공동생활가정
많은 분들이 읽어 주시고 전화주셔서 감사합니다.
저는 노인요양공동생활가정을 설립했습니다.
제1편에서는 기존에 썻던 글 그대로 놓고
제2편에서는 그 뒤에 일어난 일들에 대하여 적겠습니다.
제1편
저는 동서울 요양보호사 교육원 원장입니다.
재가복지시설인 노인복지센터를 운용하고 있습니다.
작년부터 그룹홈(노인요양공동생활가정)을 운영하고자 여러모로 애썼습니다.
현재는 2개의 그룹홈을 만들고 있으며 아마 9월부터 개원예정입니다.
이 과정에서 제가 겪었던 좌충우돌이 많습니다.
먼저 운영주체입니다.
운영은 개인명의로 하는 경우가 있고 법인 명의로 하는 경우가 있습니다.
법인은 다시 영리법인과 비영리법인으로 나뉩니다.
영리법인은 가장 일반적인것이 주식회사이고요 그 외에도 많은 형태가 있습니다.
비영리법인은 다시 사단법인과 재단법인으로 나뉘는데요
현재 서울에서 두개다 복지법인을 만드는 것이 쉬운일이 아닙니다.
또한 그룹홈 정도를 가지고 법인을 만든다는 것도 좀 그렇고요
어쨌든 각 경우가 다 장단점이 있으니 앞으로의 계획(큰그림)을 어떻게 설정하느냐에
따라서 추진형태가 틀려져야 할 것 같습니다.
두번째로 장소문제입니다.
서울과 수도권 그리고 지방으로 나눌 수 있습니다.
왜 이런 생각을 해야 하는가
지방은 요양원이 너무 많습니다. (거의 120% 이상)
그러나 서울은 약 60% 밖에 없습니다.
따라서 지금 지방에 요양원을 세울 경우 많은 생각을 해야 합니다.
더더군다나 수도권(서울 주변)은 지금은 서울에서 많이 내려가지만
약 5년후 정도 서울이 100% 충족된다면 심각한 경쟁에 내 몰리게 될 것입니다.
따라서 서울이 안전한데 서울은 땅 값이 장난이 아니죠
잘못하다가는 그 돈 차라리 은행에 넣어놓고 이자 받는 것이 나을지도 모르죠
세번째로는 임대냐 자가냐 하는 문제입니다.
임대로 해서 요양원한다는 것 장난 아닙니다.
우선 건물 구하기가 힘듭니다.
문제는 건물이 노유자 시설로 되어야 하며, 건물에 어떠한 차입으로 인한 설정이 되어 있어서는 안됩니다.
법에는건설원가 80%까지 허용되어 있다고 하는데 건설원가가 없는 경우 기준이 기준시가로 되어 있어서
이 두가지 조건을 충족하기란 정말 힘듭니다.
건물 면적이 200평방미터 이하는 노유자 시설로 허가 나기가 쉬운데 이정도면 그룹홈 밖에 못합니다.
그룹홈 (184.5평방미터 이상이어야 함) 9명 가지고 사실상 임대료 내고 인건비 주고나면 손해 보지 않으면 다행입니다.
최소한 260평방미터 이상되어서 그룹홈과 단기 또는 주간보호를 같이 하여야 하는데
200평방 미터 이상 건물이 노유자 시설로 허가 날려면 비상계단 2개와 엘리베이터가 기본입니다.
비상계단 2개 이상은 보통 300평방미터 이상 되는 건물만 있습니다.
그런데 300평방미터 조금 넘는 것은 없고 건물이 300평방미터 미만에 비상계단 1개이거나
아여 500평방미터 이상이고 비상계단이 2개인 것이 대부분입니다.
조금 큰 건물은 모두가 설정이 되어 있습니다.
구해보니 설정되어 있지 않는 건물로 250평방미터 이상으로 노유자 시설 충족조건이 되는 건물을 발견하면
이제부터 본격적으로 시작하면 됩니다.
저는 주식회사 형태를 띠고 서울에 그룹홈과 다른 시설과 병행해서 진행중입니다.
진행과정에 정말 많은 말을 해주고 싶습니다. 아직도 진행중이지만 ....
이제 저도 고지가 바로 저기이네요
이제 마음에 드는 건물을 구하셨나요?
그렇다면 이제부터 건축사를 잘 만나셔야 합니다.
대부분 어느 건축사든 상관 없지마는 경험에 의하면
구청 가까이 있는 그 지역 건축사가 낳을 것 같습니다.
구청 직원과 가까워서가 아니라 그쪽 사정을 잘 알기 때문에 여러가지로 편리합니다.
건축사에게 노유자 시설로 변경을 해달라고 합니다.
임대인이 오랫동안 임대가 안된 건물이면 임대인이 변경해주기도 합니다.
아님 본인의 책임하에 임대인의 동의와 협조로 노유자 시설로 변경합니다.
금액은 최소 3백까지 달라고 하던데 아무래도 이 금액은 너무 싼 것 같아요
건축사가 설계해서 구청에 제출하면 허가가 납니다.
이때 건물에 스프링쿨러가 설치되어 있지 않으면 설치해야 합니다.
최근 건물에는 많이 설치되어 있는데 옛날 건물은 없는 경우가 많습니다.
아뭏튼 허가가 나면 그 도면대로 시설 공사를 준공검사를 받아야 합니다.
준공검사 끝나면 건물대장이 노유자 시설로 변경해야 합니다.
저는 임대해서 기존 시설물 걷어내고
도면대로 내부 시설하고
스프링쿨러 달고 도시가스 온돌 넣고 (온풍기는 노인들 호흡기에 안좋은 영향 및 비용 과다 )
조리대 꾸미고, 사무실에 물리치료실 별도 넣고
아뭏튼 정신 없더이다. 땅 사서 자기집 짓는 사람 정말 위대해 보입니다.
내부 시설만 해도 이처럼 정신이 없는데
아뭏튼 시설공사들어가면 비용은 원래 책정한 것 두배
공사기간은 원래 계획의 두배로 잡는 것이 맘 편합니다. (휴 ~ )
공사하기까지는 내가 유리한 입장인데
공사 시작하고 부터는 완전히 끌려다니기 딱 입니다.
건축사가 시공까지 겸하면 너무 편하고
다르면 아주 복잡해집니다. 건축 감리비용 별도 들고
건축사가 자기 설계대로 안된다고 하면 좀 분위기 이상해지고 .....
제2편
아!
정말 시공자 다루기 힘들더이다.
제1편에서 밝혔듯이 공사 시공하고부터 끌려다니는데 이것 저것 다 그만두고 싶어집니다.
시공사가 먼저 건축 제안합니다. 아마도 처음에는 평당 얼마 이렇게 말합니다.
그러면 당연히 공사비 깍게 됩니다. 그러면 못 이긴척 깍아줍니다.
나중에 안 사실이지만 깍는게 깍는것 아닙니다. 답이 없어요
아참 그보다도 먼저 공사를 시작할려면 설계도를 건축사가 그려주어야 하는데
경험에 의하면 이 설계도면을 보고 그 구조가 머리속에 그려져야 합니다.
모든것은 이 설계에서 공사의 절반 이상이 끝난다고 보면 됩니다.
시작이 절반이라지만 공사장에서는 설계가 절반이상입니다.
침대 놓을 장소, 변기 놓을 장소, 가습기 놓을 장소, 라디오 놓을 장소, 컴퓨터 놓을 장소,
하다 못해 휠체어 놓을 장소까지 완전히 머리속에 그려야 합니다.
그래야 전기선 빼고, 전기등 달고, 출입문까지....
괴롭지만 수십번 수백번 설계도 보고 또보고 설계사와 충분히 이야기 해서
완전히 설계도면을 외워야 합니다.
여러분이 말하는 시설과 구조를 완벽하게 설계사도 이해하고 동일하게 생각해야 합니다.
이럴려면 정말 설계사와 많은 이야기를 해야 합니다.
설계사는 귀찮으니까 대충 빨리 해 치울려고 하죠
시공사는
제일 걱정 되는 것은 돈입니다.
얼마로 계약했던지 간에 선금과 중도금 그리고 잔금을 주게 되는데
사실 공사가 2-3개월 단기간에 완성되기 때문에 선금, 중도금, 잔금 나눠서 줄것도 없다 생각될겁니다.
그리고 시공사는 최대한 빨리 돈을 달라고 여러가지로 조릅니다.
그러나 계약 단계에서 철저하게 분배하고 중도금도 날짜가 되었다고 주는 것이 아닙니다.
즉 공사가 어디까지 진행 될때 준다는 것이 좋습니다.
잘못해서 공사가 진행되지 않했는데 중도금까지 줘버리면
그다음 부터 공사가 마냥 진행되지 않습니다.
왜냐하면 시공사가 돈을 미리 쓰고 공사 진행할 때 하청을 주는데 하청업자에게 돈을 못줘서
공사가 진행이 되지 않습니다. (저도 이것 때문에 고생했습니다.)
잔금은 철저하게 모든 공사가 완료 된 뒤에 줘야 합니다. 하자가 너무 너무 많아요
때로는 하자 보수금액이 잔금을 웃돌때 시공사가 사라져 버립니다. (전화도 안받아요)
공사를 시작하면 시공사가 이것 저것 더 권합니다.
이때 그동안 못 받았던 공사비 더 받는 기회로 삼는것 같습니다.
이때 본인의 뚜렷한 주관이 없으면 끌려 다니기 시작해서
결국은 공사비가 추가되기 시작하는데 처음 계약하는 것 배가 되는것 순간입니다.
시공사를 고를때 요양원 시설을 해본 사람은 아무래도 낳겠죠
건축사나 시공사가 요양원을 한번도 해 본적이 없다면
겸손하게 배울려고 해야 하는데 배우기 귀찮아서 말만 번지르게 하는 경우가 있어요
즉 문크기나 문턱 없애는 것, 채광, 소음 등등
공사가 끝나면 허가절차에 들어가야겠죠?
먼저 소방검열, 장애인 협회 검열, 준공검사 등이 기다리고 있습니다.
끝나면 노유자 시설로 바뀌겠죠?
그다음부터 이제는 복지과 요양원 허가절차입니다.
이러한 허가 절차는 다음에 또 올리겠습니다.
할말이 너무 많은데 밤이 깊어지는 군요
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