“자본 도시 : 도시공동화와 부동산 국가” “Capital City: Gentrification and the Real Estate State”

[논둑길맨발로]

“자본 도시 : 도시공동화와 부동산 국가”
“Capital City: Gentrification and the Real Estate State”
A book by Samuel Stein


이 역사를 요약 한 후, Stein은 그의 책의 중심 논점을 제시합니다. 최근 수십 년 동안 부동산의 금융화는 그가“부동산 국가”라고 부르는 용어를 낳았습니다. 부동산 자본은 정부의 지렛대에 대해 비정상적인 권력을 행사하고, 탈 산업화를 활용하여 도시로부터 가치를 추출합니다. Stein은“제조업체들이 전후 도시 센터에서 나왔을 때 엄청난 자산뿐만 아니라 정치적 공백도 남겨두었다”고 지적한다. 부동산 자본은 현재 빈 창고와 버려진 공간의 과잉을 이용하기에 완벽하게 들어맞았고, 반드시“장소 기반”이었기 때문에 항상 지역 정치에 존재했습니다.

After outlining this history, Stein lays out his book’s central argument: in recent decades, the financialization of real estate has given rise to what he terms the “real estate state.” Real estate capital exerts inordinate power over the levers of government, he argues, taking advantage of deindustrialization to extract value from cities. “When manufacturing firms exited post-war urban centers,” Stein writes, “they left behind not just a tremendous amount of property but also a political vacuum.” Real estate capital was perfectly situated to take advantage of the glut of now-empty warehouses and abandoned space, and, because it was necessarily “place-based,” it had always been a presence in local politics.

정치인들이 산업의 소멸로 남겨진 격차를 메우려 할 때, 많은 사람들이 개발 친화적 운동과 연계하여 도시 핵심을“재생”하는 방법으로 젠트리피케이션을 명시적으로 추진했다. 자본 투자유치에 혈안이 되어- 이것은 오늘날도 지속되고 있고 아마존의 "HQ2"에 대한 괴상한 도시간 경쟁이 보여주듯이, 도시는 개발자와 부동산 투자자를 "지오-브라이브(geobribes:개발특혜)"로 유혹하였습니다.
As politicians sought to fill the gap left by the disappearance of industry, many aligned with development-friendly movements and explicitly pushed for gentrification as a way of “renewing” city cores. Desperate to retain capital investment — a desperation that remains today, as the grotesque municipal competition for Amazon’s “HQ2” illustrated — cities have taken to enticing developers and real estate investors with “geobribes.”

스타인이 거론하는 가장 추악한 사례 중 하나는, 도시가 "경건한"영역을 지정하고 인프라 업그레이드 비용을 지불하기 위해 채권을 발행 한 다음 개선 된 영역을 개인에게 제공하여
개인 주택 또는 소매 공간을 짓게 하는
"광범위하게 사용되고 있는 개발 인센티브"인 Tax Increment Financing입니다. 시는 이 지역의 수익성 여부에 관계없이 채권 보유자들을 만족시킬 책임이 있습니다. 한편, 수익성이 좋으면 개발자에게는 횡재가 따르고 (세금으로 지불한 금액을 공제하고도) 다른 지역은 극적으로 공동화됩니다. 이와 같은 전략을 통해 부동산 개발자는 잔인하고, 시 차원으로 구성되는 투자중단 및 과잉 투자 프로세스를 통해 수익을 거둘 수 있습니다 (후자는보다 일반적으로 젠트리피케이션이라고 함).

One of the most egregious examples that Stein names is Tax Increment Financing, a “widely used development incentive” in which a city designates a “blighted” area, issues bonds to pay for infrastructure upgrades, and then gives the improved area over to a private developer to build private housing or retail space. The city is responsible for making the bondholders whole whether the area is profitable or not; meanwhile, if it isprofitable, the developer accrues most of that windfall (save whatever they pay in taxes), and another neighborhood is dramatically gentrified. Strategies like these allow real estate developers to reap profits through a cruel, mutually constitutive process of dis- and hyper-investment (the latter is more commonly called gentrification).

미국의 상당수가 투자 중단을 겪고있는 반면, 희소한 지역은 토지와 재산에 대한 자본 유입의 홍수를 겪고 있고, 이로 인해 생활비가 급상승하고 있습니다. Stein은 이 두 가지 과정이 함께 진행된다고 설명한다. 즉 이러한 감소하는 부동산 가치는 새로운 투자 라운드에 대한 조건을 창출하며, 이는 잠재적 수익과 기존 가치의 차이를 이용합니다. 다시 말해, 투자중단으로 인해 부동산 가치가 충분히 하락하여 개발자가 다시 돌아오고, 수년 또는 수십 년 후에 거주민들을 죽이고, 이제 값이 싸진 부동산을 싹쓸이 하여 공동화를 야기하는 새로운 구매자에게 이를 판매용으로 집어던지게 됩니다 .

While much of the United States is experiencing disinvestment, rarefied areas are experiencing a flood of capital invested in land and property, resulting in skyrocketing costs of living. The two processes go hand in hand, Stein explains: disinvestment causes property values to crater and leads better-heeled (often white) residents to depart, typically taking needed community services and amenities with them. These declining property values then create the conditions for a new round of hyper-investment, which takes advantage of a gap between profit potential and existing value. In other words, disinvestment causes property values to decline enough so that developers can come back, years or decades later, and make a killing, sweeping up now-cheapened real estate and “flipping” it for sale to a new round of gentrifying buyers.



OCT 18, 2019|BOOK REVIEW

A Tool for Dismantling Capitalism Is Hiding in Plain Sight

자본주의 해체를위한 도구가 분명한 시야에 숨어있다

https://www.truthdig.com/articles/a-tool-for-dismantling-capitalism-is-hiding-in-plain-sight/


“자본 도시 : 도시공동화와 부동산 국가”
“Capital City: Gentrification and the Real Estate State”
A book by Samuel Stein

"이 최고의 간단명료하고 예리한 이 책은 더없이 시의적절하거나 시급합니다."
—Michael Sorkin, All Over the Map의 저자
“This superbly succinct and incisive book couldn’t be more timely or urgent.”
—Michael Sorkin, author of All Over the Map

아마존 리뷰
우리 도시는 변하고 있습니다. 전 세계적으로 건물과 토지에 점점 더 많은 돈이 투자되고 있습니다. 부동산은 이제 217 조 달러 규모의 산업으로 지금까지 채굴 한 모든 금의 가치의 36 배에 해당합니다. 이 자산은 전 세계 자산의 60 %를 차지하며, 세계에서 가장 강력한 사람들 중 하나 인 미국 대통령은 지주와 개발자로 이름을 지었습니다.(트럼프를 말함)
Our cities are changing. Around the world, more and more money is being invested in buildings and land. Real estate is now a $217 trillion dollar industry, worth thirty-six times the value of all the gold ever mined. It forms sixty percent of global assets, and one of the most powerful people in the world—the president of the United States—made his name as a landlord and developer.

새뮤얼 스타인 (Samuel Stein)은 도시 생활과 정치의 폭발적인 변화는 부유한 신규 이민자의 취향에 의해서가 아니라 국가 주도의 도시 계획 프로세스에 의해 주도되었음을 밝히고 있다. 계획 대행사는 국가가 자본을 사용하고 자본에 의해 사용하되는 방식과 도시 혁신이 부동산 가치 상승 및 임대료 상승으로 전환되는 수단에 대한 독특한 창을 제공합니다.
Capital City는 부동산 국가에서 계획가의 역할과 도시 생활을 되 찾기 위한 계획의 놀라운 힘을 설명합니다.
Samuel Stein shows that this explosive transformation of urban life and politics has been driven not only by the tastes of wealthy newcomers, but by the state-driven process of urban planning. Planning agencies provide a unique window into the ways the state uses and is used by capital, and the means by which urban renovations are translated into rising real estate values and rising rents.

Capital City explains the role of planners in the real estate state, as well as the remarkable power of planning to reclaim urban life.