[재테크 나눔] '거저 먹는' 경매물건 봇물

[안경훈1]

다세대ㆍ상가 입찰가 임대료 80∼90% 육박

전세금 이하로 나온 법원 경매 물건이 봇물을 이루고 있다. 연립·다세대주택과 상가의 경우 3∼5회 유찰돼 입찰가격이 전세보증금·임대료의 80∼90%까지 곤두박질한 경매 물건이 적잖다.

낙찰해 전세 놓으면 자기 돈을 거의 들이지 않고 부동산을 구입할 수 있다. 법무법인 산하 강은현 실장은“임대료를 밑도는 경매 물건은 외환위기 때 말고는 없었다”며 “경매로 집과 상가를 구입하려는 소액 투자자에게 좋은 기회이지만 경매 물량이 늘고 있으므로 옥석을 가려야 한다”고 조언했다.

전세금 이하에 집 마련

인천 계양구 효성동 다세대주택 20평형은 지난 1일 감정가(5300만원)의 30.6%인 1621만원에 주인을 찾았다. 이 집의 전세보증금은 2000만원. 낙찰가에 세금 등 부대비용 200여만원을 합쳐도 전세금보다 낮다. 낙찰자는 자기 돈 한 푼 들이지 않고 집주인이 된 셈이다.


지난달 30일에는 수원시 팔달구 다세대주택이 감정가(7200만원)보다 4600만원이 싼 2610만원에 주인을 찾아갔다. 전세보증금은 3500만원. 낙찰자는 지은 지 2년밖에 되지 않은 이 집을 거저 구입한 것이다.

이런 경매 물건은 인천 등 수도권에 특히 많다. 인천의 경우 경매 물건이 지난 2002년보다 두 배 이상 늘었는데, 70∼80%가 연립·다세대주택이다.

임대료 안고 상가 주인

상가도 2000만∼5000만원만 있으면 낙찰할 수 있는 게 많다. 낙찰 후 세를 다시 놓아 투자금액을 곧바로 회수하는 경우도 있다. 내수경기 침체로 서울 역세권 등 요지에서도 이런 물건이 속속 나온다.

지난 4일 경기도 안산시 본오동 상가 31평형이 감정가보다 8400만원이나 싼 4111만원에 낙찰됐다. 낙찰자는 전세보증금 3000만원을 안고 1500만원만으로 상가 주인이 됐다.

같은 날 서울 노원구 중계동 유경데파트 3층 18평형은 7회 유찰 끝에 감정가(8000만원)의 21%인 1710만원에 주인이 결정됐다. 경기도 광명시 하안동 10평짜리 상가도 감정가(7000만원)의 18%인 1231만원에 주인을 찾았다.

사무실이 많은 역세권에서도 괜찮은 경매물건이 꽤 나온다. 서울 마포구 대농빌딩 지하 1층 상가 30평형은 최근 감정가(1억4500만원)의 37%인 5377만원에 낙찰됐다. 이 상가의 임대료는 보증금 1000만원에 월 60만원. 그대로 재임대한다 해도 임대수익률만 연 12.2%에 이른다.

아직은 낙관 일러

임대료 수준까지 떨어진 물건은 투자매력이 있지만 ‘숨겨진 이유’가 있을 수 있으므로 꼼꼼히 알아봐야 한다고 전문가들은 지적한다. 지지옥션 조성돈 차장은 “경기 침체로 투자심리가 위축돼 있고, 경매 물량이 급증하고 있기 때문에 단기 차익을 노린 투자는 금물”이라고 말했다.

세금·명도비 등 부대비용으로 낙찰가의 8% 안팎이 더 들어가는 점도 고려해 자금계획을 짜야 한다. 정확한 시세 파악도 중요하다. 연립·다세대주택은 아파트와 달리 일정한 가격 체계가 없다.

감정가가 높게 잡힌 경우 2∼3회 유찰됐더라도 시세보다 싸지 않을 수 있다. 또 진입로가 넓어 차량이 드나들기 쉽고, 주차공간이 확보된 곳인지 확인해야 한다.

상가는 상권 파악이 필수다. 입찰 전에 유동인구·구매력·임대료 등을 살펴야 한다. 낙찰 후 업종을 바꾸거나 건물을 리모델링하는 것도 수익을 높이는 한 방법으로 꼽힌다.

입찰 앞둔 저가 매물 어디에 ＜단위 만원＞
위치	사건번호	종류／평형	감정가 （최저가）	입찰예정 （10월）
서울 서초구 방배동 769의6 지하층1호	서울중앙7계 03-31511	다세대 12평형	6，000 （2，457）	21일
서울 서초구 서초동 국제전자센터 2048호	서울중앙3계 02-26420	상가 7평	7，000 （939）	19일
서울 송파구 마천동 175 한보상가 137호	서울동부5계 03-13233	상가 30평	17，000 （5，570）	18일
서울 광진구 광장동 광나루현대 상가 205호	서울동부5계 03-18498	상가 10평	6，800 （3，481）	18일
서울 도봉구 창동 804 대우상가동 125호	서울북부2계 04-2335	상가 13평	8，500 （3，481）	19일
서울 성북구 장위동 218의11 2층2호	서울중앙7계 03-36233	연립 20평형	6，000 （3，072）	21일
서울 관악구 봉천동 649의67 101호	서울중앙7계 03-37021	다세대 20평형	8，000 （4，096）	21일
서울 양천구 목동 318의122 101호	서울남부1계 03-25536	다세대 15평형	7，500 （3，840）	19일
인천 계양구 박촌동 62의1 미주빌라 102호	인천20계 03-196587	다세대 19평형	5，500 （1，886）	19일
경기도 성남시 은행동 동서아트빌라 가동 302호	성남2계 04-3132	다세대 21평형	5，500 （2，816）	18일
일산신도시 1064의3 신일산상가 201호	고양1계 03-19844	상가 23평	16，500 （8，448）	20일
자료：법무법인 산하

성종수 기자