분양원가공개에 관련 ◆아파트 분양원가 공개 (연대교수 vs 주택산업연구원장) 찬성과 반대

[청풍]

 

★아파트 분양원가 공개 (연대교수 vs 주택산업연구원장) 찬성과 반대

“정확한 정보를” vs “주택시장 왜곡”

■ 연강흠(연세대) 경영학과 교수: 찬성

부동산을 시장자율에만 맡기는 것은 위험하다. 공급이 제한된 상태에서 담합가격과 독점가격 등 시장지배를 통한 불공정거래의 소지가 크며 시세조작도 가능하다. 더욱이 주택 등 부동산 가격의 급등은 투기세력만 좋게 할 뿐 경제에 전혀 도움이 되지 않는다. 따라서 무조건 시장자율에 맞기기보다는 충분하고 정확한 정보제공 등 시장기능을 회복시키는 데 주력해야 한다. 이런 관점에서 분양원가 공개를 반대하는 논리에 반박해보자.

첫째, 분양원가 공개는 분양가 규제로 이어져 주택공급을 위축시키고 장기적으로 집값을 상승시킨다는 것이다. 그러나 시민단체나 소비자가 무분별하게 분양가 인하를 요구하고 정부가 무원칙으로 개입하지 않는 한 부양가 규제와는 다르다. 설령 분양가가 낮아지더라도 주택건설업체는 어느 정도 수준의 이익이 나는 한 계속해서 주택을 공급할 것이다. 붕양가를 규제하던 시절에도 공급은 위축되지 않았었다.

둘째, 분양원가가 공개되면 분양가와 시세와의 격차가 벌어져 주택시장의 투기화가 심해질 것이라는 점이다. 주택시장의 투기화는 전매제한이나 세금환수 그리고 증권시장 등 대체 투자수단의 활성화 등으로 해결할 문제다.

셋째, 원가구성이 기업의 영업비밀에 속한다는 것이다.

상장기업들에게는 투자자보호를 위해 매출액과 판매원가 등 재무제표나 투자에 영향을 줄 주요정보를 공개하도록 하도 있다. 원가절감이나 품질향상도 같이 공개해 브랜드가치를 높임으로써 분양가도 높이고 분양도 잘 되게할 수 있다.

넷째, 주택분양원가에 영업리스크나 금융비용을 충분히 고려해 분양가를 정한다면 기업활동이 위축되지도 않는다. 주택건설업이 다른 산업보다 위험이 더 크다면 자발적으로 분양원가를 공개한 후 분양가를 높여야 하는 이유를 정당화하면 된다.

마지막으로 분양원가를 공개하면 민원도 증가하고 분양가 환불요구도 있을 것이며 소송도 많아질 것이라는 우러를 한다. 불필요한 민원이나 소송은 정보가 충분히 제공되지 않을 때 더 많이 발생한다. 분양원가와 분양가가 공개된 상태에서 계약이 이뤄졌고 분양원가가 진실하다면 분양가에 대한 다툼이 있을 이유가 없다.

■ 고철 주택산업연구원장: 반대

분양원가 공개는 소비자의 알권리차원에서는 바람직하나 기업의 영업비밀공개, 기업활동의 위축에 따른 공급감소 및 시행사의 문제점 등이 제기되고 있다. 무리하게 원가를 공개하게 하면 최초 분양자가 부담하는 가격은 낮아질 것으로 예상되나 기업활동이  위축으로 공급이 줄어 주택가격이 상승한다는 데 있다.

 이와 같은 논쟁에도 불구하고 상암지구의 원가공개 이후 분양가 원가공개는 제2라운데 접어든 느낌이다. 시민단체를 중심으로 서울시의 원가공개를 적극 찬성했다. 그러나 막상 원가를 공개하니 이제는 또 다른 논쟁이 시작되고 있다.

우선 민간기업과 공기업은 토지취득 가격이 다르다. 공기업은 택지개발예정지구로 지정되면 시장가격보다 싼 가격으로 토지를 강제수용하지만 민간건설업체는 시장가격으로 매입한다. 또한 아파트 인․허가 과정도 공기업은 민간기업보다 짧은 기간 내에 적은 비용이 소요돼 공기업과 민간기업보다 짧은 기간 내에 적은 비용이 소요돼 공기업과 민간기업의 원가를 직접 비교하는 것은 무의미하다.

민간주택업체들이 폭리를 취하고 있다는 주장도 근거가 빈약하다. 주택산업연구원이 지난 3년 간 주택사업을 시행한 700여개업체의 2002년 재무구조를 분석결과에 따르면 매출은 74% 증가한 반면 자기자본 이익률은 25% 증가했다. 즉 매출은 높은 신장세를 보였으나 이익률은 상대적으로 낮아 수익성이 높지 않음을 나타내고 있다. 동년 주택건설업과 제조업의 자기자본이익률을 비교하면 주택건설업은 16.5%인 반면 제조업은 17.3%로 오히려 제조업보다 낮아 주택업체가 폭히를 취하고 있다는 주장은 사실이 아님을 알 수있다.

주택건설업은 주택경기 등에 여향을 많이 받는 위험이 큰 사업이다. 자기자본비율은 제조업의 2/3수준이며 부채비율은 제조업의 3배 정도로 위험이 큰 사업이다. 분양가가 원가공개제도는 기업의 불확실서을 증가시켜 주택산업을 발전을 저해하는 득보다 실이 많은 제도이다. 현재의 주택시장 상황은 정부의 강력한 투기억제정책과 함게 주택의 안정적인 공급기반을 마련해야 하는 때이다. 정부는 많은 주택을 공급할 수 있는 정책을 유지하는 한편 저렴한 주택공급의 기본적인 조건인 택지공급의 확대 정책에 주력해야 할 시점이다.

ECONNOMY 논쟁

감사합니다.