[칼럼] 임야투자를 할 때 반드시 알아야 할 것들

[토지스쿨 정연수]

추운 날씨가 본격적으로 시작되려나 봅니다. 환절기 날씨에 건강 관리 잘 하시고, 다가올 2020년을 맞을 준비를 해봅시다. 뭐든지 미리 준비 해야 탈이 없는 법이죠. 오늘은 임야투자에 대한 내용을 간략히 서술해보도록 하겠습니다.

임야는 영어로 'forest land' 라고 하며, 한자 '수풀 림'과 '들 야' 자를 사용한다. 언어 그대로 수풀이 우거진 넓은 땅을 말한다. 쉽게 말해 '산'이라고 생각하면 편리하지만, 겉보기에 산처럼 생기거나 수풀이 우거진 땅이 모두 임야는 아니다.

보통 이 임야는 토지 규모가 큰 것이 특징이다. 토지 규모가 크니, 지가가 개발지와 똑같은 거리에 있는 규모 작은 땅보다 당연히 싸다. 앞서 말했듯 임야는 수풀이 우거져 있는 땅이 많아 개발 시 나무 벌채에 꽤 돈을 쏟는 경우도 있고 벌채 허가가 나지 않아 개발이 불가능할 수도 있다.

지가가 비교적 싸다보니 임야를 이용한 토지투자를 즐겨 하는 사람들이 많은데 평당가는 싸지만 규모가 커 한 필지의 가격은 높아 지분투자를 이용하기도 한다. 기획부동산에서 특히 이 임야를 이용해 사기행각을 많이 하는데, 산 하나에 수백 명이 지분으로 껴 있는 말도 안되는 사고도 발생한다.

■ 임야 투자 시 주의해야 할 것

(1) 경사도

경사 15도 미만의 땅을 완경사지, 경사 15~20도 미만의 땅을 경사지, 25~30도 미만의 땅을 험준지, 20~25도 미만의 땅을 험준지라고 한다. 그 이상의 경사도의 땅은 절험지라고 부른다.

상식적으로 경사도가 높은 경우 당연히 개발이 힘들다. 지자체별로 다르지만 대부분 25도 이상의 경사를 가진 땅은 개발허가를 내주지 않는다. 해당지역 측량사무소나 산림정보시스템 등에서 경사도가 확인 가능하며 간단한 삼각함수를 이용해 계산하는 방법도 있다.

(2) 산지전용 및 대체산림자원조성비

우리나라는 1900년대에만 해도 약 70% 이상이 산림으로 우거진 나라였다. 하지만 20세기가 지나고 산림 비율이 약 64%(약 644만ha) 로 떨어진 것을 보면 그만큼 많은 산들이 개발로 깎여져왔다는 사실을 알 수 있다.

국토는 인간 생활을 편리하기 위해 다양한 산업, 공업 및 근린 시설로 개발되어야 하기도 하지만, 보존되어야 할 가치가 있는 자연세계들도 분명히 있기 때문에 나라에서 임야 개발에 많은 제한이나 규제를 두는 편이다.

임야(산)을 본래의 목적 외에 다른 용도로 전환하는 것을 '산림전용' 혹은 '산지전용'이라고 한다. 산지를 개발하기 위해서는 반드시 산지전용허가를 받아야 하는데, 산지전용허가는 농지전용허가와 비슷한 개념이다.

인터넷 혹은 방문으로 허가 신청서를 제출할 수 있고, 측량 설계사무소에 용역을 맡긴다. 대체산림자원조성비는 (산지전용허가면적) x (단위면적당금액 + 해당산지공시지가의 10/1000) 을 납부한다. 준보전산지, 보전산지, 산지전용·일시사용제한지역 등에 따라 단위면적당 금액은 달라진다. 계산할 수 있는 사이트가 많으니 웹에 검색만 해보아도 어느 정도의 금액은 알 수 있다.

(3) 나무

면적 660㎡ 이상의 산지에 전용허가를 받으려면 반드시 임목조사를 행해야 한다. 전용절차에 '임목축적조사서'를 제출해야 하기 때문이다. 여기에서 임목본수도가 조사되는데, 각 지역마다 적게는 40% 미만에서 120% 미만까지 개발제한 기준이 다르므로, 해당 지역 산림기술용역업 등록된 업체에서 측량한다. 산지에 나무가 겉으로 없다 해도 660㎡ 이상의 산지는 무조건 임목조사를 받고 '무임목지'라는 평가를 받아야 한다.

(4) 그 외 체크해야 할 사실들

산지전용제한지역(능선 주변 등), 사방지, 국가에서 산림조성한 지역 등과 같이 특수한 지역들의 경우 개발행위가 엄격하게 금지되므로 투자용으로는 적합하지 않다. 실제로 국고보조 조림지를 잘못 알고 투자해 매도조차 하지 못하는 경우가 생기기도(조림 후 5년이 지나야 매매 가능) 한다. 그 외에도 야생동식물이나 보호수가 있을 때도 골치아픈 일이 생길 수 있다.

임야는 규모가 크다보니 눈으로 직접 확인하지 못한 곳에 예기치 않은 문제가 발생할 수 있다. 산림이 우거져 현황도로를 찾기도 힘들고 미처 확인하지 못한 물줄기, 묘(분묘기지권 위험)와 같은 문제로 개발이 불가능한 면적이 생긴다. 때문에 미리 공부상 확인과 실제 측량이 함께 이루어져야 한다. 개발이 잘 될 수 있는 준보전산지가 좋고 도시 주변 혹은 개발지 인근의 논밭이 섞인 낮은 임야가 투자하기 좋다.

아무리 도시지역이라도 보전산지는 개발될 가능성이 현저히 낮기 때문에 이런 땅은 거들떠보지 않는 것이 좋고 규모가 너무 크다고 해서 많은 사람들이 한꺼번에 투자하는 방식의 지분투자는 추후 개발행위 혹은 매도 시 문제가 있을 수 있으니 지양하도록 하자.

임야는 비교적 투자금을 적게 들일 수 있다는 장점이 있다. 경사가 완만한 임야의 경우 잘만 성형하면 큰 수익을 올릴 수 있는 땅이 되기도 한다. 하지만 그만큼 확인해야 할 사항들이 많고, 단기투자보다는 장기적으로 지켜봐야 할 수 있기 때문에 사전에 많은 조사가 필요하다. 체크사항을 숙지하고, 해당 지자체와 측량사무소 등을 방문해 충분히 이용하면 투자에 도움이 될 것이다. 아래는 산지관리법 시행규칙으로 참고해두면 도움이 될 것이다.

http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?lsiSeq=210577&efYd=20190924#0000

[이소미]

유용한글 3질읽었읍니다

[benecia]

잘 읽었습니다. 감사합니다.

[팔도강산]

감사합니다