말소기준권리?
매수인이 대금납부를 하면 말소기준등기를 포함한 모든 권리가 소멸되는 것을 뜻하며, 대표적으로 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기 등의 6가지 권리 중에 가장 빠른 권리가 말소기준권리이다. 추가적으로 집합건물 또는 토지와 건물 전체에 대하여 전세권을 설정한 경우 전세권에 의한 경매를 신청하거나 전세권에 의한 배당요구를 하는 경우 말소기준권리로 인정된다.
담보가등기는 근저당권과 담보적 성격은 비슷하지만 적용받는 법률과 집행에 있어서도 차이가 있는데, 예로 근저당권은 별도의 배당요구를 하지 않아도 자동배당이 되지만, 담보가등기권자의 경우 배당요구종기까지 채권계산서를 제출해야 배당이 된다.
동거가족만 전입신고를 한 경우로 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록을 마친 것으로 본다. 미성년자인 자녀가 있는 경우, 부모가 대신 계약을 하고 자녀명의로 전입신고를 했다하더라도 점유보조자로 인정받아 점유와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 이상 대항력 인정
우선변제권
우선변제권이란 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 득한 경우, 채권적 지위에 불과했던 임차권이 물권화 되는 권리로써, 물권과 동등하게 권리효력 발생일의 전후를 따져 경매낙찰대금에서 우선적으로 배당을 받을 수 있다. 주택을 임차하여 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다면, 소유자가 주택에 근저당권을 설정하고 대출금을 변제하지 못하여 경매가 진행되더라도 대항력과 우선변제권을 갖추었기에 근저당권보다 우선 권리가 생긴다.
등기부 등본 보는 법 건축물대장(생활기록부다)
감정평가서
판사가 부동산을 팔기위해 확인해야할 3가지
1)부동산 2)부동산 3)돈받을
가격 상태 사람
감정평가서 현황조사서 배당종기일
감정평가사 집행관들이 돈 나눠줄(배당) 행위
현재상황 조사 (배당신청 종기일)
가능한 비싸게 팔기 위해 판사가 하는 3가지 행동 경쟁률 높임
문제시 매매가격 점유자
환불보장 대폭할인 명도집행
매각명세서 유찰시 할인 인도명령/ 안들으면 내보내 주께(강제집행)
부동산경매 입찰표 작성법(개인명의)
법원가기 전 준비할 것
내 명의로 입찰하고 내가 직접 법원을 가는 경우
⚽ 본인 신분증 ⚽ 본인 도장 (막도장, 지장 가능)
⚽보증금 수표(최저가 ⚽ 10%, 특별매각조건이 있는 경우 확인 필요)
타인명의 (남편명의)로 입찰하고 아내가 대리인으로 법원을 가는 경우
⚽명의자(남편) 인감도장 ⚽ 명의자(남편) 인감증명
⚽대리인(아내) 신분증 ⚽ 대리인(아내) 도장
보증금 수표(최저가 10%, 특별매각조건이 있는 경우 확인 필요)
차량이 많으므로 대중교통을 이용하는 것이 유리하다.
입찰시 주의사항
1 신분증을 꼭 챙기자
2 당일 아침 사건번호 조회 (변경/연기/취하)
3 화이트 지우기 / 두줄긋기 금물
4 글자와 숫자는 오해업도록 정자체로 쓴다.
5 금액단위를 정확하게 써야한다.
6 입찰가격과 보증금액을 반대로 쓰지 말 것
7 입찰가격은 상한선이 없다. 주의하자.
6강-경매사이트 보는 법
1 경매에서 시간은 돈보다 중요하다.
2 물건검색은 목적ㅇ르 가지고 해야한다.
3 돈만되면 다른 것은 생각하지 말아야한다.
4 유찰 많이 된 것이 좋다.
5 눈에 보기 안좋고 듣기 안좋아야 한다.
6 걱정거리가 많아야 한다.
7 싸게사서 제값주고 판다.
경락대금 대출시 주의사항
1 부동산 가격과 대출은 아무런 관련이 없다.
2 은행대출은 진정한 친구다.
3 좋은 대출 VS 나쁜대출 구분하라.
4 주택 70%, 상가 80%, 다가구 60%, 토지 50% 미만
5 내투자금을 미리 계산하고 입찰한다.
6 주거래은행 무의미 / 최소 50군데 이상 알아본다.
7 대출 원금은 부동산을 매도할 대 정리한다.
8 대출은 가능한한 많이 받는다.
등기사항요약
표제부 : 부동산의 지번과 면적, 소재지 ,용도 구조
갑구 소유권에 관한 사항 : 날짜순 기재 소유권 가등기 강바류ㅜ 압류, 경매신청
을구 소유권 이외의 권리사항 : 접수순, 저당권 지상권 지역권 전세권 등 기재
집합건물등기부등본(아파트 분양 받은 건물들 )
등기부 발급 방법 대법원 인터넷 등기소 부동산등기/열람-발급
-1) 주소지별 5) 지도로 보기
-1) 주요사항 2) 말소사항전부 중 선택(추천, 이전 지워진 것도 다 보기)
- 부동산은 등기부등본만 보면 95% 확실하다.
등기부등본보는법 핵심정리
1 사기는 말만 믿어서 당한다.
2 주인인지 정확히 확인할 것
3 대출 가압류 경매여부 확인
4 토기 건물 집합건물 3종
5 대법원 입터넷 등기소에열람
강제경매개시결정등기 (이 경우는 거의 없음)
이를 요약하면 간략하게 세가지로, 다음과 같이 된다.
(근)저당권
(가)압류
담보가등기
이들 6가지 권리 중 등기부에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다. 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있는 것이고, 늦으면 대항력이 없는 것이다.
대항력 ❶주민등록 ❷확정일자[채권적 임치권이 물권으로 변환] ❸점유권[배당요구종기일까지]
세입자에게 대항력이 있으면 부동산의 낙찰자 즉 새 주인이 세입자를 쫓아낼 수 없지만, 대항력이 없으면 쫓아낼 수 있다. 이는 세입자가 선순위이냐 후순위이냐로 결정된다. 그것은 세입자가 법적으로 전입을 언제 했느냐로 결정된다. 말소기준권리보다 먼저 전입했으면 선순위 임차인, 나중에 전입했으면 후순위 임차인이 된다.
대항력이 발생하는 기준일은 주민센터에서 전입신고를 하고, 입주한 다음 날이다.
배당순서와 주의사항 핵심정리
1 배당순서에 따라 물어줄 돈이 생길 수 있다.
2 배당순위는 계급처럼 절대 넘어설 수 없다.
3 소액임차인 최우선변제 / 임금채권ㅇ르 주의하라.
4 보증금은 확정일자를 가지고 순서를 다툰다.
5 일반채권은 거의 돈 받는 경우가 드물다.
6 내 잘못이 아닌 돈까지 물어주지는 않는다.
7 임차인의 보증금은 책임지는 경우가 있다
투자자가 바라보는 배당의 기본원칙
-내 잘못 아닌 것은 물어주지 않는다.
-임차인의 보증금은 책임져야할 수도 있다.
- 주택임대차보호법 매수인의 기존 계약은 그대로 인수한다.
- 대항력있는 임차인
배당순서 살펴보기
1. 경매실행비용
2 필요비와 유익비
3 소액임차인 최우선변제, 특수 임금채권, 재해보상금
4 당해세
5 확정일자부 임차보증금 물권 국세와 지방세
7 산재보험료, 건강보험로, 국민연금보험료
8 일반채권