남북통일을 가정한 부동산 투자지역 전망

[표찬(경관23기)]

통일이후 부동산 시나리오 (매경 이코노미 참조 요약, 개인적 견해)

"통일=대형호재?"

매경이 부동산 전문가 20인을 대상으로 통일이 집값에 미치는 영향을 조사한 결과 의견이 달랐다.

갑작스럽게 통일이 될 때 대비해 단기(1년이내) 집값 상승,하락에 따른 시나리오를 살펴봤다.

1.집값 상승 시나리오

 북한주민 남한 이주->주택공급부족->집값상승

부동산 전문가 13명은 집값 상승을 예측, 그중 6명은 10%이상 급증한다고 봤고 나머지 전문가는 5~10%가량 예상했다.

이유로는,

첫째. 경제외적변수 중 하나인 북한의 위협 리스크가 없어지면 지정학적 불안이 사라지면서 핵심지역을 중심으로 집값 상승 논리.

둘째. 붕괴 후 북한 주민이 남한 지역으로 이주하면서 수요대비 주택 부족 현상이 심화될 것이라는 점,

북한 지역의 주거 기반이 확충될 때까지 지속될 가능성이 크다.

기타, 막대한 통일비용으로 집값이 과도하게 상승하지는 못해도 통일이 호재로 작용하면서 오를 것으로 예측했고, 경제특구가 개발되어 남한 부동산이 인기를 끌 수밖에 없다.

또한, 통일 후 북한 토지 거래가 허가되면 투자수요가 몰려 북한 땅값은 1년 이내 2배이상 오를 것이다.

반면 남한 토지는 상대적으로 소외 받으면서 집값도 소폭 상승세를 이어가는 데 그칠 것이다.

2.집값 하락 시나리오

전문가 20명 중 5명이 집값 하락을 예상.심지어 1년 내 10%이상 급락을 보는 전문가도 있다.

이유로는, 갑작스런 북한 정권 붕괴로 막대한 통일 비용이 발생해 남한 경제가 위축될 것이라 전망.

북한 경제를 재건하는데 들어가는 통일비용이 4000조원에 달하는 것으로 나타났다.이를 두고 호재가

아닌 리스크로 보는 까닭, 경기 침체에 따른 부동산 시장 위축으로 집값이 떨어질 것.

또한, 북한 주민이 서울과 주요 대도시로 쏠릴 가능성이 높은 반면, 지방 외곽지역은 인기를 끌기 어렵다는 전망이다.  정부의 인구 이동을 통제하면 남한 집값은 수혜를 입지 못할 것이라는 전망과 함께 부동산 규제 정책이 쏟아질 경우 오히려 집값 하락할 우려가 크다라고 한다.

그러나 단기 집값 하락을 예측한 전문가 대부분은 "장기적으로 혼란이 정리되면 집값은 완만한 상승세로 돌아설 것"이라는 단서를 달았다.

3. 통일 전후 투자 전략은

북한 접경 지역의 대로변 땅 유망

전문가들은 통일 이후 눈여겨봐야 할 지역으로 경기도를 내다 봤다. 대다수의 추천했다.

도시별로 파주, 고양, 김포, 연천등이 투자 유망지이다.

특히, 파주지역은 지정학적 위치로 볼 때, 신의주>평양>개성>서울로 가는 경의축의 중심이 될 가능성이 크다. 또한, 아파트 보다 토지를 추천하는 전문가가 다수이다. 통일이 구체화 될수록 경기 서북부지역 등 북한 인접지역의 토지 가격이 상승할 것이며 특히, 대로변, 경의선 철도역 인근 토지를 주목할 필요가 있다라고 했고 자투리땅이라도 소액으로 구입해 두면 좋다 라고 강조 했다.

전문가 20명중 9명이 통일 이전에 현금을 보유하는게 중요하다라고 했는데, 이는 "남한 유동자금이 북한 토지 투자에 쏠리면서 상대적으로 남한 임야 가치가 하락할 수 있어 개발 가능성이 떨어지는 땅은 미리 처분해 투자 자금을 확보할 필요가 있다"고 말했다.

북한 접경지를 중심으로 급매물을 살펴보되 되도로 접근이 쉬운지, 공장이나 상업시설 등의 용도등을 잘 살펴보고, 이와 함께 북한 주민에게 임대할 수 있는 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 투자하라는 전문가도 있었다. 하지만, 북한 주민에게 세놓을 경우 기대한 만큼 높은 임대료를 받긴 어려우므로 임대 수익률을 최대한 보수적으로 잡아야한다.

4. 북한에 투자할 때 유의할 점

   소유권 문제 해결된 뒤 투자해야

   북한 지역에 투자하려면 법적인 문제부터 해결돼야 한다. 북한 지역 토지의 원소유주는 대부분 남한 

   에 거주하는 것으로 알려진다. 북한에서 토지 개혁을 단행했을 때 지주들이 대거 남한으로 내려왔기

   때문이다. 또한 통일이 되면 북한은 수복지구가 된다.

   1950년 6.25 한국전쟁이후 철원일대를 수복했을 때 원 소유주에게 돌려준 사례가 있다.

   동독에서도 원 소유주에게 토지를 돌려 주었는데 이 과정에서 엄청난 소속이 발생했다고 한다.

   우리나라 또한 해방 이전 토지문서를 가지고 있다면 누구든 소유권을 주장할 수 있기 때문이다.

북한 유망 투자처

  1위 신의주-> 중국접경지역, 2위 개성-> 산업단지, 3위 평양->북한 수도

  하지만, 전문가들은 "통일=대박"이란 환상에 "묻지마 투자" 에 나서면 곤란하다고 당부했다.

  통일 후 새로운 수도가 어디에 조성될지, 북한 인구의 이동 방향이 어떻게 될지, 화폐개혁이 성공할지

  에 따라 초기 통일 한국의 경제 상황이 달라질 수밖에 없다.

  그리고 통일 후 북한에 대한 일반인 투자는 상당 기간 통제될 가능성이 크고 부동산 구입이 허용된다

  해도 개발 호재가 있는 곳이 아니라면 토지 투자는 신중할 필요가 있다고 주장했다.

 독일 부동산은 통일 이후 어떻게 됐나?

 1990년 통일 후 90년대 중반까지 서독 건설 투자 감소, 동독 건설 투자 증가.

 특히 철도, 운하, 교통 인프라를 비롯 사회간접자본시설 투자가 집중되어 건설 시장도 활황세를 탔다.

 이에 주택 가격도 덩달아 뛰었다.

 초기에는 주택으로 몰리다 이후 분양주택으로 수요가 이어지며 주택 가격이 폭등.

  (1990년 100을 기준 시 1990년 중반은 450 까지 폭등)

 -> 동독지역으로 인구가 대거 유입된 데 비해 주거지는 부족해 주택 매매가뿐 아니라 임대료까지 치솟

   았다고 분석됨.

  독일 통일과 우리나라와 차이점.

  독일은 통일 전에도 동독에서 서독으로 이주가 가능했다. (89~90년 동독인구 약80만 서독으로 이주)

  이후 통일 후에는 서독인구가 동독으로 이주가 늘었지만 서독의 집값은 별다른 영향을 받지 않았다고

  한다. 이는 오래전부터 인구이동이 있었기 때문이다.

  통일 이후 서독이 동독에 투자한 자금이 추후 다시 서독으로 환원되면서 양쪽경제가 모두 활황을 보여

  부동산 시장 부양효과를 불러와 2000년 초반 이후 동독지역과 서독지역의  부동산은 상승세로 돌아섰

  다고 한다.

개인적 견해

남북이 통일의 물고를 트는 과정에 접어든다면

현재 남북을 연결하는 고속철도 노선을 계획 중 (구상단계)  고속도로와 고속철도로 함께 연결

노선구간 : 개성~신의주, 개성까지는 경의선 활용

현단계에서 투자 입지로 보면 파주에서~북한한계선 까지의 역주변이 가장 좋다고 판단됨

더불어 상당한 가격 메리트가 있는 전곡, 연천이 좋다고 보여짐

연천에는 남북교류 예정지 부지가 상당히 넓게 계획되어 있음. 이 부지나 부근이 좋다고 보여짐

또한 철도역 부근도 좋다고 보여짐

이상입니다. 이 쪽에 관심있는 분들은 참조하셨으면 좋겠습니다.

경관23기 표찬