추석 이후 아파트 분양시장이 대목을 만난다. 부동산시장에서 가장 소란스러울 것으로 예상된다.
우선 물량 면에서 분양가상한제를 피하기 위해 11월 말까지 분양승인(재개발은 관리처분인가)을 신청해야하는 민간택지 단지들이 대거 쏟아진다. 신도시·택지지구 등 공공택지에서도 상당한 물량이 분양대기 중이다.
입지여건이 좋은 단지들이 적지 않아 주택 수요자들의 관심도 높을 것 같다. 상한제 시행으로 인기지역 민간택지 분양이 내년 이후 줄어들 것으로 보여 상한제에 비해 비싼 가격에도 수요자들이 적극 청약할 것으로 보인다.
추석 이후 청약제도면에서는 일부 달라진다. 청약가점제는 17일부터 실제 시행에 들어갔다. 빠르면 11월 이후 인천 송도 등 경제자유구역에서 분양되는 단지에 인천 이외 수도권 거주자도 청약할 수 있게 된다.
동시에 거주기간 제한이 강화돼 해당 지역에 1년 이상 거주해야한다. 택지지구의 우선공급분 해당지역 거주기간뿐 아니라 서울 등 택지지구 이외 민간택지에서도 1년 이상의 거주요건을 채워야하는 것이다.
서울 은평뉴타운, 파주 신도시, 인천 송도·청라지구 주목
서울에서 눈에 띄는 물량은 뉴타운단지다. 신도시나 마찬가지인 은평뉴타운에서 1지구가 다음달 말 모집공고를 내고 분양에 들어간다. 임대를 제외한 일반 아파트 2817가구 가운데 원주민 특별분양을 제외한 1643가구가 분양될 예정이다. 원주민 특별공급분이 어떻게 최종결정되느냐에 따라 일반분양분 물량은 달라질 수 있다.
84~215㎡로 크기가 다양하다. 215㎡ 242가구는 모두 일반분양된다. 나머지는 특별분양과 일반분양이 섞인다.
청약가점제가 시행됐다고 해서 청약점수가 낮거나 유주택자라고 인기지역 단지를 지레 포기할 필요는 없다. 중소형은 25%, 중대형도 50%의 추첨제 물량이 있어 경쟁률이 다소 높더라도 청약해볼 만하다.
은평뉴타운은 북한산 등을 끼고 있어 주거환경이 쾌적하고 자립형사립고 등이 들어설 예정이어서 교육여건도 좋다. 내년 6월 입주예정이어서 전매제한 기간도 8개월로 짧다.
시범뉴타운인 길음뉴타운에서 마지막으로 길음7구역이 분양된다. 두산건설이 시공을 맡았다. 앞서 8,9구역에서 분양된 래미안은 서울 1순위서 10대 1이 넘는 경쟁률을 보였다.
파주신도시가 본격 분양에 나선다. 이달 말 주택공사가 중소형 1000여가구를 분양한 데 이어 민간업체들이 11월께 동시분양형태로 7000가구 정도를 내놓는다. 중소형은 ㎡당 270만원대로 예상되고 중대형은 채권입찰제 적용을 받는데 ㎡당 360만원 선 정도로 추정된다.
송도에서 포스코건설·현대건설·대우건설 등이 분양가상한제 적용을 받지 않는 주상복합과 일반아파트를 2800가구 가량 분양할 계획이다.
청라지구에서 분양을 시작해 5000여가구의 분양계획이 잡혀 있다. 이중 중대형은 상한제 적용을 받지 않는다.
광명 소하, 용인 구성·흥덕, 양주 고읍, 군포 부곡 등 택지지구에서 잇따라 나온다. 택지지구 이외 민간택지에서는 용인 수지지역과 오산 등에서 대단지 등이 분양될 예정이다.
민간택지 물량 가운데 고양 덕이·식사지구, 군포 걸포지구 등 대규모 도시개발사업장 단지들도 나온다.
전매제한 기간, 가격 등 따져 청약해야
분양가상한제 확대시행으로 단지에 따라 상한제 적용 여부가 다르기 때문에 청약자들은 일일이 확인해야한다. 상한제 적용을 받으면 전매제한 기간이 공공택지 단지의 경우 중소형 10년, 중대형 7년이다.
올해 말까지 분양예정인 물량 가운데 상한제 적용을 받는 민간택지 단지는 없다. 공공택지 가운데서도 상한제 적용을 받지 않는 단지들이 적지 않게 나온다. 상한제 전 사업승인을 신청한 등의 이유로 상한제에서 제외되는 단지들이다.
거주기간이 강화되기 때문에 거주기간도 확인해야할 사항의 하나다.
가격이 주변 시세 이상으로 높은 단지는 청약에 신중해야한다. 앞으로 집값 상승을 크게 예상하기 어렵기 때문에 분양가가 비싼 집은 그만큼 예상 시세차익이 줄어드는 셈이다.
특히 분양가상한제 적용을 받는 단지로 분양가도 높다면 메리트가 떨어진다. 전매제한 기간이 짧은 택지지구 인근 민간택지 단지가 나을 수도 있다. 택지지구 인근 단지는 택지지구 편의시설 등을 이용할 수 있기 때문에 입지여건에서 큰 차이가 없다.
청약가점제가 시행되지만 청약점수가 낮거나 유주택자라고 인기지역 단지를 지레 포기할 필요가 없다. 중소형은 25%, 중대형도 50%의 추첨제 물량이 있기 때문에 경쟁률이 높더라도 청약해볼 만하다.
전문가들은 실수요 입장에서 투자성을 겸해 판단해야하고 입지여건 위주로 접근해야한다고 강조한다.
자료원:중앙일보 2007. 9. 28