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제4장 경매(競賣) 경매(競賣)는 궁극적으로 환가를 통해 배당을 목적으로 일대 일의 매매가 아닌 다수의 경쟁을 통해 팔려는 사람이 사려는 사람들에게 청약의사를 묻고 그 중 최고가로 청약한 사람에게 매도를 하는 매매행위이다. 실제로는 매매하는 행위 그 자체를 의미하기도 하고 공적인 절차를 포함하는 시장(Market)적인 의미도 있다. 경매의 분류는 공과 사, 집행주체, 유동성(동,부동산), 집행권원의 유무, 형식성에 따라 분류할 수 있다. 첫째, 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매(私競賣)와 공경매(公競賣)로 나눌수 있다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시한다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사, 파산재단 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있다. 둘째, 경매의 대상물, 즉 경매의 목적물의 유동성에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있다. 부동산 경매는 토지·주택·상가·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 하는 반면, 동산 경매는 가구·가전·동,어물·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 한다. 셋째, 경매를 실시하기 위해 집행권원이 필요한가에 따른 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다. 임의경매는 채권자가 대여금에 기하여 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로서 법원으로 부터 집행권원을 부여받은 경우에만 경매를 실시할 수 있다. 넷째, 자기채권의 만족을 얻기위한 강제경매 및 담보권의 실행을 위한 경매를 실질적경매라하고 유치권에 의한 경매와 민법, 상법, 그밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매를 형식적경매라 한다. 형식적경매는 재산의 가격보존, 정리를 위한 것으로서 유치권, 공유물분할, 현금청산 등이 있다. 형식적인 경매의 처리는 임의경매와 유사하게 처리되나 인수조건 등에서 현격한 차이가 있다. 어떤 사람에게 받을 돈이 있을 때 스스로 돌려주지 않는다면 강제로 받아낼 수 있는 방법은 극히 제한적이다. 결국 법에 호소하여 정당하게 되돌려 받는 방법은 재판을 통한 지급명령, 이행권고 등이 있으나 그에도 응하지 않는다면 강제집행이나 강제관리를 통해 목적한 바를 이루어야 한다. 그렇지만 당연히 돌려받아야 할 금전을 상당한 시간과 추가적인 비용, 노력을 들여가면서 당사자간에 불미스러운 상황까지 진행한 후에야 끝난다면 법 없이도 사는 다른 사람에 비해 꽤나 많은 고생을 하곤 한다. 어떤 이들은 어렵게 받을 것을 염려하여 빌려주기 전에 받을 수 있는 방법이나 불가피한 상황까지 예견한 채권관리를 염두에 두고 인적, 물적 담보를 확보하여 시간과 경제력을 아끼기도 한다. 거주, 연고, 기반의 뿌리인 건물 및 토지를 집행대상으로 하기 때문에 채무자가 보유한 거의 최고가, 최후의 자산을 강제집행한다는 점에서 동산이나 유체동산의 강제집행보다 저항이 크고 그에 따른 인도와 명도에 많은 염두를 두고 응찰에 임해야 한다. 매수인으로서의 권리주장이 클수록 대상 부동산의 인도에 많은 어려움이 있는데, 적절한 타협과 인내심이 필요하다 하겠다. 응찰예정자 또는 매수인이 접하는 정보로서는 해당물건에 관련된 전체정보를 얻을 수 없기 때문에 이해관계와 부동산 위의 권리분석을 철저히 하고 투자가치로써의 부동산 매수인경우 적절한 이득이 생길 것인지 분석한 이후에 응찰해야 한다. 가능한 많은 정보를 얻기 위한 방법론과 이득실현 방법론이 준비되어 있다면 더욱 분석하기 쉬울 것이다. [경매의 효과]
[1] 원인채권의 지급을 확보하기 위하여 어음이 수수된 당사자 사이에서 채권자가 어음채권을 피보전권리로 하여 채무자의 재산을 가압류함으로써 그 권리를 행사한 경우에는 그 원인채권의 소멸시효를 중단시키는 효력이 있고, 이러한 법리는 채권자가 어음채권을 청구채권으로 하여 채무자의 재산을 압류함으로써 그 권리를 행사한 경우에도 마찬가지이며, 한편 집행력 있는 채무명의 정본을 가진 채권자는 이에 기하여 강제경매를 신청할 수 있으며, 다른 채권자의 신청에 의하여 개시된 경매절차를 이용하여 배당요구를 신청하는 행위도 채무명의에 기하여 능동적으로 그 권리를 실현하려고 하는 점에서는 강제경매의 신청과 동일하다고 할 수 있으므로, 부동산경매절차에서 집행력 있는 채무명의 정본을 가진 채권자가 하는 배당요구는 민법 제168조 제2호의 압류에 준하는 것으로서 배당요구에 관련된 채권에 관하여 소멸시효를 중단하는 효력이 생긴다고 할 것이고, 따라서 원인채권의 지급을 확보하기 위하여 어음이 수수된 당사자 사이에 채권자가 어음채권에 관한 집행력 있는 채무명의 정본에 기하여 한 배당요구는 그 원인채권의 소멸시효를 중단시키는 효력이 있다. [2] 다른 채권자가 신청한 부동산경매절차에서 이미 소멸시효가 완성된 어음채권을 원인으로 하여 집행력 있는 채무명의를 가진 채권자가 배당요구를 신청하고, 그 경매절차에서 부동산의 경락대금이 배당요구채권자에게 배당되어 그 채무의 일부변제에 충당될 때까지 채무자가 아무런 이의를 진술하지 아니하였다면, 경매절차의 진행을 채무자가 알지 못하였다는 등 다른 특별한 사정이 없는 한 채무자는 어음채권에 대한 소멸시효 이익을 포기한 것으로 볼 수 있고, 그 때부터 그 원인채권의 소멸시효기간도 다시 진행한다고 봄이 상당하다. (대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다25484 판결) [1] 채권자가 채무자의 제3채무자에 대한 채권을 압류 또는 가압류한 경우에 채무자에 대한 채권자의 채권에 관하여 시효중단의 효력이 생긴다고 할 것이나, 압류 또는 가압류된 채무자의 제3채무자에 대한 채권에 대하여는 민법 제168조 제2호 소정의 소멸시효 중단사유에 준하는 확정적인 시효중단의 효력이 생긴다고 할 수 없다. [2] 소멸시효 중단사유의 하나로서 민법 제174조가 규정하고 있는 최고는 채무자에 대하여 채무이행을 구한다는 채권자의 의사통지(준법률행위)로서, 이에는 특별한 형식이 요구되지 아니할 뿐 아니라 행위 당시 당사자가 시효중단의 효과를 발생시킨다는 점을 알거나 의욕하지 않았다 하더라도 이로써 권리 행사의 주장을 하는 취지임이 명백하다면 최고에 해당하는 것으로 보아야 할 것이므로, 채권자가 확정판결에 기한 채권의 실현을 위하여 채무자의 제3채무자에 대한 채권에 관하여 압류 및 추심명령을 받아 그 결정이 제3채무자에게 송달이 되었다면 거기에 소멸시효 중단사유인 최고로서의 효력을 인정하여야 한다(대판2003다16238 판결). 물품대금채권, 공사대금채권의 소멸시효기간은 3년이며, 소멸시효는 가압류로 인하여 중단되고, 소멸시효가 중단된 때에는 중단까지에 경과한 시효기간은 이를 산입하지 아니하고 중단사유가 종료한 때로부터 새로이 진행한다 판례는 “민법 제168조에서 가압류를 시효중단사유로 정하고 있는 것은 가압류에 의하여 채권자가 권리를 행사하였다고 할 수 있기 때문인데, 가압류에 의한 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 가압류채권자에 의한 권리행사가 계속되고 있다고 보아야 할 것이므로 가압류에 의한 시효중단의 효력은 가압류의 집행보전의 효력이 존속하는 동안은 계속된다고 하여야 할 것이며, 가압류의 피보전채권에 관하여 본안의 승소판결이 확정되었다고 하더라도 가압류에 의한 시효중단의 효력이 이에 흡수되어 소멸된다고 할 수도 없다.”라고 한다. 그러므로 부동산가압류로 인한 집행보전의 효력이 존속하고 있는 동안은 가압류의 피보전채권에 관한 소멸시효는 중단되어 있다고 할 것이다. 제1절 강제경매 (强制競賣) 1. 의의 강제경매는 채무자의 부동산에 대해 국가의 공권력을 행사하여 사법상의 청구권을 강제적으로 실현시키기 위한 강제집행의 한 절차이다. 담보권 이외의 채권만족을 얻기 위한 강제집행의 방법으로서 임의경매와 대별된다. 공법상 집행법원에 의해 압류가 수반된 채무자 부동산의 환가권을 강제하지만, 사법상 채무자와 매수인간의 매매계약에 준한다. 강제집행을 위해서는 집행권원이 존재해야 가능한데, “집행권원”이란 강제집행절차에 들어가기 위해 필요한 것으로, 공적인 기관이 일정한 사법상 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 집행력을 부여한 공정증서를 말한다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본("집행력 있는 정본")이 있어야 할 수 있다(민집28). 대여금 청구에 관한 집행권원의 종류는 민집 제24조, 제56조, 제291조에 언급하고 있다. 구체적으로 ① 대여금 지급등 청구의 소의 확정된 종국판결. ② 대여금 지급등 청구의 소의 가집행선고 있는 종국판결. ③ 확정된 지급명령. ④ 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것. ⑤ 소송상 화해(조서), 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것. ⑥ 가압류집행에 대한 본 집행, 이행권고결정문, 지급명령결정문 등이 있다. 이중 가압류명령은 채무자의 재산을 임시로 묶어두는 역할을 하므로 결국 제소 후 승소해야 강제경매를 신청할 수 있다. 공정증서는 공증사무소에서 채권자와 채무자가 같이 출석하여(대리인의 출석 가능) 약속어음공증, 소비대차공증 등을 받아놓으면 유사시 공정증서에 기한 부동산 강제경매신청을 할 수 있다. 명도에 대한 강제집행에서 임대차계약 등과 연동하여 제소전화해조서가 있다. 2. 실무대응 강제집행 절차에 기인한 경매절차이므로 법원에 비치된 매각물건 명세서나 법원경매 홈페이지 등에서 사건명에 ‘강제경매’로 구분해놓았다. 유료사이트 등에서는 사건번호 뒤에 별도표기 하기도 한다. 따라서 청구금액이 작거나 대위변제 등에 따라 대응전략을 달리 해야 한다. 최고가매수인의 절차상 권리와 더불어 채무자의 대응방향이 바뀌는 경우 그에 따라 매수인이 부담해야 할 미래의 잔금납부 및 소유권이전등기의 절차, 경매의 취하, 취소 과정에서 당사자간의 소유권이전/회복, 이득에 따른 매우 중요한 대응전략 수립이 필요 하다. 상황별 고려할 조건들에 대하여 살펴보자. 제2절 임의경매 (任意競賣) 1. 의의 임의경매는 민사집행법의 담보권등을 위한 강제집행으로 경매를 진행하게 된다. 집행권원이 강제경매와 달라 채무불이행시 언제든지 경매를 청구할 수 있다. 일반적으로 저당권, 전세권, 유치권, 가등기담보권, 질권등의 실행과 민법, 상법, 기타 법규정, 공유물분할, 회사정리(파산관재) 등의 목적으로 실행하는 형식적 경매가 있다. 강제경매의 집행권원에 대응되는 저당권이 존재해야 하는데, 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다. 담보권이 없거나 소멸되었거나 변제하고 증빙하면 경매절차를 정지, 취소할 수 있게 된다. 담보권의 권리가 소멸되지 않도록 소멸시효의 중단과 연장을 위해 노력해야 한다. 통상 대출을 위해서는 금융기관에 의하여 기한의 이익상실과 대출계약의 해제, 해지에 대한 서약을 하게 되는데 이러한 약정으로 채무이행에 문제가 있을 경우 채무이행기가 도래하여 곧바로 경매를 청구할 수 있다. 법원에서 이루어 지는 전체경매물건의 대다수가 임의경매로 이루어 지고 있다. 권리분석에서 강제경매와 임의경매의 차이는 없으며 절차적으로 채무자의 구제방법에서 차이가 많다. 2. 실무대응 경매의 절차는 강제경매와 거의 같으나 이해관계인의 대응은 매우 달라질 수 있다. 경매취소의 확률이 강제경매보다 더 많이 이루어 지고 절차 또한 간편하기 때문에 낙찰된 물건의 현황이 좋을수록 이러한 경향이 강하다. 특히 경매청구금액이 작을수록 변제가 용이하고 금융권에서도 취하잔금을 대출해 주기 때문에 이러한 기회를 적절히 활용한다면 채무자 측에서는 귀중한 자산의 보유에 효과적이다. 임의경매는 형식적인 부분과 실체적인 부분에서 경매취소신청이 가능하다. 예를 들면 경매기입등기 전에 채무자가 채권자에게 빌린 대여금을 실제적으로 변제한 사실을 증빙이 가능한 서류와 함께 경매취소신청 한다면, 매수인이 잔금을 납부하였더라도 경매절차의 흠결을 이유로 소유권이전이 된 경우 말소를 구하고 이전 등기할 수 있고, 경매기입등기 후에 변제했다면, 잔금납부 전에 경매취소신청을 구하면 절차가 취소된다.
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출처: 경매?대법원경매?복덩이경매공매전문학원 원문보기 글쓴이: 복덩이 원장
