서울시가 추진 중인 강북 개발 프로젝트의 중심에 서 있는 성동구 성수동 뚝섬 지역과 광진구 구의·자양동 일대에 주상복합아파트가 속속 들어서고 있다.
서울 숲 인근 뚝섬 상업용지엔 초고층 주상복합단지가 조성될 예정이다. 뚝섬과 이어지는 광진구 능동로 일대에는 2003년 5월 청약 광풍을 일으켰던 자양동 더# 스타시티를 비롯해 크고 작은 주상복합아파트 3000여 가구가 하늘을 향해 솟구쳐 있다.
뚝섬 일대, 강북 개발 중심축 우뚝
뚝섬 일대는 지난해 초 서울시가 발표한 U턴 프로젝트의 중심에 서 있는 곳이다. 개발 계획에 따르면 뚝섬 역세권은 복합 문화타운으로, 성수동 준공업지역은 도시형 첨단 산업단지로, 한강변 주거지역은 고층 주거단지로 각각 조성될 예정이다.
어린이대공원에서 한강에 이르는 거리는 주거 및 문화복합 거리로, 구의ㆍ자양 균형발전촉진지구는 행정ㆍ업무ㆍ주거가 어우러진 중심지역으로 각각 개발될 예정이다.
당국은 성수동 준공업지역의 경우 준공업 유지가 필요한 지역은 산업개발 진흥지구로 지정, 도심형 첨단 산업개발진흥단지 및 자동차 특화단지로 개발하고 나머지 지역은 지구단위계획 수립 등을 통해 주거지역으로 정비할 방침이다.
179만㎡에 이르는 성수동 준공업지 개발도 뜨거운 바람을 몰고 오고 있다. 성동구와 주택공사는 성수동 준공업지와 주변 지역 436만㎡를 2015년까지 초고층 주상복합아파트촌과 첨단산업단지·복합 문화타운이 공존하는 직주 근접형으로 개발할 계획이다.
![이미지를 클릭하면 원본을 보실 수 있습니다.](https://t1.daumcdn.net/cafefile/pds43/2_cafe_2007_09_21_10_08_46f319a80ebcb)
▲서울 성동구 성수동 뚝섬지역과 광진구 자양ㆍ노유동 일대가 주상복합
아파트 촌으로 빠르게 변신하고 있다. 사진은 올 3월 입주한 자양동
주상복합아파트 더# 스타시티 전경. 이 단지는 자양동 일대에 들어선
주상복합아파트 중 몸값이 가장 비싼 곳으로 유명하다. 화양ㆍ건대입구ㆍ능동로 지구단위계획구역도 개발 바람을 타고 있다. 화양사거리는 상업지구로 활성화하고 세종대ㆍ어린이대공원 주변은 청소년을 위한 교육ㆍ문화 공간으로 조성될 전망이다. 건국대병원~건대사거리는 대학문화거리로, 능동로 지역은 주상복합과 백화점ㆍ영화관ㆍ문화정보센터가 어우러진 복합타운으로 개발된다.
균형발전촉진지구로 지정된 구의ㆍ자양동 일대는 동부지법ㆍ검찰청ㆍ광진구청 등 이전이 예정된 부지와 KTㆍ우편집중국ㆍ군부대 등의 대규모 공공시설 부지를 행정ㆍ업무ㆍ주거복합 등으로 개발, 서울 동북부지역의 중심지역으로 변모할 것으로 보인다. 이래저래 뚝섬 일대는 자연과 업무, 문화가 융합하는 새로운 주거타운으로 발돋움할 전망이다.
능동로 일대 거대한 주상복합촌 형성
능동로 일대에는 최근 몇 년새 주상복합 촌으로 탈바꿈했다. 이미 14곳에서 주상복합아파트 3244가구가 입주한 상태다. 여기에다 올 12월 입주하는 광진구 군자동 동양파라곤(122가구)과 2009년 7월 입주 예정인 해모로리버뷰(83가구)를 합치면 주상복합 입주 물량은 더 늘어난다.
자양동 더# 스타시티(1177가구)를 제외하곤 대부분 300가구 미만의 소규모 단지지만 입주한 지 3년 미만의 새 아파트가 많아 수요자들이 관심을 가져볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다.
건국대 야구장 부지에 들어선 더# 스타시티는 올 3월 입주했다. 2003년 분양 당시 높은 경쟁률(평균 75대 1)과 함께 2조원 이상의 청약 증거금이 몰렸던 단지다. 아파트 1177가구와 오피스텔 133실 등 총 1310가구로 이뤄졌다. 하철2,7호선 환승역인 건대입구역과 바로 연결돼 있다.
단지 바로 옆에는 지난해 3월부터 입주한 자양동 이튼타워리버(146가구)와 이튼타워리버Ⅱ(131가구)가 자리잡고 있다. 서울 지하철 7호선 뚝섬유원지역 주변에는 광진 트라팰리스가 우뚝 서 있다. 최고 29층으로 244가구 규모로, 7호선 뚝섬유원지역이 걸어서 1~2분 걸리는 초역세권 단지다. 한강 조망권이 뛰어나고 한강시민공원도 쉽게 이용할 수 있다.
거래시장은 요즘 ‘동상이몽’
요즘 능동로 일대 주상복합아파트 매매시장은 썰렁하기만 하다. 일반아파트 매매시장과 마찬가지로 매수세도 없고 그렇다고 매물이 많은 것도 아니다.
그래서 거래는 거의 끊긴 상태다. 집주인들은 아파트 값이 더 오를 것이란 기대감과 양도세 문제 등으로 매물을 많이 내놓지 않고 있다. 매수세 역시 대출 규제 강화와 집값 하락 기대감에 입질하는 것을 망설이고 있다. 매수자나 매도자가 그야말로 ‘동상이몽’(同床異夢)에 빠진 셈이다.
때문에 매물과 수요가 적고 호가 공백이 크다. 자양동 대원공인(02-455-2600) 박순예 사장은 “팔 사람과 살 사람이 서로 딴 생각을 하는 바람에 매도·매수 희망가 차이가 1억원 이상 벌어지는 경우가 허다하다”고 전했다.
자양동 일대 주상복합아파트는 분양 이후 몸값이 크게 올랐다. 지난 3월 입주를 시작한 스타시티의 경우 강북 U턴 프로젝트에 대한 기대감 등으로 분양가 만큼의 웃돈이 붙었다. 이 단지 158㎡형의 경우 분양가가 6억2600만원이었지만 현재는 최고 13억원을 호가한다. 185㎡형도 분양가 7억9790만원에서 현재는 13~14억원에서 매물이 가끔씩 나오고 있다. 대부분이 분양 당시보다 배 가량 오른 것이다.
올 들어 시장 침체와 한꺼번에 쏟아지는 입주 물량 때문에 가격이 소폭 내렸다. 129㎡형은 8억~9억5000만원 선으로 입주 초기 때보다 5000만원 가량 호가가 빠졌다. 158㎡형 역시 지난 3월에 비해 많게는 1억원 가량 내렸다.
최근 들어서는 가격 하락세를 멈춘 상태라는 게 현지 부동산중개업계의 설명이다. 자양동 더샵공인(02-458-2222) 장성구 사장은 “현재 더# 스타시티 입주율이 80%를 웃돌면서 가격도 회복 국면에 접어든 것 같다”고 말했다.
노유동 이튼타워리버3차도 분양가보다 웃돈이 꽤 많이 붙은 상태다. 이 단지 158㎡형은 7억900만원대에 분양됐으나 현재는 11억원을 호가한다. 178㎡도 분양가(8억4530만원)보다 4억원 가량 올라 12억5000만원에 시세가 형성돼 있다.
하지만 사려는 사람이 없어 거래는 끊긴 상태다. 현지 부동산중개업소 관계자 중 상당수는 “시장 침체 여파로 여느 지역과 마차가지로 거래가 뜸하지만, 향후 뚝섬 개발 등의 호재가 많아 몸값은 더 오를 것”이라고 내다보고 있다.
뚝섬 주상복합아파트, 내년 상반기 분양시장 강타할까
내년 상반기에 분양될 주상복합아파트에도 관심이 쏠린다. 주인공은 성동구 성수동 뚝섬 상업용지 4개 필지 중 2곳에 들어설 주상복합아파트들이다.
부동산업계에선 뚝섬 상업용지에서 공급될 주상복합단지가 내년 서울·수도권 분양시장의 핵으로 떠오를 것이라고 전망한다.
특히 이들 주상복합은 강남 타워팰리스나 용산 시티파크 등과는 품질에서 차원이 다르다. 거의 주거용이었던 기존 주상복합과 달리 상업.업무.문화시설 등의 비중이 큰 게 특징이다. 편리성에서 한수 위라는 얘기다.
성동구 성수동1가 신화C&C공인 민권식 사장은 “서울의 신 개발축에 들어서는 데다 주거.상업.문화공간이 결합된 주상복합이란 점에서 실수요자들의 청약열기가 뜨거울 것”이라고 말했다.
상업용지 1구역은 한화건설이 시공을 맡아 주상복합 2개동 211~376㎡ 230가구를 내년께 분양할 예정이다. 아파트와 함께 판매시설, 문화ㆍ운동시설이 들어선다.
대림산업이 짓는 3구역에는 주상복합아파트 2개동(330㎡형 196가구)과 오피스 1개동, 공연장 1개동 등이 들어선다. 대림산업 관계자는 “강북 최고의 랜드마크 아파트를 짓기 위해 설계에 많은 공을 들이고 있다”고 말했다. 차별화된 설계와 한강 조망권까지 확보한 명품 아파트를 만들겠다는 각오다.
두 곳 모두 청약가점제는 적용받지만 분양가상한제는 피할 수 있을 것 같다. 8월 말 이전에 건축허가를 신청했기 때문이다. 또 11월 말까지 분양승인을 신청하면 분양가상한제를 적용받지 않는다. 이 경우 입주(등기) 후 사고 팔 수 있다.
교통 여건도 좋은 편이다. 뚝섬 일대는 동부간선도로와 강변북로에 둘러싸여 있다. 때문에 이들 도로와 연결되는 중앙고속도로와 서울외곽순환도로, 내부순환도로 등을 이용하기 편리하다. 2010년에는 분당선 연장선 성수역도 들어선다.
하지만 관건은 높은 분양가다. 택지비와 건축비를 고려하면 ㎡당 1212만원(평당 4000만원)을 넘어설 것으로 예상된다. 이렇게 되면 주변 아파트 시장에 미칠 파장이 만만찮을 전망이다.
광진구 구의동 등지에서도 연내에 분양 단지가 나온다. 광진구 일대에서는 연말까지 4곳에서 454가구가 분양될 예정이다.
동문건설은 광진구 구의동에서 148,185㎡ 162가구를 12월께 내놓는다. 지하철 2호선 구의역과 강변역, 동서울종합버스터미널, 테크노마트, 광진구청, 우체국 등 편의시설 및 한강도 인접해 있다.
인정건설은 광진구 노유동과 자양동 2곳에서 124가구와 116가구를 각각 연말께 분양할 예정이다.
투자할 만한가
전문가들은 뚝섬 일대가 대규모 공원을 끼고 있는 데다 개발이 활발하게 진행되면서 교육 여건 등 주거 환경도 한층 좋아질 것으로 내다본다. 각종 개발 재료를 안고 몸값이 더 상승할 여지가 아직도 많다는 것이다.
일각에서는 뚝섬 및 능동로 일대가 강북권 주상복합촌 지존 자리를 놓고 '맞짱'을 볼 만큼 신흥 주거지로 떠오를 것이라는 얘기도 나온다. 와이플래닝 황용천 사장은 “뚝섬과 능동로 일대 주상복합촌은 이제 막 성장기로 접어들었다”며 “U프로젝트 등 개발 호재가 많아 향후 용산과 함께 강북권에서 인기지역으로 부상할 가능성이 크다”고 말했다.
하지만 공급과잉과 교통 대란을 우려하는 목소리도 높다. 자양동 K공인 관계자는 “좁은 능동로 양쪽으로 너무 많은 주상복합이 건립돼 지금도 열악한 교통여건이 더 나빠질 수 있다”고 우려했다.
자양동의 경우 개발 기대감이 이미 아파트 값에 충분히 반영된 상태라는 분석도 있다. 자양동 M공인 관계자는 “자양동은 광장동에 비해 학군이나 쾌적성이 떨어지기 때문에 아파트값이 더 이상 오르기는 힘들 것”이라고 내다봤다.
성수동 한 공인중개사는 “뚝섬 주상복합의 경우 분양가가 터무니 없이 높게 책정될 경우 분양가 상한제로 집값 하락을 기대하는 수요자들에게서 외면을 받을 수도 있다”고 말했다.
자료원:중앙일보 2007. 9. 21