상가 임차인 대항력 관련 질문입니다.

[그때 김동성]

안녕하세요 

35기 김동성입니다. 

다음과 같은 상황에서 임차인의 대항력이 어찌 될 지 궁금합니다. 

1. 임차인 사업자등록 및 사업 시작 

2. 근저당 설정 (근저당 설정 당시 임차인의 환산보증금이 상가임대차 보호법 적용 대상에 포함)

3. 임차인 월차임 증액 

4. 2번 근저당에 의한 임의 경매 

위와 같은 상황에서 3번 월차임 증액시 임차인의 환산보증금이 2번 근저당 설정시 상가임대차 보호법 적용 대상을 초과하는 경우에는 임차인은 대항력이 있는 것인지요?

가. 현재 중요하므로 과거에 환산보증금 미만이였다 하더라도  대항력이 없음. 

나. 근저장 설정시 확보된 대항력은 추후에 환산보증금을 초과 하더라도 소멸되지 않음. 

'

어떤 게 맞을까요? 

감사합니다. 

[신용]

환산보증금이 초과 하더라도 다음 4가지는 상임법적용(최근개정된내용)
1 계약갱신청구권
2 전 임대차와 동일한조건
3 행사기간
4 보증금 차임 증감청구권


상임법상 보호를 위해서는 환산보증금액이하 건물인도 사업자등록신청 등이 있어야 되는것이 원칙 입니다.
저당권설정시(기준)는 원칙이 당연 적용되고
그다음 차임이 증액되서 환산보증금 초과 일때 적용 여부(적극)
이유는 개정법 차치 하고라도 주임법이나 상임법은 편면적 강행규정 으로써 임차인을 강하게 보호 즉 그 증액이 1년에 9%범위내 이면 환산보증금이 초과하더라도 대항력이 있다고 법 체계 논리상 봐야 되기때문입니다.

[신용]

물론 상식적으로 말소기준권리 이후에 증액된것은 증액된 액수만큼 후순위이기에 적용되지 않은것이 원칙입니다.
상기 질문이 상식을 제기 하는것은 아닐것입니다.

[그때 김동성]

보증금은 동일하고 월차임만 올라서 환산보증금을 초과 하게되더라도 그 증액 범위가 년 9%를 초과하지 않는다면 대항력(보증금 전액 보장)이 유지된다는 말씀이시죠? 관련 판례가 혹시 있나요?

[신용]

조금 더 정확히 하자면 환산보증금 초과로 상임법적용 대상에서 제외되면 최근 개정법률 이전에는 상식적인 법리로 가는것이 더 논리적입니다.
그런데 최근개정법률이나 민사법 체계적인 논리로보나 그렇다는것 입니다.
그러나 불안하시면 최소한 환산보증금 기준범위를 초과하기전에 갖춘 대항력과 우선변제권효력은 그 범위에서 유지된다는것 입니다. 따라서 질문상 보증금 전액은 보호 됩니다.
최근 개정법률을 천천이 음미해 보시기 바랍니다.
그리고 관련된 판례는 아직 없는것으로 보여집니다.
성투 하십시요.