지난 6월 25일 구조조정 대상 건설사 명단이 발표됐다. 구조조정 대상으로 선정된 16개 건설사중 시공능력 상위 100위 내의 업체 8곳이 포함된 것으로 확인돼 부동산 시장 전반에 미칠 파장이 클 것으로 전망된다.
우선 부동산 시장이 지금까지와는 달리 침체의 골이 깊고, 또한 길어지고 있어 시장이 쉽게 살아나지 못하고 있다. 2008년 하반기 금융위기 여파가 가시기도 전에 정부가 지난해 총부채상환비율(DTI) 규제로 자금줄을 묶어버리면서 시장은 말그대로 올스톱이 되고 말았다.
소비자들의 구매의욕이 떨어지면서 기존 아파트값이 하락하기 시작했고, 신규 분양시장까지 얼어붙었다. 이렇게 시장이 얼어붙으면서 분양 족족 미분양으로 남으면서 작년에는 미분양 적체현상이 사회적인 문제로까지 커졌다. 정부가 뒤늦게 미분양 해소와 거래 활성화를 위해, 양도세 감면 혜택 등을 내놨지만 시장은 반응하지 않았다.
이렇게 금융위기 이후 2년이란 시간이 흘렀고, 미분양과 매물들은 해소되지 못하고 쌓여가고만 있고, 매수자들은 어떻게든 팔기 위해서 가격을 낮추다보니 가격은 갈수록 떨어지고 있다. 하지만 그래도 거래가 없어서 자금이 유동되지 않고 있다. 소비자들의 기대심리는 여전히 바닥에 머물러 있기 때문이다.
이런 상황에서 말도 탈도 많았던 건설사 구조조정이 터졌다. 건설사가 워크아웃이나 퇴출이든 구조조정이 되게 되면 그 건설사의 브랜드 인지도가 떨어지게 된다. 브랜드 인지도는 곧 아파트가격과 비례한다.
지난 98년 외환위기를 겪으면서 주택시장에도 변화의 물결이 일었다. 그 중 하나가 아파트 브랜드다. 초기 브랜드로는 ‘삼성 쉐르빌’, ‘대림아크로빌’, ‘우성케릭터빌’ 등을 꼽을 수 있다. 이 시기에는 브랜드 인지도가 아파트 선정 기준의 90% 이상을 차지했을 정도로 브랜드 인지도가 중요한 기준이 되었다. 물론 최근에는 입지 등으로 아파트 선정 기준이 달라지기는 했지만 그래도 아직까지 브랜드 인지도는 아파트 선정기준에 매우 중요한 위치가 되고 있다.
삼성물산의 래미안, 현대산업개발의 아이파크, GS건설의 자이, 대림산업의 E-편한세상 등 대형 건설업체들의 아파트가 지역의 대표 아파트로 자리매김하고 있는 것도 그 이유다.
이런 상황에서 건설사 구조조정으로 인해 그 업체 브랜드가 없어지거나 인지도가 떨어진다는 것은 곧 아파트 가격 하락과 연결 지을 수 있다. 수요자들 입장에서는 아파트 가격 추가 하락을 염려해 급매물로 내놓으면서 가격 하락을 더 부추길 수 있다.
실제로 지난 2009년 1월 1,2차 건설사 구조조정 이후 해당 건설업체 아파트 가격 하락이 있었다. 지난 2009년 1월 20일 1차 구조조정으로 D등급을 받은 대주건설. 경기도 용인시 공세동에 위치한 대주피오레B단지 148㎡는 분양가가 5억6천만원이었지만, 가격이 오히려 떨어져 현재 4억2천만~4억7천만원에 시세가 형성되어 있다. 성북구 정릉동에 위치한 정릉2차 대주피오레 105㎡ 역시 퇴출 소식이 있은 후 1천만원이 떨어져 3억6천만~3억7천만원 시세를 형성하고 있다.
2차 워크아웃 되었던 신도종합건설, 경기도 의정부시 신도브래뉴 2차 132㎡는 구조조정후 2천만원이 떨어져 3억3천만~3억8천만원이고, 남양주시 퇴계원면 신도 105㎡는 800만원 가량이 떨어져 2억6천만~2억8천500만원에 시세가 형성되어 있다. 물론 가격 하락 원인을 구조조정으로만 볼 수 없다. 이 때는 금융위기이라는 악재가 있었기 때문에 다른 아파트들도 가격 하락이 있었기 때문이다.
아무튼 거래시장을 회복시키냐 아니냐는 앞으로 정부가 어떤 자구책을 내놓느냐에 따라 달라질 수가 있다. 정부는 거래 시장 활성화를 위해 부동산 규제 완화책을 내놓을 계획이다. 하지만 실질적으로 부동산 경기를 살리는 실효성 있는 대책들은 빠지고 흉내만 내는 꼴이 될 것으로 보여 실질적으로 시장에는 큰 영향을 주지 못할 것으로 전망된다. 정부가 검토 중인 정책은 국민주택기금 지원 대상 확대 방안과 분양가 상한제를 손질하는 등 서민 주거 안정화 수준에 그칠 것으로 예상된다. 부동산을 실거주 개념을 강화하고 투기를 단절시키겠다는 의도다.
하지만 정부의 이런 대책 방안은 생명이 위독해 수술을 해야 하는 사람에게 건강식품을 대신해 병을 더 키우는 꼴 밖에 되지 않는다.
서민 주거 안정화를 위한 부동산 정책은 꾸준히 풀어가야 할 정책이지 현 시점에서 거론될 정책은 아니다. 지금은 거래시장을 활성화시킬 수 있는 강력한 처방이 필요하다.
◇거래시장 활성화를 위해 필요한 정책
-거래시장을 살리기 위해선 DTI 규제 먼저 완화해야
정부는 국민주택기금 지원 대상을 현행 전용 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대하는 방안을 검토 중이다. 또한 집이 팔리지 않아 새 아파트로 입주하지 못하는 문제를 풀기 위해 기존 집을 관리처분신탁에 맡기고 수익금증서를 받아 이를 근거로 금융회사에서 대출을 받도록 하는 방안도 거론되고 있다.
총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제는 투기 수요를 억제함으로써 부동산 거품을 차단해 온 순기능으로 완화하는 건 시기상조라고 판단해 현행대로 유지할 것으로 보인다.
하지만 DTI규제는 현재 부동산 시장 침체를 가져온 주범이기 때문에 무엇보다 규제 완화가 필요하다. DTI 규제는 그동안 집값 안정에 기여하긴 했지만 주택 거래 자체가 실종돼 실수요자들은 물론 건설업체의 부도까지 이어져 사회 문제로 부각되고 있다는 점에서 경기 안정화에 큰 걸림돌이 되고 있다.
DTI규제는 매수가 거의 없는 현 부동산 시장에 숨통을 틔워줄 약이 될 수 있다. 대출 규제는 갈아타기 수요를 차단할 뿐만 아니라 잔급납부 지연 등으로 입주률 저조를 불러 시장을 더욱 악화시킬 수 있다. 대출 규제 완화를 통해 수도권에서라도 먼저 자금이 원활이 되어 자금이 유동이 되도록 해야 한다는 것이다. 수도권에서도 자금이 막혀 있는 상황에서는 어디에도 자금이 움직이기 힘들다.
-중장기적인 시장 안정화 위해선 민간 분양가상한제 폐지해야
정부는 분양가상한제 폐지 역시 전면 폐지하면 시장 안정 기조를 해칠 수 있다고 판단, 제한적인 범위 안에서 보완되는 수준으로 계획하고 있다. 하지만 분양가 상한제는 다양하고 질 좋은 주택건설을 제약하는 부분이 있을 뿐만 아니라 중장기적으로 공급저하를 불러올 수 있어 민간 분양가상한제 폐지는 시급하다.
부동산 경기 침체 장기화로 인해 일반 주택 가격이 크게 하락하고, 또한 수요자들의 주택 구매력이 떨어지고 있다. 이에 따라 건설사들은 미분양 아파트에 대해 분양가를 할인해주는 판촉 행사는 물론 분양가를 인하를 하고 있다. 건설사 자발적으로 분양가를 인하를 하는 상황에서 굳이 분양가상한제 강행할 필요가 없다. 그리고 분양가상한제는 중장기적으로 볼 때 공급저하를 불러 오히려 주택가격 상승을 낳을 수 있다. 민간건설사들은 수익성 떨어진 사업에 대해서는 포기를 할 수밖에 없기 때문이다.
-보유세 강화하더라도 양도세 중과세 완화해야
거래를 활성화시키기 위해서는 자금줄을 풀어줄 뿐만 아니라 양도세 등 세금 완화 정책도 필요하다. 양도세, 거래세 등의 부담 때문에 거래를 기피하는 경우도 많기 때문이다. 그런 점에서 지방 미분양 주택에 대한 거래세(취득•등록세) 감면에 대한 일몰 시한 등은 시장에 숨통을 어느 정도 트이게 해주는 정책이다.
하지만 이 정책은 어디까지 단기적인 정책이다. 미분양 문제는 지방에만 국한되어 있는게 아니다. 수도권에도 미분양 아파트 적체현상이 여전히 심각하며, 특히 자금 유동은 수도권부터 시작되어 지방으로 흐른다는 점을 감안, 수도권 시장부터 살리는 것이 순서다. 따라서 지방 미분양 주택에 대한 거래세 감면은 수도권으로 확대할 필요가 있다.
정부는 거래를 활성화시키기 위해서는 보유세를 강화하더라도 올해 말에 끝나는 양도세 중과세 규제 완화책을 내년 상반기로 연장하는 등의 양도세 완화 세금 정책이 필요하다. 보유세는 강화하고 양도세 중과를 완화하게 될 경우에는 1가구 2주택 이상 보유자들이 보유 부담으로 매물을 시장에 내놓는 등을 통해 거래시장을 활성화시킬 수 있다.
-지역 경제 활성화 대책 시급
안정된 수요 분산이 필요하다. 건설사 퇴출 대상은 대부분 중소건설업체들이다. 중소건설업체들은 주로 지역에 기반을 두고 있다는 점에서 지역 경제에 큰 영향을 미칠 수 있다. 특히 지방 미분양 적체 현상이 심각하다는 점에서 지역경제 자금 수난, 생산활동 및 고용창출 저하 등으로 지역 경제 악화로 이어질 수 있다. 지방 미분양 문제는 중장기적인 접근이 필요하고 그런 점에서 수요 측면을 해결해야 한다. 기본적으로 정부는 앞으로 수요가 있는 곳에 공급해야 하며, 그리고 지방에 수요가 유입될 수 있는 개발 정책, 대규모 공장단지 이전 등의 정책들이 추가적으로 필요하다.
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