2주택자 주택처분 기준은 '사용가치' [박정현]

[경호실장]

세금 부담과 사용가치 비교해 판단...2주택자 처분 기준은 ‘사용가치 ’

8.31 부동산 안정대책의 핵심은 주택과 토지에 대한 중과 조치다. 올해부터는 1세대 2주택과 비사업용 토지는 투기지역 여부에 관계없이 실거래가액으로 과세되고, 2007년부터는 2주택일 경우 50%, 비사업용일 경우는 60%의 단일세율이 적용된다.

따라서 2 주택자의 경우 올해와 내년에 주택양도 시 차이나는 양도소득세를 비교해 보고 장기간 2주택 모두를 계속 보유할 계획이 아니라면, 올해 안에 주택 한 채를 양도해야 절세가 가능해진다.

결국, 2주택자의 경우에는 2006년도에 주택 한 채를 양도하지 못하면 2주택 모두를 장기간 보유해야 손해가 없게 되는데, 장기 보유 여부를 결정할 때 고려해야 하는 가장 중요한 요소는 양도하는 주택의 사용가치이다.

2주택에 대한 양도소득세 중과조치로 올해 안에 주택 한 채를 양도할 계획을 갖고 있었어도, 양도예정 주택에 대해서 매년 부과되는 재산세를 납부할 능력이 있고, 자녀가 곧 결혼할 예정으로 자녀세대가 따로 거주할 주택이 필요하거나, 주택가격이 계속 상승해 왔다면, 굳이 주택 한 채를 올해 안에 급하게 양도할 필요는 없다.

올해 양도하는 주택도 최소한 양도소득에 대해서 9∼36%에 해당하는 양도소득세는 부담을 하게 되어, 일단 양도한 주택은 다시 취득하기가 어렵게 된다.

한번 팔면 다시 취득하기 어려워

주택 양도대금에서 세금과 전세금 및 대출금을 제외한 나머지 금액을 다른 투자 안에 다시 재투자 한다고 해도 세금만큼은 투자원금이 줄어들었기 때문에, 양도주택을 계속 보유하고 있었을 때의 투자 수익률 이상의 수익률을 올리기는 쉽지가 않다.

결국 2주택자 중 양도주택에 대한 ① 재산세를 계속 내는 것이 부담스럽고, ②가격이 계속 오르지 않는 지역에 소재하고 있으면서, ③ 앞으로도 거주할 예정이 없고, ④ 양도하고 나서 세금을 낸 나머지 금액으로 투자할 만한 마땅한 투자처가 있다면 양도를 하는 것이 유리하지만, 2007년에 시행되는 2주택에 대한 막연한 불안 심리로 사용가치가 있는 주택을 굳이 쫒기는 심정으로 양도하실 필요는 없다.

따라서 2주택자의 경우 올해가 가기 전에 2007년 이후에 양도하면 증가되는 세액과 본인의 재산세 부담 능력 및 대상주택가격에 대한 전망 등을 고려해서 의사결정을 해야, 소중한 재산을 지킬 수 있다.