농업인 주택 등 농지전용 용도변경 승인

[자카란다]

농업인 주택 등 농지전용 용도변경 승인

농지에 농지전용허가를 받고 건축물을 지은 후 용도를 변경할 수 있는지? 예를 들어 단독주택으로 허가를 받은 후 근린생활시설 등으로 용도를 변경할 수 있을까요? 농지전용허가받은 농지에 지은 건축물의 용도변경에 대해 알아봅니다.

농지법에 따라 농지전용허가(신고, 협의)를 받고 목적 사업에 사용되고 있는 건축물은 준공 후 5년 이내에 다른 목적 사업으로 사용하려는 경우에 용도변경 승인을 받아야 합니다.

다만 도시지역, 계획관리지역, 개발진흥지구에서는 농지보전부담금의 감면 시설이나 감면 비율이 낮아지는 시설로 변경되는 경우만 용도 변경 승인 대상에 해당되어요. 조금 느슨한 편이죠 

그 밖의 용도지역은 해당 시설의 용도를 변경하거나 농지전용 목적 사업의 업종을 변경하는 경우에는 용도변경 승인을 받아야 합니다. 목적 사업 변경에는 대기 환경보전법과 환경보전법 적용을 받는 시설이 있으나 오늘은 농지법의 적용을 받는 시설에 한하여 알아봅니다.

◆농지전용 용도변경 승인

▷관련 근거 : 농지법 제40조, 농지법 시행령 제59조

▷주요 내용

- 농지전용허가, 협의, 신고를 받고 다른 목적으로 사용하는 경우

- 5년 이내에 해당하면

- 지자체장(시장, 군수, 구청장)의 승인을 받아야 함

- 농지법 시행령 50조 제3항 각 호의 구분을 달리하는 시설로 변경 시와 감면에서 제외되는 시설, 감면 비율이 낮은 시설로 변경 시

■용도변경 승인 대상이 되는 시설

▷근거 : 농지법 시행령 제44조 제3항

▷내용 : 각호의 구분을 달리하는 종류 시설로 변경하는 경우, 감면 대상에서 제외, 감면 비율 축소 시설로 변경되는 경우

우리가 주로 접하는 농지에서 용도변경 승인 대상은 농지법 시행령 제 44조 3항의 각호 구분을 달리하는 종류 시설로 변경되는

경우에 해당됩니다. 즉 3항 1호의 건축물이 3항 2호나 3호로 변경될때는 용도변경 승인 대상이 되고 3항 1호내의 건축물간 변경은 용도 변경 승인 사항에 해당하지 않는 것이죠 좀 더 구체적인 내용은 아래에서 예시를 통해 알아 보겠습니다.

지금까지는 농지의 용도변경 승인 대상과 기준 등을 관계 법령을 기준으로 살펴보았어요.

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실례를 한번 살펴볼까요. 헛갈리기 쉽기도 하고 판단이 어렵기도 한 내용들입니다

◆단독주택 준공 후 5년 이내 소매점 변경 시 용도변경 승인 대상인지?

이 경우는 농지법 시행령 제44조 3항을 살펴보아야 합니다. 각호의 구분을 달리하고 있는 시설이면 용도변경 승인 대상이 되고

같은 호에 해당하면 승인을 받지 않아도 됩니다. 단독주택과 소매점은 같은 3항 2호에 해당되어 용도변경 승인을 받지 않아도 됩니다.

◆단독주택 →일반 음식점으로 변경 시 용도변경 승인은?

단독주택은 농지법 시행령 44조 3항 1호, 일반음식점은 2호에 해당되어 각호의 구분을 달리하고 있습니다. 이때는 용도변경 승인을 받아야 합니다. 한데 2종 근린생활 시설 중 일반음식점은 도시지역, 계획관리지역, 개발진흥지구에서만 건축 허가가 가능합니다. 따라서 이 지역에서만 용도변경 승인이 가능하고요. 타 용도지역에서는 당초부터 건축허가를 받을 수 없는 지역에 해당되어 용도변경 승인이 불가합니다

◆일반주택→농업인 주택으로 변경 시 용도변경 승인은?

일반주택과 농업인 주택은 건축법에 따라 같은 단독주택에 해당됩니다. 따라서 농지법 시행령 제44조 3항 2호의 같은 시설에 해당되어 용도변경 승인 대상 시설이 아닙니다. 이때는 좀 더 깊게 살펴보아야 하는데요. 일반주택은 농지보전부담금을 납부한 주택이고 농업인 주택은 감면 대상 시설에 해당되어요. 농지보전부담금을 환급받을 수 있느냐의 문제가 남습니다. 아쉽게도 농지법 시행령 59조에 따라 환급받을 수 없습니다.

◆농업인 주택⇒ 일반주택으로 용도변경은?

농지보전부담금 감면 대상 시설인 농업인 주택을 준공 후 5년 이내에 일반주택으로 변경하는 경우는 농지법 시행령 제59조 3항 3호에 해당되어 용도변경 승인을 받아야 합니다. 당연히 농지보전부담금을 납부하여야 하고요. 농지보전부담금은 농업인 주택으로 전용허가일 기준이며 개별공시지가의 30%입니다.

단, 해당 부지가 농업진흥구역이면 5년이 경과되어도 일반주택으로 용도변경할 수 없어요 왜냐하면 농업진흥지역은 농지법제 32조 행위 제한 규정을 받습니다.

이때 각별히 유념할 사항이 있는데요. 농업진흥구역 내 농업인 주택을 일반인에게 매매 가능하냐의 문제에요. 결론은 매매할 수 없습니다. 농업진흥구역 내 농업인 주택은 농업인의 조건을 갖춘 농업인에 한하여 매매가 가능하답니다. 바로 농지법 제32조의 행위 제한 규정 때문이지요.

한데 농업진흥구역 내 농업인 주택을 일반인에게 매매하는 경우가 자주 발생합니다. 이는 농지관련 부서와 취득세 등 세무 관련 부서가 달라 발생하는 행정착오로 보아야 해요. 그때는 넘어갔다 하더라고 추후 문제 소지를 안고 있는 것이에요.

농지에 건축한 건축물의 용도를 변경할때는 사전에 용도변경 가능여부를 꼭 점검해 보아야 합니다. 농지전용를 받고 5년이내 용도를 변경할때는 해당 지자체에 승인을 받는게 원칙이거든요.

이상으로 농업인 주택 등 농지전용허가(신고, 협의)를 받은 건물의 용도변경 승인에 대해 알아보았습니다.

#토지사랑