올해 개편되는 부동산 제도, 실수요자와 다주택자 모두 움직일까(2023.1.1)

2023년 계묘년 새해가 밝은 가운데 올해 부동산 제도의 개편이 계속될 전망이다. 정부는 올해 양도소득세 중과제도도 사실상 폐지하는 방안을 검토 중이다.
다만 세계적으로 금리인상 기조가 계속되고 있어 고금리 부담에 따른 경기 위축으로 국내 부동산 시장도 회복세를 노리기는 쉽지 않을 전망이다.

◆무주택 실수요 위한 청약제도 개편
정부는 무주택 실수요자들에 대한 혜택을 늘려주는 방식으로 부동산 거래를 늘리겠다는 의도를 내비치고 있다. 올해 청약시장의 한파를 녹이기 위해 무순위 청약에 대한 '해당 지역 거주' 요건을 폐지한 것이 그 일례다.

전국 무주택자라면 서울 무순위 청약에 참여할 수 있다는 말이다.
또 미계약분에 대한 청약이 반복되는 점을 고려해 본청약 60일 이후 파기되던 예비당첨자 보관을 180일로 연장했다.

예비당첨자 수도 가구수의 500% 이상으로 대폭 확대한다.
규제지역에 공급되던 민간 아파트의 추첨물량도 늘린다.

정부는 전용면적 85㎡ 이상 주택을 모두 가점제로 공급하던 것을 개편해 전용면적 60㎡ 이하 민간 아파트에 대해 가점 40%, 추첨 60%로 분양할 계획이다.

전용면적 60~85㎡는 가점 70%, 추첨 30%로 비욜이 적용된다.

전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트는 가점제 물량을 기존 50%에서 80%로 높인다.
상반기 중에는 공공분양에 미혼 청년을 위한 특별공급이 신설된다. 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자를 위한 분양 물량이 마련되는 것이다.

신청 기준은 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억6000만 원 이하인 1인 가구다.
생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다.

특히 올해부터 만 34세 이하, 부부합산 연소득 7000만원 이하 무주택 청년에게 저금리로 제공하던 한국주택금융공사의 특례 전세자금보증 한도가 1억원에서 2억원으로 늘어난다.

특례 보금자리론도 출시돼, 9억원 이하 주택 매입시 연 4%대 금리로 5억원까지 대출 가능해진다.

◆다주택자 양도세 중과도 폐지 검토
지난해 종합부동산세 개편을 어느 정도 마무리 지은 정부는 올해 부동산 양도소득세 개편에 들어간다.

단기보유 주택에 대한 중과세율을 대폭 완화하는 한편, 조정대상지역 2주택자 등 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 사실상 폐지하는 방안을 검토 중이다.
정부는 올해 양도세 중과체계 개편을 위한 세법 개정 작업에 착수한 상태다.

현행 세법은 부동산 단기 양도거래와 다주택자가 보유한 부동산 양도거래에 각각 중과세율을 적용 중이다. 정부는 이를 법 개정으로 중과대상과 범위를 줄일 계획이다.
특히 2년 미만 단기간 보유한 주택을 양도시 양도세 중과부담을 덜어줄 계획이다. 1년 이상 보유했다면 양도세 중과를 아예 폐지한다. 다주택자에 대한 양도세 중과제 자체도 폐지될 가능성도 높다.
대출도 마찬가지다.

다주택자도 주택담보인정비율(LTV) 30%까지 주담대가 가능해졌고, 생활안정자금 목적의 주담대 한도도 LTV 등으로 관리된다.

생활안정자금으로 최대 LTV 30%까지 받을 수 있다는 이야기다. 다주택자의 전세퇴거 목적을 위한 주담대도 다시 허용될 가능성도 높은 상태다.
올해 6월부터는 종부세 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향 조정된다.

1세대 1주택자의 경우 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다.
2주택자에 대한 다주택 중과세율도 폐지된다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자는 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다.

과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6.0%에서 5.0%로 낮아진다.
주택 수에 따라 차등 적용되던 세 부담 상한률은 150%로 일원화된다.

재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한률을 일괄적으로 150%로 낮춘다.