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주택 양도소득세 비과세 해설 ……… 2011.10.01 | |
목차
서설 국내에 주소 또는 1년 이상 거소를 둔 자(거주자)가 1세대1주택을 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다. 1세대1주택 양도소득세 비과세요건은 부동산투기 억제 또는 건설경기 부양 등 주로 정책적 목적에 따라 강화 또는 완화되어 왔다. 2011.9.1. 현재 양도주택이 1세대1주택으로 비과세 되려면 다음의 6가지 요건을 모두 충족해야 한다(소법 89, 소득세법 시행령 154, 154의2, 155, 155의2, 156, 156의2). 1세대1주택 비과세 요건 요약
1세대1주택 비과세 요건 해설 신분 요건:양도일 현재 1세대를 구성한 거주자 ‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 거주단위이며, 여기에서 ‘생계를 같이하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자, 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말한다. 취학, 요양, 근무상의 형편에 따라 일시퇴거한 자도 세대원에 포함된다. 1세대1주택 비과세되는 1세대에 해당하는지 여부는 주택 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이며, 같은 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 의한다.
자녀 연령별 별도 세대 구성 요건
1주택 요건:양도일 현재 1주택 소유 주택은 건물공부상의 용도구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하여 판단한다(양도소득세 집행기준 89-154-11). 주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다(양도소득세 집행기준 89-154-12). 양도일 현재 양도한 주택 하나만을 소유하거나 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 한다. 주택 수 계산은 양도일 현재 세대원 전원이 소유하고 있는 주택을 모두 합산한다. 공사 중인 아파트(아파트분양권)를 분양받은 경우 주택이 완성되기 전까지는 「부동산을 취득할 수 있는 권리」로 취급되므로 주택에 해당하지 않는다. 다만 재건축ㆍ재개발 조합원입주권 중 다음의 조합원입주권은 1세대1주택을 판정함에 있어 거주자의 주택으로 본다.
[1] 2005.12.31. 이전 적용방법 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발.재건축조합원의 입주권도 아파트분양권과 마찬가지로 「부동산을 취득할 수 있는 권리」에 해당되어 주택에 해당하지 않는다. 따라서 소유하던 주택이 재개발 등의 사업으로 입주권으로 변환(관리처분계회인가일 이후)되고, 지상의 주택이 철거된 후 공사를 하는 기간 중에는 주택에 해당하지 않는다. 그러므로 이 기간 중에 1세대1주택을 갖춘 다른 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 비과세하였다. [2] 2006.1.1. 이후 적용방법 2006.1.1. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획인가로 취득한 조합원입주권이나 그 조합원으로부터 승계취득(상속, 증여, 매매 포함)한 조합원입주권 및 관리처분계획인가일이 2005.12.31. 이전인 조합원입주권을 2006.1.1. 이후 승계 취득하는 조합원입주권은 1세대1주택 비과세규정을 적용하거나 1세대2주택 이상 다주택중과규정을 적용함에 있어 거주자의 주택 수에 포함하는 것으로 세법이 개정되었다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 중에 거주를 위하여 주택을 취득한 경우 그 밖의 부득이한 사유로 조합원입주권을 취득한 경우에는 주택 수에 포함하지 아니한다(소득세법 제89조 제2항, 동법 시행령 제156조의2 제2항~제11항). 조합원입주권에 대해 거주자의 주택 수를 계산함에 있어 ‘주택 수에 포함하여 계산한다’는 의미는 「조합원입주권을 주택으로 간주한다」는 의미가 아니라, ‘주택으로 보지 않지만, 조합원입주권 이외의 주택을 양도한 경우 1세대1주택 비과세 여부 및 다주택자 중과대상 여부를 판단할 때 주택 수 계산에 포함한다’는 의미로 해석된다. 그러므로 조합원입주권 자체를 양도할 경우 주택으로 과세되지 않고 「부동산을 취득할 수 있는 권리」로 과세되며, 1세대 다주택자인 경우에도 양도세가 중과되지 아니한다.
*현재 소득세법 개정 중이며, 2011.1.1. 이후 일반주택을 양도하는 분부터 적용될 것으로 예상됨
o 주거전용건물(a)을 먼저 양도하는 경우 주거전용건물(a) 양도에 대해 1세대1주택 비과세를 받기 위해서는 양도 전에 주거겸용건물(b)의 주거부분 전부를 주거 외의 용도로 용도 변경해야 한다. o 주거겸용건물(b)을 나중에 양도하는 경우 주거전용건물(a)을 먼저 양도한 후에 주거겸용건물을 양도하는 경우 주거겸용건물(b)의 주거 면적이 작은 경우 주거 외 면적을 주거용으로 용도 변경해 주거용 면적이 주거 외 면적보다 크도록 하는 것이 절세 포인트다. 즉 건물의 총면적 중 주거용 면적이 주거 외 면적보다 클 경우 건물 면적과 그 부수토지 면적 전체에 대해서 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있기 때문이다. 보유 요건:3년 이상 보유 양도주택을 3년 이상 보유해야 한다. 3년 이상 보유는 주택 및 그에 딸린 토지를 각각 3년 이상 보유 한 것을 말하는 것이며, 보유기간의 확인은 당해 주택의 등기부등본 또는 토지.건축물대장등본 등에 의하고, 보유기간은 당해 부동산의 취득일의 초일을 산입하여 양도일까지의 기간을 말한다.
주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 하나의 건물(주택 ①)을 취득한 후 주택 외 부분을 증축하여 주택 외의 면적이 큰 건물(주택 ②)상태로 사용하다가 다시 주택 외의 부분을 일부 멸실하여 주택부분의 큰 건물(주택 ③)상태로 사용하는 중에 양도하는 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 건물 전체의 비과세 여부를 판정한다.
종전주택의 보유기간, 재건축․재개발 공사기간, 재개발․재건축 후의 보유기간을 통산한다. 따라서 거주기간은 보유기간 중 실제로 거주한 기간으로 계산하지만 보유기간은 취득일로부터 양도일까지의 전체 기간이 보유기간이 된다. 이 경우 재건축한 주택이 종전의 주택보다 증가된 경우에도 그 초과되는 주택의 보유기간은 통산(종전주택기간+공사기간+신 주택기간)한다. 그러나 부수토지면적이 증가된 경우에는 재건축공사의 사용검사필증교부일로 부터 보유기간을 별도로 계산해야 한다. 예컨대 기존 주택부수 토지 면적이 100㎡가 재건축 후 주택부수 토지 면적이 120㎡로 되었다면, 기존 주택부수 토지 면적 100㎥의 보유기간은 통산하지만 증가된 주택부수 토지 면적 20㎥의 보유기간은 사용검사필증교부일(준공일)로부터 기산한다.
다만, 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발․재건축이 아닌 일반 재건축 주택의 보유기간은 종전 주택의 보유기간과 준공 후 새로운 주택의 보유기간은 통산하나, 공사기간은 보유기간으로 보지 아니한다. 등기 요건:양도일 현재 등기된 주택과 그 부수토지 양도일 현재 양도주택과 그 부수토지가 등기가 되어 있어야 하고 양도자명의로 소유권이전한 후 양도한 주택이어야 한다. 그러므로 소유권보존과 양도자명의로 소유권이전등기가 안된 미등기주택은 1세대1주택으로 비과세받을 수 없다. 다만, 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 1세대1주택자의 무허가주택은 미등기주택으로 보지 아니한다. 그러므로 1세대1주택 요건을 갖춘 무허가주택을 양도할 경우 양도소득세가 비과세된다.
토지․건물을 취득하여 양도하면서 취득등기가 가능했음에도 미등기로 전매를 하는 경우 다음과 같은 5가지 불이익을 받는다. 그러므로 토지.건물 등 부동산을 취득하여 양도하는 경우 반드시 취득자 명의로 등기를 한 후 양도하는 것이 세테크의 기본이다.
그리고 부동산을 취득한 자는 계약의 효력이 발생한 날(매매의 경우에는 잔금청산일, 상속의 경우에는 상속개시일, 증여의 경우에는 증여계약일)로부터 60일 이내에 소유권이전등기신청을 해야 한다. 이를 이행하지 않은 경우에는 부동산등기특별조치법에 의하여 등기해태기간에 따라 등기시 부담할 등록세액의 5~30%에 상당하는 과태료가 부과됨을 유의해야 한다.
법 규정에 의해 취득등기가 불가능한 자산, 8년 이상 재촌․자경한 농지, 3년 이상 재촌․자경한 대토, 3년 이상 재촌․자경목적으로 교환하는 농지, 상속등기를 하기 전에 수용당하는 토지, 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 1세대1주택의 무허가 주택 등은 등기를 하지 않고 팔아도 예외적으로 미등기 전매로 보지 않는다.
건축허가를 받지 않거나, 불법으로 건축된 주택이라 하더라도 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건축물인 경우에는 건축에 관한 신고여부, 건축완성에 대한 사용검사나 사용승인에 불구하고 주택에 해당되며, 1주택만 소유한 경우에는 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다(양도소득세 집행기준 89-154-15). 양도가액 요건:양도가액이 9억원 이하 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원 이하(기준시가로 과세될 경우에는 기준시가에 의한 양도가액이 9억원 이하)이어야 한다. 1세대1주택을 양도한 가액(실거래가)이 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 양도가액 중 9억원을 초과하는 금액에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도소득세가 부과된다.
하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우 전체를 주택으로 본다. 다만, 주택면적이 주택 외의 면적과 같거나 주택면적이 작을 경우에는 주택면적만 주택으로 본다. 이 경우 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지 포함)에 해당하는 실지거래가액이 9억원을 초과하는 경우 고가주택으로 본다.
A씨는 2007.3.15.에 7억원에 취득한 40평형 아파트를 2011.4.17.에 12억원에 양도했다. A씨가 양도한 아파트는 1세대1주택 요건을 충족하고 있으며, 취득 및 양도 시 발생한 필요경비는 2,000만원이다.
고가주택에 대한 양도차익을 계산함에 있어 △주택 또는 토지의 보유기간이 서로 다른 경우 △ 주택 또는 토지 중 하나가 미등기 양도자산에 해당하는 경우 △주택 또는 토지의 일부만 양도하는 경우에는 해당부분의 양도가액이 전체 양도가액에서 차지하는 비율을 곱하여 양도차익을 안분 계산한다. 9억원을 초과하는 양도가액도 전체주택(부수토지 포함)에서 일부 양도하는 부분이 차지하는 비율로 안분 계산한다. 소득세법 기본통칙 95-1 [고급주택의 양도차익 계산] 1세대1주택인 고급주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다. 1. 과세되는 토지부분양도차익 =(건물부분양도차익) [(건물부분양도차익)×{ 9억원×[ 건물부분양도가액 / 건물 및 대지의 양도가액 합계액 ]} / 건물양도가액 ] 2. 과세되는 건물부분양도차익 =(대지부분양도차익) [(대지부분양도차익)×{9억원×[대지부분양도가액 / 건물 및 대지의 양도가액 합계액 ]} / 대지양도가액 ] [주택 보유기간과 부수토지 보유기간이 다른 경우 양도차익 계산 사례] 토지 보유기간이 10년이고 건물 보유기간이 5년인 1세대1주택을 14억원(토지 10억원, 건물 4억원)에 양도하였고, 토지 취득가액 5억원, 건물 취득가액 2억원인 경우 과세되는 토지부분양도차익과 건물부분 양도차익을 계산하면? [해설] 1. 과세되는 토지부분양도차익:178,571,428원 5억원-[5억원× {9억원×[10억원 / 14억원 ]} / 10억] =178,571,428원 2. 과세되는 건물부분양도차익:71,428,571원 2억원-[2억원× {9억원×[ 4억원 / 14억원 ] } / 4억원 ]=71,428,571원 부수토지 면적 요건:주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배) 이내 도시계획구역 내 주택은 부수토지 면적이 주택정착면적의 5배 이내, 도시계획 밖의 주택은 10배 이내 토지만 비과세된다. 주택 부수토지 기준면적을 초과하는 토지는 단순토지의 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 된다.
한울타리 내에 있는 주택과 주택이 정착돼 있는 토지의 일부를 분할하여 양도하는 경우에는 1세대1주택에 해당하지 아니한다. 주택의 부수토지는 당해 주택과 그 부지가 경제적 일체를 이루고 있는 토지를 말하는 것이므로 주택 소유자가 주택건물이 정착되지 아니한 주택 부수토지 일부를 분할하여 양도하는 경우에는 주택의 부수토지가 아니기 때문에 과세대상이 된다. 그러나 거주하던 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하거나, 「토지수용법」 기타 법률(도시계획법 등)에 의해 수용된 후 그 양도일 또는 수용일로부터 2년 이내 잔존하는 토지를 양도하는 경우 주택의 부수토지 양도로 보아 비과세한다. 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 지분․분할 양도(소칙 72 ②, 양도소득세 집행기준 89-154-13)
*공익사업에 수용된 경우에는 잔존주택을 2년 이내 양도시 비과세 가능함 거주 요건:보유기간 중 2년 이상 거주 2011.6.3. 이후 주택 양도분부터 거주요건이 폐지되었다. 다만, 2011.6.2. 이전 양도분으로서 서울, 과천 및 일산.평촌.분당.산본.중동(5대 신도시)에 소재하는 주택을 양도한 경우 3년 이상 보유기간 중 2년 이상을 거주해야 한다. 거주기간은 주민등록등본상 전입일로부터 전출일까지의 기간으로 한다. 그러나 주민등록상 거주한 것으로 되어 있으나 사실상 거주하지 않은 것으로 확인된 기간은 거주기간으로 보지 않는다. 거주자와 그 배우자, 자녀 등 세대원 전원이 양도주택에 2년 이상 거주해야 함을 유의해야 한다. 다만, 취학.근무.요양 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 양도주택에 거주하지 않았더라도 거주요건을 충족한 것으로 본다. 1세대 다주택자의 절세전략 [쟁점사례] 박씨가 11년 전에 취득한 서울 목동 아파트를 현재 양도할 경우 양도가액은 10억원이고 7억원의 양도차익이 발생한다. 그리고 5년 전에 취득한 서울 사당동 단독주택을 현재 양도할 경우 양도가액은 5억원이고 1억원의 양도차익이 발생한다. 박씨는 현재와 같은 1세대2주택 상태에서 사업자금 마련과 강남 소재 아파트로 갈아타기 위해 소유 중인 2채의 주택을 모두 처분하려고 한다. 박씨가 현재 소유하고 있는 목동 아파트와 사당동 단독주택은 1주택 외의 모든 1세대1주택 요건을 갖추고 있다. 그러므로 나중에 양도하는 주택은 1세대1주택으로 양도소득세를 비과세받을 수 있다. 이 경우 2011년 중에 목동 아파트와 사당동 단독주택 중 어느 주택을 먼저 처분해야 양도소득세를 절세할 수 있는지? 1세대2주택 이상 다주택자의 주택 양도순서 전략
박씨가 목동 아파트와 사당동 단독주택을 소유한 1세대2주택 상태에서 양도차익이 큰 목동 아파트를 먼저 양도하는 경우 양도차익은 7억원이고 양도소득공제 250만원을 차감한 양도세과세표준은 6억9,750만원이다. 여기에 과세표준구간별로 적용되는 기본세율 6~35%를 곱한 양도세 산출세액은 2억2,922만5,000원이고 자진납부할 세액은 2억2,922만5,000원이 된다 그리고 나중에 양도하는 사당동주택은 1세대1주택으로서 양도가액이 5억원이다. 1세대1주택으로서 양도가액이 9억원 이하인 주택은 양도소득세가 전액 비과세된다. 목동 아파트를 먼저 양도하는 경우 부담할 양도소득세
박씨가 목동 아파트와 사당동 단독주택을 소유한 1세대2주택 상태에서 양도차익이 작은 사당동 단독주택을 먼저 양도하는 경우 양도차익은 1억원이고 양도소득공제 250만원을 차감한 양도세과세표준은 9,750만원이다. 여기에 과세표준구간별로 적용되는 기본세율 6~35%를 곱한 양도세 산출세액은 1,922만5,000원이고 자진납부할 세액은 1,922만5,000원이 된다. 박씨가 사당동 단독주택을 먼저 양도한 후 1세대1주택 상태에서 목동 아파트를 양도한다면 전체 양도차익 중 9억원을 초과하는 양도차익에만 과세되고 보유기간 1년 마다 양도차익의 8%(10년 이상 보유시 80% 한도)에 해당하는 장기보유특별공제의 혜택이 있다. 그러므로 과세되는 양도차익은 7,000만원[7억원×(10억원-9억원)/10억원]이고 여기에 장기보유특별공제 5,600만원(양도차익 7,000만원×80%]을 차감한 양도소득금액은 1,400만원이다. 여기에 사당동 주택 양도소득금액 1억원을 합산하고 양도소득공제 250만원을 차감한 양도세 과세표준은 1억1,150만원이고 과세표준에 기본세율 6~35%를 곱한 양도세 산출세액은 2,412만5,000원이며 기 납부한 세액 1,922만5,000원을 차감하면 자진납부할 세액은 490만원이 된다. 목동 아파트를 나중에 양도하는 경우 부담할 양도소득세
박씨의 경우 1세대1주택 상태에서 목동 아파트를 양도하는 경우가 1세대2주택 상태에서 양도하는 경우보다 무려 2억510만(2억2,922만5,000원-2,412만5,000원)의 양도세가 줄어든다. 이러한 결과가 발생하는 이유는 양도차익이 큰 목동아파트를 나중에 양도할 경우 1세대1주택에 해당돼 양도차익 7억원 중 6억3,000만원이 비과세되고 과세되는 양도차익 7,000만원의 80%에 해당하는 5,600만원이 장기보유특별공제로 과세대상 양도차익에서 차감되기 때문이다. 그러므로 1세대2주택자인 박씨가 양도세를 줄이는 최선의 방법은 목동 아파트와 사당동 단독주택 중 양도소득금액이 큰 목동 아파트를 1세대1주택 상태에서 양도하는 것이다. 그러므로 박씨는 양도차익이 작은 사당동 주택을 먼저 양도하고 양도차익이 큰 목동 아파트를 나중에 양도하는 것이 절세 포인트이다. 1세대1주택이 되기 위해선 기본적으로 1세대 구성원이 소유하는 주택에 해당해야 하고 세대 구성원들이 소유하는 주택 수가 1채라야 하며 해당 주택을 3년 이상 보유 요건을 갖춰야 함을 유의해야 한다. 1세대2주택 이상 다주택자의 주택 양도시기 전략 다주택자의 기본적인 절세전략으로서 고려할 또 하나는 주택의 양도시기를 조절하는 것이다.
박씨가 2011년에 사당동 주택을 먼저 양도한다면 1억원의 양도소득금액이 발생하고 양도소득공제 250만원을 차감하면 과세표준은 9,750만원이고 과세표준에 기본세율 6~35%를 곱한 양도세 산출세액은 1,922만5,000원이며 자진납부할 세액은 1,922만5,000원이다. 여기에 동일연도에 목동 아파트를 양도한다면 1,400만원의 양도소득금액이 발생한다. 이 경우 동일연도에 발생한 사당동 단독주택 양도소득금액과 합산과세된다. 그러므로 박씨의 2011년도 양도소득금액은 1억1,400만원이고 양도소득공제 250만원을 차감한 양도세 과세표준은 1억1,150만원이고 과세표준에 기본세율 6~35%를 곱한 양도세 산출세액은 2,412만5,000원이며 기 납부한 세액 1,922만5,000원을 차감하면 자진납부할 세액은 490만원이 된다. 그러므로 박씨가 목동 아파트와 사당동 주택을 동일연도에 양도하는 경우 부담할 양도소득세는 2,412만5,000원(1,922만5,000원+490만원)이다. 목동 아파트와 사당동 주택을 동일연도에 양도하는 경우 부담할 양도소득세
박씨가 목동 아파트와 사당동 단독주택을 소유한 1세대2주택 상태에서 사당동 단독주택을 먼저(예컨대 2011년) 양도하는 경우 양도차익은 1억원이고 양도소득공제 250만원을 차감한 양도세 과세표준은 9,750만원이다. 여기에 과세표준구간별로 적용되는 기본세율 6~35%를 곱한 양도세 산출세액은 1,922만5,000원이고 자진납부할 세액은 1,922만5,000원이 된다. 다음으로 목동 아파트를 연도를 달리하여 나중(예컨대 2012년)에 양도한 경우 양도소득금액이 서로 합산되지 아니하고 별도로 과세된다. 그러므로 박씨의 2012년도 양도소득금액은 1,400만원이고 양도소득공제 250만원을 차감한 양도세 과세표준은 1,150만원이며 과세표준에 기본세율 6%를 곱한 양도세 산출세액은 69만원이며 자진납부할 세액은 69만원이 된다. 이 경우 총부담할 세액은 1,991만5,000원(1,922만5,000원+69만원)이 된다. 목동 아파트와 사당동 주택을 다른 연도에 양도하는 경우 부담할 양도소득세
사례의 경우 사당동 단독주택과 목동 아파트를 동일 연도(예컨대 2011년)에 양도할 경우 양도소득금액이 합산 과세됨에 따라 높은 세율이 적용되는 과세표준금액이 커지고 양도소득공제(연 250만원)가 한 번 공제됨에 따라 총부담할 양도소득세가 2,412만5,000원이 된다. 그러나 사당동 단독주택과 목동 아파트를 다른 연도(예컨대 사당동 단독주택은 2011년, 목동 아파트는 2012년)에 양도할 경우 양도소득금액이 합산 과세되지 않음에 따라 높은 세율이 적용되는 과세표준금액이 작아지고 양도소득공제(연 250만원)가 두 번 공제됨에 따라 총부담할 양도소득세는 1,991만5,000원으로 줄어든다. 이 경우 목동 아파트와 사당동 단독주택을 연도를 달리하여 분리 양도하는 경우가 동일 연도에 양도하는 경우보다 양도소득세 421만원(2,412만5,000원-1,991만5,000원)이 절세된다. 그러므로 다주택자는 어느 한 연도에 주택 양도를 집중하지 말고 여러 연도에 걸쳐 분산 양도하는 것으로 양도시기를 조절하는 전략이 필요하다. 결어 거주자가 주택을 양도하는 경우 양도세를 절세하는 최선의 방안은 양도하는 주택을 1세대1주택 요건을 갖춰 양도하는 것이다. 양도하는 주택이 1세대1주택이 되기 위해선 기본적으로 다음의 6가지 요건을 갖춰야 함을 유의해야 한다. ① 양도일 현재 양도주택만 소유하거나 새로운 주택 취득일로부터 2년 이내에 종전에 소유하던 주택을 양도 ② 양도일 현재 1세대를 구성한 거주자가 양도하는 주택 ③ 3년 이상 보유 ④ 양도일 현재 등기된 주택과 그 부수토지 ⑤ 실거래가액이 9억원 이하(9억원 초과시는 9억원을 초과하는 양도차익에 양도세 과세) ⑥ 주택부수토지가 주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배)를 초과하지 않아야 한다. 주택부수토지 중에서 주택정착면적의 5배(또는 10배)를 초과하는 토지를 양도하는 경우 양도소득세가 과세된다. 다만, 서울, 과천 및 일산․평촌․분당․산본․중동 소재 주택의 보유기간 중 2년 이상 거주 요건은 2011.6.2. 이전에 양도하는 주택에만 적용되고 2011.6.3. 이후 양도하는 주택부터 폐지되었다. 1세대 다주택자의 경우 양도차익이 가장 큰 주택을 1세대1주택 요건을 갖춰 가장 나중에 양도하는 갓이 절세 포인트이며, 양도소득세 계산시 연도별로 합산한 양도소득금액에 누진세율이 적용되므로 주택 양도일이 동일연도에 집중되지 않도록 분산하는 것도 고려해야 할 절세전략이다. |
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