(3월17일) 단톡방 정리 & 질문 답변

[무한리필 월투/낙집]

안녕하세요. 화요일 우리들의 이야기 출발 합니다. ^&^

[취미직장/초급,낙집/부천]  https://youtu.be/cjiuBR0nEmg
[취미직장/초급,낙집/부천] 족장님 노래공개됐어요^^팔콘님도  등장~~대박예감~

[취미직장/초급,낙집/부천] https://m.news.naver.com/read.nhn?mode=LSD&sid1=001&oid=015&aid=0004307345

[취미직장/초급,낙집/부천] 근저당에 관한 지식으로 사기를 친 사람이네요. 역시 대단한 사기꾼들이네요
[무한리필(최정민) ㅡ경기성남월투.낙집]  저도 아침에 봤는데... 법을 이용한 교묘한 사기 였더라고요.. 당연히 더 높은 금액으로 주택을 사겠다고 하는데 안 팔 사람은 없겠죠.. 저희도 조심해야 할 사항이더라고요.. 1ㅡ2억 정도 사기는 많다고 하네요 ..ㅡ.ㅡ 나쁜 사람들
[반빠슈(구태훈)-초급,낙집,분양] 결국 전세임차금 먹튀한거네요..매매한 당일 근저당을 설정한건가
[취미직장/초급,낙집/부천] 저런 수법을 쓸수있다는걸  처음 알았네요. 조심해야겠어요
[무한리필(최정민) ㅡ경기성남월투.낙집] 예 맞아요.. 이미 대출 셋팅은 해 놓고 그것도 제일 많이 땡겨 주는 곳으로 도장 찍는 순간 대출 땡기고 사라지는 거죠 .. ㅡ.ㅡ 일반인은 알수도 없을 거 같아요..
[무한리필(최정민) ㅡ경기성남월투.낙집] 같은날 설정해도 임차인은 다음날 부터 효력이 발생 하니깐요...
[반빠슈(구태훈)-초급,낙집,분양] 근데 대부업체에도 일정부분 손해가 나게될것 같은데..
[초록에너지(부천)] 매도한 A씨가 결국 손해죠
[초록에너지(부천)] 근저당권자에게 일부 갚았기 때문에
[반빠슈(구태훈)-초급,낙집,분양] 그렇네요~ 다시보니 대부업체는 손해볼게 없겠네요ㅎ
[초록에너지(부천)] 할배가 전세보증보험만 알고 계셨더라면..
[우공(황초령)-초급] 그러게요ㅜㅜㅜ나이드신분상대로..참..
[Jack] 경매에 넘어갔을 경우 대항력이 없어 문제가 되지만...
아직은 경매에 넘어간게 아닌것으로 보이고,
나머지 돈을 받을 권리가 없어진건 아니니..
먹튀가 다시 나타나기를 기다려보도록 하죠 - -;;

[파이팅팔콘]  오늘 5시쯤~미니 zoom특강 해드릴게요~^^
[파이팅팔콘]  내용은 대금미납케이스2번째와~ 궁금하셨던거 간단히 남겨드릴게요~

** 3월17(화) 18시 미니 줌 특강 **

주제: 대금미납케이스_배당요구는1회만 인정

사건번호
 - 2015 타경 13954
 (전주시완산구효자동 청솔아파트301호)
 - 2013 타경 17921
 (전주시완산구 효자동 청솔아파트301호)

교재 26page  '대금미납케이스_배당요구'

[엘비나(정정미)-인천서구]  첫번째 경매건 2013타경17921 임차인 정대원은
말소기준일인 '13.3.8일보다 전입일이 빠르고 확정일은 늦어
1. 우선변제권에는 해당없고...
2. 대항력 있는 상태에서 배당신청
3. 근저당액이 너무 많아 배당을 받지 못함....(근저당이 왜이리 많은지는 이해안됨...ㅠ.ㅜ)

두번째경매인 2015타경13954에서 임차인 정대원은
말소기준일인 '15.5.7일보다 전입/확정일 둘다 빨라 대항력/우선변제권 있음
1. 우선변제권이 있는 것으로 판단하여 경매낙찰시 임대인 정대원 배당받을것으로 판단
2. 그러나 배당 요구는 일회성이란 사실!!!
3. 그리하여, 임대인 정대원의 우선변제권에 대한 권한 소멸..(이전사건에서 배당을 신청했으므로~)
4. 대항력이 남아 있으므로 낙찰 후 배당금 배당이 아닌 낙찰자의 100%인수..
인것 같습니다~~~ 틀린부분은 줌 특강에서 확인해봐야겠네요...

[일추(강민기)/초급,낙집] 2013 타경 물건은 왜 신협에서 선순위임차인이 있는데도 4억이나 근저당을 해줬는지도 의심되네요? 무상임차인이 아니었을지..??

[무한리필(최정민) ㅡ경기성남월투.낙집]  저도 지금 물건 보고 있는데 그 부분이 좀 이해가 안 가네요.. 전주에 전용면적 16.6평 아파트를 신협에서 406,800,000원이나 땡겨 주었다... 그리고는 바로 그 해 11월에 임의경매를 신청 했다.. ㅎㅎㅎ 이건 무슨 황당 시츄인지 ㅎㅎㅎ

[일추(강민기)/초급,낙집] 그러게요 ㅎㅎㅎ 이건 대금미납과 상관은 없지만 등기부등본을 또 살펴보니
소유자,채무자 : 황민수 (51세)
낙찰자 :           황정숙 (65세)
임차인 아내 :    황선영 (미상)

이해관계인이 다 황씨 라는것도 의심가고요 ㅎㅎ

[초록에너지(부천)] 저도 일단 가족일것 같은 느낌적인 느낌~이 드네요..다만 전주신협에서 4억 가까히 대출된게 좀 특이한 거 같아요..

[초록에너지(부천)] 청구금액 2억7천으로 봐도 시세대비 높은 대출금액이네요.
[무한리필(최정민) ㅡ경기성남월투.낙집]  이 아파트가 2013년에 크게 좋은 호재가 있을까? 해서 봤더니 그건 아니고 감정가가 맞는 금액이고 더욱 더 미궁 이네요 전주성가신협 ㅎㅎㅎ 차마 전화는 못 하고 있습니다. 경찰에 신고 당할까봐 ㅎㅎㅎ
[초록에너지(부천)]  아~2013타경 등기부를 보니 공동담보가 있네요..ㅎㅎ
[초록에너지(부천)]  청솔아파트 4채..
[무한리필(최정민) ㅡ경기성남월투.낙집]  그럼 말이 되네요 ㅎㅎ
[일추(강민기)/초급,낙집]  아 공동담보 4채면 4억 이해가는 금액이네요~~ ㅎㅎㅎ 역시~!!
[무한리필(최정민) ㅡ경기성남월투.낙집] 4채면 충분히 4억 초반의 대출은 나오죠.. 전 밖이라 아직 등기 못 보고 있었는데 ㅎㅎㅎ

[무한리필(최정민) ㅡ경기성남월투.낙집]  그럼 ... 최고가매각불허가결정과 확정일자에 따른 배당요구는 1회성으로 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 정도가 팩트 이겠네요 ㅎㅎ
[초록에너지(부천)] 네~ 그런거 같아요..나머지 3채도 모두 선순위 임차인있네요..

[초록에너지(부천)] 제 생각이 맞는지는 모르겠으나..이 아파트가 공공임대로 있다가 개인으로 전환하는 과정에서 주택공사로부터 황민수(채무자)씨가 세입자를 끼고 4채를 모두 동시에 구입한거 같아요..
[초록에너지(부천)]  공동담보..대출을 받을때 하나의 물건에서 받고자 하는  금액이 부족할때 대출자가 가지고 있는 다른 부동산에 같이 근저당설정을 해서 대출을 받을수 있어요..
[일추(강민기)/초급,낙집]  그럼  2013 타경 물건 낙찰 받아가신 분은 보증금 7700만원을 인수에서 총 1억 1700만원 정도에 낙찰 받으신 셈이네요~ 지금 시세 확인해보니까 8000~ 8500만원 이던데... 대금미납 하신분은 인수되는 금액에 대해서 잘 모르신건가? ㅎㅎ

[일추(강민기)/초급,낙집]  2015타경 물건은 대금미납건은 아니고 불허가를 받았네요~~

낙찰자 황정숙(65세) 신도림대림아파트거주,
경매신청자 이수혜(37세) 신도림미성아파트거주

두 아파트 거리 200m ㅎㅎㅎ 심증으로 보면 딱 딸뻘인데.....

처음 낙찰자는 불허가신청을 왜 하셨을까요? 대항력 있는 임차인 있더라도 인수할 금액은 없었는데.....
[초록에너지(부천)]  대항력 있는 임차인 파악 못하고 들어갔다가 보증금 찾을려고 불허가신청한게 아닐까요?
[일추(강민기)/초급,낙집]  아마도 오늘 배울주제인 배당요구는 1회성 인걸 몰랐겠죠~~ 저도 몇시간전에 알았으니 ^^

가장이익을 보는사람은 감정가1억1700 짜리를 4천만원에 인수되는 금액없이 낙찰 받으신 박선숙씨 네요~~~ 7천띠기~~~!!

[딸기맘(이미나)/부천옥길]  파이팅 팔곤선생님
질문이요

공매에서
한전사택으로 쓰던 수탁재산이
공매로 나왔는데
행크 카페에서 후기보니까
수탁은  대출이 잘안나온다는
후기가 있더라고요
맞나요
다른공매보다 대출이 어렵나요?

왜 불허가 신청한걸까요?
[눈웃음꽃(박수현)초.낙]  부동산소유이전등기촉탁신청서 제출 후 5일만에 매각허가결정취소 신청서를 냈더라고요.
등기촉탁신청했다는건 대금 완납 했다는거죠?
[일추(강민기)/초급,낙집]  그러게요~ 지금보면 괜찮은 가격에 낙찰받은거 같은데 보증금을 인수해야 한다고 생각했을까요??
[눈웃음꽃(박수현)초.낙]  보증금 낙찰자 인수맞지않아요? 배당못받으니까요.
[일추(강민기)/초급,낙집]  2013타경 물건에서 배당신청을 한번 했기 때문에 2015타경 물건에서는 우선변제권이 없어지는것 같더라고요~ 대항력만 인정되지 않나 생각하고 있어요~
[눈웃음꽃(박수현)초.낙]  대항력이 있으면 낙찰자가 인수하게 되니까 낙찰자 인수요...

[초록에너지(부천)] 정대원씨 같은 경우 이전 사건 2013타경 17921에서 배당요구를 했는데..이후 지금 사건 2015타경 13954사건에서 다시 배당요구를 할수는 없나요?(같은 사건이 아니므로)

[일추(강민기)/초급,낙집] 불허가 받으건 아마 법원의 절차상 실수등을 물고 늘어져서 받지 않을까 생각합니다 ㅎㅎㅎ

[눈웃음꽃(박수현)초.낙] Q. 질문) 2015-13954에서요. 재원리츠에게 소유권이전했는데 근저당이 살아있을수있나요?

[좐느(이하나) 초급/낙집] Q) 배당 요구는 1회성이라고 했잖아요? 첫번쨰 케이스에서 전액 배당 못받은 임차인이 그다음에도 계속 버티고 살았는데 또 경매나온 케이스라고 생각하면 되나요?? 선생님께서 말씀하신 사기꾼 방식이 잘 이애가 안돼서요 ^^;

[눈웃음꽃(박수현)초.낙] 대항력이 있으니 계속 살 수 있어요~

아래는 인터넷상의글입니다.~
근저당 설정된 부동산의 소유권을 이전하는 것은 소유자의 마음입니다. 그리고 이 경우  굳이 근저당 채권자에게 알릴 의무는 없는 것입니다.
근저당권자는 채권최고액의 한도내에서는 다른 권리에 우선하여 담보권을 잡아 놓은 것입니다. 그리고 근저당권자는 채권최고액 범위내에서 자신의 원리금 채권을 배당받고, 나머지 금액은 소유자에게 배당되는 것입니다.

[대보름달(박서영)]  정상적인 매수라면 근저당 말소하거나 매수자가 승계하는 것으로 설정했을텐데요. 뭔가 다른이유가 있지않을까 싶어요

근저당은 청솔아파트 부동산에 잡혀있는건데
[눈웃음꽃(박수현)초.낙]  소유권이 재원리츠에 이전됐잖아요.
그래도 경매 신청을 황정숙한테 할수가 있는건가봐요?

[딸기맘(이미나)/부천옥길] 청솔아파트  첫번째  낙찰자는
낙찰받고 등기치고
세입자는 대항력때문에 못내보낸거네요~!

[루이까스텔 - 초급, 낙집]  두번째 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 전액 인수
[루이까스텔 - 초급, 낙집]  배당유구를 하면 남은 잔액 인수
[루이까스텔 - 초급, 낙집]  여기서 갈리는데
[루이까스텔 - 초급, 낙집]  배당요구를 한것으로 보여 여기서 배당요구로 보증금이 모두 소멸됐다고
[루이까스텔 - 초급, 낙집]  판단했는데
[루이까스텔 - 초급, 낙집]  사실 이게 안된거고
[루이까스텔 - 초급, 낙집]  두번째로 배당요구를 해서 모두 소멸될줄 알았는데 이미 2013년에 배당요구를 했기때문에
[루이까스텔 - 초급, 낙집]  배당요구 1회만 가능으로 신청은 했으나 인정이 되지않아 전액 낙찰자 인수되는 케이스로 보입니다

[초록에너지(부천)]  그럼 2015타경 13954의 경우 낙찰자 박선옥씨가  임차인 보증금 77,000,000원을 인수한다는 말씀이시죠?

[루이까스텔 - 초급, 낙집]  네 전액 인수로 보이네요 팔콘쌤 설명을 들으니깐요
[눈웃음꽃(박수현)초.낙]  네 전액인수에요^^ 그 사실을 알고 매각불허가 신청한 것 같아요.

[파이팅팔콘] 

 내가 초보인데..너무 쉽다면..

내가 진입후 다른 이들도 쉽게 들어올수 있다는거니~

어려움을 조금 즐기도록 노력해보세요~^^

그리고 누누이 말씀드리지만...

경매 노력대비 수익이 클 뿐...!

노력이  적게 해도 된다는 것은 아니다...!

[파이팅팔콘] 

참고로..저도 이시배당 동시배당 따져야 하는 물건은..걍 안해요...굳이 저런거 안해도 뭐..

저거 따져야 하는 물건 자체가 좋으면 몰라도..

저런거 따져야 하는 물건중 좋은 놈은 아직..

*  오전부터 뉴스, 부동산 기사로 함께 생각하고 문제를 해석하는 것으로 시작하여 팔콘쌤의 과제에 대한 토론이 주를 이루었고 점점 많은 분들이 서로의 생각을 이야기 하고 함께 동참하는 것이 좋았습니다. 바쁜 시간에도 ZOOM 회의로 특강을 해 주신 팔콘쌤에게 다시 한번 감사 드립니다. 

처음 법원 가셔서 분위기 익히시고 모의입찰과 실제로 낙찰의 좋은 소식은 없었지만 낙집반11기 동기 분들 모두 같은 마음으로 응원 했습니다. 다음엔 꼭 낙찰로 .....

오늘도 수고하셨습니다. 내일 뵈요. "함께 라면" 

[일추]

무필형님 정리 감사합니다 ^^

[무한리필 월투/낙집]

뭐 이리 일찍 일어 난 거에요 ㅎㅎ 내가 할수 없는 상황이 오면 부탁 할께요 ㅎㅎㅎ 오늘도 건승 합시다 .. 믿습니다. 일추님 ㅎㅎㅎ

[부자마법]

무한리필님 고맙습니다^^

[무한리필 월투/낙집]

부자마법님 .. 마법 좀 부탁드려요 ㅎㅎ 제가 기계치라 ㅎㅎㅎㅎ