불황기 수익형 부동산…초역세권 입지 갖춘 상가, 소형 오피스 ‘눈길’

[장경철]

불안정한 수익형 부동산 시장, 변동성 적고 보수적인 조건인 안정적 ‘입지’ 중요
역세권보다 ‘초역세권’이 시세 상승 두드러져, 수익형 분양시장서도 초역세권 흥행

최근 수익형 부동산시장에 금리 인상, 경기 침체 등 각종 변수가 생기면서 변동성이 적고 보수적인 조건이 중요해지고 있다.
 
이에 따라 안정적인 요건인 입지가 부각되며 ‘초역세권’ 입지를 갖춘 수익형 상품에 수요자들이 몰리고 있다.
 
풍부한 유동인구를 흡수할 수 있는 초역세권 상가와 소형 오피스는 꾸준한 인기를 끌고 있다.

먼저 초역세권 상가는 접근성이 편리한 만큼 비역세권 상가와 비교해 더욱 넓은 범위의 배후수요를 누릴 수 있어, 임차인과 임대인 모두에게 선호도가 높다.

분양시장에서도 인기다. 최근 롯데건설이 서울 마곡지구에 선보인 '르웨스트 에비뉴 767' 상업시설은 지하철 9호선과 공항철도가 지나는 마곡나루역, 5호선이 지나는 마곡역이 가까운 역세권 상권이라는 점에서 인기를 끌며 단기간에 완판됐다. 충북 오송역을 가깝게 두고 있는 ‘오송역 파라곤 센트럴시티 2·3차’ 상업시설도 계약 3일 만에 분양을 100% 완료했다.

초역세권은 역과 거리가 도보 1~2분 내 정도로 매우 가깝거나 역과 직접 연결된 상품을 말한다.
 
이러한 초역세권 부동산은 아파트, 오피스텔 등 주거용 외에도 업무시설, 상업시설 등 다양한 종류의 상품에서도 부각되고 있다.
 
특히 업무, 상업시설의 경우 초역세권 입지로 인해 접근성이 높아 직주근접에 기여해 입주사 근무자, 종사자들의 만족도가 높다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “수익형 부동산시장이 불안정해 수요층 확보가 유리한 입지가 희소성을 바탕으로 주목을 받고 있다”며 “그런 점에서 초역세권 입지는 전통적인 조건 중 하나이고 특히 도보 1~2분 이내의 초역세권은 부동산 가치가 더욱 높다”고 말했다.

초역세권 입지를 갖춘 상가, 소형 오피스 등 수익형 분양 단지도 눈길을 끈다.
 
●엘리프 미아역 단지 내 상가='엘리프 미아역'은 총 41개 점포 규모로 1단지 상가는 지하 1층~ 지상 3층, 총 15개 호실 규모이며, 2단지 상가는 지하 1층~ 지상 2층, 총 26개 호실 규모다.

계룡건설에 따르면 ‘엘리프 미아역’ 상가는 지하철 4호선 미아역 초역세권 상가로, 1일 유동 인구가 약 2만6,000여 명에 달해 풍부한 수요를 확보한 장점을 갖췄다.

주변으로 인근 초·중·고, 종교시설 등이 위치해 배후 수요가 탄탄한 주중 주말 365일 활성화 상권이다.

특히 총 260세대의 주상복합 단지 내 상가인 만큼 입주민을 고정 수요로 확보한 장점도 갖췄다.

개발 프리미엄도 기대된다. 미아역은 서울 최초 역세권 활성화사업이 진행되는 곳으로 높은 미래가치도 누릴 수 있는 장점을 갖췄다.

또 인근으로 다수의 강북권 재개발이 진행 중에 있어 향후 사업이 완료되면 이들 대규 주거 타운을 배후 수요로 둔 상가로 거듭나게 된다.

계룡건설 관계자는 "엘리프 미아역 단지 내 상가는 계약금 12%만 납부하면 중도금 없이 잔금 88%를 입주 시(2026년 8월 입주예정) 납부하면 돼 3년 간 자금 확보가 가능하고, 초기 자금 부담이 없는 것이 장점이며, 전매가 자유롭다"고 말했다.

엘리프 미아역 단지 내 상가는 주변 기입주 상업시설 임대환산가로 전용평당가 계산시 전용평당 7000만원~9160만원대 수준이다. 인접 분양상가 시세는 포레나 미아 1층 전용평당 1억2700만원대, 수유역 더오페라 1층 전용평당 1억608만원대 수준으로 형성돼 있다.
 
●인덕원 시그니티타워 상가, 소형 오피스=경기도 안양시 동안구 관양동 소재 인덕원 시그니티타워가 분양중이다. 특히 풍부한 배후수요를 품은 이점 덕분에 공실률 0% 달성에 대한 기대감이 커지고 있다.

인덕원 시그니티타워는 단지 규모는 대지면적 1,770.80㎡, 지하 5층, 지상 18층으로 이뤄져 있다. 1~2층은 근린생활시설 36실, 3~7층은 메디컬 95실, 8~18층은 오피스 209실이 자리하고 있다. 이 가운데 이미 상가는 완판을 달성해 인덕원 시그니티타워 완판 가능성도 그 어느 때보다 높아진 상태다.

실제로 인덕원역은 풍부한 배후수요를 갖췄으며 동서남북 방향의 주거단지와 산업단지가 자리한 이상적인 항아리상권을 갖췄다. 그 주변에는 인덕원역을 주요 지하철역으로 이용하는 아파트 단지가 30여 개가 넘는다.

행정안전부 주관 공공데이터 포털 내에 게시된 '한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사 임대 정보 분기 별 지역 별 공실률(소규모상가)' 데이터에 따르면 서울시 평균 공실률은 6.5%, 경기도 평균 공실률은 5%로 나타났다. 이 가운데 인덕원 상권의 소규모 상가 공실률은 0%를 기록한 바 있다.

인덕원 시그니티타워 신축 복합타워 희소 가치를 지녔다는 점에서 인덕원역의 풍부한 배후수요를 흡수할 것으로 전망된다. 게다가 대로변 랜드마크급 복합타워로 쇼핑과 의료, 업무 등을 모두 아우르는 신축 프리미엄 단지라는 점에서 높은 평가를 받고 있다.

4개 노선이 관통하는 쿼드러플 역세권 입지도 돋보인다. 수도권 지하철 4호선 인덕원역을 비롯해 월곶판교선(2025년 예정), 동탄인덕원선(2026년 예정), GTX-C노선(2028년 예정)까지 총 4개 노선을 확보한 쿼드러플 역세권 프리미엄 입지를 확보할 예정이다.

앞서 언급한 것처럼 차고 넘치는 배후수요도 강점이다. 안양벤처밸리 등 산업단지를 비롯해 안양대, 연성대, 평촌스마트스퀘어 등 주요 교육·연구기관이 가까워 풍부한 배후수요를 확보할 수 있다. 그 중에서도 평촌스마트스퀘어의 경우 LG유플러스, 의료영상기기전문기업, 디스플레이장비 기업 등이 다수 입주한 상태로 직장 인구의 거주 수요가 두텁다.

여기에 단지 기준 약 500m 거리에 과천지식정보타운이 조성되고 있다. 대규모 지식 기반 산업단지, 도시 기반 시설 등이 구축될 예정인 만큼 시간이 갈수록 배후수요는 더욱 두터워질 전망이다. 또 인덕원역에서 1.5km 떨어진 거리에 제2의왕테크노파크 조성이 추진 중이다.

특화된 교통환경도 메리트다. 인덕원역 2·3번 출구를 모두 품은 유니크한 초역세권 위치 뿐 아니라 단지 전면, 후면에 시내·시외 버스정류장이 자리하여 교통 환경이 우수하다. 차량을 이용할 경우 과천대로를 통해 강남 서초까지 빠르게 이동 가능하다. 안양판교로, 제2경인고속도로를 이용하면 판교까지도 수월하게 도달할 수 있다.

인덕원 시그니티타워 관계자는 "대규모 산업 단지가 조성됨에 따라 공실 걱정 없는 풍부한 배후수요를 누릴 것으로 전망되는 가운데 서울 출퇴근 수요도 확보할 수 있어 오피스 분양에 대한 기대감이 그 어느 때보다 큰 상황"이라며 "이달 본격 분양에 돌입하면 많은 사람들이 방문할 것으로 예상된다"고 전했다.

분양문의 1668-0970