부동산 거래. 특히 주택거래는 우리의 생활과 밀접한 관계가 있다. 누구나 ‘집’에 살기 마련이고, 살다 보면 이사를 해야 할 일도 생각보다 빈번하다. 하지만 막상 거래해야 할 상황이 되면 그 과정이 쉽지만은 않다. 기본이지만 낯선 그 과정에 대해 알아보고자 한다.
주택거래의 경우 크게 매매 혹은 전·월세 즉, 임대차 거래로 구분된다. 매매거래에 앞서 우선 사회초년생, 신혼부부 등 독립의 시작점에서 먼저 맞이하게 될 전·월세 거래 과정을 먼저 알아보도록 하자.
1. 마음에 드는 집 찾기
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내게 맞는 전·월세 집을 찾기 위해 가장 먼저 해야 할 것은 예산을 정해놓고 그에 맞는 집을 찾아 나서는 것이다. 원하는 지역을 정하고 해당 지역 부동산 중개사무소를 방문하는 것이 일반적이다.
2. 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들
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이때 시·구청에 등록된 부동산 중개사무소를 선택해서 안정적인 거래를 하는 것이 기본이다. 이후, 마음에 드는 집을 발견했다면, 본격적인 계약에 들어가게 된다. 하지만, 계약에 앞서 반드시 확인해야 할 사항들이 있다는 점을 명심해야 한다.
우선 원하는 집을 반드시 직접 방문해 집의 컨디션을 체크해야 한다. 또한 필수적으로 등기부등본, 건축물 관리대장, 토지대장, 토지이용계획 확인원 등 4가지 관련 서류를 확인해야 한다.
☞ 등기부등본 체크리스트: 등기부등본은 권리관계 확인을 통해 보증금 회수 가능성을 판단하는 기준이 되는 것으로 가장 중요하게 확인해야 할 부분이다.
가등기 및 가처분: 가등기나 가처분이 있는 경우 이후 소송 결과에 따라 해당 집의 소유권이 제삼자에게 넘어갈 수 있으니 반드시 피하는 것이 좋다.
근저당 및 가압류, 압류: 근저당, 가압류, 압류 등이 있는 경우 추후 경매가 진행되면 보증금 변제가 어려울 수 있다. 각각 근저당 등의 원인에 따라 변제의 범위가 달라질 수 있는데, 법정기일이 도래한 국세 및 당해세(상속세, 증여세, 재산세 등)는 최우선 변제 대상이다. 기타 가압류 및 압류 등은 보증금의 액수와 안분하여 배당된다.
선순위 임차인 여부 확인: 만약 내가 들어갈 집이 다가구주택이라면, 본인 외에 먼저 확정일자를 받은 세대의 보증금이 우선변제 대상이 된다. 따라서 우선하여 확정일자를 받은 세대가 얼마나 있는지, 그 금액은 어느 정도 인지 확인하고, 해당 주택의 시세와 비교할 필요가 있다.
☞ 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인원 체크리스트: 세 가지 서류를 통해서는 해당 건물이 허가를 받은 건물인지, 면적이나 용도 등이 적법하여 임대차 보호법의 적용을 받을 수 있는지 등을 확인하는 데 사용된다.
등기부등본 열람 및 발급의 경우 등기소를 직접 방문하거나 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해서도 가능하다. 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 확인원 등의 열람 및 발급도 가까운 구청, 동주민센터, 혹은 정부민원포털 민원 24 홈페이지(www.minwon.go.kr)에서 확인 가능하다.
3. 계약서 작성하기
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일단 계약서 작성 시 반드시 필요한 준비물이 있다. 임차인은 신분증과 도장(혹은 서명), 계약금을 준비해야 하며, 임대인 역시 신분증, 도장(혹은 서명), 등기권리증, 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 준비해야 한다. 이때 임차인은 반드시 임대인과 계약상대방이 동일인인지 여부를 확인해야 한다.
계약에 앞서 검토했던 서류와 계약 당일 발급받은 서류의 권리관계가 변경이 없는지 확인 후 계약서를 작성해야 하며, 이때 계약서는 주택임대차 표준계약서를 사용하는 것이 좋다.
또한 계약서에는 임대인이 수리해 주어야 할 범위를 명확히 하는 것이 좋으며 특약사항으로 원상회복 조항이나 원상회복의 범위, 내용 등을 기입해 계약 만료 시 참조할 필요가 있다.
4. 중개수수료 납부 등
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꼼꼼한 계약서 작성이 완료되었다면 부동산 중개업자로부터 주택임대차계약서와 함께 중개대상물 확인설명서 공제증서 등의 서류를 받아야 합니다. 해당 서류의 경우 계약기간 만료 시까지 반드시 보관해야 한다는 점도 잊어서는 안 됩니다.
또한 일반적으로 계약서 작성 시 보증금의 10%를 계약금으로 우선 지급하며, 이후 중도금 및 잔금을 지급하게 된다. 잔금의 경우 이사 당일 지급한다.
계약 당일에는 중개수수료의 납부가 필요하다. 중개수수료는 반드시 법정 요율로 계산하여야 하며, 법정 요율을 초과하는 금액을 요구할 때는 초과 부분에 대해서는 지급할 의무가 없다. 서울시 중개수수료의 경우 서울 부동산 정보광장 홈페이지(land.seoul.kr)를 통해 자동계산이 가능하다.
5. 임대차 보호법의 보호를 받자
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계약서 작성이 완료되었다면 이제 내 전·월세 계약을 보호받을 수 있는 장치를 마련해야 한다. 계약 기간까지 안정된 거주가 보장되어야 하고, 계약 만료 시 문제없이 보증금을 돌려받기 위함이다. 이때 필요한 것이 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이다.
대항력은 잔금 납부 시 당일 이사와 전입신고를 마치면 발생한다. 우선변제권은 이와 함께 임대차계약서에 확정일자 도장을 받는 것으로 완료된다. 다면 확정일자의 경우 최근 잔금 납부 이전 대출 등의 과정에서 필요할 경우 계약서 작성 후 바로 받을 수 있다.