태풍 '볼라벤'과 '덴빈'이 깬 유리값, 세입자가 내야하나?

[아름다운 그녀(서울)]

▲ 이미지출처 - 구글, 연합뉴스

지난 27일, 28일 한반도를 강타했던 태풍 볼라벤으로

전 국민들이 많은 피해를 입고 불편함을 겪었습니다.

위의 사진은 한반도를 덮어버렸던 북상 중인 태풍 볼라벤의 위성 사진인데요,

엄청난 속도와 파워 뿐만 아니라 한반도를 뒤덮을 정도의 엄청난 크기를 보여줍니다.

▲ 이미지출처 - 연합뉴스 (좌, 우)

태풍 볼라벤의 위력은 지붕을 날려버리고 가로수를 뿌리채 뽑아버리는 등

한반도를 아수라장으로 만들어 놓았습니다.

위, 아래의 이미지는 태풍 볼라벤으로 인한 피해 상황을 여과 없이 보여줍니다.

▲ 이미지출처 - 온라인 커뮤니티(좌), 뉴스원(우)

특히, 태풍 볼라벤은 엄청난 강수량으로 피해를 입었던 지난 태풍과는 달리

강한 바람으로 많은 피해를 입었습니다.

그래서 위의 피해 사진과 같이 유리창이 깨지거나 금이 가는 등 유리창 파손의 피해가 많았습니다.

 

현재 북상하고 있는 태풍 덴빈은 많은 강수를 동반한다고 하니,

비에 대한 대비도 철저히 하셔야 겠습니다.

태풍 볼라벤에 뺨 맞고 태풍 덴빈에 쫄딱 젖는 피해를 입지 않도록 유의하셔야겠는데요,

혹시, 이번 태풍으로 유리창이 깨지거나 물이 새는 등 집의 파손된 부분이 생겼는데

그 집이 임대하여 살고 있는 집은 아니신가요?

아래의 경우가 본인의 경우라면 어떻게 하시겠습니까? 

A씨는 집을 임대하여 쓰던 중,

집의 여기저기 파손된 부분을

수리하려고 합니다.

집주인은

쓰는 사람이 수리하라며

수리비를 모두 A씨가 부담하라고 하는데요,

과연 그런 것일까요?

임대한 집의 수리 비용은

누가 부담해야 하는 것일까요?

우리 법은 이와 관련한 규정을 두고 있습니다.

1. 천재지변 등의 불가항력적인 사유로 인한 파손

집주인은 이번 태풍과 같이 천재지변 등의 어쩔 수 없는 사정으로 건물이 파손된 경우,

이를 정상적으로 사용, 수익할 수 있도록 해주어야 합니다.

세입자는 집주인에게 수리를 요구할 수 있는 것이죠.

만약 집주인이 이를 거절할 경우 세입자는 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있고,

임대차 계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지

임대료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.

이와 관련한 판례에서도 같은 내용을 판시하고 있습니다.

(이 때, '임대인=집주인', '임차인=세입자'라고 생각하시면 됩니다.)

[대판 1994. 12. 9. 94다34692]

① 임대차 계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속중 그 사용*수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용*수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선 의무를 부담하지 않지만, 그것으 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해인 목적에 따라 사용, 수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선 의무를 부담한다.

② '가'항의 임대인의 수선 의무는 특약에 의하여 이를 면제학나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선 의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선 의무를 면하거나 임차인이 그 수선 의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대이니 그 수선 의무를 부담한다고 해석함이 상다아다.

[대판 1997. 4. 25. 96다44778]

임대차 계약에 있어서 목적물을 사용, 수익하게 할 임대인의 의무와  임차인의 차임 지급 의무는 상호 대응 관계에 있으므로 임대인이 목적물을 사용, 수익하게 할 의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나, 목적물의 사용*수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다

2. 집주인(임대인)의 수리 의무

만약, 집주인이 꼭 필요한 부분을 수리해 주지 않은 경우

세입자가 비용을 들여 수리했다면

이를 집주인에게 청구할 수 있습니다.

이 때의 비용은 필요비(꼭 필요한 수리 비용)라고 하며,

필요비는 언제든지 임대인에게 청구할 수 있고

집을 돌려준 경우에는 6개월 내에 청구해야 합니다.

그러나 만약 전세로 살기 시작해서

전세권 등기까지 되어 있는 경우에는

임대차와 달리 전세권자(세입자)가

작은 부분의 수리 비용은 스스로 부담해야 하기 때문에

대규모의 수리 비용이 아닌 한 집주인에게

그 비용을 청구할 수 없습니다.

필요비의 경우와는 조금 다르게,

유익비(건물의 가치를 높이는 수리 비용)라는 것이

있습니다.

원래 사용하던 화장실이 너무 낡고 지저분하여

수세식으로 수리를 한 경우와 같이

임대한 건물의 가치를 높이는 데 든 비용을

유익비라고 하며 이는 집주인에게 청구할 수 있습니다.

다만, 화장실이 없었던 경우는 아니기 때문에 건물 사용이 불가한 것은 아니므로

집주인에게 즉시 비용을 달라고 청구할 수는 없습니다.

하지만, 세입자는 임대차가 종료된 후 이에 대해 지출한 금액이나

임대 건물의 가치가 늘어난 만큼의 증가액 중

임대인이 선택한 것을 지급하도록 청구할 수는 있습니다.

3. 임차인(세입자)의 실수로 인한 파손

만약, 임차인의 실수로 집을 약간 파손시켰다면

이 경우에는 누가 수리 비용을 부담해야할까요?

의문이 생길 수도 있지만,

이 때에도 임대인(집주인)은 수리를 해 주어야 합니다.

세입자의 책임으로 집이 손상된 경우라 하더라도,

집주인은 손해배상을 청구하거나

이를 이유로 계약을 해지할 수는 있지만

수리 자체는 거절할 수 없습니다.

cf) 장기 수선 충당금의 부담(주택법)

앞선 글에서 임대차 계약의 경우,

수리 비용 부담 주체가 누구인지에 대해 알 수 있었습니다.

그렇다면, 장기 수선 충당금 부담의 주체는 누구일까요?

장기 수선 충당금은 무엇을 말하는 것인지부터 알아볼까요?

장기 수선 충당금이란, 아파트나 공동주택의 장기적 관리를 위한 페인트칠이나

외벽 수리 등을 위한 자금을 마련하기 위해

관리 주체의 장기수선계획에 의하여 주민들이 조금씩 적립하게 하는 것을 말합니다.

쉽게 말해, 아파트 관리금 같은 것을 가리키죠.

따라서 장기 수선 충당금은

자기 소유의 재산이 노후화되는 것을 방지하기 위한 비용이므로

원칙적으로 아파트 소유자가 부담해야 합니다.

세입자가 따로 약정을 하여 장기 수선 충당금을 부담하기로 한 것이 아니라면

아파트 소유자가 이를 부담하여야 한다는 것입니다.  

§ 주택법 

제51조(장기수선충당금의 적립)

① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.

약정으로 아파트 입주자가 이를 부담하기로 되어 있는 경우에도

실제 거주하는 임차인이 아니라 소유자인 임대인에게 부과해야 합니다.

따라서, 공동 주택에 살던 세입자가 이사할 때에는

그 동안 적립한 장기 수선 충당금을 돌려받을 수 있습니다.

이제까지, 임대한 집의 수리 비용은 누가 부담해야 하는 지에 대해 알아보았습니다.

정리해보자면 이와 같습니다.

대부분, 임대인이 집수리 비용을 부담해야 하지만

집의 파손이 임차인의 고의나 임차인의 잘못으로 이루어진 경우에는

임대인이 임차인에게 손해배상을 청구하거나 이를 이유로 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

이로부터, 임대인과 임차인은 서로를 배려하는 태도가 필요하다는 것을 알 수 있습니다.

임대인과 임차인은 파손으로 인한 책임을 누구에게 떠넘겨야 하는 지에 급급하기보다는

법에서 그 비용을 책임져야할 부담자를 명시해주고 있으므로,

배려하는 태도를 가지고 서로를 대하는 것이 우선임을 권유해 드리고 싶네요^^

내용 출처 - 법무부(2011),『한국인의 법과 생활』

사진= 알트이미지, 연합뉴스, 뉴스원, 온라인 커뮤니티

취재= 김민주 기자

출처 : http://blog.daum.net/mojjustice/8705876