계약 위반 계약 자동 해지?…“단순한 약정문으로는 해지 안돼”

[화육(목화부동산)]

계약 위반 계약 자동 해지?…“단순한 약정문으로는 해지 안돼”

      최광석의 법률구조대…계약 위반과 계약 해지의 법률적 관계

매매나 임대차 등 부동산 거래를 할 때 당초 계약 그대로 계약이 진행되는 경우는 거의 없다. 정도의 차이는 있겠지만 어느 일방이 대금을 지급하지 않는 등 당초 합의한 계약을 위반하는 일이 잦다.

정해진 날짜에 대금을 지급하지 않는 등 계약 위반을 하면 법적으로야 계약이행소송 등을 할 수 있겠지만 일반적으로 즉각 법적 절차에 들어가는 일보다 계약을 이행하지 못한 측의 의사를 물어 다시 계약 이행 기회를 주는 일이 더 많다.

이 과정에서 ‘다시 확정한 날짜까지도 대금이 지급하지 못하면 상당한 불이익을 받거나 계약을 해제하더라도 무방하다’는 취지의 합의가 이루어지는 경우가 많다.

이 과정에서 주의할 점이 있다.

합의문 작성에도 신중해야

다시 계약을 위반하면 손쉽게 계약을 종결하는 차원에서 ‘매수인이 대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약은 자동적으로 해제된다’는 취지의 약정을 하게 되는데, 얼핏보면 약정한 기일까지 대금이 지급되지 못하면 매도인의 아무런 조치없이도 당연히 계약이 해제되는 것으로 오해될 수 있다.

하지만 이 문구만으로는 그런 결과를 기대할 수 없다. 계약 해제를 위해 이전등기서류준비와 같은 매도인의 동시이행의무의 이행제공행위가 필요할 수 있기 때문이다.

아래 판례를 보자. 

대법원 1998. 6. 12. 선고 98다505 판결 [부동산소유권이전등기말소 등]

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.

대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판결 [소유권이전등기]

부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다.


만약 일정한 기간까지 대금이 지급되지 않는 경우 매도인의 별도조치없이 자동적으로 확실하게 계약이 해제되기를 희망한다면 다음과 같은 문구를 합의서에 삽입할 필요가 있을 것이다.

최근 이런 상황에 있는 어느 의뢰인을 위해 작성해 준 합의서 문구를 소개한다.

1. 잔금지급기일을 2013. 11. .로 연기한다.
2. 대신, 매수인은 잔금과 별도로 지급연기에 대하여 잔금지급시일까지 잔금에 대한 연5%의 지연이자를 가산하여 지급한다.
3. 만약, 연장된 잔금지급까지 잔금과 지연이자를 완납하지 않으면, 이 건 매매계약은 별도의 해제통보없이 자동해제된다. 해제를 위하여 별도 최고도 필요없고, 이전등기서류제공의무 등 매도인의 동시이행관계의무의 이행제공도 전부 면제한다. 즉, 잔금지급기일이 도과하면서 이 건 계약은 자동 정리되는 것이다.