전세금 이하로 나온 법원 경매 물건이 봇물을 이루고 있다. 연립·다세대주택과 상가의 경우 3∼5회 유찰돼 입찰가격이 전세보증금·임대료의 80∼90%까지 곤두박질한 경매 물건이 적잖다.
낙찰해 전세 놓으면 자기 돈을 거의 들이지 않고 부동산을 구입할 수 있다. 법무법인 산하 강은현 실장은“임대료를 밑도는 경매 물건은 외환위기 때 말고는 없었다”며 “경매로 집과 상가를 구입하려는 소액 투자자에게 좋은 기회이지만 경매 물량이 늘고 있으므로 옥석을 가려야 한다”고 조언했다.
전세금 이하에 집 마련
인천 계양구 효성동 다세대주택 20평형은 지난 1일 감정가(5300만원)의 30.6%인 1621만원에 주인을 찾았다. 이 집의 전세보증금은 2000만원. 낙찰가에 세금 등 부대비용 200여만원을 합쳐도 전세금보다 낮다. 낙찰자는 자기 돈 한 푼 들이지 않고 집주인이 된 셈이다.
지난달 30일에는 수원시 팔달구 다세대주택이 감정가(7200만원)보다 4600만원이 싼 2610만원에 주인을 찾아갔다. 전세보증금은 3500만원. 낙찰자는 지은 지 2년밖에 되지 않은 이 집을 거저 구입한 것이다.
이런 경매 물건은 인천 등 수도권에 특히 많다. 인천의 경우 경매 물건이 지난 2002년보다 두 배 이상 늘었는데, 70∼80%가 연립·다세대주택이다.
임대료 안고 상가 주인
상가도 2000만∼5000만원만 있으면 낙찰할 수 있는 게 많다. 낙찰 후 세를 다시 놓아 투자금액을 곧바로 회수하는 경우도 있다. 내수경기 침체로 서울 역세권 등 요지에서도 이런 물건이 속속 나온다.
지난 4일 경기도 안산시 본오동 상가 31평형이 감정가보다 8400만원이나 싼 4111만원에 낙찰됐다. 낙찰자는 전세보증금 3000만원을 안고 1500만원만으로 상가 주인이 됐다.
같은 날 서울 노원구 중계동 유경데파트 3층 18평형은 7회 유찰 끝에 감정가(8000만원)의 21%인 1710만원에 주인이 결정됐다. 경기도 광명시 하안동 10평짜리 상가도 감정가(7000만원)의 18%인 1231만원에 주인을 찾았다.
사무실이 많은 역세권에서도 괜찮은 경매물건이 꽤 나온다. 서울 마포구 대농빌딩 지하 1층 상가 30평형은 최근 감정가(1억4500만원)의 37%인 5377만원에 낙찰됐다. 이 상가의 임대료는 보증금 1000만원에 월 60만원. 그대로 재임대한다 해도 임대수익률만 연 12.2%에 이른다.
아직은 낙관 일러
임대료 수준까지 떨어진 물건은 투자매력이 있지만 ‘숨겨진 이유’가 있을 수 있으므로 꼼꼼히 알아봐야 한다고 전문가들은 지적한다. 지지옥션 조성돈 차장은 “경기 침체로 투자심리가 위축돼 있고, 경매 물량이 급증하고 있기 때문에 단기 차익을 노린 투자는 금물”이라고 말했다.
세금·명도비 등 부대비용으로 낙찰가의 8% 안팎이 더 들어가는 점도 고려해 자금계획을 짜야 한다. 정확한 시세 파악도 중요하다. 연립·다세대주택은 아파트와 달리 일정한 가격 체계가 없다.
감정가가 높게 잡힌 경우 2∼3회 유찰됐더라도 시세보다 싸지 않을 수 있다. 또 진입로가 넓어 차량이 드나들기 쉽고, 주차공간이 확보된 곳인지 확인해야 한다.
상가는 상권 파악이 필수다. 입찰 전에 유동인구·구매력·임대료 등을 살펴야 한다. 낙찰 후 업종을 바꾸거나 건물을 리모델링하는 것도 수익을 높이는 한 방법으로 꼽힌다.
입찰 앞둔 저가 매물 어디에 <단위 만원> |
위치 |
사건번호 |
종류/평형 |
감정가 (최저가) |
입찰예정 (10월) |
서울 서초구 방배동 769의6 지하층1호
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서울중앙7계 03-31511
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다세대 12평형
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6,000 (2,457)
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21일
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서울 서초구 서초동 국제전자센터 2048호
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서울중앙3계 02-26420
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상가 7평
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7,000 (939)
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19일
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서울 송파구 마천동 175 한보상가 137호
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서울동부5계 03-13233
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상가 30평
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17,000 (5,570)
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18일
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서울 광진구 광장동 광나루현대 상가 205호
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서울동부5계 03-18498
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상가 10평
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6,800 (3,481)
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18일
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서울 도봉구 창동 804 대우상가동 125호
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서울북부2계 04-2335
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상가 13평
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8,500 (3,481)
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19일
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서울 성북구 장위동 218의11 2층2호
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서울중앙7계 03-36233
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연립 20평형
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6,000 (3,072)
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21일
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서울 관악구 봉천동 649의67 101호
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서울중앙7계 03-37021
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다세대 20평형
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8,000 (4,096)
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21일
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서울 양천구 목동 318의122 101호
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서울남부1계 03-25536
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다세대 15평형
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7,500 (3,840)
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19일
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인천 계양구 박촌동 62의1 미주빌라 102호
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인천20계 03-196587
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다세대 19평형
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5,500 (1,886)
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19일
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경기도 성남시 은행동 동서아트빌라 가동 302호
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성남2계 04-3132
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다세대 21평형
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5,500 (2,816)
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18일
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일산신도시 1064의3 신일산상가 201호
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고양1계 03-19844
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상가 23평
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16,500 (8,448)
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20일
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자료:법무법인 산하 | |