표준지 공시지가 및 표준주택가격공시

[김영철]

표준지 공시지가

표준지 공시지가란 건설교통부장관이 전국의 개별토지(약 2,700만 필지)중 지가대표성 등이 있는 약 50만여 필지를 선정·조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월 1일 기준의 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말함.(법률 제2조 제5호)

① 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 "법률" 이라 함)

② 헌법 제96조[각부의 조직 및 직무]

③ 기타 헌법의 관련 제규정

개별공시지가란 표준지 공시지가를 기준으로 "토지가격비준표"를 활용하여 산정한 개별토지의 단위면적당 가격을 말함(전국 약 2,700만 필지)

개별공시지가는 시·군·구 지가담당공무원이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 건설교통부장관이 개발·공급하는 "토지가격비준표"상의 토지특성 차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지 공시지가를 기준으로 산정한 다음 법 제10조의 규정에 의해 결정·공시한다는 점에서 표준지 공시지가와 차이가 있다 하겠다.

공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 됨.(법률 제10조 )

지가를 공시하기 위해서는 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 대표성·중용성·안정성·확정성이 있는 토지를 표준지로 선정하여야 한다.

• 표준지에 대한 매년1월1일의 적정가격을 감정평가사가 조사·평가하여 시·군·구 토지평가위원회의 심의를 거친 시장·군수·구청장의 의견을 청취한다.  
• 이 때 감정평가사는 인근유사토지의 거래가격·임료 및 조성에필요한비용 추정액 등을 종합적으로 참착하여야 하며 표준지에는 정착물 또는 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 평가하여야 한다.  
• 감정평가업자에게 의뢰한 표준지의 적정가격은 감정평가업자가 제출한 조사·평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.  
• 건설교통부장관은 감정평가업자가 행한 조사·평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 부당하게 평가되었다고 인정할 경우 다시 조사·평가의뢰할 수 있다.  
• 당해 조사·평가액을 적정한 것으로 인정할 수 없는 특별한 사유가 있거나 조사·평가액 중 최고평가액이최저평가액의 1,3배를 초과하는 경우에는 다른 2인의 감정평가업자에게 다시 의뢰할 수 있다. 이 경우 표준지의 적정가격은 다시 조사·평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.

일련의 절차를 거쳐 조사·평가된 표준지 가격을 공시지가의 공신력 제고와 평가가격의 균형확보를 위하여 전문가로 구성된 토지평가위원회의 심의를 거쳐야 한다.

건설교통부장관은 중앙토지평가위원회의 심의를 거친 후 1㎡ 표준지가격 및 당해 표준지의 가격형성요인 등을 공시하여야한다. 즉, 표준지의 1월1일의 적정가격은 물론 지목, 지번, 면적, 형상 등을 공시하여야 하며 아울러 열람방법, 이의신청에 대해서도 공고하여야 한다.

건설교통부장관이 지가를 공시한 때에는 그 내용을 서울특별시장·광역시장 및 도지사를 거쳐 시장·군수·구청장에게 송부하여 일반에게 열람하게 하고, 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 도서·도표 등으로 작성하여 관계행정기관 등에 공급하여야 한다.

공시지가에 대해 이의가 있는 자는 공시지가의 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 건설교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다. 건설교통부장관은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이는 공시지가의 객관성을 확보하여 공신력을 높이기 위한 것으로 공시내용·절차의 적법성 뿐만 아니라 금액의 고·저도 이의신청의 대상이 된다.

• 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상
• 국·공유토지의 취득 또는 처분
• 국토의계획및이용에관한법률 제122조 제3항의 규정에 의한 토지의 매수
• 기타 대통령령이 정하는 토지가격의 산정

개별공시지가는 토지초과이득세, 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합토지세, 택지초과소유부담금, 개발부담금 등의 토지에 대한 과세와 부담금의 부과기준으로 활용됨

공시지가는 금융기관, 보험회사, 신탁회사 등이 대출과 관련하여 담보 평가시 참고자료로 활용되고 있으며, 일반인의 토지거래시 그 지표가 되고 있음

행정자치부 행정전산망 지역코드를 기준으로 지번순서 등에 따라 일련번호를 표기함

토지(임야)대장에 기재된 1월 1일 기준의 소재지 및 면적을 표기함

공시기준일 현재의 토지(임야)대장에 표시된 지목을 표기함.

• 표준지의 위치 및 소재를 명확히 할 수 있도록 목표물을 정하고 목표물과의 방향 및 거리를 표기한 것임
• 목표물은 지명, 지형·지물, 공공기관 및 공공시설 등 위치확인이 가능하고 이동이 가급적 적은 것으로 하여 표준지의 위치확인이 용이한 것으로 표기한다. 예컨데,시청, 도청, 농협, 은행, 읍·면사무소, 학교, 다리, 역 등으로 하면 되겠다.
• 방향은 8방위를 기준으로 표기한다. 예컨데, 동향, 서향,남향, 북향, 남동향, 남서향, 북동향, 북서향이 되겠다.
• 거리는 목표물의 경계로부터 표준지까지의 직선거리로 표기한다. 예컨데,인근(500m내), 근거리 (500m이상 1Km이내), 원거리(1Km초과)가 되겠다.

• 토지의 실제이용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로 다음과 같이 구분하여 표기하였으며 일시적인 이용상황은 고려되지 아니함
• 하나의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 토지가 불가피하게 표준지로 선정된 경우에는 용도별 면적과 토지의 효용가치를 고려하여 주된 용도로 표기하였으며, 주된 용도와 부수적인 용도를 구분하기 어려운 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 표기함
• 주거지역(상업지역, 공업지역)내 농경지 또는 임야 등의 경우에는 개발가능성, 주위환경 등을 고려하여 주거나지(상업나지, 공업나지) 또는 전, 답, 임야 등으로 표기함

표준주택가격공시

표준주택가격이라 함은 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률”의 규정에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사 평가하여 공시한 표준주택의 적정가격을 말한다. 이는 국민에게 구체적인 법적효과를 야기하므로 처분성이 인정되어 항고소송의 대상이 된다.

가. 표준주택의 지번

나. 표준주택의 가격

다. 표준주택의 대지면적 및 형상

라. 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일

마. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

표준주택의 가격은 국가 지빙자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 되고, 개별주택 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 각종기관이 과세등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준이 되고, 개별주택 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 각종기관이 과세등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있음.