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[대한민국]

재건축 사업성 검토 요령

1 .사업비

가. 건축공사비 : 공사비외에 이윤이동이 포함된 표준건축비로 산입

(국민주택기금 사용시 국민주택기금운용및관리규정 적용)

표준 건축비 내역 (단위 : 천원/㎡)

층 별	아 파 트	지하주차장	비 고
	건축비 상한가격 (공급면적에 적용)	표준건축비의 80%	토목비는 주위 여건에 따라 별도 산입
15층이하	555	444
16층초과	617	493.6

나. 외주비

1) 설계비:설계이용은 설계사와 협의하여 실제 비용으로 함(법정관리 포함)

2) 감리비(상주감리):총공사비에 따른 공사감리

인,월수×기준금액×승수(1.0548×2.63)

- 총공사비에 따른 감리인,월수표

총 공사비	20억 이하	30억	50억	100억	200억	비고
감리인,월	10.03	14.50	23.73	46.21	89.59	주)공사비가 중간 부분에 해당되는 경우에는 직선보간으로 한다.
총공사비	300억	500억	1000억	2000억	3000억이상
감리인,월	133.32	217.76	428.43	844.44	1,247.24

- 기준금액 : 건설기술관리법령에 의한 중급 감리원 1인

직접인건비(63,339원)×25일

- 승수 : 1.0548 - 중급감리원의 직접인건비 기준에 따른 환산비,평균치

2.63 - 직접인건비에 대한 1.1배의 간접비와 직접인건비 및

간접비합계의 0.25배의 보상비를 적용한 수치

3) 철거비 : 기존건축연면적(정화조,기계실,공유면적등 포함)×평당철거단가

- 평당철거단가:120,000원/평 ∼200,000원/평

- 쓰레기매립지(김포)까지의 거리나 상태에 따라 조정될 수 있음.

- 재개발일 경우 세대당으로 처리

4) 감정평가수수료:(예치금액 기준)

- 산출근거

⼒감정평가수수료:기본료+(감정가액(토지면적×공시지가)×요율)

⼒예치금액:(감정평가수수료×2)×2

- 감정평가수수료 및 기본료

(단위:천만원)

감정가액	2이하	2.5	5∼10	10∼500	500∼1,000	1,000∼5,000	5,000∼10,000	10,000이상
수수료율	50,000원	0.0001	0.0009	0.0028	0.0007	0.0006	0.0005	0.0004
기본율 (천원)	30	30	35	45	545	1,545	6,545	16,545

5) 노후진단비 : 1식으로 40,000천원이상

(5개동 100세대기준:동과 세대수에 따라 조정)

6)조합운영비 : 사업규모나 조합요구에 따라 유동적

+-조합원수 50-100세대:2,500천원/월

+-조합원수100-200세대:3,500천원/월

+-조합원수200-300세대:4,000천원/월

+-조합원수300-400세대:5,000천원/월

+-조합원수400세대이상:6,000천원/월

7) 광고선전비 : 분양위치,분양성에 따라 조정되나 인쇄비, 매체광고,옥외광고

등을 감안하여 책정

8) 신탁등기비:토지등급에 따라 달라질 수 있으나 세대당 50만원정도 책정

9) 조합취득세(조합원 및 일반분양자의 취득세는 개별 별도 부담)

-납부시기:준공검사일,가사용승인일중 빠른 일자기준으로 30일 이내

-취득세 과세부분(공사비 및 도급금액에만 적용)

+-- 조합원에 분양할 부분:85㎡초과분--+

+- 일반분양자에 분양할 부분:60㎡초과분--+ ×2%

+-- 일반분양자의 상가부분 --+

10) 조합등록세(보존등기비)

-조합원분 등록세 : 조합원에 분양되는 아파트는 바로 본등기하기에 납세

의무가 없다.

-일반분양분의 등록세 : 일반분양분은 조합에 보존등기한 후 일반분양자 에게 본등기하기에 납세의무가 있다.

* 보존등기 등록세

+-60㎡초과분-+

| |건물공사비의 0.8%

+-- 상 가 --+

11) 기타 예비비 : 건축비의 5%(주변여건에 따라 적용)

12) 준공후 관리비 : 건축비의 2%

13) 토지 매입비 : 대지면적×감정가×5.7%(제세공과금)

14) 기타비용:근저당설정비,제인입비용,민원비용 사업소득세등 조합제세금 등.

15) 이주비금리 : 무이자이주비14%×사업추진경과년수×조합원수

16) 부대비용금리 : 제부대비용×14%×사업추진경과년수×1/2

2. 총수입금

1) 대지별 대지가격

⸁ 평형 : 해당설계평형을 기록한다.(정확하게 기입)

⸂ 평당대지지분율 : 사업대지평수÷(주택건축연면적+상가건축연면적)

③ 평형별 대지지분 : 평형×평당대지 지분

⸄ 대지평당가격 : 평당예상감정가로 기입

예상감정가=공시지가×150%정도에서 결정하되 주위 분양가:표준건축비

공시지가 등을 참고(추가공사비등 별도 추가비용은 미산정)

⸅ 건축평당 대지가격(예상 택지비):대지평당가격×건축1평당대지지분율

※예상택지비=(예상감정가×아파트 토지면적)÷아파트 건축연면적

⸆ 평형별 대지가격=평형×건축평당대지가격

=평형별대지지분×대지평당가격

2) 평형별 분양가 결정

⸁ 아파트 평당분양가

=건축평당대지가격(예상택지비)+표준건축비+옵션비용

⸂ 분양가 = 아파트평×평당분양가

⸃ 지하주차장 = 해당건축비의 80%

⸄ 상가(유치원등 근린생활시설)=주변가격 조사후 적정하게 산정(80%선)

⸅ 국민주택기금운용및관리규정(임대주택법시행규칙 별표2 표준건축비)

3. 세대별 개발이익

1) 조합수입금 : 총분양수입금 - 총사업비

2) 세대별 무상공급면적(평균)

= 조합수입금÷평균분양가(조합원분양분의 산출평균)

세대수

3) 세대별개발이익

세대당 평균 개발이익 : 총수입÷세대수

세대별대지지분별 개발이익 : (총수입÷총대지면적)×세대별 대지지분

세대별건축지분별 개발이익 :

(총수입÷기준건축물면적)×세대별 건축면적

4.조합원 부담금 및 잉여금(세대별 관리처분)

1) 분양평형 : 설계상의 분양평형기입

2) 분양가 : 평형별 분양가를 기입하되 조합요구에 의하여 지하주차장 가포

함을 결정

3) 기존면적 : 조합원의 보유면적(건축물이나 대지지분)

4) 조합원개발이익 : 세대별 개발이익 기입

5) 조합원 부담금 및 잉여금