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[거제사랑]

1가구 2주택에 대한 고찰 

A. 1가구 2주택에 포함되는 경우는?

1) 서울특별시, 지방 광역시(군지역 제외)의 기준시가 1억원 이상 모든 주택

2) 경기도(읍,면지역 제외)의 모든 주택

3) 기타지역(광역시 군지역, 경기도 도-농 복합시의 읍,면지역)의 기준시가 3억원 초과하는 주택

B. 1가구 2주택에서 제외되는 경우는?

1) 수도권, 광역시 소재 주택으로 기준시가 1억원 미만의 주택( 도시 주거환경 정비구역 내 주택 제외)

2) 지방 도시의 3억원 미만의 주택

C. 소득세법상 1주택으로 간주되는 경우는? (1가구 2주택이지만 비과세 적용)

1) 건축법상의 상가, 근린시설, 업무용 건물, 상가 등의 용도인데 실제 주거용으로 사용되고 있는 경우

    주택 공급 규칙상 주택 청약에 있어 주택 보유수 판정은 건축법상의 용도에 따른다.

    대장상 주거용으로 등재된 경우에만 1주택으로 간주한다.

2) 부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우 5년 이내 한 채를 양도하면 1가구 1주택으로 간주한다.

3) 주택을 소유한 사람이 주택을 상속받은 배우자와 결혼하여 2주택이 된 경우, 5년 이내 1주택을 양도하면 1주택으로 본다.

4) 이농주택 제외 - 이농인(어업에서 떠난 자 포함)이 전업으로 인하여 다른 시.구(특별시와 광역시의 구를 말함)

   읍.면으로 전출함으로써 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로 이농인이 소유하고 있는 주택.

   다만 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 것에 한 함.

5)귀농주택 제외 - 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 거주하고 있는 주택으로 다음의 요건을 모두 갖춘 경우

                         ① 본적지 또는 연고지에 소재할 것

                         ② 고가주택에 해당되지 않을 것

                         ③ 대지면적이 660㎡ 이내일 것

                         ④ 1,000㎡ 이상의 농지를 소유하는 자가 당해 농지의 소재지에 있는 주택을 취득하는 것이거나

                            또는 어업인이 취득하는 것일 것

사례 1) 농가주택을 소유하고 지방 신도시에서 시가 3억 이상의 아파트를 분양받아 입주 예정인 경우

-> 농가주택이 서울, 경기, 광역시에 있지 않고, 시가 3억을 넘지 않을 경우 1가구 2주택에 해당되지 않습니다.

사례 2) 기준시가 1억 미만의 다주택 보유자의 경우

-> 서울의 경우에는 모든 주택이 2주택에 해당할 수 있습니다.

    다만 수도권, 광역시 소재 주택중 기준시가 1억원 이하의 주택은 적용이 제외됩니다.

    3주택 이상을 소유하고 있더라도 주택의 기준시가가 1억원 이하일 경우 1세대 2주택에 해당하지 않습니다.

사례 3) 울산에서 시가 1억 이상의 아파트 한 채와 재건축되고 있는 1억 이상의 아파트를 소유하고 있는 경우

-> 1가구 2주택에 해당합니다. 울산은 광역시 소재이고 공시가격이 1억원을 초과하므로 1세대 2주택으로

    중과 대상입니다. 재건축중인 주택은 일반주택과 똑같이 취급되므로 1세대 2주택에 해당합니다.

사례 4) 경기도에 1억 미만의 연립주택을 보유하고, 서울에 시가 3억 5천의 아파트를 보유한 경우

-> 1가구 2주택에 해당합니다. 연립주택을 양도할 경우에는 중과대상이 되지 않으나 아파트를 먼저 양도하면

    중과세 대상이 됩니다.

사례 5) 서울에 6000만원 빌라를 소유한 상태에서 2억원짜리 아파트를 새로 구입한 경우

-> 1세대 2주택에 해당되어 양도세 중과 대상입니다.

        1) 기준시가 6000만원 정도인 주택을 먼저 양도할 경우 양도세가 중과되지 않습니다.

        2) 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도할 경우 양도세가 중과됩니다.

사례 6) 시가 1억 이상의 주택 한 채와 시가 1억 미만의 주택 두 채를 가진 1가구 3주택자

-> 두 주택이 1억 미만일 경우 1가구 1주택으로 인정되며 양도세 중과에서 제외됩니다.

사례 7) 경남 진주에 시가 4억원의 상가건물 한채와 시가 7천만원의 아파트 2채를 보유한 경우

-> 1가구 2주택에서 상가 건물은 제외됩니다. 공시가격 3억원 초과는 모든 주택 공시가격의 합계를 말하는 것이

    아니고 각 주택의 공시가격입니다.

사례 8) 경기도 남양주시 오남읍에 24평 아파트, 서울 중계동에 22평 등 아파트 두 채를 소유하고 있을 경우 양도세 중과 대상 여부

-> 읍 소재지에 있으므로 1세대 2주택 양도세 중과대상 주택에 해당하지 않습니다. 그러나 중계동에 있는 아파트는

    양도세 중과대상에 해당합니다. 단, 공시가격이 1억원 이하이면 중과대상에서 제외됩니다.

사례 9) 기타지역에서 기준시가 3억 미만 여러 채를 보유한 경우

-> 양도세 중과에서 제외됩니다. 기준시가 3억원 초과는 소유한 모든 주택의 합산액이 아니라

    개별적인 주택의 가격을 의미합니다.

사례 10) 서울에 시가 3억의 아파트를 보유하고, 아파트를 하나 더 구입할 경우

-> 서울 소재 주택이더라도 공시가격이 1억원을 초과하지 않는 주택을 구입하면, 1세대 2주택에 해당해도

    두 주택 중 공시가격 1억원 이하 주택을 먼저 양도하면 중과세를 부담하지 않게 됩니다.

    하지만 보유한 아파트를 먼저 양도하면 그 주택은 중과대상 주택이므로 중과세를 부담하게 됩니다.

사례 11) 부산에 기준시가 1억 이하와 기준시가 1억7천만원의 아파트를 보유한 경우

-> 부산은 광역시이므로 일단 1세대 2주택에 해당하게 됩니다. 다만 기준시가가 1억원을 초과하지 않는 32평 아파트는

    적용대상에서 제외됩니다. 따라서 1억 이하의 아파트를 먼저 양도할 경우에는 중과세를 부담하지 않으나,

    1억 7천만원의 아파트를 먼저 양도하면 중과세 대상이 됩니다.

Tip*

★ 비과세 여부는 양도일 기준으로 판단하며, 일반적인 경우 양도일은 대금청산일(잔금일)입니다.
    1. 30세 이상이거나 일정금액 이상 소득이 있는 경우 양도일 이전에 세대를 분리하고 생계를 달리하면
        1세대 1주택 비과세가 가능합니다.
 
    2. 세대주 여부와 관계없이 양도자와 동일세대원이 아니면 됩니다.
 
    3. 일시적 2주택 비과세
       1세대 1주택 보유자가 보유주택 취득일로부터 1년 이후에 새로이 주택을 취득하고 그 취득일로부터
       3년 이내에 기보유주택을 2년 이상 보유한 이후 양도하면 기보유주택 양도소득세는 비과세합니다.
       *양도하기 이전에 별도의 독립세대를 구성하면 주택 양도시 위와 같이 비과세가 가능합니다.

★ 2주택 보유자 양도소득세
    두 주택 중 먼저 양도하는 주택은 양도소득세 과세대상이며 나머지 주택을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세
    또는 일시적 2주택 비과세 여부를 판단합니다.
    *절세 측면에서는 두 주택 중 양도차익이 적은 주택을 먼저 양도하는 것이 유리합니다.
 

★ 먼저 양도하는 주택 양도소득세
    *양도소득세=(양도가액-취득가액-필요경비-장기보유특별공제-기본공재250만원) × 세율6%~38%
    .환산취득가액=양도가액 × 취득일 기준시가 / 양도일 기준시가
 
    *취득가액은 실거래가액이 원칙이나 그 가액을 알 수 없는 경우 환산취득가액으로 가능하지만 가능한지는
    전소유자의 신고내용 등 공부에 의한 검토가 되어야 합니다.  

※ 다주택 양도세 중과 폐지 문의에 대해

지난 2012년 8월 정부가 발표한 다주택 양도세 중과 폐지 개정안은 주택거래 활성화를 위해 ①양도소득세 중과제도를 폐지하고

②주택 단기 양도시에도 과세를 완화하겠다는 것이었습니다. 하지만 정부의 이 개정안은 결국 국회를 통과하지 못했습니다.

따라서 현재(2013년1월)에는 다주택자에 대한 양도세는 기존 그대로 적용되고 있습니다. 이 점 착오없으시기 바랍니다.

소득세법 시행령 제167조의 5에서의 "대통령령으로 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택 " 이란,

국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2008.2.29, 2008.10.7, 2008.11.28, 2008.12.31, 2009.2.4, 2010.2.18, 2012.2.2, 2012.6.29> 
1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 및 수도권 밖의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 
가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항·제4항에 따른 읍·면 
나. 해당 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 지역
2. 제167조의3제1항제2호 내지 제8호 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택 
3. 1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)·군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료·요양하는 장소와 같은 시·군에 소재하는 주택으로서, 취득 당시 법 제99조에 따른 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 것에 한정한다)을 취득함으로써 1세대2주택이 된 경우의 당해 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 
3의2. 제155조제8항에 따른 수도권 밖에 소재하는 주택 
4. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(합친 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다) 
5. 1주택을 소유하는 자가 1주택을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 당해 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 
6. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 당해 소송결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) 
7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택{다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다} 
8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 주택 
9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택 

출처 :

- 소득세법 시행령 [대통령령 제23588호, 2012.2.2, 일부개정] 
제167조의5 (양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위)