카페 태정회에서 가져 옴
재개발 재건축 건립세대수
ex1)
대지:17,000평 용적율:300% 연면적:51,600평
건립비율-2:4:4일 경우
24평*20%=480÷3520*100=13.64%*51,600평÷100=7038평
33평*40%=1,320÷3,520*100=37.5%*51,600평÷100=19,350평
43평*40%=1,720÷3,520*100=48.86%*51,600평÷100=25,212평
480+1320+1720=3520
7,038평÷24평=293세대
19,350평÷33평=586세대
25,212평÷43평=586세대
합계 : 1,465세대
ex2)
대지:1만평 용적율:200% 연면적:20,000평
건립비율-14평:17% 24평:23% 33평:40% 44평:20%
조합원:557세대일 경우
14*17%=238÷2990*100=7.96%*20000÷100=1592÷17평=114세대
24*23%=552÷2990*100=18.46%*20000÷100=3692÷24평=154세대
33*40%=1320÷2990*100=44.15%*20000÷100=8830÷33평=268세대
44*20%=880÷2990*100=29.43%*20000÷100=5886÷44평=134세대
238+552+1320+880=2990
총건립세대수 : 671세대
일반적인 조합원 분양세대수
27평:127세대 33평:268세대 44평:67세대
33평초과중 조합원대상 평형이 50%이하시 조합에 50%분양
50%초과시 초과조합원 전체에 33평초과 평형분양
위 예의 경우 33평형이상 조합원이 50%이하이기 때문에 50%인67세대분양
그리고 대부분 조합원이 33평원한다고보고 268세대는 전부 조합원 몫
재건축 수지분석
사업내역
|
구 분 |
내 용 |
|
사 업 명 |
동대문구 답십리 00아파트 재건축 |
|
사 업 위 치 |
동대문구 답십리동 |
|
지 역 지 구 |
일반주거지역 |
|
대 지 면 적 |
29,698.20㎡(8,938.67평) |
|
건 축 연 면 적 |
97,936.06㎡(29,625.52평) |
|
용 적 율 |
262.35% |
|
세 대 수 |
704세대 |
|
규 모 |
지하1층 지상23층 10개동 |
종전 평형 및 세대수
|
평 형 |
세 대 수 |
세대별대지지분(평) |
|
24 |
160 |
11.35 |
|
29 |
390 |
13.71 |
|
35 |
110 |
16.55 |
|
소 계 |
660 |
|
재건축사업내역 단위:천원
|
평형 |
세대수 |
평당분양가 |
세대별분양가 |
총분양수입 |
|
24 |
124 |
7,700 |
184,800 |
22,915,200 |
|
30 |
88 |
8,190 |
245,700 |
21,621,600 |
|
32 |
388 |
8,240 |
263,680 |
102,307,840 |
|
38 |
58 |
8,550 |
324,900 |
18,844,200 |
|
43 |
46 |
8,770 |
377,110 |
17,347,060 |
|
합계 |
704 |
|
|
183,035,900 |
공사비는 평당 300만원으로 가정
총수입-총지출=경상이익금 183,035,900-88,876,560=94,159,340
잉여금÷대지면적=평당이익금=10,482.17
풀이도표
|
경상이익금/총대지지분=평당무상지분금액 |
10,482.17 |
|
평당무상금액*조합원별대지지분=조합원별권리가액 |
|
|
평당무상금액/평당분양가*100=무상지분율 |
|
|
조합원분담금=(배정평형분양가-권리가액) |
|
|
조합원무상평수=조합원별권리가액/평당분양가 |
|
|
평형 |
대 지
지 분 |
배 정
평 형 |
평 당
분양가 |
평당무상금 |
총분양가 |
권리가액 |
추가부담 |
무 상
평 수 |
무상지분율 |
|
24 |
11.35 |
24 |
7,700 |
10,482.17 |
184,800 |
118,972.63 |
65,827.37 |
15.45 |
136.13 |
|
30 |
8,190 |
10,482.17 |
245,700 |
118,972.63 |
126,727.37 |
14.53 |
127.98 |
|
32 |
8,240 |
10,482.17 |
263,680 |
118,972.63 |
144,707.37 |
14.44 |
127.21 |
|
38 |
8,550 |
10,482.17 |
324,900 |
118,972.63 |
205,927.37 |
13.91 |
122.59 |
|
43 |
8,770 |
10,482.17 |
377,110 |
118,972.63 |
258,137.37 |
13.57 |
119.52 |
|
29 |
13.71 |
24 |
7,700 |
10,482.17 |
184,800 |
143,710.55 |
41,789.45 |
18.66 |
136.13 |
|
30 |
8,190 |
10,482.17 |
245,700 |
143,710.55 |
101,989.45 |
17.55 |
127.98 |
|
32 |
8,240 |
10,482.17 |
263,680 |
143,710.55 |
119,969.45 |
17.44 |
127.21 |
|
38 |
8,550 |
10,482.17 |
324,900 |
143,71055 |
181,189.45 |
16.81 |
122.59 |
|
43 |
8,770 |
10,482.17 |
377,110 |
143,710.55 |
233,399.45 |
16.39 |
119.52 |
|
35 |
16.55 |
24 |
7,700 |
10,482.17 |
184,800 |
173,479.91 |
11,320.09 |
22.52 |
136.13 |
|
30 |
8,190 |
10,482.17 |
245,700 |
173,479.91 |
72,220.09 |
21.18 |
127.98 |
|
32 |
8,240 |
10,482.17 |
263,680 |
173,479.91 |
90,200.09 |
21.05 |
127.21 |
|
38 |
8,550 |
10,482.17 |
324,900 |
173,479.91 |
151,420.09 |
20.29 |
122.59 |
|
43 |
8,770 |
10,482.17 |
377,110 |
173,479.91 |
203,630.09 |
19.78 |
119.52 |
확정지분제는 시가다
개포1단지
건립세대: 24평형1079 33평형2998 44평형1022 50평형180 용적율180%
|
평형 |
대지지분 |
배정평형 |
분양가 |
추가부담 |
현시세 |
주변시세(렉슬) |
|
11 |
13.9 |
24 |
43,200 |
2,300 |
38,000 |
90,000 |
|
13 |
17.2 |
33 |
66,000 |
15,400 |
47,000 |
150,000 |
|
15 |
20.8 |
33 |
66,000 |
4,800 |
55,000 |
150,000 |
|
16 |
23.4 |
44 |
96,800 |
28,000 |
65,000 |
220,000 |
|
17 |
24.3 |
44 |
96,800 |
25,000 |
73,000 |
220,000 |
|
17 |
24.3 |
50 |
137,500 |
53,500 |
73,000 |
260,000 |
|
18 |
26.9 |
50 |
137,500 |
45,800 |
80,000 |
260,000 |
16평형이44평 배정평형이었을 때 총부담금:현시세(6억5천)+추가부담(2억8천)=9억3천
17평형이44평 배정평형이었을 때 총부담금: 7억3천 + 2억5천 =9억8천
현재 16평형이 17평형에 비해 5천만원 저 평가 되어있는 상태임
44평형 랙슬 아파트 현 시세는 22억원으로 12억원의 차익을 남길 수 있음
단지내 저평가된 평형 찾는 것이 투자의 관건이라 할 수 있음
평당분양가가 아니라 총 부담금액으로 판단해야?
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