일본 유학 중이던 김창섭은 집이 경제적으로 몰락하면서 귀국한다. 김창섭은 김영숙의 집에서 기거를 하게 되면서, 그녀의 친구 이정애를 짝사랑한다. 김영숙의 친구 박화라도 김창섭을 짝사랑하게 된다.
김창섭은 용기를 내어 이정애에게 사랑을 고백하는 편지를 보낸다. 박화라가 중간에서 이 편지를 가로채어 이정애로 하여금 김창섭의 자신에 대한 연정을 알지 못하게 만든다. 그렇게 되자 김창섭은 이정애로부터 거부당한 줄 짐작하게 되고, 둘 사이는 멀어진다.
신문사에 취직한 후 김창섭은 기생 설향에게 빠져든다. 은행 전무 황석만이 이정애에게 구애를 해온다. 이정애의 어머니와 삼촌 내외가 그를 적극 추천한다.
박화라가 김창섭에게 술을 먹여 취하게 만든 후 호텔에서 육체 관계를 가진다. 그 후 박화라는 돈 많은 임중화와 결혼한다.
김창섭의 친구 윤치국도 일본 유학에서 돌아와 김영숙의 집에서 자취를 하게 된다. 윤치국과 김영숙이 연인 사이로 발전한다.
이정애는 김창섭을 다시 만나서로의 진실된 사랑을 확인하지만 황석만과의 결혼을 강력히 권유하는 어머니와 삼촌 때문에 고민에 빠진다.
김영숙은 미국 하버드대 출신으로 충청도 만석꾼 아들인 유해춘과 결혼한다. 윤치국은 그 사실을 알고 자살한다.
이정애가 결혼 하루 전날 김창섭과 만주로 달아난다. (1923년 발표)
* 어떤 인터넷서점 누리집에 ‘꼭 읽어야 되는 한국문학전집 중 칠백예순한 번째 이야기’라는 수식어와 “현진건의 〈지새는 안개〉”라는 제목 아래 ‘학교 공부와 수능 준비를 위한 중 ‧ 고등학생, 대학생, 일반인 할 것 없이 남녀노소 모두의 필독도서입니다’라는 광고 본문이 실려 있다. 〈지새는 안개〉가 ‘학교 공부와 수능 준비를 위한 중 ‧ 고등학생’ ‘필독’ 소설일까? 비양심적인 상술이 놀랍다.