부동산 공부170406

[이동훈]

*상주~영덕 고속도로

직관적인 느낌은 상주~영덕고속도로가 지역 부동산에 미치는 파급력이 클 것 같다는 생각이 든다.

아직 아무것도 모르고 아는 것도 없지만 최근 들어서 고속도로와 부동산의 상관관계에 대해서 공부를 하고 있는데

자료에서 제시하는 것들과 뉴스, 사람들의 생각들을 살펴보면 더욱 더 그런 생각이 든다.

다만 이러한 것들이 부동산 가격에 모두 선반영 되었을 수도 있다.

투자심리는 항상 가격에 선반영 되는 것이기에 그렇다.

내가 그렇게 생각하는 근거와 사실자료들을 앞으로 하나하나 조사해볼려고 한다.

처음에 세웠던 가설들과 의문점들도 하나씩 되짚어보고 갈 것이다.

무엇보다 정부에서 바라보는 영덕의 역할(국토종합개발계획도 참조)

앞으로 변해갈 영덕에 대해 자료를 찾아보고 생각들을 정리해 갈 것이다.

비교대상이 많지 않다보니 영동고속도로(서울~강릉)의 사례를 살펴볼 것이다.

우선 영덕이라는 도시에 대한 조사와 영덕부동산 시장상황, 영덕의 인구수변화

영덕만의 문화, 앞으로 영덕의 미래상, 나의 자금력으로 투자할 대상들을 찾아볼 것이다.

*영덕에 관심을 갖는 객관적 증거

1.포항 ~ 영덕 고속도로 건설중

2.포항 ~ 울산 고속도로 개통

3.부산 해운대~울산~포항 오천읍 고속도로

4.속초 ~ 삼척 고속도로 개통

부동산의 투자는 도로나 철도를 따라가면 돈이 보인다.

고속도로가 생기면 나들목(IC)가 생겨 인구가 유입된다.

자연스럽게 길목에 상권과 주택이 형성이 되고 지가는 상승한다.

사람들이 개발호재에 열광하는 이유는 시세차익을 볼 수 있기 때문이다.

부산에서 포항까지 연결된 65번 동해고속도로는 영덕까지 연결될 예정이다.

사업구간은 총 31.8km이며 왕복 4차로에 상주-영덕 고속도로의 종점인 강구 분기점과 만나게 된다.

사업목적은 낙후된 동해안 지역 경제를 활성화하고 동해안권 도로망을 연계하는 것이 사업내용이다.

2017년 착공해서 2023년 개통을 목표로 건설될 예정이다.

고속도로의 개통은 전국망 확대뿐만 아니라 지역 경제에 많은 도움을 주고,

부동산 가치를 상승 시켜주는 좋은 호재다.

상주-영덕 고속도로 개통은 침체되고 있는 지방 경제에 활력을 주고 내수시장의 지역 불균형을 해소시켜 줄 것이다.

동해고속도로가 영덕까지 개통되면 포항, 울산에 있는 산업 물류들이 포항-영덕 구간으로 이용될 전망이다.

그리고 동해안 관광지 활성화에 많은 효과가 나타날 것입니다.

영덕에 관심을 갖는 가장 키포인트는 관광지 활성화이다.

경북 동해안과 내륙지역에 관광지가 개발되고 상업시설도 형성 될 것이다.

영덕에 대한 이미지하면 대게를 떠올린다.

지금도 대게축제로 인해 많은 사람들이 몰려들고 있지만 고속도로가 개통되어

접근성이 높아진다면 더욱 더 많은 사람들이 유입될 것이다.

유입되는 사람이 많아지면 자연스레 지역경제가 활성화되어 질 것이고

그에 따라 부동산 가치는 자연스럽게 올라갈 것이다.

대한민국 사람들은 몰려있는 것을 좋아한다.

몰려있다 = 거리가 형성된다.

지금까지 내가 살아오면서 체득한 모든 경험과 노하우를 건 인생 프로젝트는 거리형성이다.

이것을 이루기 위해서 부동산 공부를 하고 종자돈을 모으기 위해 노력하는 것이다.

저평가되어 있고 상권확장의 가능성이 있는 지역일대의 50%정도를 매입하고

해당 거리에 스토리를 만들고 볼거리+먹거리를 형성을 통해 지역 명물거리,

관공명소로 만든다는 것이 계획의 골자이다.

거리를 형성 시키기 위해서는 3대 핵심요소가 필요하다. (볼거리 + 먹거리 + 쇼핑)

지금까지 이 포인트를 찾기 위해서 전국 주요상권들을 돌아다니면서 자료를 수집하고

상권이 형성되는 과정과 상권형성시 아이템 구성에 대한 공부를 해왔다.

바로 이 거리를 만들기 가장 좋은 포인트가 바로 영덕이라고 생각된다.

체크포인트! 대봉동 김광석거리 일평균 유동인구수

체크포인트! 주요 거리의 일평균 유동인구수

체크포인트! 영덕 거리생성시 예상 일평균 유동인구수

강릉에 안목해변가에 가면 강릉커피거리가 형성되어 있다.

영덕에도 고속도로가 개통되면 비슷한 거리가 형성되어 질 것이다.

맛있는 먹을 거리와 가슴을 확 트이게 해줄 바다가 있기 때문이다.

2005년 영덕의 한 지역뉴스이다.

영덕 지역이 어려운 경제여건으로 자녀학비도 못내는 가정이 늘어가고

장사가 안돼 문을 닫는 상가가 속출하면서 지역 민심이 갈수록 흉흉해지고 있다

7번국도 우회도로 신설로 영덕과 포항간 거리가 불과 30분대로 좁혀지면서

영덕은 스쳐지나가는 관광지로 전락, 지역 상권이 급속히 위축돼 가고 있다.

지난 80년대는 10만여명을 웃돌았는 인구도 지난 90년대 7만여명, 2000년부터는 5만명으로 급감,

현재 4만6천여명에 지나지 않는 것으로 조사돼 매년 1천여명이 군을 떠나고 있는 실정이다.

주민 이모(47 , 영덕군 영해면 성내리)씨는 "10년 넘게 장사를 하고 있지만 이렇게 살기가 어려운 것은 처음이다”

*영덕?

1.풍력발전과 복숭아와 대게로 유명한 곳

2.동해안을 앞에 두고 있는 경북 해안 마을

3.경상북도 동북부에 위치하여 영남지방에 속하고 포항시와 울진군, 영양군, 청송군과 경계를 이루고 있다.

4.태백의 지맥으로 신비스런 팔각산과 칠보산, 옥계계곡 등 명산 절경과

동해안 64㎞의 물맑고 바다푸른 청정해역이 어우러져 있다.

5.가는 곳마다 일출을 볼 수 있고 해수욕을 즐길 수 있는 천혜의 관광 자원

6.자랑스런 선조들의 찬란한 문화유산을 소중히 간직

7.대체적으로 온후한 편이며, 여름 최고온도는 섭씨 38도이며, 겨울 최저온도는 영하 13.8도

8.봄철은 동남풍, 겨울철은 서북풍이 심하게 불며 가을이 길고 봄이 짧은 것이 특징이다.

*영덕의 인구수 변화

1.영덕의 인구는 1960년대만 해도 증가

2.세대당 가족수는 6명 정도

3.1970년대 들어서자 인구가 줄어들기 시작(이촌향도 진행)

4.세대수는 2만 가구 내외로 큰 변화가 없는데, 인구는 대폭 감소(원인 : 젊은 층이 많이 유출)

5.98년 한 가구당 가족수가 2.8명

6.1990년대 중반은 1960년대 인구에 반토막

7.70년대 후반부터 여초현상 발생

8. 2016년 인구 3만9100여명

		상위 2지역				하위 2지역				행정동,읍,면수	평균
포항시	517,513	북구 장량동	71,223	남구 오천읍	55,826	북구 기북면	1,328	남구 호미곶면	2,140	4읍 10면 15동	17,845
포항시 남구	245,184	오천읍	55,826	연일읍	33,895	호미곶면	2,140	제철동	3,261	3읍 4면 7동	17,513
포항시 북구	272,329	장량동	71,223	흥해읍	34,433	기북면	1,328	송라면	2,787	1읍 6면 8동	18,155
경주시	259,734	황성동	30,522	안강읍	28,439	보덕동	2,023	산내면	3,349	4읍 8면 11동	11,293
김천시	142,131	대신동	25,165	대곡동	20,950	증산면	1,197	부항면	1,345	1읍 14면 7동	6,461
안동시	167,732	옥동	24,553	용상동	23,041	도산면	1,837	녹전면	1,945	1읍 13면 10동	6,989
구미시	419,904	인동동	56,362	선주원남동	50,394	옥성면	1,929	무을면	2,085	2읍 6면 19동	15,552
영주시	109,258	가흥1동	16,493	풍기읍	11,669	평은면	1,547	문수면	2,134	1읍 9면 9동	5,750
영천시	100,193	동부동	29,195	금호읍	11,613	자양면	1,185	화북면	2,141	1읍 10면 5동	6,262
상주시	102,069	남원동	12,120	북문동	9,565	화남면	865	중동면	1,547	1읍 16면 7동	4,253
문경시	74,744	점촌5동	16,401	점촌3동	9,881	동로면	1,957	영순면	2,569	2읍 7면 5동	5,339
경산시	258,635	서부1동	40,302	동부동	37,866	남천면	3,415	용성면	3,595	2읍 6면 7동	17,242
군위군	24,147	군위읍	8,413	효령면	3,967	산성면	1,253	고로면	1,324	1읍 7면	3,018
의성군	54,079	의성읍	14,077	안계면	4,650	신평면	812	안사면	863	1읍 17면	3,004
청송군	26,279	진보면	6,745	청송읍	5,481	파천면	1,881	부동면	1,990	1읍 7면	3,285
영양군	17,756	영양읍	7,689	입암면	2,307	수비면	1,831	청기면	1,854	1읍 5면	2,959
영덕군	39,111	영덕읍	11,570	영해면	6,806	달산면	1,286	창수면	1,850	1읍 8면	4,346
청도군	43,579	청도읍	12,769	화양읍	7,913	각남면	2,192	운문면	2,246	2읍 7면	4,842
고령군	34,329	대가야읍	10,842	다산면	9,463	덕곡면	1,538	우곡면	1,783	1읍 7면	4,291
성주군	45,229	성주읍	14,176	선남면	6,491	금수면	1,133	가천면	2,056	1읍 9면	4,523
칠곡군	123,079	석적읍	34,842	왜관읍	32,554	기산몀	3,574	가산면	3,760	3읍 5면	15,385
예천군	46,150	예천읍	17,003	호명면	4,794	효자면	1,249	은풍면	1,485	1읍 11면	3,846
봉화군	33,540	봉화읍	10,576	춘양면	4,625	재산면	1,662	상운면	1,897	1읍 9면	3,354
울진군	51,695	울진읍	14,583	후포면	8,012	금강송면	1,442	온정면	1,883	2읍 8면	5,170
울릉군	10,071	울릉읍	7,182	서면	1,446	북면	1,443			1읍 2면	3,357
경상북도						2,700,957

지역	2008년 1월	2017년 1월	변동폭	변동률
대구광역시	2,494,690	2,484,688	-10,002	-0.40%
중구	78,995	79,626	631	0.80%
동구	335,253	351,538	16,285	4.86%
서구	237,256	198,950	-38,306	-16.15%
남구	178,297	155,915	-22,382	-12.55%
북구	463,018	440,393	-22,625	-4.89%
수성구	448,684	446,809	-1,875	-0.42%
달서구	591,352	591,224	-128	-0.02%
달성군	161,835	220,233	58,398	36.08%
경상북도	2,679,640	2,698,803	19,163	0.72%
포항시	505,818	516,497	10,679	2.11%
남구	253,947	244,629	-9,318	-3.67%
북구	251,871	271,868	19,997	7.94%
경주시	271,742	259,228	-12,514	-4.61%
김천시	139,019	142,277	3,258	2.34%
안동시	167,855	168,226	371	0.22%
구미시	392,494	420,048	27,554	7.02%
영주시	114,896	109,281	-5,615	-4.89%
영천시	105,413	100,384	-5,029	-4.77%
상주시	106,489	101,729	-4,760	-4.47%
문경시	74,721	74,555	-166	-0.22%
경산시	236,788	257,902	21,114	8.92%
군위군	25,768	24,221	-1,547	-6.00%
의성군	61,240	53,994	-7,246	-11.83%
청송군	27,785	26,261	-1,524	-5.48%
영양군	19,052	17,714	-1,338	-7.02%
영덕군	43,266	38,999	-4,267	-9.86%
청도군	45,404	43,584	-1,820	-4.01%
고령군	34,847	34,192	-655	-1.88%
성주군	45,572	45,164	-408	-0.90%
칠곡군	113,836	123,120	9,284	8.16%
예천군	48,733	46,284	-2,449	-5.03%
봉화군	34,947	33,505	-1,442	-4.13%
울진군	53,835	51,687	-2,148	-3.99%
울릉군	10,120	9,951	-169	-1.67%

돈을 목표로 사업을 하면 오래 못 간다.

일을 즐기지 않으면 사업을 하기 어렵다.

대부분 기업가들은 겉으로는 힘들다고 해도 속으로는 일을 즐기고 있다.

[정복선]

회장님 많은공부가 되어 감사합니다

[석상훈]

감사합니다.

[김경숙25기 야간]

좋은 분석 감사합니다~~

[이우진 46기]

감사합니다.. 분석도 좋고 마지막 글귀도 귀에 쏙~~~~~~