즐거운 추석 명절이 다가왔다. 작년에 이어 올해도 4~5일간 긴 연휴를 즐길 수 있게 됐다. 가족들이 오랜만에 모여 즐겁게 많은 이야기꽃을 피우겠지만 빼먹지 말아야 할 것이 고향 부동산 점검이다.
특히 지방은 투기과열지구 및 투기지역 해제, 기업도시 착공, 혁신도시 보상 등 많은 변화가 있기 때문에 각별한 관심을 기울일 필요가 있다.
■토지
국회 재정경제위 소속 한나라당 이한구 의원은 지난 2002년 대비 2006년 전국 땅값이 1356조5000억원에서 2911조3000억원으로 1365조5000억원 올라 땅값이 평균87.2% 증가했다고 최근 주장했다.
청와대는 그러나 이 의원이 주장한 전국 땅값 상승률 87.2% 중 68.9%는 공시지가의 현실화 때문이라며 순수한 땅값 상승은 19.1%였다고 반박했다.
하지만 어찌됐건 현재 지방은 행정중심복합도시·혁신도시·기업도시 등의 굵직굵직한 호재들로 인근 토지 시장에 영향을 준 것은 사실이다.
개발 재료 잘 따져봐야
호재가 있는 지역은 이미 땅값이 많이 올랐지만 앞으로도 국지적으로 가격 상승이 이어질 것으로 보이기 때문에 고향 땅 주변의 개발 재료와 향후 이용 가치를 분석해 보는 것이 필요하다.
우선 수도권은 대단위 택지개발이 이뤄지는 인근 지역과 경부고속도로를 따라 천안까지 이어지는 남부 축에 개발 재료가 풍성하다.
파주시(LG필립스LCD공장, 출판문화정보산업단지, 파주신도시), 용인시(각종 택지개발, 판교수혜, 분당선/신분당선 연장 및 경전철사업, 용인시 2020도시기본계획), 화성·오산시(동탄신도시, 삼성반도체공장 증설), 평택시(평화신도시, 평택항, 포승국가산업단지), 천안·아산시(고속철도, 아산신도시, 행정중심복합도시 후광효과) 등지가 유망하다.
지방은 충남 연기군·충북 청원군(행정중심복합도시), 원주(구곡·만대·무실·단관지구 등 택지개발 및 중앙선 복선화연장, 기업·혁신도시), 당진·서산·태안(기업도시, 국가산업단지, 현대제철), 기타(혁신도시, 기업도시 인근) 등이다.
기업·혁신도시가 본격 착공됨에 따라 이 주변 땅도 관심을 끌고 있다. 현대건설은 2005년 8월 태안기업도시 시범사업 선정 이후 지난해 12월 개발계획 승인에 이어 최근 첫 삽을 떴다. 태안기업도시는 장장 13년 동안 모두 9조156억원의 사업비가 투입돼 2011년까지 도시기반시설 조성을 완료하고 2020년까지 시설공사를 마무리할 계획이다.
12일에는 제주 서귀포시에서 제주혁신도시 기공식이 열렸다. 제주혁신도시에 이어 김천시와 울산시 등도 곧 혁신도시 기공식을 하고 사업에 본격 착수할 계획이다.
서해안 지역도 재료가 풍성하다. 서해안 일대는 해양과 생태체험이 어우러진 국제적인 해양관광지로 개발될 예정이다. 이를 위해 충남도는 올해부터 2011년까지 추진될 제4차 충남권 관광개발계획을 확정하고 사업을 본격 추진한다.
이 사업은 ▲해양관광권(보령, 서천, 태안) ▲내포문호관광권(서산, 홍성, 예산, 당진) ▲역사온천관광권(천안, 아산) ▲백제ㆍ금강문화관광권(공주, 논산, 부여, 청양) ▲대도시근교관광권(공주, 계룡, 금산, 연기) 등 지역별 5개 권역으로 나눠 테마형 관광지를 개발하는 것이다.
조상 땅 찾아주기 제도도 이용해 볼
‘조상 땅 찾아주기’ 행사는 그동안 재산관리를 소홀히 했거나 불의의 사고 등으로 조상 소유의 토지를 파악할 수 없는 경우 조상 명의의 재산이나 본인 명의의 재산을 찾아주는 제도다.
우선 신청 자격은 토지소유자 본인이거나 사망자의 재산상속인이면 가능하나, 1960년 이전에 사망한 사람의 경우에는 구 민법에 의거 장자상속만이 가능하므로 해당자에게만 신청자격이 있다.
신청서류는 사망자의 땅을 찾는 때는 사망신고 내용이 기록된 제적등본과 재산상속인의 호적등본·신분증을, 본인 명의의 땅을 찾을 때는 본인임을 증명하는 신분증(주민등록증ㆍ운전면허증 등)을 가지고 각 자치단체 민원실이나 지적과에 가서 신청하면 된다.
종중 땅은 종중 또는 공동명의로 돌려놔야
가끔 종중 땅을 종손명의로 단독 등기해 매도·상속·증여로 속을 썩이는 경우가 있다. 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 찾을 수 있지만, 이미 제3자에게 넘어간 종중 땅은 원인무효소송을 해도 되찾기 힘들다.
이럴 경우에 대비해 종중 땅은 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이 좋다. 종중재산은 민법상 총유에 해당해 사원총회를 통해서 매각하게 돼 있으므로 선대재산을 지킬 수 있는 좋은 방법이다.
■주택
지방 투기과열지구 및 투기지역 해제 지역 분양 물량과 미분양 물량에 관심을 가져볼 만하다.
투기지역에서 해제된 곳은 6억원 초과 아파트 등에 대한 주택담보인정비율(LTV) 비율이 40%에서 60%로 높아지고, 총부채상환비율(DTI) 규제(40%)와 금융기관이 자율적으로 운영하는 모범규준(DTI 40~60%) 적용이 배제된다. 또 동일 차주에 대해 대출을 1건으로 제한하던 규제도 없어진다.
따라서 은퇴 후 고향으로 돌아갈 것을 계획했던 수요자 등은 이번 고향 방문 때 주변 알짜 분양 물량과 미분양 아파트에 관심을 기울여 보는 것도 좋은 방법이다.
주택연금에도 관심을
주택 연금에도 관심을 가질 필요가 있다. 고령화 사회가 급속히 진행됨에 따라 부모님이 소득없이 노후를 보내야 하는 기간이 늘었고, 자식들의 부양부담 또한 증가했다. 최근에는 부모님들이 자식들한테 얹혀살기 싫다며 따로 지내는 경우도 늘어나고 있다.
따라서 부모님들의 안정적인 노후생활을 보장받고, 자식들의 부모 부양 부담을 줄이는 주택연금 제도에 대해 생각해 보는 것도 좋은 방법이다.
주택연금(역모기지)은 고령자가 소유한 주택을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 노후생활자금을 매달 연금처럼 지급받는 대출을 말한다. 대상주택은 주택법상의 주택인 단독, 다세대, 연립주택 및 아파트(오피스텔, 상가주택, 실버주택, 상가, 판매 및 영업시설, 전답 등은 제외)로 주택 가격은 시가 6억원 이하여야 한다.
만약 부모님이 만 65세 이상이고 시가 3억원의 주택을 보유하고 있다면 종신 때까지 매달 85만원 안팎의 연금을 받을 수 있다. 연금지급방식은 매달 똑같은 금액을 평생 동안 지급하는 방식인 종신지급 방식과 일정한도 내(대출한도의 30%)에서 수시인출(의료비, 자녀결혼, 주택수리비 등)을 허용하고, 나머지는 매달 똑같은 금액을 평생 동안 지급하는 종신혼합방식이 있다.
주택연금 신청 방법은 먼저 주택금융공사에서 보증승인을 받아야 한다. 주택금융공사가 보증서를 이용자가 희망한 취급 금융기관으로 발송하면, 이용자는 그곳에서 대출심사를 거쳐 연금을 받을 수 있게 된다. 주택연금 취급기관은 국민·기업·신한·우리·하나은행과 농협중앙회, 삼성화재, 흥국생명 등이다.
시골집은 이용가치 따라 보유 여부 결정해야
주5일 근무제의 확산과 토지에 대한 투자 열기가 맞물리면서 시골집에 대한 투자자들의 관심도 높다. 특히 행정복합도시 이전지나 혁신·기업도시가 확정되고, 농어촌주택취득으로 인한 기존주택 양도세 감면 혜택까지 부각되면서 농가주택을 재테크용으로 계속 보유하거나 매입하려는 이들이 늘고 있는 상황이다.
하지만 아무 시골집이나 양도소득세 비과세 혜택을 누릴 수 있다고 생각한다면 큰 오산이다. 지역적으로는 수도권 및 광역시와 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지개발지역 등은 대상에서 제외된다.
또 대지면적 660㎡ 이하, 기준시가 7000만원 이하, 건평 40평 이하 등의 요건을 충족해야 한다. 게다가 농가주택도 3년 이상 보유 요건을 충족해야 일반주택 양도 때처럼 비과세 혜택을 받을 수 있다는 사실도 잊어선 안 된다.
자료원:중앙일보 2007. 9. 23