특수한 거래, 양도가액의 계산 방법

[애정결핍제나]

특수한 거래, 양도가액의 계산 방법

양도가액이라 함은 과세대상 자산의 양도에 따른 총 수입금액으로써 양도자가 계약에 의하여 실제로 받았거나 받기로 한 금액의 합계액을 말한다.

일반적인 자산(부동산 등)의 매매거래에서는 대부분 금전(현금)을 양도자산의 대가로 수령한다. 따라서 양도가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우 객관적으로 수수한 금전의 가액을 알 수 있기 때문에 매매가액을 확정하는 데 어려움이 없다. 그러나 자산의 양도대가로 항상 금전을 수반하는 거래만 있는 것은 아니다. 또한 금전거래를 수반하는 경우라도 양도소득세 과세대상 자산이 아닌 자산과 함께 양도한 경우 등으로 인해 과세대상자산의 양도가액 범위를 판단하여야 하는 문제가 발생한다.

특수한 거래는 교환, 대물 변제, 물납, 신축 중인 건물의 양도에 있어서 실지거래가액에 의한 양도가액 계산방법에 대해 알아본다.

교환은
당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 유상계약이다. 교환의 경우 목적물의 가격이 같지 않을 때에는 차액을 금전으로 지급할 것을 약정하는 것이 일반적인데 그 양도가액 및 교환으로 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 다음과 같다. 금전의 수수가 수반되지 않는 경우에는 양도가액은 인수한 자산의 가액이 되고 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 양도한 자산의 가액이 된다.

금전거래가 수반되는 경우 양도가액은 인수한 자산의 가액에 지급받은 현금을 가산한 금액(현금을 지급한 경우에는 차감함)이 된다. 취득하는 자산의 취득가액은 양도한 자산의 가액에서 지급받는 현금을 차감(현금을 지급한 경우에는 가산함)금액이 된다.

배우자 및 직계존비속간의 부동산 등을 교환하는 경우 ‘상속·증여세법’상 증여추정에 해당되지 아니하므로 양도소득세가 과세된다. 다만, 교환하는 자산의 가액이 서로 같지 아니한 경우 그 차액에 대하여 증여세가 과세된다.

대물변제란
본래의 채무에 갈음하여 다른 급부(부동산등)를 제공하는 때에 성립하는 것으로서 그 소유권이전등기가 마쳐진 때에 부동산이 유상으로 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 본다. 즉 소유권이전 등기접수일이 양도시기가 된다. 대물변제는 채무에 갈음하여 자산이 양도되는 것이므로 금전거래가 수반되지 않는 것이 보통이므로 대물변제 한 채무액이 양도가액이 된다. 금전소비대차 등에 의한 채무액은 가액이 확정되어 있으므로 대물변제 된 가액이 분명하고, 이혼협의시 이혼당사자 간에 이혼위자료 및 양육비 등의 지급액을 약정하였다면 약정한 금액이 대물변제 된 가액이 된다.

물납이란
상속세 및 증여세의 경우에는 일정한 요건을 갖춘 경우에 부동산 및 유가증권으로 물납 할 수 있다. 물납자산이 양도소득세 과세대상 자산이라면 양도소득세가 과세된다. 이때 양도가액은 물납에 충당하는 자산의 수납가액이 되고 동 금액은 실지거래가액에 해당한다.

신축중인 건물과 토지를 함께 양도하는 경우에는
신축중인 건물이 건축물에 해당하느냐 여부에 따라 양도소득세의 계산은 다음과 같다. 신축중인 건물이 건축법상 건축물로 분류되는 상태에서 유상이전에 의한 건축주의 명의가 변경되는 경우에는 건물의 양도로 보아 양도소득세가 과세된다. 이에 반해 소유하던 토지 위에 건축허가를 받아 시공 중에 건축물로 볼 수 없는 상태에서 토지와 시공중인 시설물을 함께 양도한 경우 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보고 양도소득세를 과세한다. 그러나 시공 중인 건물은 양도소득세 과세대상자산이 아니므로 실지거래가액에서 미완성 건물의 대가를 공제한 금액을 토지의 양도가액으로 보아야 한다.

위에 예시한 사례는 흔히 발생하지 않는 경우이므로 자칫 실수로 놓칠 수 있는 특수한 거래들이다. 잘 살피어 불이익을 받는 일이 없어야 하겠다