서울보다 경인지역 하락 체감속도 더 빨라진다

[우주창조]

• - 서울 9주째 상승구(區) 전무
• - 경기도 이천시마저 하락 전환

11월 1주차 시장동향입니다. '10ㆍ26 공공주택 공급계획'과 '10ㆍ27 거래 정상화방안' 발표에도 시장은 관망입니다. 현장에서 대출규제 완화를 체감하는데 시간이 필요해 보입니다. 세종ㆍ인천ㆍ수도권 외곽의 규제지역 해제를 검토 중이나 투자심리 개선은 불투명합니다.

미국 중앙은행(Fed)의 11월 FOMC는 연속 4회 0.75%p 자이언트 스텝을 단행했습니다. 파월 의장은 금리인상 중단 논의가 시기상조이고, 최종 금리 수준이 9월 예상치 연 4.6%보다 올라갈 것임을 밝혔습니다. 내년 최종금리 5%대를 예고한 셈입니다. 결국 한미금리차(한국 3%-미 상단 4%)는 1%p로 벌어졌습니다.

국내 부동산은 물가상승률에 민감합니다. 지난달 소비자물가 상승률은 전년동기 대비 5.7%로 3개월 만에 상승폭이 확대됐습니다. 6개월 연속 5%대 물가상승률이 이어지면서 11월 24일 한은의 금리인상이 시장 바람처럼 베이비스텝으로 마무리될지 주목됩니다.

한편 한국건설산업연구원은 내년 주택가격에 대해 수도권 -2.5% 하락, 지방 -3.0% 하락을 전망했습니다. 신축아파트 중 23%가 빈집이라는 주택산업연구원 조사결과처럼 실수요자의 내집마련 시기가 늦춰지므로 당분간 매수침체 분위기가 이어질 가능성이 큽니다.

연구기관의 보수적 전망 속에 부동산PF시장에 대한 리스크 관리 필요성이 회자되고 있습니다. 시장 냉각기가 길어질 수 있음에 대비해야 할 것 같은데요. 실수요자들은 금리인상 종료 시점과 대출정책을 지켜보면서 내년 상반기를 1차 목표로 탐색기간을 가질 것으로 보입니다만, 인상기간이 길어지면 목표시점은 순연될 수 있습니다.

1. 전국 아파트 주간매매가격 동향 – 하락률 -0.28%로 더 떨어져

10월 31일 기준 전국 아파트 매매가격지수는 98.8로 전년동기 대비* 0.5% 상승했습니다. 기준금리 인상, 대출총량규제, 매물부담, 가격조정으로 상승률이 줄었습니다. 전주 대비** 하락률은 -0.28%로 더 늘었습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로 기타지방은 전주 대비** -0.08% 하락했습니다. 전주 수준입니다. 반면 경기도 하락률이 늘었습니다. 서울 하락률도 -0.3%나 됩니다. 가격 상승폭이 컸던 경인지역이 서울과 지방도시에 비해 하락폭이 계속 커지는 모습입니다.

인천이 -0.39%, 경기도가 -0.41% 하락했습니다. 공급량이 많다 보니 급매물도 많고, 가격도 떨어졌습니다. 5개광역시 전 지역이 약세입니다. 대전이 미분양 증가로 하락률이 가장 컸습니다. 대구ㆍ광주는 입주물량 과다로 하락률이 더 커졌습니다. 

기타지방의 평균하락률은 전주와 유사합니다. 세종ㆍ전북ㆍ경남 하락률이 확대됐습니다. 다주택자 차익매물이 출회가 재시작된 것으로 관측됩니다. 전북ㆍ경남 등 입주물량 부담이 상대적으로 적고, 수요가 탄력적인 지역도 매물압력이 높아진 것으로 보입니다. 

2. 서울 아파트 주간매매가격 동향 – 상승구(區) 9주 연속 0개

서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비** -0.3% 하락했습니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 9주째 0개구를 유지했고, 하락구는 23개구>24개구>23개구로 횡보했습니다. 약보합지역이 1개구를 유지했고, 강보합지역이 1개 늘었습니다.

종로구가 적은 아파트 분포로 매물압력이 줄어 강보합입니다. 강세지역인 용산구가 약보합입니다. 실수요자의 접근이 가능한 저렴한 은평구의 하락률이 상대적으로 적었습니다. 성북구가 물량부담 속에 매수세가 실종되면서 하락률이 -0.3%로 가장 컸습니다. 

3. 경기ㆍ인천 아파트 주간매매가격 동향 – 이천시까지 하락 전환

경기는 전주 대비** -0.41% 하락해 인천보다 하락률이 커졌습니다. 이천시가 하락 전환됐습니다. 상승 소외지역이었던 구리시, 절대가격이 저렴한 동두천시 하락률이 적었습니다. 하락률이 가장 큰 지역은 김포시로 검단신도시 입주물량 영향으로 -0.78% 하락했습니다. 추가조정지역 해제 여부가 관건입니다.

인천은 -0.39% 하락했습니다. 지난주보다 하락폭이 0.05%p 줄어들었지만, 전 지역이 약세입니다. 규제지역 지속, 입주물량 과다, 급매물 출회, 노후단지 투자수요 정체가 원인입니다. 부평구가 입주물량 부담으로 -0.66% 하락해 가장 많이 빠졌고, 계양구 -0.58%, 중구 -0.53%가 매물누적으로 뒤를 이었습니다. 

4. 전국 아파트 주간전세가격 동향 – 전주 대비 -0.31% 최대치 하락

10월 31일 기준 전국 아파트 전세가격지수는 99.0으로 전년동기 대비* 0.4% 상승했지만, 상승폭은 12개월째 줄었습니다. 대출규제, 전세매물적체, 월세전환으로 수요가 약합니다. 전주 대비** -0.31% 하락해 하락률이 커졌습니다. (이하 증감률은 전주 대비** 기준)

지역별로는 기타지방이 -0.06% 하락했습니다. 한편 입주물량이 몰린 경인지역과 월세전환이 많은 서울이 약세를 주도했습니다. 이자 부담으로 월세 수요가 늘었고, 매매시장이 약해 다주택자 물건이 전세시장으로 유입됐기 때문입니다. 

서울ㆍ경인지역 하락이 두드러졌습니다. 5개광역시는 전 지역이 하락세이고, 하락률은 0.12%p 줄었습니다. 여름까지 상승했던 광주가 급매물 출회에 하락폭이 확대되면서 하락률이 가장 컸습니다. 다른 광역시는 공급부담은 여전하지만, 하락률이 소폭 줄었습니다.

기타지방은 -0.06% 하락해 하락률이 소폭 줄었습니다. 전세가 드문 제주와 물량부담이 적으면서 교통망이 개선되는 강원이 소폭 올랐습니다. 공급물량이 적은 전북ㆍ경북을 포함해 충청권 내 전세물건이 귀한 지역을 중심으로 제한적인 관심이 이어졌습니다. 

5. 서울 아파트 주간전세가격 동향 – 상승구(區) 7주 연속 0개

서울 아파트 전세가격지수는 전주 대비** -0.41% 하락해 하락률이 확대됐습니다. 이자부담으로 월세 전환수요가 증가했고, 신규 전세수요 위축이 원인입니다. 전체 25개구(區) 중 상승구(區)는 7주째 0개구이고, 하락구는 24개구>24개구>24개구로 횡보했습니다.

전세가 부담이 적고, 수급이 타이트한 중랑구가 3주째 강보합입니다. 저렴한 가격대와 전세물건이 적은 종로구와 금천구 하락률이 적었습니다. 강남구가 -0.09% 하락했지만, 상위권입니다. 전세가격이 가장 많이 하락한 곳은 -1.13% 내린 성북구입니다. 

6. 경기ㆍ인천 아파트 주간전세가격 동향 – 이천을 제외한 경인지역 약세 지속

경기도는 전주 대비** -0.52% 하락해 전주 대비 하락폭이 0.19%p 늘었습니다. 강세지역이던 이천시만 강보합입니다. 올해 전세 신축물량이 적은 동두천이 약보합입니다. 하락률이 가장 큰 김포시는 검단신도시 입주물량 압력이 누적되면서 -1.18% 하락했습니다.

인천은 -0.36% 하락해 전주 대비 0.19%p 하락폭이 줄었습니다. 동구만 전세물량이 일부 소진되면서 보합세이고, 전 지역이 하락세입니다. 중구가 신규입주물량 누적으로 -0.8% 하락해 하락률 1순위입니다. 요즘 월세전환이 늘어난 연수구가 -0.56% 하락했습니다. 

7. 매수자ㆍ매도자 동향지수 - 서울 19.8에서 18.5로 하락

전국 매수우위지수는 16.1에서 15.1로 하락했습니다. 서울은 19.8에서 18.5로, 인천은 8.9에서 8.4로 하락했습니다. 반면 경기는 11.3에서 11.4로 미세 반등했습니다. 5개광역시는 10.0에서 10.2로 미세 반등했는데, 대전이 2.1p 가장 많이 올랐고, 대구가 1.9p, 광주가 0.2p 상승했습니다. 반면 부산ㆍ울산은 각각 1.4p, 1.2p 하락했습니다.

기타지방은 26.7에서 23.3으로 하락했습니다. 경남이 7.9p 내렸고, 강원이 6.6p 하락했습니다. 이밖에 충남ㆍ경북ㆍ제주가 3.3~5.1p에 걸쳐 하락했습니다. 반면 충북이 4.0p, 전남이 1.7p, 전북이 0.5p 상승했습니다. 제주가 1순위를 충북에게 넘기면서 2순위로 밀렸습니다. 충북은 36.9로 전국에서 가장 높습니다. 한편 전국 최저 지역은 인천으로 8.4입니다.