임대사업자는 보통 주택임대사업자 와 일반임대사업자 로 나뉘는데요.
오늘은 주택임대사업자 에 대한 간단한 상식과
주택임대사업자로 등록했을 경우의 득과 실을 따져보려고 합니다.
주택임대 사업자 란 말 그대로 주거용 부동산에 임대사업을 하는 사 업자 를 말하는 것으로
이 주거용 부동산에는 아파트, 주택, 오피스텔(주거용인 경우만) 이 있습니다.
주택임대사업자 자격을 취득하기 위해서는 임대사업용 주택을 취득하고 60일 이내에
부동산 매매계약서 또는 분양계약서 원본 , 신분증 , 주택임대사업자등록 신청서 를 작성하여
본인이 거주하는 시/군/구 주택과에 신청하시면 됩니다.
참고로 취득세 감면을 위해서는 잔금 전에 사업자 등록을 하시는 것이 좋습니다.
주택임대사업자의 소득 은 간주임대료 를 이용해 계산하는데요.
간주임대료 = (전세보증금합계 - 3억 ) *0.6 * 0.018(정기예금이자율)
로 계산하면 연 임대소득이 나옵니다.
이 때 월세소득이 있다면 간주임대료에 월세소득을 합한 금액이 임대소득으로 계산됩니다.
(전세 3억으로 임대를 놓을 경우만 임대소득이 0원이 되네요..)
주택임대사업자가 뭔지 어떻게 신청하는지 알아 봤으니
어떤 장점과 단점이 있는지도 알아봐야겠지요?
먼저 주택임대사업자 등록을 하면 좋은점에 대해 알아보겠습니다.
주택임대사업자 등록의 가장 큰 장점 은 세금감면 혜택 인데요.
단계별로 어떤 세금을 얼마나 감면 받을 수 있는지 알아보겠습니다.
첫번째 , 취득세 감면 혜택입니다.
주택임대사업자의 경우 2018년까지 60 ㎡ 이하의 경우 100% ,
6 0 ㎡ 초과 85 ㎡ 미만의 경우 50% 까지 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
취득일로부터 60일 이내 부동산 소재지 시군구청 세무과에
임대사업자등록증과 감면신청서를 제출하여 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
두번째 , 재산세 감면 혜택이 있습니다.
재산세의 경우 전용면적 40 ㎡ 이하는 면제 (면제액이 50만원 초과시 85% 감면)되고,
40 ㎡ 초과 60 ㎡ 미만인 경우는 50% ,
60 ㎡ 초과 85 ㎡ 미만의 경우는 25%가 감면됩니다.
-2018년까지 한시적인 혜택이며, 임대주택이 2가구 이상인 경우에만 적용됩니다.
세번째 , 종합부동산세 감면 혜택입니다.
수도권에서 6억원 , 수도권 외의 지역에서 3억이하 주택에 대해서는
종합부동산세를 계산 할 떄 합산하지 않고 각각 계산합니다.
합산하지 않으니 과세표준이 감소하고 세율 및 세금도 감소하는 건 당연하겠지요?
네번째 는 양도소득세에 대한 혜택 입니다.
4년의 의무임대기간을 채울 경우 주택 수 산정에서 제외되고,
임대주택을 제외한 주택이 6억미만 1주택이면 1가구1주택으로 비과세받을 수 있습니다.
다섯번째 , 소득세 에 있어서도 2018년 12월까지
임대소득이 2000만원 이하인 경우 비 과세 규정이 적용됩니다.
이상으로 임대사업자 등록을 하게 될 경우 받을 수 있는 혜택에 대해 알아봤다면,
그 반대 급부로 발생할 수 있는 단점 에 대해서도 알아보겠습니다.
첫째 , 국민건강보험과 국민연금의 납부 대상자가 된다 는 것 입니다.
사업자 등록을 망성이시는 분들의 경우 대부분이
건강보험료와 국민연금 때문에 망설이시게 되는데요.
국민연금의 경우 월소득의 9% 를 강제가입 납부하게 되며,
건강보험의 경우 피부양자에서 지역가입자로 전환될 수도 있으니 잘 따져보셔야겠습니다.
건강보험료 피부양자 자격기준 은
사업자 등록이 없을 경우 연간 소득금액 500만원 이하,
사업자 등록이 있는 경우 사업소득이 없는 경우 에만 피부양자호 등록될 수 있습니다.
둘째 , 의무임대기간 을 채워야 한다는 것입니다.
주택임대사업의 경우 의무임대기간은 4년 인데요.
이 기간동안 임대사업을 해야하고 이 기간을 채우기 전에
주택을 매도할 경우 기존에 받았던 세제 혜택은 반환해야합니다.
다시 말해 내가 원하는 시기에 임대주택을 매도 할 수 없을 수도 있다는 것입니다.
셋째 , 부가세 환급이 안된다는 것입니다.
간이과세자가 아닌 일반과세자로 등록할 경우 부가세납부대상이 되는데,
부가세납부 대상이 된 경우 일반임대사업자는 부가세를 환급받을 수 있으나
주택임대사업자는 환급을 받을 수 없습니다.
참고로 직원숙소용으로 법인의 임대한 부동산의 임대료에 대해서
간이과세자는 간이영수증을 발급해 주어야 합니다.
장기임대주택의 조건은?소득세법 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대 사업자 등록하고 임대하는 주택. 해당 주택의 임대 개시일 당시 주택의 공시가격이 6억 원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원) 이하일 것. 5년 이상 계속해서 임대를 하는 것일 것. 1호 이상의 주택을 임대를 할 것 임대 사업자가 임대 사업자 등록을 하고 임대주택으로 등록한 후 임대를 하는 날부터 임대기간이 계산이 된다. 임대주택은 임대 사업자가 매매 등 소유권 취득한 후 임대목적으로 등록관청(시, 군, 구)에 등록을 한 주택 및 오피스텔 등이다.
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