스크랩 2006 핫이슈...뉴타운...

[한옥봉]

①촉진법 바람타고 순항

서울 24곳 올해 투진속도 빨라져

함종선 기자   2006/01/15

올해에는 뉴타운·재개발 사업이 보다 활기차게 진행될 전망이다.

정부와 지방자치단체가 사업속도를 높이기 위해 각종 혜택을 주는 데다 올 하반기부터는 도시재정비촉진 특별법이 시행돼 사업의 지속성이 확보되기 때문이다.

소형평형 의무건설 비율 탄력적용과 용적률 인센티브 부여 등을 골자로 한 도시재정비 촉진 특별법 시행이 가장 큰 재료다.

서성만 서울시 뉴타운총괄조정팀장은 “특별법 시행으로 각종 인허가 절차가 간소화돼 뉴타운사업 성패의 핵심인 추진속도가 빨라진다”고 말했다.

현재 서울에서 뉴타운으로 지정된 곳은 24곳이며 이 중 사업시행인가를 받은 은평·길음·노량진(1구역)·가좌(2구역)뉴타운, 재건축 방식으로 사업이 진행되는 방화·천호·노량진뉴타운을 제외한 대부분의 구역이 혜택을 볼 수 있다.

시범뉴타운 중 공영개발 방식으로 사업이 진행중인 총 106만평 규모의 은평뉴타운은 1지구가 착공에 들어가 올 상반기 말경 일반에게 아파트를 분양할 예정이다.

보상협의가 진행중인 2지구는 오는 5월경 첫 삽을 뜰 전망이다.3지구역 역시 올 하반기에는 착공이 가능할 것 같다고 서울시 관계자는 밝혔다.뉴타운 중 사업이 가장 빨리 진행된 길음뉴타운의 경우 2·4구역은 이미 작년에 입주했고 5·6구역은 오는 5월부터 11월까지 순차적으로 입주한다.

7·8·9구역도 연내 착공이 가능할 전망이다.일부 조합원간 갈등으로 사업이 지연됐던 왕십리 뉴타운의 경우 상업지역 주상복합아파트는 이미 착공했고 2구역이 올 상반기 중 착공예정이다.1·3구역도 구역지정절차를 밝고 있다.

2차 뉴타운 12곳 중에서는 노량진 1구역과 가좌 2구역이 지난해 말 사업시행 인가를 받았다.층고제한과 용적률 문제로 사업이 지연되고 있는 한남뉴타운과 상당수 주민이 뉴타운 사업추진자체를 반대,곡절을 겪고 있는 중화뉴타운을 제외한 10개 뉴타운이 올해안에 착공될 예정이다.

특히 10개 뉴타운에 속한 16개 구역은 전력정비사업구역으로 활발하게 개발이 추진된다.3차 뉴타운 가운데 지난해 지구지정을 받은 9곳도 연내에 개발기본계획이 완성될 전망이다.서울시 관계자는 “주민들이 짜던 정비계획 등을 시가 대신 준비해 주고 있어 사업추진이 2년가량 단축될 것으로 보인다”고 말했다.

또 촉진뉴타운이라 불리는 균형발전촉진지구는 업무·상업시설로 조성되는데 서울시는 이곳에 들어오려는 사업자에게 개발부담금 및 취·등록세 등 각종 세제면에서 인센티브를 줄 계획이다.

촉진뉴타운은 시범 5개 지역(미아·청량리·홍제·합정·가리봉) 지정에 이어 지난해말 2차 3개지역(천호·구의·망우) 등이 추가로 지정됐다.

부산 재개발사업은 40곳에서 진행 중인데 60%가 시공사도 정하지 못한 초기 단계여서 특별법에 의한 사업추진 가능성이 크다. 수도권 재개발도 돛을 달았다. 수도권에서 6월 말까지 재개발예정구역으로 확정될 곳은 인천·수원·부천·광명시 등 11개 시 400곳으로 추산된다.

서울시 뉴타운 현황
구분	뉴타운명	위치(일대)	규모(만평)	투자 장단점
시범뉴타운	은평뉴타운	은평구 진관내·외동	106	-리조트형 생태전원도시 -공영개발에 따른 입주권 전매금지
	길음뉴타운	성북구 길음·정릉동	29	-자립형사립고 설립예정 -기사업시행인가，특별법 수혜 받기 어려움
	왕십리뉴타운	성동구 하왕십리동	10	-분당선 개통 호재 -일부 구역 조합원간 갈등
2차뉴타운	교남뉴타운	종로구 평동	6	-편리한 도심 접근성 -적은 건립 가구수（2322가구）
	한남뉴타운	용산구 한남동	33	-한강·남산 조망권 건축물 -층고·용적률 갈등
	전농뉴타운	동대문구 전농·답십리동	27	-청량리 민자역사 개발 호재 -지분거래 위축
	중화뉴타운	중랑구 중화동	15	-주민상당수 뉴타운 추진 반대 움직임
	미아뉴타운	강북구 미아6·7동	18	-30만평으로 규모 확대 추진 -교통난
	가좌뉴타운	서대문구 남가좌동	33	-상암월드컵경기장·디지털미디어시티 인접 -지하철 이용 불편
	아현뉴타운	마포구 아현동	33	-편리한 시내접근성 -공덕5구역 조각지분，아현2구역 재건축
	신정뉴타운	양천구 신월·신정동	21	-목동 단지와 인접 -자율정비구역은 개발에서 제외될수도 있음
	방화뉴타운	강서구 방화동	15	-첨단 Ｒ＆Ｄ센터와 인접 -재건축방식개발，특별법 수혜 받기 어려움
	노량진뉴타운	동작구 노량진·대방동	23	-여의도 부도심 배후거점 -1구역·일부 재건축개발지역，특별법 무관
	영등포뉴타운	영등포구 영등포동	7	-편리한 교통 -상업기능 중심
	천호뉴타운	강동구 천호동	12	-서울 동부권 관문 -특별법 수혜 어려움
3차뉴타운	신림뉴타운	관악구 신림동	16	-서울대·관악산 인접 -지하철 이용 불편
	거여·마천뉴타운	송파구 거여동	22	-송파신도시 호재 -지분값 급등
	북아현뉴타운	서대문구 북아현동	25	-편리한 도심 접근성 -가파른 경사지대
	수색·증산뉴타운	은평구 수색동	27	-상암지구 인접 -지분값 급등
	상계뉴타운	노원구 상계동 3·4동	19	-수락산·불암산에 둘러싸인 쾌적한 주거공간 -무허가 건물 난립
	신길뉴타운	영등포구 신길동	44	-여의도 배후지 -지분거래 위축
	장위뉴타운	성북구 장위동	56	-3차뉴타운 중 가장 넓은 면적 -교통난
	시흥뉴타운	금천구 시흥동	19	-영등포 부도심 역할 -낮은 인지도
	흑석뉴타운	동작구 흑석동	27	-지하철 9호선 호재·한강조망권 -지분값 1년간 3배이상 급등
자료：서울시 뉴타운 추진반·각 지역 중개업소

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②강남 수요 끌어들일까

은평 뉴타운 분양이 가늠자

함종선 기자   2006/01/15

철저한 도시계획에 의한 첨단 주거지로 탈바꿈한다는 점에서 뉴타운 지역의 전망은 밝다.

강병호 서울시 뉴타운총괄반장은 “뉴타운에 자립형사립고를 유치하고 일부 지역은 중·대형 아파트 중심으로 지을 계획이어서 앞으로 뉴타운은 강남을 능가하는 인기주거지가 될 수도 있다”고 밝혔다.

서울시 뉴타운 중 사업속도가 가장 빠른 길음 뉴타운 아파트들이 일부 이런 효과를 보고 있다.

길음동 래미안1차, e편한세상의 시세가 분양가보다 최고 80% 오른 것도 지역 원주민 및 투자자들의 기대에 부응했다는 평가다. 지난해 4월 입주한 e편한세상의 경우 33평형 분양가는 2억1000만원선이었으나 현 시세는 최고 3억8000만원에 달한다.

서울 서북권의 유망 주거단지로 꼽히는 은평뉴타운이 전체 공급 물량(1만4835가구)중 절반 가량인 7252가구를 일반인에게 올 상반기부터 분양할 예정이다.

분양결과는 강북 인기주택 공급확대와 그에 따른 강남·북간 균형발전이라는 뉴타운 사업의 실효성을 재보는 가늠자가 될 전망이다. 그러나 뉴타운이 강남진입 수요를 끌어들이기까지는 시간이 필요하다는 분석이 많다.

용산구 한남동 씨티공인 장혁남 대표는 “교육문제때문에 강남에 진입하려는 수요가 상당하다”며 “자립형사립고가 실제로 운영되는 등 뉴타운의 기능이 가시화되기 전까지는 뉴타운이 강남진입 수요 억제 역할을 제대로 못할 것”이라고 말했다.

어쨌든 뉴타운·재개발은 정부의 규제가 집중된 재건축과는 달리 정부의 각종 지원속에 더욱 양질의 주거지로 개발될 전망이다.

올 7월 시행예정인 도시 재정비 촉진 특별법은 뉴타운·재개발 사업에 대해 용적률 상향 등 대폭적인 지원책을 담았다.특별법은 개발이 필요한 지역은 재정비촉진지구로 지정해 개발하게 된다.

다만 면적 기준을 두고 있는데 주택단지 위주의 주거지 형은 15만평(50만㎡) 이상, 상업지역이나 역세권 등에서 주거와 상업·업무시설 등을 갖추는 중심지형은 6만평(20만㎡) 이상의 지정 요건을 갖추도록 했다.

특별법은 각종 건축제한을 완화한다. 2종 일반주거지역에서 3종 등으로 용도지역을 상향할 수 있고, 용적률도 자치단체별 상한보다 높은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 명시된 용적률까지 높일 수 있게 했다. 2종의 경우 서울 기준으로 기존 200%에서 250%, 3종은 기존 250%에서 300%까지 가능하게 된다.

재개발의 경우 전용면적 25.7평 초과 평형이 전체 가구수의 20% 미만으로 제한되는데 40%까지 늘려 지을 수 있게 된다. 중대형 평형이 많아져 단지가 고급화되는 셈이다.

또 불량·노후건축물 비율 등 재개발 구역지정 요건도 완화된다. 구체적인 기준은 시행령에 담길 예정이다.

특별법은 재정비촉진지구에 우수한 학교를 설립하기 쉽도록 했다.서울시 관계자는 “우수재단에게 학교용지 장기저리임대 등의 인센티브를 줘 뉴타운내 8개 가량의 자립형사립고를 유치할 계획”이라고 말했다.

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③투자매력에 함정도

중대형 분양아파트도 노릴 만

함종선 기자    2006/01/15

뉴타운·재개발 투자는 매력적인만큼 함정도 많다.

양천구 신정동 세한부동산 이정숙 공인중개사는 “주택규제가 강화되는 현실에서 집도 장만하고 돈도 버는 뉴타운 투자만큼 매력적인 상품은 드물다”며 “내집을 마련하려는 실수요자들에겐 적은 돈으로 재산을 불릴 수 있는 좋은 기회”라고 말했다.

특히 사업초기단계인 성남·부천·광명 등의 재개발 예정지는 일시적으로 바람을 탈 수도 있다. 재개발구역의 상가도 투자대상이다. 다주택자 양도세 중과에서 자유롭기 때문이다.

장기투자처를 찾는 투자자라면 꼭 뉴타운·재개발 지역이 아니더라도 노후주택이 밀집돼 있는 지역의 구옥을 사두는 것도 한 방법이다. 지금 당장은 아니더라도 노후주택밀집지역은 무슨식으로든지 재개발되기 때문이다.

뉴타운·재개발 투자가 까다롭다고 생각되는 경우엔 뉴타운 지역내 일반분양 아파트를 노리는 것도 한 방법이다. 서울 은평·흑석·창신·노량진뉴타운 등에서 올해 일반분양이 나온다. 다주택 양도세중과 방침 발표 이후 중대형 아파트를 배정받을 수 있는 지분의 인기가 높아졌다.

J&K백준 대표는 “지난해 상반기까지만 해도 단기·소액투자가 가능한 초소형 지분이 인기가 높았지만 재개발 입주권도 주택으로 간주,양도세를 중과하겠다는 발표가 나온뒤부터는 중대형 아파트를 배정받을 수 있는 지분값이 더 강세를 보이고 있다”고 말했다.중대형을 분양받기 위해서는 조합이나 구청 등에서 조합원수와 예상감정평가액을 확인한 뒤 투자하는게 좋다.

땅값이 계속 올라가는 추세임을 감안,대지지분이 넓은 구옥을 사는 것이 좋다.건물에 대한 평가액은 시간이 가면 갈수록 낮아지는 반면 땅에 대한 평가액은 날로 높아질 가능성이 높기 때문이다.

교통이나 생활편의시설 등을 잘 살펴 유망지역을 고르는 것도 중요하다.지하철역이 너무 먼 곳은 피하는 게 좋다.

유앤알컨설팅 박상언 대표는 “2010년 분당선 연장선 개통 호재가 있는 왕십리 뉴타운과 노량진 민자역사 개발 수혜지인 노량진 뉴타운,그리고 한강·남산 조망을 동시에 누릴 수 있는 한남뉴타운에 주목할 필요가 있다”고 말했다.

무허가 건물을 살 때는 무허가 건물 확인원이나 재산세 납부대장을 확인해야 한다.서울의 경우 재개발구역에서 기준일(1989년 1월 24일)이후 생긴 무허가 건물은 원칙적으로 아파트 분양대상이 아니라는 점에 주의해야 한다.

1가구 1주택자가 재개발 예정 주택에 투자할 때는 관리처분인가 이후 매입하는게 낫다. 관리처분 이전 주택을 살 경우 1년 이내에 종전 주택을 팔아야만 양도세 중과를 피할 수 있다는 부담이 있다.

토지거래허가제 강화방침도 유의해야 할 변수다. 허가대상 기준면적(현행 54평 초과)이 축소되면 뉴타운내 주택 상당수가 허가대상에 포함될 수 있다.

저작권자: 중앙일보 조인스랜드