임대차보호법-임차권등기명령
임차권등기명령이란?
임차권등기명령제도는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 경로할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전 할 수 있는 기회를 보장하기 위한 것입니다.
종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사가거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었습니다. 개정 주임법은 위와 같은 주택임대차 제도의 문제점을 해소하기 위하여 임차권등기명령절차를 도입하였습니다.
요건과 절차
임차권등기명령절차는 임차인이 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 경우에 관할지방법원, 지방법원지원, 시.군법원에 소정의 사항을 기재하여 임차권등기명령신청을 하면 법원이 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령 여부를 심리하여 그 신청이 이유 있다고 인정되면 임차권등기명령을 발령합니다. 그리고 법원은 위와 같이 발령한 임차권등기명령의 효력이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하고, 등기공무원이 전물등기부에 임차권등기를 기입하게 됩니다.
대항력 및 우선변제권의 취득
임차인이 대항력, 우선변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 등기시점을 기준으로 대항력, 우선변제권을 취득합니다.
대항력 및 우선변제권의 유지
임차인이 임차권등기명령신청 당시에 이미 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우와 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차권등기가 마쳐진 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 여전히 유지됩니다.
소액임차인의 우선변제권의 배제
임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 소액임차인은 주임법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 권리가 없습니다.
효력의 발생시기
위와 같은 효과가 임차권등기명령의 신청 또는 법원의 임차권등기명령 발령시부터 발생하는 것이 아니고 임차권등기가 마쳐진 시점부터 발생합니다. 법원이 임차권등기명령을 발령 후 임차권등기가 경료되기 전에 주민등록을 이전하면 대항력, 우선변제권을 상실합니다.
민법 제621조에 의한 주택임대차등기에 준용
위와 같은 임차권등기의 효력은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용합니다.
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