규제지역 대거 풀렸지만, 부동산 시장은 '글쎄'

서울 중심으로 분양권 전매 거래시도 소폭 증가 예상

주담대 시중금리 8%대 돌파로 금리 여파 지속될 듯

서울 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습ⓒ연합뉴스

정부가 서울 3구와 용산을 제외한 모든 지역에서의 규제지역을 전면 해제함에 따라 대출·세제·청약·전매제한·실거주 의무 등 부동산 전 분야에 걸친 규제가 풀리게 됐다. 다만 이 같은 조치에도 고금리 기조와 경기침체 우려 영향으로 거래 활성화 효과는 제한적일 것으로 전망된다.

4일 업계에 따르면 국토교통부는 전날 주거정책심의위원회를 열고 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정안’과 ‘분양가상한제 적용지역 조정안’을 심의·의결했다. 이에 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 모든 곳의 규제지역을 해제하고 민간택지 분양가 상한제를 푼다. 이번 규제지역 해제는 오는 5일 0시부터 효력이 발생된다.

지난해 정부는 경기·인천을 포함한 수도권 규제지역을 일부 해제했는데 시장 회복 속도가 미미하자 서울 강남 3구, 용산 등 대기수요 있을 것으로 예측되는 곳을 제외한 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역에 한해 규제지역을 해제하기로 했다.

이번 규제지역 해제로 이들 지역은 세제·대출·전매제한 등의 각종 규제에 따른 제약에서 자유로워진다. 이에 종합부동산세와 양도세·취득세 중과가 배제되는 등 세금 부담이 줄고 주택담보대출비율(LTV) 대출 규제도 완화된다.

수도권 전매제한 기간도 현행 최대 10년에서 3년으로 줄고, 분양가 상한제 아파트의 2~3년의 실거주 의무도 폐지한다. 이 같은 규제는 법적 조치가 있어야 가능한데, 정부는 시행령과 법 개정 이후 소급 적용할 방침이다.

부동산 중개 플랫폼 직방은 이번 부동산 규제와 관련해 종전 수분양자에게도 관련 제도 개선이 소급 적용돼 거래절벽을 나타냈던 분양권 전매 거래시도가 서울을 중심으로 소폭 증가할 것으로 전망했다.

실제 지난 1일 기준 전국 아파트 분양권 전매(계약일 집계 기준)거래량은 2020년 10만3366건에서 2021년 5만4974건, 2022년 2만5133건으로 급감했고 같은 기간 서울은 2020년 899건, 2021년 264건, 2022년 64건으로 크게 감소한 바 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “실거주 의무가 폐지되며 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 방안을 마련하게 될 것”이라고 전했다.

문제는 이 같은 정부의 조치에도 당장 부동산 시장이 회복되긴 어려울 것을 예측하고 있다. 앞서 규제가 해제된 인천, 세종 등 대부분의 지역들이 여전히 거래 침체와 집값 하락의 늪에서 빠져나오지 못하고 있기 때문이다.

가장 큰 원인은 급등하고 있는 금리 때문으로 금융권에 따르면 우리은행의 주택담보대출 상품인 우리 아파트론이 전날 신규코픽스 기준 대출 금리가 연 7.32∼8.12%(내부 3등급)로 집계됐다. 그 외에 다른 시중은행의 주담대 상품의 금리 상단 역시 이미 연 7%를 넘어선 상태다.

여기에 올해 한국은행이 기준 금리 인상 등을 예고한 상황이고 은행권 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 따른 가계의 유동성 축소 분위기도 여전하다. DSR 규제는 상환해야 할 대출 원리금이 소득 대비 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제다. 현재 1억원 초과 대출자를 대상으로 DSR 40%(제2금융권 50%) 규제가 적용된다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “규제 완화 정책 수혜가 소득과 자산 등에 한계가 있는 무주택 실수요층까지 전해지기에는 다소 시일이 필요하다”며 “수도권 대부분이 규제지역에서 빠지고 각종 정책효과가 집중되면서 지방 비규제지역에 대한 외부 수요 유입은 오히려 제한될 가능성이 높아졌다”고 평가했다.