부동산 계약시 주의사항

[관리소장]

부동산 계약시 주의사항.hwp

부동산 계약시 주의사항 

1. 계약전 유의사항

부동산을 사고자 하는 자는 먼저

해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 한다.

현장과 등기부, 토지대장, 가옥대장 등과의 일치 여부를 사전에 알아 보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 신중하게 알아 보아야 한다.

부동산 중개업소에서 소개하는 경우에도 본인이 직접 위와 같은 조치를 취하여 알아보는 것이 좋다.

상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안된다.

최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 많아 원본과 다른 복사분이 많이 나돌고 있기 때문에 등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고, 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 한다.

상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다.

단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 한다.

여러가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명하다.

또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다.

소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다.

재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 하며, 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부 등도 반드시 확인하여야 한다.

해당지역이 고시지역으로서 건설부장관이 신고구역으로 지정한 토지거래신고 대상지역인지 여부를 사전에 확인할 필요가 있다.

2. 계약시 유의사항

계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고, 특히 부동산중개업소에 인쇄되어 있는 계약서 용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토할 것이며 특약이 있으면 그 특약도 명백히 기재하여야 한다.

계약시에는 매도인측 대리인과 계약하지 말고 거래당사자간에 직접 계약하는 것이 좋고,부동산중개업소의 소개로 계약하는 경우에도 매도인과 직접 계약하는 것이 좋으며 반드시 입회인을 두는 것이 좋다.

부동산중개업소의 말만 믿고 계약하지 말아야 한다.

매도인측의 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 수도 있을 수 있고 계약을 성립시키기 위해서 과장된 말을 할 수도 있기때문이다.

시가에 비하여 현저히 싸거나 별 이해관계도 없는 자들이 사라고 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명하다.

매수만 하면 금방 돈을 번다고 하고서도 자기들이 사지 않고 남보고 사라고 권유하는 것 자체가 이상하다.

신문지상의 광고만을 믿고 경솔하게 계약해서는 안된다.

왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만 나오지 부동산 자체의 결함은 나오지 않기 때문이다.

부동산의 결함을 알아보기 위해서는 토지대장, 임야대장, 가옥대장 등도 확인하여 등기부와 일치여부를 알아 볼 필요가 있다 .

토지거래규제 대상지역의 토지거래시에는 토지거래계약허가등 절차를 밟아야 한다.

일생일대의 중대한 생활터전을 마련하려는 경우일수록 사전확인을 치밀히 해야 하고, 변호사나 법무사, 기타 법을 잘 아는 사람 혹은 법률상담실을 찾아가 상의해 본 후 계약하는 것이 좋은 방법이다

3. 대금 지급 및 등기시 유의사항

중도금이나 잔대금을 지급할 시에는 반드시 영수증을 주고받는 등 대금지급 내용을 명확히 하여야 한다.

등기부는 중도금 지급, 잔금 지급시마다 그 직전에 확인하여야 한다. 중도금을 받고도 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다.

잔금을 지급함과 동시에 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서 등 권리이전서류를 받아 60일 이내에 관할등기소에 이전등기 절차를 마치도록 한다.

만약 이기간내에 등기신청을 하지 않았을 경우에 최고등록세액의 300%까지 등기신청해태에 따른 과태료가 부과됨을 유의하여야 한다.

또한 등기이전시 명의신탁(부동산에 관한 권리를 다른 사람 이름으로 등기하는제도)등기를 할 경우와 명의신탁한 등기는 ’96. 6. 30까지 실권리자 명의로 등기하지 않을 경우, 부동산을 사놓고 3년이내(’98. 6. 30)에 자신의 명의로 등기하지 않을 경우에 형사처벌과 함께 과징금이 부과된다.

이전등기 수속을 마친 후 등기부등본을 떼어서 이전등기가 된 것을 확인해야 한다

4. 계약 체결하기 전에

방문할 때는 혼자가지 않으며, 거래를 원하는 사람이 찾아오기로 했을 때도 상대방의 이름과 전화번호를 적어둔 뒤 가족이나 친지와 함께 기다린다.

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물등기부 등본을 발급받아 권리관계(가압류,가등기,근저당, 처분 등)를 확인하고, 시청에 가서 건축물 관리대장, 도시계획 확인원을 발급 받아 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납여부, 도시계획사항 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다.

5. 계약을 체결할 때

발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록

증을 제시받아 동일인 여부를 확인한다

대리인과 계약을 할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인합니다.

위임장에 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임임의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일 등

6. 계약서를 작성할 때

계약서는 시중에서 판매되는 부동산계약서를 이용 합니다.

계약서에 명시할 것 :

(1)물건 소재지와 면적

(2)계약금, 중도금, 잔금 및 지급 기일

(3)매도인과 매수인의 인적사항 및 인장날일 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 것 :

(가)계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용

(나)잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류을 교부한다는 내용

(다)잔금일 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용

(라)계약을 이행하지 않을 때에는 손해배상을 한다는 내용

(마)각종 권리 제한등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

7. 대금을 지급할 때

대금을 수수할때는 영수증을 필히 받아 둡니다.

영수증에 명시할 내용 : 지급내역, 도장, 연월일

8. 확정일자인 수령

전세 계약체결후 전임신고와 동시에 관할 동사무소에서 확정일자를 받아 둡니다

9. 등기부상의 권리관계 변동사항 확인

계약서 작성 당일, 중도금 지불 당일, 잔금 지불 당일 각각 등기부 등본상의 권리관계 변동사항을 확인합니다(계약 진행중 권리관계 변동을 확인하기 위한 것임)