상가투자 ‘성공의 지름길’…10계명만 알아도 대박 (경향신문)

[이지훈]

상가투자 ‘성공의 지름길’…10계명만 알아도 대박

ㆍ높은 수익률 쫓기보다는 안정적인 상가 노려야

ㆍ분양상가 물량 늘어나, 발품 팔아 비교분석 해야

투자자들 사이에서 상가투자에 대한 관심이 늘어나고 있다. 은퇴를 앞둔 중장년층에게 매달 일정한 임대료가 나오는 상가는 저금리 시대에 노후대비 재테크 상품으로 각광을 받고 있다. 특히, 올해는 실물경기회복 기대심리와 아파트 가격의 하락세로 인한 부동산투자자의 수익형 부동산으로의 이동으로 침체되었던 상가분양시장이 활기를 띠고 있다.

하지만 상가에 투자한다고 누구나 높은 수익을 올리는 것은 아니다. 높은 분양가에 비해 낮은 수익률, 분양업체의 부도로 인한 공사중단 등 많은 위험요소를 안고 있는 것이 상가투자다. 이러한 상가투자를 좀 더 안전하게 할 수 있는 방법을 한국창업부동산정보원 장경철 이사와 함께 알아보자.

상가투자 10계명

1. 시행·시공업체는 믿을만한지, 부동산신탁과는 연계되었는지 확인.

공사중단으로 인해 손해를 보는 투자자들이 늘어남에 따라 분양주체(시행, 시공사)의 안전성 검토가 무엇보다 중요해지고 있다. 최근에는 부동산신탁을 통해 건설을 하기 때문에 예전처럼 부도, 사기 분양을 하는 위험이 줄어들었다고는 하지만 시공사가 부도가 나게 되면 별다른 대책이 없는 것이 현실이다. 이런 위험을 없애기 위해서는 반드시 분양주체의 안전성을 검토해야 한다.

2. 주변 개발호재와 상권인구유입가능성 등 미래가치를 염두에 둔 투자.

상가 투자는 입지 선정이 상가가치의 절반으로 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 역세권 여부, 도로망 연결 상태 및 확충 계획 등 접근성을 알아보고 배후단지 개발계획 및 향후 인구 변화 등 성장 가능성을 먼저 따져봐야 하며 주변에 다른 상업시설이 있는지, 있다면 어떻게 연계해서 시너지 효과를 내고 생존할 수 있을 것인지도 관건이다.

3. 입지가 좋은 자리를 선점하거나, 임대가 완료된 상가를 분양.

유동인구가 많고 유동인구의 가시성이 뛰어난 상가를 선점해야 한다. 횡단보도 인근에 위치해 있거나 사거리 코너에 위치한 상가는 가시성이 뛰어나 투자자들에게 인기가 높다. 점포가 1층이 아닌 경우에는 임대가 완료된 점포를 노려 투자를 하면 안전한 투자가 될 수 있다.

4. 중개업소나 상인, 인근의 분양상가를 방문해 시세를 조사하는 것이 중요.

투자의 성패는 얼마나 많은 정보를 얻느냐에 따라 결정된다. 투자처 인근의 상가, 상권을 직접 방문해 인근 시세, 개발호재 등 많은 정보를 얻는 것이 무엇보다 중요하다. 비단, 상가투자 뿐만 아니라 투자의 가장 기본이 되는 요소라 할 수 있다.

5. 아파트 단지 내 상가 경우 단지규모는 크고 가구당 점포면적은 적은 것이 좋다.

안정적인 투자처로 각광받고 있는 아파트 단지 내 상가 경우 1천 가구 이상, 20~30평형대의 중소형 단지, 가구당 점포 면적은 0.3평 이하가 유리하다. 특히 자체내에 주상가와 부상가가 있는 분산 상가의 경우 입주민들의 주된 동선 파악이 중요하다. 경쟁입찰에 의한 단지 내 상가 분양시에는 예상 낙찰가가 인근 시세보다 너무 높게 형성되어 있다면 입찰에 주의해야 한다.

6. 근린상가는 주민들의 퇴근길 동선상에 위치해 있는 점포를 선택.

근린상가는 주민들의 출근동선보다 퇴근동선에 위치한 상가가 고객 확보에 더 유리하다. 도로가 어느 지역으로 향해 있는지를 체크해야 하며, 인근에 대규모 주거단지가 형성되어 있는지도 확인해야 한다.

7. 의류·공구상가 등 테마상가는 지역적 특성, 관리회사의 마케팅 능력을 파악.

한때 투자 열풍을 일으켰던 테마상가는 현재는 공실률이 높아지면서 손해를 보는 투자자들도 늘어나고 있다. 대부분의 테마상가는 분양 후 상권 활성화에 신경을 쓰지 않는 모습으로 시대의 변화에 맞추지 못하는 모습이다. 쇼핑몰과 같은 테마상가 투자 시에는 입지 외에도 상권활성화에 기여할 관리회사의 마케팅능력 파악이 중요하다.

8. 복합 쇼핑몰은 전용면적 비율과 공용 편의시설이 조화돼 있는지 알아봐야 한다.

전용면적이 넓어도 공용 복도나 고객 쉼터가 부족하면 상가가 활성화되기 힘들며, 분양면적에 비해 전용면적이 지나치게 낮으면 투자비용 대비 효율성이 떨어진다. 고객의 상가 내 동선, MD구성도 반드시 확인해야 한다.

9. 상가투자는 본인 자본의 80%선에, 20%는 예비자금, 융자는 30%선이 적정.

과도한 융자는 때로는 상황을 어렵게 만든다. 따라서 본인이 가지고 있는 투자금액의 80%선에서 투자에 임해야하며, 융자는 30%선이 적정하다. 나머지 20%는 공실위험 등을 대비한 예비자금으로 두어야 한다. 서울이나 유망 택지지구는 3.3㎡당 4000만원, 1층 기준 82.5㎡경우 실투자자금은 적게는 5~7억 정도가 필요할 것으로 보인다. 여유자금을 가지고 장기적인 안목으로 투자하는 자세가 필요하다.

10. 구입 조건을 반드시 서면으로 확인.

상가분양이 어려워짐에 따라 ‘수익률확정보장’, ‘임대확정’이라는 불확실한 정보로 광고, 홍보하는 업체가 늘어났다. 이러한 말에 속아 분양을 받았지만 분양업체가 위 사항을 지키지 않는 경우가 많다. 계약 시 반드시 구입조건을 계약서에 명시하거나 서면으로 확인해야 이러한 피해를 줄일 수 있다.

수도권 분양중인 상가

▶남산센트럴자이-GS건설은 서울 중구 충무로 4가 306번지에 지하7층, 지상 32층 2개동 규모의 주상복합 ‘남산 센트럴 자이’ 지하1층~지상 2층에 상업시설 68개중 일부잔여분을 분양한다. 퇴계로와 지하철 3·4호선 충무로역, 2·5호선 을지로4가역이 인근에 있는 역세권 상가다. 상업시설은 3.3㎡당 700~3500만원에 전용률 58%로 인근의 상업시설보다 저렴한 가격으로 분양하고 있다. 바로 입점 가능하다.

▶유스페이스몰-㈜유스페이스는 경기도 성남시 판교신도시 내 테크노밸리에 유스페이스몰 상가를 분양한다. 유스페이스몰은 250여 점포가 다양한 테마로 구성된 매머드급 상가로 조성된다. 지하 1층에 들어서는 ‘디지털 수족관(iQuarium)’과 3층은 유(U)-헬스케어센터와 연계되는 전문 메디컬 존이 들어설 예정이다.

▶유진마젤란-유진기업 건설부문은 동탄신도시 내 중심상업지구에 유진마젤란1층 상가 22개 점포를 분양중이다. 오피스텔251실과 1층 상가로 구성된 유진마젤란은 상층부에 비해 점포수가 22개로 많지 않아 독점업종을 유치할 수 있으며, 6월 말 준공 예정으로 주변 주상복합건물에 비해 입주가 한달 정도 빨라 경쟁력있는 업종 유치에도 유리하다.

▶삼성 힐스테이트-서울 강남구 삼성2동 ‘삼성동 힐스테이트’ 아파트 2단지내 상가가 분양중에 있다. 삼성힐스테이트 단지는 1,2단지 총 2100가구가 입주하는 대규모 단지로 풍부한 고정배후 소비를 확보하고 있다. 상가 앞에 버스정류장과 횡단보도가 있어 유동인구의 유입이 용이하다. 7호선 강남구청역과 청담역과 인접해 있으며 개통예정인 9호선 봉은역과 맞닿아 있다.

▶서건타워-(주)서건에서 동판교 전철역 사거리 코너 핵심 중심 상업용지내에 서건타워 상가를 분양하고 있다. 지하4층~지상13층, 총 점포수 54개 규모로 판교역세권 사거리에 코너에 위치, 판교 내 최고 집적시설이 될 알파돔시티와 인접해 있어 유동인구 유입이 늘어날 것으로 기대된다.

▶켄달스퀘어- 대우건선은 잠실 푸르지오 월드마크에 들어서는 켄달스퀘어를 분양중이다. 켄달스퀘어는 지하 1층~지상 3층 연면적 1만3000여㎡ 규모로 서울 강남이나 잠실지역의 상가시세보다 크게 낮은 수준이란 평가다. 인근에 제2롯데월드, 향군타워가 들어설 예정이다.