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39세 100억, 젊은 부자의 부동산 투자법

39세 100억, 젊은 부자의 투자 7계명

원룸에 살더라도 땅부터 사라!

대출을 무리하게 받아서 아파트에 투자한 사람은 절대로 부자가 될 수 없습니다. 힘들게 대출금을 갚다 보면 중년이 넘어버리기 때문이죠. 대출금을 겨우 갚고 나면 또다시 자녀들 대학 학비와 결혼자금 때문에 정신없이 살아야 하고, 그러다 보면 완전 노년이 되어버립니다.

부동산 투자로 풍요로움을 얻고 원하는 삶을 살기 위해서는 고정관념을 버리고 평범한 생각과 관습의 틀에서 벗어난 역발상을 해야 합니다. 먼저 땅투자에 눈을 뜨고 그 다음이 상가, 아파트의 순서로 역발상 투자를 해야 하는 것이지요.

누구나 원하는 아파트가 아니라 제일 먼저 소자본으로 땅투자를 과감하게 시작해야 합니다. 그리고 몇 년 후 땅투자에서 생긴 수익금으로 작은 상가에 투자를 하고 또 반복해서 땅투자와 상가 투자를 능동적으로 해나가야 합니다. 이렇게 분산투자, 다변투자를 하다가 그 다음이 마지막으로 수익금과 여유자금을 이용해서 아파트 투자의 순서로 가야 합니다.

많은 사람들이 나이 50~60대가 되어서 퇴직금을 가지고 뒤늦게 땅투자에 나서는데, 저를 찾아온 투자 손님들이 공통적으로 하는 얘기가 있습니다. “젊어서 땅투자를 했더라면 지금쯤 큰 부자가 되었을 텐데…….”

많은 사람들이 한결같이 후회하는 내용은 바로 ‘일찍 땅투자에 눈을 뜨지 못했다’는 것입니다. 이는 바꿔 말하면 땅투자를 젊은 나이 때부터 가장 먼저 시작해야 한다는 말입니다. 그분들은 경험을 통해서 뒤늦게 이를 깨달은 것입니다. 일찍부터 땅투자에 눈을 뜬 주변 사람들이 세월이 흐르고 보니 대부분 큰 부자가 되어 있는 것을 보면서 저절로 깨친 것이지요. 젊어서 땅에 투자했던 사람들이 지금은 땅을 일부 팔아서 상가도 사고 공장도 사고 아파트도 여러 채 가지고 있는 것을 보면서 말입니다.

그렇지만 젊은 나이에 뭔가를 깨닫고 집을 사지 않고 땅부터 사야겠다고 결심한다는 것은 말처럼 쉬운 일이 아닙니다. 주위 사람 중에 그런 방법으로 엄청난 부자가 되어 있는 사람이 자극을 받거나, 아니면 일찍부터 부동산 컨설팅 업계로 뛰어들어 실전에서 수많은 부자들을 만나면서 깨닫거나, 특히 부동산 컨설팅 업계 중에서도 땅투자 전문 부동산 컨설팅 쪽에서 일할 수 있는 기회를 만났을 때 가능할 것입니다.

대한민국에서 크게 부자가 된 사람들은 거의 대부분이 땅투자로 본인의 자산을 크게 늘린 사람들이라고 볼 수 있습니다. 20년 동안 부동산 투자 컨설팅을 하면서 만났던 수많은 부자들은 모두가 다 많은 양의 토지를 가지고 있었고, 젊은 나이 때부터 땅투자를 시작했던 사람들이었습니다. 그 사람들 주변에는 ‘원룸에 살더라도 땅을 사라’고 하는 땅투자에 대한 강력한 조언을 해주고 믿음을 심어준 훌륭한 행운의 조력자들이 있었습니다. 이런 조언을 해주는 사람을 만난다는 것, 그것 자체가 바로 인생에서 커다란 기회와 행운이라고 할 수 있겠습니다

부동산 실전 투자는 항상 역발상과 역행투자가 되어야 합니다. 나이가 들어서 누구나 후회하는 것이 ‘젊어서부터 땅을 샀어야 되는데’라면, 우리는 되도록 젊은 나이 때부터 땅투자에 눈을 뜨면 되는 것입니다. 젊은 나이에 아파트에 관심을 갖지 않고 원룸에 살더라도 땅투자에 집중하고 관심을 갖는다면 10년 안에 원하는 아파트 몇 채라도 마음대로 살 수 있을 것이라고 생각합니다. 왜냐하면 소자본으로 투자한 땅에서 빅뱅, 즉 가격의 급상승이 얼마든지 일어날 수 있기 때문입니다.

부동산 투자 성공의 법칙은 역발상과 역행투자, 즉 토지 → 상가 → 아파트의 순으로 투자를 하는 데 있습니다. 먼저 땅투자에 눈을 뜨고 그 수익금으로 상가에 투자를 하고, 그 다음에 아파트에 눈을 뜨는 것이지요. 이렇게 10년 정도 기간을 잡고 분산투자, 다변투자의 테크닉을 이용해 투자를 한다면 누구나 놀라운 수준의 부자가 될 수 있습니다.

땅투자 귀신들만 아는 실전 노하우!

경치가 너무 좋은 땅은 피한다!

아무리 경치가 좋아도, 아무리 마음에 들어도 조급하게 서두르지 말고 관할 관공서에 찾아가서 직접 건축허가 사항이나 개발제한에 관한 사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 아주 중요합니다. 지나치게 경치가 좋은 아름다운 땅일수록 공익 차원에서 개발을 제한하는 경우가 많이 있기 때문입니다. 특히 바다가 보이는 경치 좋은 땅들은 시나 군에서 공원으로 개발하기 위해서 혹은 자연경치를 공익 차원에서 보존하기 위해서 모든 개발 행위를 규제하는 경우가 아주 많이 있습니다.

무작정 사고 나서 개발제한으로 묶이고 나면 그 땅을 다시 팔려고 백방으로 노력해도 아예 팔리지를 않습니다. 공원이 될지도 모르는 그 땅을 누가 사겠습니까? 그렇다면 보상이라도 나오지 않을까 생각할 수 있지만, 개발제한으로 묶어놓을 때는 보상이 나오지 않습니다. 그러니까 개발도 못하고 보상도 받을 수가 없게 되는 것이지요.

이런 경우를 예방하기 위해서는 철저한 사전 확인이 필요합니다. 해당 관청이나 그 지역의 건축사 사무실을 통해서 미리 건축 관계, 개발 관계를 상담하고 확인해 보는 것만이 최선의 방법입니다. 땅을 사고 나서 몇 년 후에 개발제한으로 묶이는 경우도 많이 있는데, 이런 경우를 대비하는 방법은 토지를 매입하자마자 되도록 빨리 형질 변경, 용도 변경을 해서 건축허가를 취득해 놓는 것입니다.

아무리 맘에 들고 좋은 땅이라 해도 무리해서 대출을 받아가지고 여유자금을 다 투자해서 한 곳에 몰아서 투자하는 것은 정말 어리석고 위험한 일입니다. 부동산 투자는 항상 위험성을 내포하고 있기 때문에 언제나 분산투자를 해야 합니다. 너무 지나치게 경치가 좋은 땅은 자제를 하고 산업단지 인근, 대단지 아파트 개발지역 인근, 주거지역 인근, 상업지역 인근, 인구 밀집지역 주변, 인터체인지 인근 지역 등에 분산투자를 한다면 이런 위험성은 많이 줄일 수 있습니다.

주거지역이나 개발지역 인근의 평범한 토지에 분산투자를 하는 것이 가장 안전하고 높은 투자 수익이 보장될 수 있는 최상의 투자방법입니다.

복잡한 건 싫다, 법원 경매 입찰 이것만 주의하면 OK!

초보자가 법원 경매에 참여하려면, 먼저 대법원 경매 정보 사이트나 일반 경매 사이트를 통해서 경매 정보를 자주 열람해 보는 것이 아주 중요합니다. 원하는 지역의 물건을 수시로 열람하면서 좋은 물건, 관심 있는 물건 등을 찾아내고 분석해 보는 것을 생활화, 습관화하는 것이지요. 그런 다음 관심 있는 물건을 직접 찾아가서 보고 현장답사 및 현장 탐문조사를 해보는 것이 꼭 필요합니다. 현장조사 결과가 흡족하다면, 다음으로 그 물건에 관련된 서류를 발급받아서 철저하게 열람 확인을 해보셔야 합니다. 권리분석을 직접 해보는 것이지요. 권리분석을 하다 막히는 부분이 있으면, 혼자서 끙끙대지 말고 전문가와 상담하고 보완하는 것도 필요합니다. 이렇게 모든 준비가 되었을 때 직접 법원에 가서 경매 입찰에 참여하는 것이지요.

투자는 실전이기 때문에 일단 가까운 법원에 찾아가서 경매 법정도 한번 둘러보고, 입찰 절차도 구경해 본다면 실제 입찰에 임할 때 허둥대다 실수하는 일을 줄일 수 있을 것입니다.

우선 경매 입찰을 시작하기 전에 집행관이 1시간 가량 진행 절차에 대해 자세하게 설명해 줍니다. 그런 다음 입찰을 시작하는데, 대부분 오전 10시경에 개정해서 12시경에 마감합니다. 정확한 시간은 법원마다 다르지만, 어디든 마감시간을 넘기면 입찰을 할 수가 없습니다. 입찰이 시작되면 입찰 봉투에 보증금을 넣고 입찰표를 제출합니다. 입찰 개시 후 1시간 정도 지나면 입찰을 마감하고 곧바로 개찰에 들어갑니다. 입찰함을 열고 동시에 개찰을 해서 누가 가장 높은 금액을 썼는지 확인을 하고 최고가 매수인을 낙찰자로 선정하는 것이지요.

일단 낙찰이 되면 15일째 되는 날부터 잔금을 치를 수가 있습니다. 잔금 기한은 한 달 주지만 되도록 빨리 내는 것이 좋습니다. 낙찰자가 잔금을 내기 전에 소유자가 빚을 다 갚아버리면 경매가 취하되어 버리기 때문입니다. 그렇게 되면 이미 낸 보증금이야 법원으로부터 돌려받지만, 힘들게 낙찰받은 물건을 포기할 수밖에 없게 됩니다. 모든 경매 물건은 낙찰 후 잔금을 치러야지만 완전히 본인 것이 된다는 점을 기억하시기 바랍니다.

§법원 경매 입찰 초보자들이 흔히 저지르는 실수 4가지

첫째, 입찰 가격을 고쳐 쓰면 무조건 무효가 된다.(입찰표를 다시 작성해야 함)

둘째, 보증금 액수를 반드시 철저하게 확인한다.(경매 최저 입찰 가격의 10%이상)

셋째, 사건 번호, 물건 번호를 정확하게 기입해야 한다.

넷째, 신분증, 도장, 위임장을 반드시 지참해야 한다.

땅투자 사례별 성공분석 보고서

땅투자 성공을 위한 4가지 철칙

부동산 투자 중에서도 가장 높은 수익률을 보여주는 것이 바로 땅투자입니다. 정부의 강력한 규제정책과 최악의 불경기 상황이 초보자들에게 부동산 투자를 선뜻 하지 못하게 만드는 악재로 작용하고 있는데, 지금과 같은 혼란기, 불경기 시장이 오히려 부를 창출할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다고 생각합니다.

투자는 남들이 가지 않는 곳에 먼저 과감하게 깃발을 꽂는 냉철한 판단력과 용기 있는 행동이 중요하다고 봅니다.

1. 장기투자를 체질화해야 한다

땅투자의 사이클은 아무리 짧게 잡아도 3년에서 5년은 기다려야 한다고 봅니다. 그래서 성격이 급하거나 빨리빨리 결과를 봐야 하는 사람이라면 본인과 주변 사람들을 위해서 땅투자는 한번 더 생각을 해봐야 되지 않을까 생각합니다. 다시 말해 부동산 토지 실전 투자는 장기투자를 기본으로 생각하고 타이밍을 기다려야 한다는 말입니다. 만약에 토지를 매입했는데 그 토지 주변의 부동산 업자들이 수도 없이 전화를 해서 그 토지를 팔라고 자꾸 권유한다면 그것은 토지 가격이 확실하게 오르고 있다는 증거입니다. 그 시점에서부터 최소한 2년에서 3년을 더 기다린다면 엄청난 투자 수익을 올릴 수 있는 타이밍이 올 수가 있는 것입니다.

2. 역행투자, 분산투자를 생활화해야 한다

남들이 가지 않는 미개발 지역의 토지를 남보다 먼저 매입해야 하고, 남들이 움츠리고 있는 최악의 비수기에 과감하게 부동산 투자를 해야 한다는 것이 역행투자입니다.

5미터 푹 꺼져서 싸게 나온 땅을 흙을 메워서 개발을 한다든지, 길이 없는 맹지를 사서 내 땅의 일부를 주고 앞쪽 땅주인과 협의를 해 길을 만들어버린다든지, 법원 경매를 이용해서 아주 소자본으로 법정지상권이나 유치권에 얽혀 있는 여러 번 유찰된 물건을 싸게 산다든지, 아주 못생긴 땅을 싸게 사서 옆땅과 협상을 벌여 잘생긴 땅으로 만든다든지, 이런 것들이 역행투자가 될 수 있을 것입니다. 분산투자라는 것은 예를 들어 총 자금이 3억일 경우에 3억짜리 땅 하나를 사는 것이 아니라 3천만 원짜리 땅 열 개로 분산해서 사두는 것을 말합니다. 개발 가능성이 아주 높은 지역을 골라서 여러 군데에 나누어 투자해서 성공 확률을 높이는 것이지요.

3. 지방의 전, 답을 집중 공략한다

도시지역에서 100평의 땅을 살 돈이면, 지방의 논이나 밭을 수천 평 살 수 있습니다. 땅은 소유하고 있는 전체 평수도 아주 중요합니다. 싸게 매입한 수천 평의 지방이 전, 답이 시간이 지나면서 도시지역이나 주거지역으로 바뀐다면 토지 가격의 급상승, 즉 빅뱅을 이룰 수가 있겠습니다. 지방의 전답, 도시 외곽지역도 저렴한 비용으로 여기저기 많은 평수를 분산투자한다면 높은 투자 수익을 올릴 수 있는 확률이 충분히 있다고 확신합니다.

4. 개발지역 인근을 집중 공략한다

개발지역으로 확정되고 나면 폭풍의 핵이라고 할 수 있는 그 지역의 중심부는 토지 매물이 나오지를 않습니다. 나왔던 매물들도 다 거둬들이게 되어 있죠. 그렇기 때문에 우리는 도넛 이론에 의해서 개발 확정 지역으로부터 반경 20킬로미터에서 30킬로미터 이내에 존재하는 개발지역 인근의 토지를 집중 공략해야 하는 것입니다.

§도넛이론 : 도시개발계획을 세울 때 중심지의 반경 30킬로미터를 개발의 영향을 받는 지역으로 설정하고 여러 가지 추가적인 영향을 예상해보는 개발계획 이론 중의 하나.

개발 확정 지역 즉 폭풍의 핵이 열 배 이상 토지 가격이 상승한다면, 그 주변 반경 30킬로미터 이내 지역도 50~30%의 투자 수익이 확실하게 보장된다는 것이 도넛 이론의 핵심이고 이 분야 전문가들의 얘기입니다. 인터체인지 근처, 신도시 개발지역 인근, 산업단지나 국가공단 인근, 관광특구로 개발될 지역의 인근, 관공서의 이전 확정이 되어 있는 지역, 신설 도로 개발 지역 등이 해당될 것입니다.

이상 네 가지 포인트를 이용해서 땅투자를 시작한다면 성공할 확률이 아주 높아질 것입니다. 부동산 투자의 초보자들이 투자를 더욱더 못하게 되는 이유 중의 하나는 수시로 혼란스럽게 바뀌는 정책과 그에 영향을 받아 요동치는 부동산 시장의 현황이 심리적인 불안감을 조성하기 때문입니다. 그러나 부동산 정책은 대통령이 바뀔 때마다 또 상황에 따라 얼마든지 앞으로도 더 바뀔 수가 있습니다. 부정적인 마인드를 가진 사람일수록 부동산 정책이 점점 더 강화되어서 갈수록 부동산 투자가 별 재미가 없어질 것이라고 얘기합니다. 그러나 이렇게 얘기하는 사람들은 대부분이 부동산 투자로 제대로 된 투자 수익을 창출해 본 경험이 없는 사람들일 것입니다. 부동산 투자 중에서도 특히 땅투자에 대해서는 좀더 낙관적인 시각을 가질 필요가 있습니다.