10억 아파트 종부세 8.6배 늘어 215만원

[가든 6-102]

10억 아파트 종부세 8.6배 늘어 215만원
총보유세 증가는 2배 못미치는 601만8천원 과표적중률 70%로 높여…매년 10%p 상향
	석진환 기자

국세청, 보유세 부담액 조건표 공개

공시가격 기준 10억원짜리 아파트의 올해 종합부동산세 부담액이 지난해보다 9배 가까이 늘어난다.

국세청은 건설교통부가 지난달 말 전국 871만 가구의 공동주택 공시가격을 확정함에 따라 종합부동산세 등 보유세 부담액 추이를 쉽게 확인할 수 있도록 ‘보유세 부담액 조견표’를 1일 홈페이지(www.nts.go.kr)에 공개했다. 이 표를 보면, 10억원짜리 아파트의 종부세 부담액은 올해 215만원으로 지난해 25만원과 비교해 8.6배 증가한다. 하지만 이 아파트의 올해 재산세는 지난해와 224만원으로 같다. 10억원짜리 집을 가진 사람의 총 보유세 합계를 보면, 지난해 373만8천원에서 올해 601만8천원으로 세부담이 2배에 조금 못미친다.

20억원짜리 아파트를 가졌다면, 종부세는 지난해 275만원에서 올해 1015만원으로 4배 가까이 늘지만, 총 보유세 부담은 지난해 1049만원에서 1937만원으로 2배 정도 늘어나게 된다. 종부세 대상이 아닌 6억원짜리 아파트라면 지난해와 올해 총 보유세가 193만8천원으로 같고, 8억원짜리 아파트는 지난해에는 없던 종부세 90만원과 농특세 등이 추가돼, 총 보유세는 268만8천원에서 376만8천원으로 다소 늘어나게 된다.

이처럼 보유세 부담이 증가한 것은 올해부터 종부세 계산방식이 바뀌었기 때문이다. 공시가격 10억원짜리 아파트는 지난 종부세 기준금액 9억원을 넘는 1억원에 대해서만 종부세를 부담했지만 올해부터는 기준금액이 6억원으로 낮아지면서 초과분 4억원에 대해 세금을 매긴다. 세율도 지난해에는 공시가격을 기준으로 9억∼20억원은 1%, 20억원 이상은 2%였으나 올해는 6억∼9억은 1%, 9억∼20억원 1.5%, 20억원 이상 2%로 높아졌다. 종부세 계산시 적용되는 주택·토지의 과표적용률이 70%로 높아지고 세부담 상한선도 150%에서 300%로 올라 그만큼 세부담이 증가할 수밖에 없다는 것이 국세청의 설명이다. 하지만 국세청은 “납세자들이 막연한 궁금증을 다소나마 해결하기 위해 보유세 예상액을 제공했지만, 실제 보유세는 약간 다를 수 있다”면서 “개인별로 각각 다르게 적용되는 재산세 및 종부세 상한액과 시·군·구별로 적용되는 재산세 탄력세율 및 감면 사항은 반영되지 않았다”고 설명했다.

지난해 말과 같은 수준으로 아파트값이 더 오른다고 가정하면, 세부담 증가 규모는 더욱 커진다. 올해 70%로 높아진 과표가 2007년부터는 매년 10%포인트씩 증가해 2009년에는 100%가 된다. 여기에 매년 공시가격이 10%씩 상승한다면 공시가격 10억원짜리 아파트 보유세의 연도별 실질부담액은 △2005년 373만8천원 △2006년 735만3천원 △2007년 974만원 △2008년 1298만8천원 △2009년 1천691만9천원으로 크게 오른다는 계산이 나온다. 2009년 세부담액이 지난해의 4.5배에 이르게 되는 셈이다.

‘주택 가격대별(공시가격 6억원부터 40억원까지) 종합부동산세 등 보유세 조견표’를 보려면 국세청 홈페이지에서 왼쪽 상단의 ‘국세정보서비스’→‘신고납부요령’→‘종합부동산세’→‘보유세 조견표’의 순서로 접속하면 된다.

계산예

종부세 계산방식을 간단히 설명드리면,
지난 4월 건설교통부에서 발표한 공시가격을 기준으로 6억원을 초과하면 이번 종부세 6.1기준으로 보유자가 대상자가 됩니다.
70%(과표적용률)이나 재산세 중복부분(100만원) 공제와 같은 것들은 그 뒤 종부세액 계산과정에서 감안되는 것이지, 최초에 종부세 대상인지 아닌지 여부를 결정하는 과정에는 전혀 반영되는 것이 아닙니다.
공시가격 6억원을 초과하면 무조건 종부세 대상자입니다.

예를들어, 공시가격 10억원짜리 주택의 경우
과세기준금액이 6억원이기 때문에 무조건 종부세 대상입니다.
과세표준은 4억원(=10억원-6억원)이 됩니다.

과세표준 4억원에 대해 종부세율과 과표적용률 70%을 넣어서 계산해보면,
=＞(3억원*70%*1%(세율))+(1억*70%*1.5%(세율))=315만원
여기에 4억원에 대한 재산세액 100만원을 공제하면,
종부세는 215만원정도 나옵니다.

다시 말씀드리면,
종부세 대상여부는 4월에 발표된 건교부 공시가격 6억원을 기준으로 결정합니다.

다만 당시 공시가격은 올 1월초 형성된 시세를 기준으로 대략 70~80% 사이에서 결정된 것입니다. 때문에 1월이후 집값이 어느 정도 올랐는지에 따라 최근 시세와 격차가 달라집니다.
예를들어 1월에 10억원이던 아파트였다면, 공시가격은 8억원 수준에서 결정됐을 것이고, 최근에 집값이 어느 정도 올랐는지에 따라서 현 시세가 12억원도 될 수 있고, 13억원, 14억원도 될 수 있는 겁니다.

[가든 6-102]

아직은 종부세 대상은 아니지만, 호반입주시점에는 될수도 있겠지요. 잔금은 꼭 6월2일 이후에 치루어 재산세와 종부세 1년치 덮어서 바가지쓰지 않도록 조심들 하시구요. 종부세는 나중에 양도차익 계산시 공제해주니 그냥 내다버리는 세금은 아니라 일정부분 환급받는다고 생각하면 마음 편할수도 있겠지요.

[가든 6-102]

공시지가 10억정도 되려면 일반거래가로 12~14억원 정도의 주택이 해당될것입니다. 과표적용률이 80%로 올라가면 315*80/70= 360만원이군요.