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부동산 체크 포인트⑦
① 아파트 매매거래 시 체크 포인트
1. 아파트 세대수는 많을수록 좋다. (아파트단지가 연계된 지역은 500세대 이상, 단일 단지는 1,000세대 이상이 가격형성에 유리) 2. 2Km반경내 백화점, 대형 할인매장, 상업지구가 있어 편의시설 이용이 편리한 단지가 좋다. (상업시설은 아파트단지와 분리되어주거환경을 침해하지 않으면서 도보로 이용 가능한 위치가 유리)
3. 조망권(강, 공원, 도심야경 등)이 좋은 아파트가 가치가 높다. (그러나 중소형 아파트의 경우 고지대는 조망권이 좋아도 가격형성에 불리하고, 경사가 심할 경우 안전사고의 위험 있음) 4. 주차면적은 가구당 2대 이상, 주차장이 지하로 배치되어 단지내 주차로 인한 소음, 공해 등의 우려가 없는 단지가 가치가 높다 5. 녹지율이 높고, 단지내 조경시설이 잘 갖추어진 아파트가 시세형성에 유리하다. (부지면적 대비 30% 이상) 6. 지하철역에서 1Km반경내 위치한 역세권 아파트가 환금성이 좋다. (중소형 아파트일수록 지하철역과의 거리 중요) 7. 단지 주변에 오염 발생원이나 혐오시설이 없어야 한다. (유해물질 배출공장, 쓰레기 소각장, 화장터 등과 근접한 지역,자동차 통행량이 많은 도로변 또는 철로변과 인접한 단지는 대기오염,소음공해 등으로 시세형성에서 불리함. 8. 아파트단지 배치가남향,남동향,남서향등남향위주로배치되어있어일조량이 좋은 단지가 선호도가 높다. 9. 서비스면적(베란다)이 분양평수에 비해 클수록 유리하다. 10. 전면 베란다를 중심으로 거실과 방이 많이 배치되어 있을수유리하다. (3Bay, 4Bay 등이 유리) 11. 복도식보다는 계단식 아파트가 선호도가 높고, 같은 평수라도 가격이 비싸다. (리모델링 가능성이 큰 건축년수가 오래된 아파트는 복도식 아파트가 오히려 유리함) 12. 지역난방식 개별난방이 중앙난방식 아파트보다 선호도가 높다. (난방비나 관리비 등이 과다하지 않은지 점검) 13. 관리사무소의 활동이 원활하고, 입주자대표회의나 부녀회 활동이 왕성한 아파트단지가 관리가 잘된다. 14. 층고가 높을 수록 개방감이 있고, 공간이 넓어보인다. 15. 수납공간이 효율적으로 구성되어 있고, 붙박장이나 작은 창고가 많을 수록 좋다. 16. 비로얄층이라도 정원이 별도로 딸린 1층, 다락방이 딸린 최상층 은인기가 좋고, 환금성이 좋다. (15층 아파트의 경우 11~13층/7~10층/14~15층/4~6층/1~3층 순으로 선호도가 형성됨) 17. 부동산 선택기준의 1순위는 역시 위치(Location), 각 구단위로선호도가 높은 지역(상위위계)을 선택하는 것이 시세형성이나 환금성 면에서 유리하다. (대형 아파트의 경우 그 지역의 랜드마크 아파트가 입지지한 지역, 중소형 아파트의 경우 선호 학군 중심으로 선택) 18. 신도시나 택지개발지구 등이 인접해 신규 아파트 분양이 활발한지역이 시세형성에 유리하다. (분양가 상승효과가 큰반면새아파트입주시점에는 환금성이 오히려 떨어지는 단점 있음) 19. 재개발, 재건축사업이 활발한 지역으로, 주거환경개선 속도가 빠른 지역이 유리하다. (강남지역의 경우 대규모주공아파트및시영아파트단지, 강북지역의 경우 뉴타운지역으로 지정된 지역중심으로 선택하는 것이 유리함) 20. 브랜드 파워가 있는 아파트가 시세형성이나 환금성에서 유리하다. (광역적으로 선호도가 높은 브랜드와 지역별로 선호도가높은 토착 브랜드 위주로 선택)
② 고급주상복합아파트 매매거래 시 체크 포인트
Ⅰ. 주상복합아파트의 단점
1. 분양면적 대비 전용율이 낮다. (일반 아파트는 80%인데 비해 주상복합아파트는 75% 전후) 2. 관리비가 비싸다. (단지내 부대시설 및 주민편의시설 운영에 따른 관리비 부담 가중, 외부 유리마감 등으로 인한 여름철 냉방비 증가 등 관리비 부담 높음) 3. 자연환기가 부족하다. (초고층으로 건축되는 주상복합아파트는 안전상 창문이 작고 자연 통풍이 부족하기 때문에 공기청정 시스템이 되어 있어도 자연환기가 부족함.) 4. 타워형으로 건축시 평형에 따라 서향, 북향 등으로 배치되는 가구가 많아 선택에 유의해야 한다. 5. 정사각형, 직사각형 구조가 아닌 경우 공간이용 효율이 떨어지고, 실제 주거전용공간이 좁게 느껴진다. 6. 층, 향에 따른 분양가 차이보다 실제 입주시점에 조망권 차이로 나타나 시세 차이가 더 커지므로 층과 향 선택에 유의해야 한다. 7. 주거와 근린생활시설이 한 건물에 함께 들어설 경우 주거로서쾌적성이 떨어진다. (상가와 아파트가 지하로 연결되고, 지상에서는 아파트와 근린생활시설이 분리되는 구조가 좋음) 8. 아파트에 비해 오피스텔 비중이 큰 경우 주거지로서의 가치가 떨어진다. 9. 일반 아파트에 비해 서비스면적(베란다)이 작아실제주거전용면적이좁다. 10. 대단지의 경우 지하층 주차장 출입시 시간소요가 많은 편이다. 11. 일반상업지역이나 준주거지역에 들어서게되므로아파트단지와외부와의 차단이 안될 경우 번잡스럽고, 주거지로서 쾌적성이 떨어진다.
Ⅱ. 투자가치 높은 주상복합아파트의 조건
1. 단지화 되어 있는 주상복합아파트를 선택해라. (1~2개동으로 건물만 들어서고, 단지내 녹지공간이나 부대시설이 부족한 곳은 주거가치가 떨어진다.) 2. 녹지 및 조경시설이 잘 갖추어진 단지를 선택해라. (전체 부지면적 대비 조경면적이 넓을수록 높은 시세가 형성됨) 3. 주상복합아파트에서 조망권은 절대적이다. (강, 산, 녹지, 도심 야경 등의 조망권 확보가 가능한 층과 향을 선택하는 것이 유리) 4. 고급 주상복합아파트는 40평 이상 대형평수 비율이 70% 이상인단지를 고르는 것이 시세형성에 유리하다. 5. 원스톱 리빙이 가능한 인프라를 갖추고 있어야 한다. (수영장, 헬스장, 골프연습장 등 다양한 운동시설, 호텔급 주민편의시설, 상업시설 등이 다양하게 갖추어지고, 금융기관이나 동사무소 등 행정시설이 들어오는 단지가 유리) 6. 방범, 보안, 관리가 철저한 단지가 선호도가 높다. 7. 주민 공동 편의시설이 풍부하고, 입주자 커뮤니티가 활성화된 단지가 선호도가 높다. 8. 공기청정시스템 및 정수 시스템이 잘 되어 있는 단지가 좋다. 9. 주상복합아파트는 그 지역에서 랜드마크가 될 수 있는 브랜드 파워가 있는 아파트를 선택하는 것이 높은 시세를 형성한다. 10. 지역별로 부촌 형성 가능성이 크고, 고급 주거지로서 선호도가높은 입지를 선택하는 것이 유리하다. (특히대형평수위주의주상복합아파트는 자금력있는 수요층이 선호하는 특정 지역중심으로 높은 시세가 형성됨)
③ 주거용 오피스텔 매매거래 시 체크 포인트
Ⅰ. 아파트와 주거용 오피스텔의 차이점
<아파트> -주거용으로 허가 -전용률 80% 수준 -20가구 이상 분양은 사업시행인가받고 청약통장 가입자에게공개청약함. -분양보증의무화 -5가구 이상 매입해 임대주택 사업자등록시세제혜택 있음 -임대사업시 임대료에 대한 부가세 징수 없음 -전용면적 25.7평 이하 분양가에부가세 포함 안됨 -업무용으로 사용해도 주택보유가구수에 포함됨 -서비스 면적(발코니) 있음 -욕조 및 화장실 개수 제한 없음
<오피스텔> -업무용으로 허가 (전용면적 30% 범위내 주거시설겸용해서 설치 허용) -전용률 50~55% 수준 -건축허가 받고, 청약자격없이일반인에게 추첨 또는 선착순 계약을 분양함 -분양보증 의무대상 아님 -업무용으로 임대사업자 등록은 가능하나 세제혜택 없음 -임대료에 대해 임대사업자는 10% 부가세 -평형에 관계없이 분양가에 부가세 부담 -주거용으로 사용할 경우 양도시 주택으로 보아 과세함(아파트 청약시에는 주택보유로보지 않음) -서비스면적(발코니) 없음. -욕조 설치 못하고, 화장실 1개 이상 설치 못함
Ⅱ. 임대용 오피스텔 선택기준
1,전용면적25.7평이하중소형이임대사업에유리하다. (주거용의 경우 1~2인이 쓰는 경우가 많고,사무용 임대도 중소형임대 수요층이 두터운 편)
2,지하철역과도보10분이내에위치한역세권오피스텔이 유리하다. (직주근접형 주거는 교통편의성이 최고, 역세권은 주거와 사무용 임대수요 모두 많은 편)
3,임대사업자로 등록해서 부가가치세 환급받는 것이 좋다. (부가세는분양가의 7.6~7.8% 수준, 10년 이하 임대후 매도할 경우에는 포괄양도계약 조건으로 매도하는 것이 유리함)
4,주변임대료조사한후하한선을기준으로임대수익성을 분석한다. (분양업체가제시하는 임대료는 인접지역 최고시세이므로 공실률을 감안해서 임대료 평균을 기준으로 임대수익성을 분석)
5,분양가가 낮은 저층이 임대수익성은 더 좋다. (층별 분양가가 차등 적용된 경우 저층은 사무실 임대 수요가 많고, 주거용보다 임대료가 높은 편으로 임대수익성은 더 좋음)
6,인근 오피스텔에 비해 전용률이 높은 오피스텔이 임대료가 더 높다. (오피스텔 전용률은 50~55% 사이지만, 최근 1~2년 사이 분양된 아파텔의 경우 전용률이 높은 편이므로 주거용의 경우 전용률 높은 것이 유리)
7,기존에 복층으로 분양된 오피스텔이나 층고가 상대적으로 높은 것을 선택한다. (층고가 높으면 개방감이 있고, 평수가 넓어 보임)
8,인근 오피스텔 분양 및 입주 물량을 감안해서 입주시 공급물량과 공실여부를 점검해라.
9,관리비가 저렴한 오피스텔을 선택해라. (주거용 임대의 경우 관리비 부담이높으면임대료가 떨어짐)
10,베란다가 없는 대신 다용도실이 설치되어있거나 붙박이가구등수납공간이 잘 배치된 오피스텔이 선호도가 높다.
11,운동시설, 휴게시설, 공동세탁실 등 편의시설이 잘 갖추어있는오피스텔이 임대수요가 많다
12.실당 1대 이상 주차가 확보되는 오피스텔이 좋다. ( 20평 이하 소형 위주 오피스텔은 실당 0.5대 이하로 주차여건이 열악하므로 주차면적 확인 필수)
① 전원주택 매매거래 시 체크 포인트
① 배산임수(背山臨水)의 입지가 최적으로 위에서 아래를 조망하는 듯한 부지가 좋다.
② 산이나 강을 끼고 있지 않더라도 시야가 탁 트여 조망권이 좋은 곳이 전원주택으로서 가치가 높다.
③ 지대가 약간 높아 마을 전경이나 풍치를 굽어볼 수 있는 전망 좋은 곳이 유리하다.
④ 창문이나 대문을 동향 또는 남향으로 낼 수 있는 위치가 채광 및 통풍에 유리하다.
⑤ 교통이 편리한 지역이어야 한다. - 자연경관이 좋더라도 고속도로에서 너무 멀지 않으며 서울이나 대도시에서 2시간이내의 거리가 적당하다. 또 간선도로가 인접한 곳으로 접근성이 좋아야 한다. - 5일제 근무 이후 출퇴근 가능지역 전원주택지 부상 (철도 복선화된 지역, 외곽순환도로 인터체인지 주변, 신설 도로망 주변 유리함)
⑥ 생필품, 의료시설을 쉽게 이용할 수 있도록 읍내에서 3~4Km권, 도보로 20 ~ 30분내 거리에 위치해야 한다.
⑦ 전원주택지는 강변과 적당한 거리에 떨어져 있는 것이 좋다 (안개, 습기 등으로 가구나 가전제품이 손상될 수 있음).
⑧ 배수가 잘되고, 지하수 개발이 가능한 곳이 좋다 (상,하수도 시설 설치가 가능한 곳이어야 한다).
⑨ 방범과 안전이 가능해야 한다 (전원주택이라도 마을과 너무 멀리 떨어져 있으면 위급한 상황에서 도움을 청할 곳이 없다. 마을에 인접해 있지 않더라도 주변에 인가가 몇 군데 있는 것이 좋음).
⑩ 학교가 근처에 있고 통학수단이 있는지 확인한다.
⑪ 건축이 가능한지 여부, 제약사항이 있는지 해당 관청에 확인한다 (형질변경, 인입도로 개설이 가능한지, 전기와 수도 등의 인입이 가능한지, 군의 협조를 받아야 하는 곳이 아닌지 등을 확인, 또건축허가를 위해서는 4M 이상 도로에 대지가 접해 있어야 함).
⑫ 토목공사비, 전기 및 수도 인입 공사비 등이 얼마나 드는지 확인한다 (토지가격보다 부대비용이 더 들어가는 경우도 많으므로 토목 공사비, 지하수 개발 및 하수도 공사 등에 추가비용이 얼마나 드는지 사전 점검 필요).
⑬ 토지가격이 인근 시세에 비해 적당한지도 확인한다.
⑭ 농지와 임야의 형질변경 여부 사전 확인 필요하다 (농림지역, 보전임지는 피할 것, 1층 바닥면적 기준 대지로 지목변경 가능한 면적 확인).
⑮ 소유권 이전등기가 가능한 토지인지 확인한다 (토지거래허가지역 여부, 토지 분할, 개별 등기가 가능한지 확인필요
Ⅱ.세제혜택 받을 수 있는 농어촌 주택
소득세법 시행령에 보면 "농어촌주택과 일반주택을 국내에각각1채씩보유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 간주해 3년 이상 보유(서울과 과천, 5개 신도시는 2년 거주 3년 보유)한 경우에는 비과세한다."는 규정이 있다. 그러나 세법상에서 농어촌주택에 대한 규정을 잘 알고 활용해야 한다. 세제혜택을 받는 농어촌 주택은 다음과 같은 조건을 갖추어야 한다.
① 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도 일원)외의 지역 중 읍¡¤ 면 지역에 소재하는 농어촌주택( 단, 읍이라도 도시계획구역 안은 제외)
② 농어촌주택 소재지가 연고가 있는 곳이어야 한다. 즉, 남편이나 아내의 부모나 조부모 등이 살고 있어야 한다. ③ 농어촌주택 소재지가 직계존비속과 무관한 지역이라면 농어촌주택을 매입한 사람이 그 지역에서 5 년 동안 살았던 사실을 인정받을 수 있어야 한다. ④ 상속받은 주택은 피상속인이 취득 후 5 년 이상 거주한 사실이 있어야 농어촌주택으로 분류된다.
② 펜션 매매거래 시 체크 포인트
Ⅰ. 펜션이란?
펜션(Pension)이란, 프랑스어의 팡시온이라는 말에서 온 것이며, 연금의 뜻을 가지고 있다. 펜션은 대표적인 수익형 전원주택으로 팡시온(프랑스), B&B(Bed&Breakfast-숙박과 아침식사,캐나다/미국),Lodge(호주/뉴질랜드)와 유사한 형태이다. 펜션(pension)이란 일본, 유럽등 선진국에서는 일반화되어 있는 관광숙박서비스로 고급민박의 한 형태라고 볼 수 있다. 목조나 통나무 등으로 지어진 객실수 4~10개 정도의 소규모 고민박시설로 일반 민박과는 달리 분양이나 이용회원 모집이 가능하다.유럽의경우전지역에 걸쳐 보편화된 민박시설이며 일본의 경우 1970년대에 처음으로 도입되어 정년으로 은퇴한 노부부의 사업으로 각광을 받아 왔다.
Ⅱ. 펜션의 종류
① 전원형 -보통 대지 200평이상, 건축물 100평 정도로, 텃밭과 양호한 자연경관을 느낄 수 있다. (개인이 거주겸 운영한 경우 많음)
② 농원형 -약1000평이상 규모의 관광농원이나 수목원, 과수원 등 특화된 상품이 결합한 형태로, 주로 농원을 경영하는 사람들이 기존의 건물을 펜션으로 운영한다. 주말 농장 등을 체험할 수 있는 장점이 있으며, 특산물 및 야생식물 재배 판매로 고소득을 올리는 형태가 증가하고 있다 (Farm stay : 농사체험과 문화유산 탐방, 자연과 문화관광, 생태체험 및관광,전통민속놀이, 야외문화놀이, 농산물 가공체험, 지역축제 참가 등을 겸하여 숙박을 하는것).
③ 카페형 -카페와 펜션이 결합된 형태로, 위치 선정에서 유동인구가 많은 곳이 좋다 (관광도로변, 저수지와 강이 보이는 곳, 냇가에 접한 곳 등이 좋으나 땅값이 비싸 초기 투자가 많이 든다는 단점이 있음).
④ 별장형 -여러 동이 하나의 단지형태를 형성하고, 주변 경관이 중요한 요소이다. 별장으로 이용하는 사람들이 운영하는 형태로, 사용하지 않을 경우타인에게 임대하거나 관리업체에 임대, 관리를 대행하기도 한다 (위탁관리업체에게 맡길 경우 관리가 수월하다는 장점이있지마객실회전율이 낮고, 위탁수수료가 비싼 경우 소유자에는 큰 실익이없는 경우가 많음).
⑤ 방가로형 -저렴한 비용으로건축가능하고,독립된생활공간으로사생활보호등어린아이를 동반하는 이용자들에게 인기가 있다. 건축비용이 기존 주택건축비용의 50% 수준으로 저렴하고, 자연휴양림 펜션 민박에 주로 채택한다 (기존전원주택에 거주하면서 여유 부지에 방갈로를 지어거주겸수익사업으로운영하는사람들이 많음).
Ⅲ. 관광펜션 지원제도
<관광진흥법에 따른 지원>
관광진흥법 개정으로 펜션(민박용 주택)이 관광편의시설로 인정된다. "관광펜션"으로 지정되면 펜션을 짓거나 개, 보수 때저리의관광진흥개발기금 지원을 받을 수 있고, (기존 펜션 단지 제외)문화관광부가 인정하는업체라는 점에서 신뢰도도 높아지지만, 관광편의시설업으로 지정되면 세금이 부과됨.
<제주도 국제자유도시 특별법에 따른 지원>
제37조 (등록기준), 법 제53조제4항의 규정에 의한 휴양펜션업의등록기준을 다음과 같이 정하고, 도 차원에서 지원하고 있음. 1. 휴양펜션업시설의 건물층수가 2층 이하일 것 2. 객실수가 10실 이하일 것 3. 200평 이상의 체험농장을 갖출 것. 4. 그밖에 관광객의 숙박 취사 등의 편리를 위하여 도 조례가 정하는 시설기준 등에 적합할 것 (어린이놀이터, 간이골프연습장, 풀장, 바비큐장, 게이트볼장 중 2개 이상의 부대시설을 비롯해 소방법, 오.폐수 처리시설을 갖춰야 하는 등 조건이 까다로움)
Ⅳ. 달라진 펜션 제도
"농어촌정비법 시행령 및 시행규칙" (2005.11.5 부터시행 중)
농어촌민박의 규모가 종전 객실 기준(7 실 이하)에서 주택 연면적 기준 150㎡(45평)이하로 정해졌 다. 따라서 연면적 45평이 넘는주택을펜션으로 운영할 경우에는 정식으로숙박업허가를받아야한다.농어촌민박은일반주택으로 분류돼 그린벨트지역을 제외한 대부분 지역에 들어설 수 있지만 숙박업을 하는 숙박시설로 분류되면 상업지역이나 계획 관리지역에만 설립이 가능해 경관이 좋은 녹지에 펜션을 지을 수 없는 제약이 따른다. 숙박시설로 운영해야 하는 펜션의 경우 다음과 같은 부담이 더 생긴다.
① 소방 위생시설을 갖추어야 하므로 건축비 부담 늘어나게 된다. ② 영업이익( 숙박료 등) 에 대한 소득세( 순수익의 9~36%) 도 내야 하므로 수익성이 크게 떨어지게 된다. ③ 영업이익에 대한 부가세 (10%) 를 별도로 내야 하므로 고객에게 부과할 수 없는 경우 수익성을 떨어뜨리는 요인이 된다.
아울러 농림부는 99년 규제완화 차원에서폐지한농어촌민박지정제를재도입해 농어촌 민박 사업자가 시장ㆍ군수에게서 민박 지정을 받은뒤영업에나서도록 했다. 기존 사업자는 법 시행 후 6개월 이내에 관할 시ㆍ군에서 민박지정을 받으면 계속 영업을 할 수 있다. 개정된 법률에 따르면 주택 연면적 45 평 이하로 펜션으로 민박사업을 할 경우에는 소방법 시행령 제24조의 규정에 의한수동식소화기및단독경보형 감지기를 각 1조 이상 갖춰야 한다. 단, 문화재보호법 제2조 제2항에 의해 지정문화재로 지정된주택에대하여는 면적의 제한을 두지 않 는다.
Ⅴ. 펜션의 입지조건
① 개인의 경우 부지 면적은 500~1,000평 이내가 좋다. ② 국유림, 저수지, 바닷가 등과 접해 있다면 조경으로 이용할 수 있으므로 200평도 가능하다. ③ 부지면적이 작은 경우 주위에 공터가 있어 주차시설을 충분히 확보해야 한다. ④ 입지선정이 가장 중요하다. 주변에 산이나 강을 끼고 있거나 풍치가좋고 조망권이 좋은 곳 부지를 확보해야 한다. ⑤ 5일제 근무로 인한 주말 이용객 대상 펜션은 도로망이 좋은 경기도권이 좋고, 골프장 및 스키장 이용객 대상은 사계절 비수기가없는 강원도와 충청도가 유리하다. 휴양지형 펜션은 사계절 온도 변화가 적고, 겨울에도 따뜻한 기온을 유지하는 제주도가 유리하다 (펜션은 젊은 층이 많이 찾기 때문에 20~30대가 좋아하는 입지가 유리함).
Ⅵ 부지 매입 및 펜션 건축시 유의사항
① 일본의 경우처럼 마감재를 고급화해야 차별성 있음. ② 화장실, 욕실, 취사시설 설치, 창문과 방문의 수가 일반주택보다2배 정도 많아 목조와 마감재가 많이 들어가므로 일반주택 건축비 보다 평당 50만 원 이상 더 들어감. ③ 연면적 60평 기준 화장실 수 6~7개, 취사시설 4~5개이므로 전문설비 공사 쓸 것. ④ 층간 소음, 객실간 소음 차단 등 방음장치 중요 ⑤ 상수도 확보 필수(지하수 개발은 100M 이상 대공 파서 물량 확보해야 하며, 별도로 물탱크 설치 필요) ⑥ 외부조경 중요(잔디 정원, 정자나 파라솔 구비, 바비큐장 필수) ⑦ 겨울철 난방시설 필수 (유류비 지출 감소) ⑧ 도로 폭 4 M 이상 확보 확인, 진입로 있더라도 사유지 여부 확인해 도로사용허가 여부 확인. ⑨ 하수도 처리는 대지 매입 시에는 문제가 없으나 전,답,임야 등을 매입할 때는 개울, 하천 등과 접해있는 것이 유리함. ⑩ 전기, 전화 인입거리 확인 -전기는 200M까지는 기본 요금, 전화는 400M까지는 기본 요금이 적용되지만, 초과 거리는 건축주 부담임.
Ⅶ. 펜션 투자전략
① 개인이 운영하는 펜션 보다 대형업체, 지명도 있는 업체에서 단지형으로 시행한 상품을 구입하는 것도 안정적인 운영을 할 수 있음. (대부분 개발업체가 소유자 대신 관리해주고, 인건비와 관리비 등을 제외한 일정액을 되돌려주는 방식) ② 개인적으로 전원주택을 신축하더라도 향후 민박을 겸한 펜션 이용이 가능하도록 개발 가능성을 고려해 신추하는 것이 유리함. ③ 주변에 골프장. 스키장, 해변 등 주변 관광자원이 풍부한 곳이입지적으로 유리함. (특히 겨울 비수철 관광객 유치 시설 있는 곳) ④ 다각적 수익 모델 창출 필요 (비수기철에는 예술인, 자영업자 단기 주택 임대자들을 중심으로 일정기간 전세형 임대, 일시불 월세 조건의 할인 임대 등의 방법 필요함) ⑤ 펜션은 부동산 종류 중에서도 가장 환금성이 떨어지는 상품중하나이므로 운영수익(숙박, 부대시설 이용)을 중심으로 투자여부를 판단하고, 중장기 운영전략이 필요함. * 중장기적인 지역별 펜션 수요 예측 및 시장조사를위해사전에부지선정부터 설계, 건축, 사후운영관리까지 종합 컨설팅 서비스를 받는 것이 위험을 줄일 수 있는 방법임.
① 상가 매매거래 시 체크 포인트
Ⅰ. 아파트단지내 상가
1. 아파트단지내 상가의 장점
① 아파트단지내 상가는 아파트 입주전 6~12개월 전 쯤에 분양 되므로 분양 후 입점시기가 짧아 근린상가에 비해 상권 형성이 빨라투자자금의 회수도 빠른 편이다.
② 수백가구, 수천가구의 아파트 배후가구를 고정고객으로 확보할 수 있어 비교적 안정적인 매출 및 임대수입을 올릴 수 있다.
③ 배후 세대수 및 입지, 층수 및 업종에 따라 수익률 편차는 있지만,독점 상권이 보장되므로 공실률이 낮아 안정적인 임대수입이 확보된다.
2. 아파트단지내 상가의 단점
① 단지내 상가는 공급물량이 정해져 있고, 대부분 주민밀착형 근린생활 업종으로 점포당 매출에 한계가 있는 반면 공개경쟁입찰로 분양하는 경우 가격이 천정부지로 높아질 경우 수익성이 상대적으로 낮아질 수 있는 위험도 있다.
② 아파트단지내 상가는 입주 초기에는 높은 임대료를 받을 수 있으나2년 정도 이후부터 점차 임대료가 낮아지는 경우가 많으므로 초기 임대료를 기준으로 투자수익성을 판단하기보다는 인근 유사지역의 아파트단지내 상가의 임대수익률을 기초로 판단해야 한다.
③ 대규모 택지개발지구나 신도시에서는 중심상업지역에 대형 쇼핑센터나 및 백화점 등이 들어서기 때문에 인근에 대형 할인매장이나 백화점 등이 들어설 경우 단지내 상가 수요가 분산되어 수익성에 큰 차이가 나기도 한다.
3. 아파트단지내 상가 투자 포인트
① 아파트 세새두는 최소한 500세대 이상이어야 하며, 1000세대 이상이 되어야 상가가 활성화 될 수 있다.
② 상가의 적정 규모는 배후단지의 가구당 상가 면적 0.3내지 0.5이하라야 점포당 적정 매출이 보장된다. (1,000가구 단지일 경우 단지내 상가 연면적이 300~500평 이내)
③ 인근에 백화점이나할인점등이있을경우에는경쟁적인업종은 피하는게좋다.
④ 한 상가 내에서도 같은 업종이 입점할 수 있으므로 먼저 중복여부를 확인해야 하고, 주변상가들의 입점 업종과 경쟁관계에 있는지 잘 살펴봐야 한다.
⑤ 25~35평의 중형 아파트가 밀집된 단지가 장사가 잘된다.
⑥ 상가를 분양하는 시행사의 안전성 여부를 확인해 보아야 한다.
⑦ 지하 1층 및 4층 이상은 분양가는 싸지만, 공실의 위험이 높고,임대료가 낮아 수익성이 떨어진다.
⑧ 상가는 단지입구에 위치한 것보다 주민 동선에 위치해야 한다. 아파트 입구와의 근접성을 고려하여 사람들의 왕래가 빈번한 곳을 선택하는 것이 좋다.
⑨ 상가의 입지가 주동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가를 선택해야 한다.
⑩ 단지 세대수에 맞는 업종을 선택해야 한다. (뒷장 참조)
Ⅰ. 아파트단지내 상가
Ⅱ. 테마 상가 1. 테마상가의 종류 및 장단점 - ①
테마상가에는 전문 테마상가와 복합형 테마상가가 있다. 전문테마상가는 특정 업종 및 기능에 특화를 한 군집상가를 의미하며, 복합형 테마상가는 일정한 고객층을 대상으로 특화한 군집상가이다. 따라서 전문테마상가는 특정 업종의 기능의 상품을 다양하게 고객에에 제공하여 구매력을 높이자는 것이며 복합형테마상가는 일정한 계층의 욕구를 충족시켜줌으로써 구매력을 높이겠다는 것이다. 특정업종을중심으로전문화된테마상가보다는특정고객층을 대상으로 한 복합형 테마상가가 일반적으로 개발 규모가 크고, 취급 상품의 종류가 다양해 쇼핑몰 형태의 종합상가로성장하는경우가많다.전문테마상가는 그동안 우후죽순 공급되어 동일 상권내 상가 공급 과잉 여부를 고려해야 하며, 대형 전문상가보다는 중소형 테마상가가 실속있는 경우가 많다.
1. 테마상가의 종류 및 장단점 - ②
복합형테마상가는 쇼핑몰 형태의 종합상가로 운영되는데,복합형테마상가(쇼핑몰)이 백화점과 다른 점은 백화점은 운영주체가 점포의 80%이상을 직접 운영하는 방식인데 반해 복합형 테마상가는 점포의 대부분을 개인 점포주에게 분양하여 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 방식이다. 이런 형태의 상가는 점포 각각의 점주가 따로 있어 서비스라든가, 가격조정이 어느 정도 가능하다는 것이 장점이지만, 하나의 건물에 생활용품, 농수산물, 의류, 전자, 식당가 등의 여러 업종들로 구성되어 일관성 및 통일성이 떨어 진다는 단점이 있다.
1. 테마상가의 종류 및 장단점 - ③
또한 종합상가(쇼핑몰) 형태의 복합형 테마상가는 일반경기의 영향을 많이 받기 때문에 상가 매출에 큰 차이를 보이고 있어 불황에 강한 상권을 선택해야 한다. 따라서 쇼핑몰형태의 종합상가는 동종업계가 밀집해 있고, 유동인구가 많은곳을 선택하는 것이 유리하다. 또 개별 점포를 선택할 때는 같은 건물 내에서도 점포 위치에 따라 입점 후 매출 차이가 크고, 권리금의 차이가 크기 때문에 같은 건물내에서도 상가 위치를 잘 골라야 한다. (상가 건물 안쪽 보다는 출입구 쪽이나 도로변에 노출된 상가가 유리함)
Ⅱ. 테마 상가
2. 테마 상가의 투자 포인트
① 개방형이면서 1층 연도변 점포가 가장 양호하다. ② 개방형 점포 내에서도 외부 노출 효과가 적은 내부매장은 피해야 한다. ③ 개별 분양되어 운영되는 종합상가 내판매업종은최대2층까지가적합하다. ④ 인구유입효과가 큰 대형 핵 점포의 시너지효과가가능한지고려해야한다. ⑤ 상가 형태, 관리 방식, 위탁관리회사의 능력 등을 고려하여 결정한다. ⑥ 가능하면 분양면적 대비 전용률이 높고, 지하 주차장 면적이 상가 면적 대비 넉넉한 상가가 좋다.
Ⅲ. 복합상가
1,주상복합상가(또는 오피스텔 + 상가)의 장단점
주상복합상가는 주상복합 또는오피스텔의입주율과밀접한관계를갖는상가이다. 이들 주거시설은 대체로 입지가 좋은 업무지역과 산업활동이 활발한 지역, 상업시설이 발달한 서울시 부도심권, 경기도 등의 역세권 중심으로 일반상업지역이나 준주거지역 등에서 공급된다. 건물내 고정고객층 뿐만 아니라 유동인구가 많은 곳에 위치해 있다. 주상복합상가는 소유권 문제와 건축 인허가 등에서 상대적으로 안전성이 높은 반면 독립적 상권으로서 한계를 가지고 있어 주거시설 및 업무시설과 독립하여 상권이 독립적 형태로 활성화되지 못하다는 점, 주상복합내 상가나 오피스텔 건물내 상가의 경우 상가비율이 상대적으로 크기 때문에 독점 상가의 가치가 떨어질 수도 있다는 점, 최근 도심권에서 복합상가의 공급이 많지만 분양가가 높아 실제 임대수익률이 떨어지는 상가를 많다는 점 등이 단점이다.
2. 주상복합상가 투자 포인트
① 오피스텔의 경우 특성을 파악(주거용이냐?, 업무용이냐?)해야 한다. ② 상가 이외의 아파트나 오피스텔 분양율, 입주율이 중요하다. ③ 비상가 부분의 입주민 동선, 주차장 등과 상가의 동선이 잘 연결되는지 파악한다. ④ 지역별, 평형 비율별, 건물 입주자 특성에 맞추어 업종이 구성되어 있는지 상가 운영 및 관리계획을 파악해야 한다. ⑤ 건물내 입주자 의존도가 높은 복합상가의 경우 건물내 입주자를 대상으로 하더라도 주변이 먹자골목, 명소 등이 있거나 지하철역을 끼고 있어 고정고객은 물론 유동고객까지 흡수할 수 있는 여건이 좋다.
Ⅳ. 상가투자 관련 상식
① 상가 목이 좋아야 한다. - 인근 상가를 이용하는 배후 세대수가 많아야 한다. 또 은행이나 대형 슈퍼마켓 등의 시설이 중앙에 위치하여 외곽주민이 모여들 수 있는 목이어야 한다. - 특히 동종업종의 경쟁이 치열한 지역이나 상품의 질과 서비스가 차별화 되기 어려운 업종은 목이 가장 중요하다.
② 주변 세대수와 유동인구를 보고 결정한다. - 전철역 근처나 대로변 상가가 일반적으로 유동인구가 많다. - 은행이 어디에 들어서는가, 대형백화점이나유통센터가어디에들어서는가, 대중교통수단이 어느 도로로 많이 다니는가, 아파트단지의 정문과 후문 중 어느 쪽이입주민들이많이다니는가등유동인구의흐름이중요하다.여기서 유동인구는 일시적으로 그 지역을 통과하는 인구가 아니라 실제 상가를 고정적으로 이용하는 유효수요가 어느 정도인지도 중요하다. ③ 왕복 4차선 이상 되는 차도는 양쪽 상권이 나뉠 수 있다. - 도로를 중심으로 한쪽은 은행이나 대형판매시설 등 집객시설이 있으나, 맞은 편은 사람 유인 시설이 없는 경우 도로 하나를 사이에 두고 상권 활성화 정도가 다르기 때문에 대로변 상가라도 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 투자의 성패가 달라진다.
④ 상권이 죽은 도로변 상가는 주의한다. - 도로변 상가라고 다 유리한 입지가 아니다. 주택지 도로변 상가의 경우 판매시설보다 창고시설, 우유대리점, 월부판매대리점, 신문보급소, 표구점, 카센타같은 업종이 자리하고 있는 경우 도로변이라도 죽어있는 상권으로 임대료가 낮게 형성된 다.
⑤ 주변에 노점상이 많은 곳의 상가를 찾는다. - 노점상이 있는 곳이가장 목이좋은곳이다.노점상은이리저리옮겨다니다가 매출이 가장 많은 곳에 자리잡기 때문이다.노점상과 거리가 멀어질수록 상권에서 점점 멀어진다
⑥ 1만세대 이상 규모의 아파트단지내 중심상가가 유리하다. . -아파트단지 주변에 대형판매시설이 들어설 경우 단지내 상가는대형 판매시설내업종과중복되지않는주민밀착형근린생활시설(세탁소,15평이하의 소규모 수퍼마켓, 미용실, 중화요리점, 비디오점등)만 명맥을 유지 한다. 차라리 1만세대 이상의 대규모 아파트단지 중심상권의 대형 판매시설 바로 옆에 있는 개별 상가를 선택하면 외곽 인구까지 몰려들어 기본적인 매출이 보장된다.
⑦ 종합상가일 경우, 대로변 안쪽이냐 바깥쪽이냐에 따라 다르다. -특히 안쪽상가 취급품목이 바깥상가와 같으면 장사가 어렵다.종합상가가 활성화되지않더라도 도로변에 위치한 바깥쪽 상가는나름대로 살아남을 수 있어 안전하다.
⑧ 대형 유통시설 옆에 있는 상가를 택한다. - 대형시장, 대형백화점, 대형 수퍼마켓의 출입구로 통하는 도로변의 점포는 매출이 높다. ⑨ 중복되는 품목이 많은 상가는 피한다. - 점포수가 너무 많으면 중복 품목이 발생하므로 점포당 매출이떨어진다. 점포수가 많은 대형 상가일수록 대로변 쪽 점포를 선택해야 유리하다.
⑩ 권리금이 높게 형성된 상가를 선택한다. - 권리금이 높게 형성된 상가는 대체로 장사가 잘되는 상가인 경우가많고, 지역별로 볼 때 권리금이 일반적으로 높게 형성된 곳은 상권이 활성화되어 있는 경우가 많아 안정적인 임대수익이 보장된다.
※ 권리금 권리금은 보통 영업권이라고하는데,권리금구성은장사가잘되는지역은 <영업권+시설비>,장사가안되는지역은<시설비>기준으로지급한다.영업권은시설비의 감가상각비를 제외한 1년 동안 순수익이고, 시설비는 이미 설치된 시설의 가용가능 년수로 보면 된다
② 빌딩 매매거래 시 체크 포인트
Ⅰ. 빌딩투자의 특징 및 유의사항
1. 빌딩 투자의 특징
① 다른 빌딩투자는 아파트나 토지, 상가 등에 비해 고액의 투자자금이 동원되는 만큼 투자위험이 크고, 환금성이 떨어진다. ▶ 빌딩투자자들은 대부분 5년 이상의 장기투자임을 감안하여 향후 시장의 수요와 공급 상태, 임대료 추세, 구입 빌딩의 임차인 구성과 관리 상태 등도 철저히 분석해야 한다. 또한 임대료와 상가건물임대차보호법 보호대상자의 존재여부, 설비와 건물 보존상태, 개보수 필요서 등에 대한 사전조사 및 조사도 필수다. 빌딩투자는 향후 발생할 수익과 비용에 대한 예측에 근거하여 적정가격을 결정하지 않으면 손해 볼 위험이 크다.
② 분양 상가나 아파트는 1개동 중 일부 지분이 거래되지만 빌딩투자는 1동의 독립된 소유권이 거래되므로 한 건물에 여러 소유자가 있어 분쟁발생이 많은 상가 보다는 분쟁 발생의 가능성은 적으나 전체 건축물 관리 부담이 생긴다. ▶ 빌딩 운영과정에서 빌딩에 대한 전문지식을 보유하거나 자산관리전문가 등 해당분야 전문가 도움을 받는 것이 좋다.
③ 다양한 용도로 사용이 가능하며, 대부분 여러 개 층으로 이루어진 대형 건축물이므로 소유자는 법률이 허용하는 범위 안에서 용도를선택할 수 있다. ▶ 빌딩에 대한 투자는 최유효 이용을 전제로 투자 여부를 결정해야 한다. 토지와 건물로 구성되어 있는 빌딩은 토지에 적합한 용도와 규모를 갖추지 못할 경우 빌딩 가격은 토지와 건물 가격을 합산한 가격 이하로 책정될 수도 있다.
④ 빌딩은 건축물의 연면적이 넓고, 고층인 경우가 많으므로 이용자의편의를 위한 가스, 수도, 전기, 전화 등 통신, 승강기, 냉난방, 주차, 출입문, 창고 등 각종 설비가 사용에 따른 마모나 외부 충격으로 인해 기능이 저하될 경우 건물의 가치가 크게 떨어질 수 있다. ▶ 건물 외관이 번듯한 것만 볼 것이 아니라 설비 등이 적절하게 관리되고 있는지 파악해야 한다 ⑤ 건축물의 기능을 증대하거나 수명을 연장시키거나 최유효 이용을 통한 건부감가를 방지하기 위해서 증축이나 대형 설비 설치 등의 추가비용이 필요한 경우가 많다. 이것을 자본적 지출이라고 하는데, 빌딩 투자에서는 이러한 자본적 지출이 많으면 빌딩 운용수익이 떨어지게 된다. ▶ 빌딩을 매입할 때 추가로 예상되는 자본적 지출에 대해서 감가를 하여 매입가격을 결정해야 한다.
⑥ 건축물은 일정한 수명을 갖게 되는 것으로 건축년수에 따라 건물의 감가상각을 감안해서 투자해야 한다. ▶ 빌딩투자의 경우 투자기간 동안 발생하는 수익은 자신이 투자한 자금에 대한 일정 수익(자본수익)은 물론 감가상각으로 인해 건물가격이 하락하는 것에 대응한 수익(자본회수)도 감안하여 투자해야 한다.
7,건물 관리의 운용 위험을 감안해야 한다. ▶ 건물관리는 건축물 자체의 관리 뿐만 아니라 임차인 관리도 포함되는 것으로, 건물 자체의 관리나 임차인의 관리과정에서 부적절한 관리업무를 수행할 경우 총 수입이 감소하는 문제가 발생될 수 있음을 유의해야 한다. ▶ 빌딩에 대한 투자분석시에는 여러 가지 측면에서의 고려가 필요하다. 우선 적정한 관리가 이루어지고 있는지 조사,분석해야 한다. 이를 위해 관리업무(기술, 법률, 경제)나 관리방법(자가,위탁,혼합) 부동산용도별 적정한 관리방법에 대하여 점검해야 한다.
⑧ 장기적인 수익성 확보를 위해서는 공실없이 안정적인 임대가 유지되어야 하므로 임차인 구성도 중요하다. ▶ 임차인 구성에 대한 조사,분석해야 한다. 중요 임차인이나 정박 임차인의 유치상태에 대한 사항은 물론 건물내 입점 업종이 상호 보완적 관계에 있는 임차인 선정이 되도록 해야 한다. 또한 빌딩의 임대료 책정 방식은 조(총)임대차와 순임대차, 비율임대차가 있으며, 임대빌딩의 용도에 따라 적정한 방식이 적용되어야 하므로 현재의 임대료 책정방식과 임차인의 선정이 적정한 것인지의 여부를 판단해야 한다.
Ⅱ. 빌딩의 가치평가
1.빌딩의 감가요인 4가지
- 빌딩의 감가요인은 부동산의 하자를 의미하는 것으로 부동산의 하자는 대상 부동산의 가치하락을 불러오게 된다. - 눈에 보이는 물리적 감가요인이나 기능적 감가 요인을 해결하기 위하여 빌딩을 수리하였으나 인근지역 환경을 기준으로 볼 때 전혀 어울리지 않는 문제점인 경제적 감가요인에 대해서 매입시점에 제대로 점검하지 않은 경우 시간이 갈수록 건물의 가치가 떨어지게 된다.
① 물리적 감가요인 (대상 부동산을 이용함으로써 생기는 마멸 및 파손 등 물리적 하자) ② 기능적 감가요인 (건물과 부지와의 부적응, 설계의 불량, 형식의 구식화 등 기능적으로 진부한 것) ③ 경제적 감가요인 (인근지역의 쇠퇴, 부동산과 그 부근 환경과의 부적합할 때 발생하는 감가) ④ 법률적 감가요인 (소유권 등의 하자, 등기의 불완전, 지역 및 지구제의 위반 등)
※ 빌딩의 내용년수
- 빌딩에 대한 투자분석을 할 때 감가요인과 함께 고려해야 할 것은 빌딩의 내용년수이다. 빌딩의 감가요인으로 인해 빌딩은 일정한 수명을 갖는데 이와 같은 빌딩의 수명을 내용년수라고 한다.
- 빌딩의 내용년수는 감가요인에 따라 물리적, 기능적, 경제적, 행정적 내용연수로 구분할 수 있는데, 이들 내용년수 중 빌딩의 가치를 결정하는 것은 경제적 내용년수이므로 빌딩투자자는 건물의 경제적 내용년수를 판단하여 건물 투자 여부를 결정해야 한다.
-일반적으로 물리적 내용년수는 기능적 내용년수에 비해 길고, 경제적 내용년수가 가장 짧다. 물리적으로는 약 30년의 내용년수를 가진 건물로 판단하고 가격을 산정하여 빌딩가격을 높게 평가했는데, 실제 감정평가사를 통해 경제적 내용년수가 거의 다 진행되어 빌딩가격은 없다고 판정되기도 한다.
2-1. 원가법에 의한 건물 매매가격 추정
▶ 빌딩가격을 산정할 때 일반적으로 토지에 대해서는 <거래사례 비교법>을, 건물 부분에 대해서는 <원가법>을 적용함. ▶ 원가법이란, 가격, 조사시점에서 대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재가격을 산정하는 방법이다. 즉, <부동산가격 = 재조달원가 - 감가수정액>이다. ▶ 재조달원가란 대상 부동산의 가격 조사시점에 새로이 재생산 또는 재취득하는데 필요한 정 원가의 총액이다. 일반적으로 재조달원가는 도급자가 수급자에게 직접 지불하는 금액인 표준 건설비와 건설사업과 관련된 통상의 부대비용을 포함한다. ▶ 재조달원가를 계산하는 가장 손쉬운 방법은 단위단가적용법으로 그 건물과 유사한 건물의 평당 건축비에 총 건축면적을 곱하여 재조달 원가를 30억(=300만 * 1,000평)으로 계산할 수 있다. ▶ 감가수정이란, 대상 부동산의 재조달원가에서 물리적, 기능적, 경제적 감가요인 등에 의한 감가액을 공제하여 일정한 가격 조사시점에서 대상 부동산의 감정평가액을 구하는 방법으로 감가수정방법에 따른 계산액을 감가수정액이라고 한다.
¡±만약 토지가격 40억원(200평평당 200만원) , 건물가격 30억원으로 총 70억원의 빌딩 매물이 있고, 건축년수가 10년이 되었다면, 또 점검해본 결과 방수공사 및 보일러 공사 등이 필요한 건물이라면이 빌딩의 가치(적정 매입가격)는 어떻게 산정할 수 있을까?¡±
▶ 감가상각액을 공제한 건물의 가치는? 또 적정 매입가격은? 건물을 40년간사용할수있다면재조달원가30억원을보고내용년수(40년)로 나누면… 매년 감가액은 7,500만원(=30억원/40년)이 감가된 것으로 본다. 건물을 10년간 사용했다면총 감가액을 7억 5,000만원(10년치)으로 계산할 수 있으므로 30억원에서 7억 5,000만원을 공제한 건물의 가치는 22억 5,000만원 으로 계산할 수 있다. 여기다 토지가격 40억원을 합하면 빌딩의 적정 매매가격은 62억 5,000만원 이 된다.
※ 위의 빌딩의 적정가격 산정은 내용년수법 중 정액법을 활용한 것으로 내용년수에 따라 매년 일정액이 감가된다는 원리를 근간으로 하는 방법이다. 이는 물리적 내용년수를 계산하기에는 적합하지만, 기능적 내용년수나 경제적 내용년수를 계산하기에는 부적합하다.이런 문제점을 해결하기 위해 내용년수법의 보완방법으로 관찰감가법을 사용한다.
2-2. 관찰감가법에 의한 건물 매매가격 추정
▶관찰감가법은 대상 부동산의 전체 또는 구성부분을 면밀히 관찰하여 물리적,기능적,경제적 감가요인과 감가액을 직접 관찰하여 구하는 방법으로 기능적 감가요인이나 경제적 감가요인으로 인한 감가에 적합하다.
관찰감가법에 의해 물리적 감가요인 뿐만 아니라 기능적감가요인도감안하여 방수공사와 보일러 수리비 등에 총 1억 2,000만원 정도가 들어갈 예정이라면 건물의 가치는 앞의 원가법에서 내용년수에 따른감가를 반영한 22억 5,000만원에서 1억 2,000만원(수리비)을 뺀21억 3,000만원 으로 평가된다. 이에 따라 건물의 적정 매매가격을 산정해 보면 토지가격 40억원 (200평 /2,000만원)과 건물가격 21억 3,000만원을 합산한 61억3,000만원이 빌딩의 적정 가격이 된다. 그러나 만약 건물이 인근 지역과 전혀 어울리지 않을 경우 건물을 철거하고 다시 지어야 한다면 이 빌딩의 가격은 0원이 되고, 토지가격 40억원만 주고 사야 한다 . 2-3. 수익환원법에 의한 건물의 매매가격 추정
▶토지와 건물이 일체로 거래되는 빌딩의 경우에는 원가법을적용하면가격이 과다하게 산정될 수있으므로임대수익이발생하는빌딩의경우에는수익환원법을 적용하는 것이 일반적이다. 수익환원법은 임대용 부동산이나 기업용부동산의 가격을 구하는데 유용 하지만, 수익성이 없는 주거용, 공공용 부동산의 가치 평가에는 적합하지 않다.
▶수익환원법은 부동산을 이용함으로써 어느 정도의 수익 또는 편익을 얻을 수 있는가 하는 데에 착안하여 부동산의 가격을구하는방법으로부동산가격은 순수익을 환원이율로 나눈 것 이 된다. 즉 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한이율로 환원 또는 할인하여 가격 조사시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법이다.
- 환원이율은 투자자의 요구수익률이나 대상 부동산과 동일한 유형의부동산에 투자하는 투자자들이 최소한으로 요구하는 요구수익률의 평균치를 환원이율로 산정하는 방법이 있고(시장추출법), 조성법으로 ¡?환원이율 = 무위험율(국공채 수익률) + 위험할증률(대상부동산의 투자위험을 감안한 이율을 적용하여 예상되는 인플레이션율 포함)¡? 등이 있다. 그러나 임대용 부동산에 있어서가장 손쉽게 사용하는 방법은 거래사례를 통해 구하는 방법 으로 ¡?환원이율 = 순수익 거래가격¡? 으로 사용한다.
※ 임대용 빌딩가격 가격 = 순 수 익(순임대수입-필요제경비) 환 원 이 율 = 총 수익 - 총 비용
환 원 이 율
임대수입이연간20억원이발생하는빌딩이있고,전체임대수입중경비(관리비율)로 지출되는 비율이 34.17%로 약 7억원 라면 순임대수입은 경비를 제외한 나머지 65.83%로 약 13억원이된다.여기서환원이율이6.58%라면수익환원법에 의한 건물의 가치는 순수익(전체 임대수입 연 20억원 - 경비) 을 환원이율로 나눈 금액인 200억원(13억원 ÷ 6.58)이 된다.
① 재개발,재건축,뉴타운(도시재정비촉진지구), 균형발전촉진지구의 차이점
Ⅰ. 재건축과 재개발사업의 비교
¡°종전에는 재건축, 재개발, 주거환경개선사업 등이 각각서로다른근거법률에 따라 추진되어 왔으나 2003년 7월 1일부터 도시재개발법,주택건설촉진법 등에 명시된 재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 등에 관한 규정들을 통합하여 <도시 및 주거환경정비법>이 시행되고 있다.¡±
¡°이 법에서는 규정한 <정비사업>은 이 법에서 정한 절차에 따라도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고,주택등건축물을 개량하거나 건설하는 다음의 사업을 말한다.¡±
<주거환경개선사업> 도시 저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후,불량 건축물이 과도하게 밀집된 지역에서 주거환경을 개선하기위하여시행하는 사업
Ⅰ. 재건축과 재개발사업의 비교
Ⅱ. 뉴타운 사업과 재정비촉진지구
뉴타운(New Town)사업이란, 서울특별시에서 추진하는 주택재개발 방식으로 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이주택중심으로 만 추진되어 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운 '기성시가지 재개발 방식'이라고 할 수 있다. 주택재개발이 민간개발 편의 위주로 개별주택 가치 중심의 소규모 개발이라면 뉴타운개발은공공성이높은 민간사업으로 적정 규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업이다. 서울특별시에서 시작한 뉴타운 개발은 <도시재정비 촉진을 위한 특별법>의 재정을 통하여 낙후된 기존의 구시가지 재개발 등 각종 도시정비사업을 좀 더 광역적으로 계획하여 효율적으로 개발할 수 있는 체계가 확립되었다.
<도시재정비 촉진을 위한 특별법>에 의해 지정된 재정비촉진지구내에서는 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의확대를위하여구역지정요건완화,용적률 및 층고제한 완화,소형평형의무비율감축,지방세감면,과밀부담금면제,특별회계 설치 등의 특례를 부여한다. 기반시설 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부에 대하여 국가 등의 예산이 확보된 범위 안에서 일정기준에 해당하는 경우 이를 지원할수 있도록 하거나건설교통부장관이국민주택기금을융자해줄 수 있도록 하고 있다. 재정비촉진지구의 규모는 도로, 공원, 학교, 문화시설 등 생활권 기반시설의 확보를 감안하여 주거지형은 50만㎡ 이상, 중심지형은 20만㎡이상으로한다. 주거지형은 노후,불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로서 주로 주거환경의 개선과 기반시설정비가 필요한 지구이고, 중심지형은 상업지역, 공업지역 또는 역세권, 지하철역, 간선도로의 교차지 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 회복이 필요한 지구이다.
◆ 기존 주택재개발과 뉴타운의 차이점
Ⅲ. 균촉지구와 도촉지구
서울시가시의균형발전을위해추진하고있는균형발전촉지지구(이하균촉지구)와도시재정비촉진지구(이하 도촉지구)는낙후지역재생사업이라는공통점을가지고 있다. 하지만 실제 개발방식이나 사업성격 등은 큰 차이를 보이고 있다.
1) 균형발전촉진지구(이하 균촉지구) - 균촉지구는 지역간 균형발전이 이뤄질 수 있도록 성장잠재력이 큰 낙후 중심지역의 토지이용을 합리적으로 조정하기 위해 지정 고시한 지역을 말한다. 이 구역에서는 도시기반시설을 비롯해 백화점, 병원, 대형입시학원, 문화공연장, 기업 본사 등 상업ㆍ업무ㆍ정보산업시설의도시기능이집중적으로 확충된다. 이에 도심이나 강남까지 가지 않아도 모든 생활이 한 지역에서 해결 가능하다
-균촉지구로지정이되면▲지구단위계획에서결정된도로등기반시설선투자(예 ▲상업지역 확대 등 용도지역 조정과 용적률 완화 ▲기업체 본점, 백화점 등 건축시 취등록세 50% 감면 ▲중소기업육성자금 지원(사업비의 75%, 100억 이내) 등의 혜택이 주어지게 된다. 하지만 개발계획이 완료될 때까지 건축행위가 제한되고, 일정규모(주거지역 180㎡ 초과, 상업지역 200㎡초과) 이상 토지거래시 허가를 받아야 하는 규제도 따른다. - 균촉지구는 지난 2003년 11월 청량리, 미아, 홍제, 합정, 가리봉 등 5개 시범지구가 선정된데 이어 2005년 12월에는 구의자양, 망우, 천호성내 등 3곳이 추가로 지정됐다. 서울시는 앞으로 2012년까지 약 17개 소를 추가 지정할 계획이다.
2) 도시재정비촉진지구(이하 도촉지구)
- 도촉지구는 도시 내 낙후 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고, 체계적이고 효율적으로 추진하기 위해 지정한 지구를 말한다. - 규모와 관계없이 지정되는 균촉지구와 달리 도촉지구는 규모와기능에따라 '주거지형 재정비촉진지구'와 '중심지형 재정비촉진지구'로 나눠진다. - 주거지형지구는 노후ㆍ불량주택과 건축물이밀집한지역으로주로주거환경의 개선과 기반시설의 정비가 필요한 규모 50만㎡ 이상 구역에 지정된다. 중심지형지구는 상업지역ㆍ공업지역 또는 역세권, 지하철역 간선도로의 교차지 등으로서의 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 필요한 규모 20만㎡ 이상인 곳에 지정된다. - 도촉지구에서는 전용면적 85㎡ 이하 비율이 80%에서 60% 이상으로 완화 되고, 15층으로 제한된 2종 일반주거지역에서도 층수제한이 폐지돼40~50층 이상의 초고층 아파트를 지을 수 있게 된다. 또 용적률 한도가 종전보다 50%씩 높아져 더 많은 아파트를 공급할 수 있다. 이 밖에 도로, 학교 등을 건설할 때 국민주택기금 저리 융자와 특목고, 공영형 혁신학교도 유치, 과밀부담금 면제, 취등록세 감면 등의 혜택이 주어진다. - 도촉지구에서는 전용면적 85㎡ 이하 비율이 80%에서 60% 이상으로 완화 되고, 15층으로 제한된 2종 일반주거지역에서도 층수제한이 폐지돼40~50층 이상의 초고층 아파트를 지을 수 있게 된다. 또 용적률 한도가 종전보다 50%씩 높아져 더 많은 아파트를 공급할 수 있다. 이 밖에 도로, 학교 등을 건설할 때 국민주택기금 저리 융자와 특목고, 공영형 혁신학교도 유치, 과밀부담금 면제, 취등록세 감면 등의 혜택이 주어진다
② 재건축아파트 매매거래 시 체크 포인트
Ⅰ. 사업성 좋은 재건축 아파트의 기준
1,오래된 저층 아파트를 찾아라. (기존 건축물의 용적률이 낮을 수록 유리) 2,기존 주택면적과 비교하여 대지지분(등기된 대지권)이 넓을수록유리하다. (분양평수 대 대지지분 : 1 대 1 대 이상) 3,지가(또는 공시지가)가 높은 지역에 위치한 아파트가 유리하다. (땅값이 높으면 자산평가액이 높아지고, 일반분양가 높게 책정) 4,아파트 시세, 분양가 상승률이 높은 지역이 유리하다. (일반분양가가 높아져 조합원 추가부담이 상대적으로 감소) 5,대지면적에 비해 가구수가 많은 곳은 피한다. (사업이익 감소하고, 로얄층 위주로 배정받는데 불리함) 6,큰 평형 구성비율이 낮은 단지에서 큰 평형을 선택하는 것이 유리하다. (중대형 아파트 배정에 유리) 7,소형 평수 위주의 단지는 사업추진이 빠른 편이지만, 사업성은 떨어짐. 반면 중대형 평수 위주의 단지는 사업성은 상대적으로좋은편이지만, 사업추진이 오히려 느린 편임 8,입지조건이 같다면 단지 규모가 큰 곳이 유리하다. 9,진입도로가 넓을 수록, 대로변에 위치한 단지가 유리하다. (진입도로가 좁으면 건축심의가 쉽게 나오지 않으며, 도로 확보를 위한 추가비용으로 사업성 떨어짐) 10,사업추진 속도가 빠른 곳이 유리하다. (사업추진이 늦어지는 만큼 사업비 투자 및 이자부담이 늘어나 조합원 추가부담이 늘어나고, 사업성이 저하됨) 11,주변에 단독주택지가 형성되어 있는경우민원발생의소지가많고,사업추진에 걸림돌이 될 수 있으므로 피하는 것이 좋다 12,세대수가 300세대 미만이면서부지면적이10,000㎡인경우에는지구단위계획 대상에서 제외될 수 있으므로 사업추진이 빠르게 진행된다. (그러나 장기투자인 경우에는 단지규모가 큰 곳이 시세형성에 유리하고, 투자성이 높음) 13,중고층 아파트의 경우 안전진단 통과후에 투자하는 것이 안전하다
③ 재개발 지분 매매거래 시 체크 포인트
Ⅰ. 투자가치 높은 재개발구역 지분의 선택기준
1,사업추진 속도가 빠른 지역이 유리하다. (사업기간이 길어지면 금융부담이 높아지고, 조합원 추가부담이 많아지고, 재산권 행사에도 제약을 받음) 2,개발이익비례율이 높은 지역을 선택하는 것이 좋다. (개발이익비례율이 높을 것으로 예상되는 지역은 일반적으로 사유지 비율이 높고, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적으며, 일반분양가가 높은 지역 등이다.) <개발이익비례율 계산> 비례율 = 사업완료후 대지 및 건물 시설의 총 추산액 - 총사업비 종전 토지 및 건축물의 총가액
개발이익비례율이 중요한 이유
① 조합원의 추가부담금 계산시 종전에 자신이 가진토지및건축물의평가액에 비례율을 곱한 금액을분양가에서감하기때문에입주시총부담금에영향을미친다. ② 비례율이 높을수록 조합원에게 유리하다. 예를 들어 토지 및 건물의 평가 액수가1억원인경우개발이익비례율이90%라면실제인정받는금액은9,000만원이고, 조합원 분양가가 2억원이라면 1억 1,000만원의 금액이추가부담금이된다. 그러나 똑같이 평가액이 1억원이 나왔더라도 개발이익 비례율이 110%인 지역이라면1억1,000만원이인정되므로조합원분양가가2억원이라면9,000만원의 추가부담금만 필요하다.
※ 재개발 조합원의 추가부담금은 그 지역의 평균 분양가, 개발이익비례 율, 조합원 개인의 토지 및 건물 평가액 등을 전체적으로 분석하여 투자 판단을 해야 한다.
3,공시지가나 감정평가액이 전반적으로 높은 지역을 선택한다. 이런 지역은 대체로 조합원의 토지 및 건물에 대한 감정평가액도 높고, 일반분양가도 높아 사업성이 잘 나오는 편이다.
4,진입도로 조건, 대지의 인접 도로 폭, 토지의 모양, 토지의 고저 등을 보아 감정평가액이 높을 만한 조합원 지분을 골라야한다. (재개발구역의 조합원 지분 평가액은 개인별로 천차만별이므로 도로 폭이 넓고, 진입도로가좋으며, 토지모양이 정사각형이나 직사각형, 고지대보다는 평지에 위치한 토지가 평가액이 높음)
5,전체 사업부지 면적 대비 조합원수와 세입자가 수가 적은 지역이유리하다. (조합원수가 많으면 일반분양이 적어 사업성이 떨어지고,개발이익비례율도 떨어뜨림.)
6,조합원이 많은 재개발구역에서는 넓은 필지를 사는것은큰평수를청약하는데 유리하고, 투자수익률도 높은 편이다. (분양가와 시세형성에서 큰 평수가 상대적으로 유리함.)
7,대규모 단지를 선택하는 것이 입주후 주거가치가 높다. (500세대 이상 단지로 주민편의시설 및 부대시설이 잘 갖추어진 단지가분양 및 입주후 가격형성에 유리함)
8,이주비가 높게 책정된 지역이 유리하다. (이주비가 많이 나오면개인적으로 투자금액을 줄일 수 있어서 이익이지만, 대체로 이주비가 높은 지역은그만큼 그 지역의 사업성을 높게 평가하고, 분양가수준도 높게 책정된다는 것이므로 투자성도 높은 편임)
9,주변 교통여건, 주변환경, 학군, 상권 등 향후 주거가치가높게평가될지역을 선택하는 것이 투자가치나 환금성 면에서 유리하다.
Ⅱ. 재개발구역 지분 구입시 주의사항
1. 매입시점을 잘 선택해라.
-투자목적으로재개발구역의조합원지분을매입하는경우사업시행인가전에매입하는 것이 유리하다. 그러나 투기과열지구의 경우 조합설립후 새아파트 분양후 소유권 이전등기 완료시까지조합원자격승계가금지되므로지역에따라매입시점 선택에 유의해야 한다. (고위험, 고수익)
- 실거주 목적의 구입자들은 사업시행인가와이주비지급시점에맞추어투자하면 투자비용을 줄이고 사업추진이 원활해 안전한 투자가 되지만, 이미높은시세 형성으로 상대적으로 투자수익성은 떨어짐
2. 투자기간에 따라 단지 선택을 잘해라.
- 전국 300세대 이상 재건축은 시,도지사의 정비구역 지정후 재건축이 가능 하므로 5~10년을 내다보는 중장기 투자는 300세대 이상 단지로 향후교통, 환경, 학군, 상권 등이 잘 갖추어질 단지를 고르는 것이 유리하다. 또 주거여건이 좋다면 장기간 거주와 투자를 겸하는 것이 좋다.
- 5년 이내 단기 투자목적이고, 실거주 목적이 아니라면 재건축 추진이 상대적으로빠른300가구미만단지를선택하되,안전진단을통과하여재건축추진에 걸림돌이 없는 단지를 선별해서 구입해야 한다.
3. 단독,다가주구주택 중 다세대주택으로 전환한 주택 구입에 유의해라.
재개발구역에서는 지분쪼개기(단독,다가구주택을 건물 준공후다세대주택으로 전환해 여러 개의 주택으로 개별 등기)가 유행해재개발사업의개발이익확보가 어려워 서울시의 경우 지분쪼개기를 규제하고 있음. (2003년 9월 이후 구역지정되는 재개발구역부터 적용)
-조례시행일 이전 분할된 전용면적 60㎡ 이하는 임대주택 또는 전용 60이하 아파트 분양 대상 -조례 시행일 이전 분할된 전용 60㎡초과는 각각 아파트 분양 대상-조례시행일 이후 분할은 한가구만 분양 대상
① 토지 매매거래 시 체크 포인트 (농지, 임야)
Ⅰ. 농지
1. 농지취득절차 ① 농지취득자격증명으로 농지를 취득하는 방법
▶농지를 매입하려면 취득 목적 등을 적은 신청서를 농지가 있는 시,군, 읍, 면에 제출하고, "농지 취득 자격증명"을 받아야 한다. 이 증명은 농지를 사서 등기할 때 반드시 필요한 문서다. (농지관리위원회 확인사항은 2003년부터 폐지되었음) ▶토지거래허가구역에서는 농지를 취득하려면토지거래허가신청시에농지법에 의한 농지취득자격증명 신청서와 그에 필요한농업경영계획서를함께제출하고, 허가기준과 함께심사를받아야한다.(토지거래허가를받으면농지취득자격증명을 받은 것으로 봄) 외지인의 농지 및 임야 구입시해당시,군,구및인접시,군,구에 세대원 모두 1년 이상 거주해야 하는 등 별도의 규제가 있다. ▶토지거래허가구역이아니더라도상수원보호등환경보호권역이나군사보호구역 등에서는 별도의 규제를 받고 있다. ▶농지취득자격 증명을 발급 받으려면 신청서와농업경영계획서를작성해해당 농지의 소재지를 관할하는 시 구 읍 면장에게 발급신청을하면된다.(도시민의 주말영농 및 체험영농을 위한1,000㎡평미만농지는농업경영계획서를작성하지 않아도 되지만 자경이나 위탁영농은 허용되지만, 휴경이나 임대는 제한됨) ▶농지취득자격증명신청시첨부서류는농지취득자격증명신청서,농업경영계획서 등이며 농지를 농업경영목적으로취득하는경우에는법인인경우법인등기부등본. 농지취득인정서가필요하다. ▶토지거래허가제도가 시행되는 지역에서는토지거래허가를별도로받아야한다. 비도시지역의농지는1,000㎡(303평)을초과할경우허가대상이다.허가는관할시장 군수 구청장에게 받는다.허가기준은 실수요 목적과 이용목적이 분명해야하며 대상면적의 적절성도 판별하게 된다. (신도시 예정지역 10 Km 반경 내에서 이용 및 개발허가 불가)
1. 농지취득절차
② 농지전용허가로 농지를 취득하는 방법
▶ 농지전용은 농지를 농작물의 경작, 다년생 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 목적으로사용하는것을말한다.즉,농지를근린생활시설이나 주택, 공장, 창고 등으로 농지를 전용하는 것이다. 임야를 대지로바꾸는것을 '형질변경'이라고 하고, 농지를 대지로 바꾸는 것을 '농지전용'이라고 함. 통상 농지전용이나 지목변경은지주가직접신청하기보다는대행업체(측량설계사무소, 법무사, 부동산중개업소 등)을 통해 받는다. ▶ 농지는 지목이 전,답,과수원을 말하고, 농지를 전용할 수 있는용도지역은 관리지역, 자연녹지가 가능하다.농지를전용하기위해서는측량을하고,전용하는 면적 만큼 분할해야 한다. 분할된 땅에 건물이 신축되고,준공검사와등기완료 후에 대지나 잡종지로 전환되는 것이다.( 전용허가를 받고 2년 이내에건물을 착공, 그 후 1년 이내에 공사해야 지목 변경 가능, 공사를 하고 준공을 하지 않으면 농지전용허가 취소됨)
■ 농지 취득 요건
귀농하고자 하는 읍,면에서농지취득자격증명원을발급받아농지취득(자경을 원칙으로 함)을 할 수 있으며, 취득 후 농지원부 등재신청(1,000㎡이상의 농업경영 : 소유 + 임차면적) ※ 임차 부분에 대하여는 임대차계약서 첨부
■ 농업인의 조건
① 1,000㎡이상의 농지에서 농작물또는다년성식물을경작또는재배하거나, ② 1년 중 90일이상 농업에 종사하는 자. ③ 농지에 330㎡이상의 고정식온실.버섯재배사.비닐하우스기타농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는다년성식물을경작또는재배하는자. ④ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나, 1년중 120일이상 축산업에 종사하는 자. ⑤ 농업경영을 통한 농산물의 연간판매액이 100만원 이상인 자.
■ 농지원부 발급
- 농지원부는 행정관청이 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여농지행정, 농정시책의 효율적인 추진에 필요한 기초자료를 활용하기 위하여 작성 비치하는자료로부동산거래후양도소득세의세금감면자료나농업자금대출과 관련하여 제공되는 서류 등으로 이용된다. -농지원부는농지의취득목적이경작을취득원인으로302.5평=1,000㎡(비닐하우 스,고정식 온실,버섯재배사등은 100평=330㎡)이상의 농지에서농작물이나 다년성식물을 경작 또는 재배하는 농업인, 농업법인 및 준 농업법인 별로 작성, 관리되고 작성 시점은 농지를 취득하거나 임차했다고 바로 작성하는 것이 아니라 취득, 임차한 농지에서 경작하는 것이확인된시점에 농지원부를 작성한다.
■ 농지원부 발급
- 외지인으로 농지를 구입했더라도 당해년도 경작을 하지 않았다면 농지원부 작성을 할 수 없으며, 직접 경작하면서 거주지 동사무소에 신청하면 토지 또는 경작 소재지가 있는 면사무소에경작사실을확인하게 되고, 직접 농사를 한다는 것을 확인하여 거주지 동사무소로 회신되는 시점부터 농지원부가 작성되어 농지원부를 발급 받을 수 있다.
- 농지원부는 누가 농사를 경작하는지 확인하여작성되므로가족등이임차하여 농사를 짓는 경우 토지임차권이 있음을 증명하는 서류(임대차계약서 사본)등 권리관계를 입증할 수 있는 서류를지참하여 주소지 면 사무소에 신청하면 경작사실을 확인하여 임차 여부가 확인되는 시점부터 임차농으로농지원부가 작성된다.
■ 농가주택 건립 요건
- 농업인으로 인정받아 농지원부 작성대상이거나 원부가 있는 자로, 다른 소득이 없으면서 농업경작인 주택으로 농지전용을 받지 않았으면 소유 취득하고있는농지를200평=660㎡범위내에서농지전용신고로13.6평=45㎡농업경작인 농가주택을 지을 수 있다.
- 농업인이 아닌 자가 농지에 일반주택을건립하고자할시관리지역을기준으로 농지전용 신청시㎡당공시지가의30%의농지보전부담금(2006.1.22부터시행)을 납부하여야하나,농가주택에대해서는농지보전부담금감면(면적660㎡/200평지)
- 외지인도 농지 구입후 그 취득농지에 농지전용을 통하여농가주택을신축할 수있지만,농지조성비가감면되며,농가주택건립으로남은농지규모가농업경영(소유+임차)에 필요한 1,000㎡이상을 유지하여야 한다.
2. 활용도 높은 농지 구입을 위한 체크 포인트
① 경지정리가 잘된 논은 피하고, 부정형의 밭을 골라라.
- 경지정리된 논은 비쌀 뿐만 아니라 전업농을 위한 땅이므로 전용하기 어렵다. 농지로 이 용하다 대지나 공장 용지, 잡종지 등으로 전용하는 것은 오히려 농사 짓기에는 좋지 않은 땅이 더 가능성이 높다. 또 논보다는 밭을 사는 게 유리하다.
② 완만한 경사에 인접한 야산이 있는 곳이 좋다.
- 경사가 완만하면 전원주택단지가 조성되더라도 조망권이 확보되고, 야산이 인접해 있으면 풍치가 좋고, 산책로로 이용할 수있어 가치가 높다.
③ 축사소각장공원묘지 등이 있거나 설립될 예정인지 확인한다.
- 혐오시설이나 오염원이 있으면 토지의 가치가 떨어진다. 특히 축사의 경우 여름에 냄새가 심하고, 파리와 모기가 들끓는 원인이며, 축사보다 낮은 지대의 토지는 동물의 분뇨 등으로 오염될 수 있다. ④ 도로 여건도 최소한 차량이 오고 갈 수는있어야하므로도로폭이4M이상 되는지 확인한다.
- 도로여건이나 도로의 폭은 땅값과 직접적인 관련이 있다. 진입로가 제대로 확보되지 않으면 도로 확보를 위한 추가비용이 들기 때문에 사전에 경제성 검토를 해야 한다.
⑤ 오래된 농가는 무허가 건물이 아닌지 확인한다.
- 오래된 농가가 있는 경우 건축물 대장에 등재되어 있는 않아대지가 아닌 농지에 지어진 경우가 있으므로 반드시 토지와 건물의 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 열람해야 한다. Ⅱ. 임야 투자 시 체크 포인트
1. 도로 진입이 수월하고, 대중교통편 이용이 편리한 지역을 고른다.
- 현황상 도로는 있으나 지적도상 도로가 없는 경우 현황 도로를 이용하여 건축허가 여부를 행정기관에 반드시 확인해야 한다. 또 산지 목적물까지 진입로 거치는데 있어서 개인 토지를 사용해야 하는 경우 사용승낙이 가능한가에 대한 사전 검토도 중요하다. (농업용수로, 일반 구거 저축 여부 점검, 일반 구거의 경우 복개 폭과 복개가능 여부, 한국농촌공사 투자시설물의 사용 가능 점검 등 필요)
2. 전원주택이나 관광 펜션으로 개발할 임야는 마을이가깝고, 읍내까지자동차로 20분내 생활편의시설 이용이가능한입지를 선택해야 한다.
3. 경사가 완만하고, 조망권이 좋으며, 산꼭대기 분지형 지형이 개발가치가 높다.
- 경사가 급격한 땅은 경사도가 15~20도 이상일 경우 산지전용 허가가 어려우며 개발허가가 나더라도 토목공사 비용이 많이 들어가므로 경제성이 떨어진다.
4. 고도가 높은 곳은 남향, 남동향으로 진입로가 되어 있어야 긴 겨울의 입지적 단점을 극복할 수 있다.
- 정남향, 동남향 진입로는 겨울에도 눈이 쉽게 녹고, 잘 얼지 않아 진출입에 유리하다.
5. 주변 지역에 넓은 평지가 조성되어 있고,산으로둘러싸이지 않고 개방되어 있어 대규모 관광단지나 택지개발 등추가적인 개발이 가능한 입지가 유리하다.
6. 대규모 골프장, 단지형 전원주택, 연수원, 납골당 등은 행정기관의 협조나 민원 해결이 가능한지 확인한다.
- 대규모 개발은 행정기관의 협조는 물론 주민들과 협의와 융화가 필요하다. 이런 경우 지역발전기금을 기부한다든가, 주민들 고용 창출 등에 도움이 된다는 적극적인 홍보 활동 등도 필요하다.
7. 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 산지는 주의해야한다.
- 매도자 조상묘가 있을 경우 계약서에 이장조건을 명시하여 계약 하고, 임자없는 묘지는 매도자가 책임지고 묘지 이장을 하는 조건 으로 계약서에 단서조항을 달아야 한다. 이장비 부담 여부도 함께 명시해야 한다.
- 무연고 분묘는 그 사유를 기재한 신청서에 그 분묘의 사진을 첨부해 분묘 소재지 관할 구청장, 시장, 군수 등을 거쳐 특별시장, 광역시장, 도지사에게 제출한 후 이장허가를 받아야 한다. 이때 2 종의 일간지에 각각 매장 사유를 공고하고, 공고일로부터 2개월이 지난 후에 개장하여 이장절차를 받지 않으면 형사처벌 대상이다.
8. 대규모 산지의 경우 종중 땅 주의해야한다.
- 종중 땅은 종종 총회 허락없이 등기명의자로부터 매수하면 등기 자체가 무효화될 수 있다.
9. 산의 소유자와 나무의 소유자가 다른 경우 주의해야 한다.
- 입목 등기자가 있을 경우 산 입구에 수목 소유자가 꼿아 놓은 등기자 명의 팻말이 있으므로 현장답사시 꼭 확인해야 한다. 또 해당 산지의 나무 종류를 파악해서 보존 가치가 있는 나무가 많은 경우, 임상(산림의 모습)이 좋거나 입목본수도(나무 숫자가 1ha 당 가슴높이 이상 되는 것 이나 직경 지금이 기준 이상 되는 것이 평균 몇 개인지 확인)가 30% 이상인 경우 산지전용허가를 받기 어렵다. 10. 산지의 지형과 지세, 주변 숲을최대한활용할수있는입지는 조경이나 개발에서 비용을 절감할 수 있지만, 전용허가가 가능한지 확인한다.
- 그러나 보전목적의 보전산지 등은 피해야 한다.. 숲이 울창하거나 산림의 모습 인 임상이 좋거나 입목본수도(나무밀도)가 30% 이상인 경우는 산지 전용허가를 받기 어렵다.
11. 공사 난이도가 우려되는 땅은 싸도 싼 게 아니다.
- 자갈, 암반 등이 나오는 돌산, 재해발생이 우려되는 산지, 토질이 푸석푸석한 땅, 땅 색깔이 검붉고 질고 단단해서 공사에 어려움이 예상되는 땅, 땅 밑에 흐르는 물이 있어서 도랑이 패이는 땅, 땅 밑에 수맥이 있거나 배수로에 문제가 있어서 물이 토지에 스며 들어 건축물 침수 위험이 있는 땅은 공사도 어렵고, 공사비도 많이 들어 경제성이 없다.
12. 임야는 능선, 계곡이 경계가 되지만,산지는지적도로경계 알 수 없으므로 측량을 통한 확인이 필수적이다.
■ 임야의 투자 위험
① 군작전지역 및 보전산지에 주의
- 임야는 취득자격증명 등의 절차가 필요 없고, 개발규제도 농지보다 덜한 편이지만, 환경영향평가도 중요하고, 군작전지역이 많아 건축법상 문제가 없더라도 건축시 군 협의가 필요한 경우가 많다. - 임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분되어 개발 규제가 다르다. 준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능 하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다.
② 경사도에 따른 개발 규제
- 보통은 평균 경사도 45。이하면 산림형질변경이 가능하지만 까다로운 지자체의 경우 평균 경사도가 15。만 넘어도 개발을 못하도록 하고 있다. 특히 풍치가 좋아도 소나무 등 보전가치가 있는 나무가 많은 임야, 자연석이 많은 임야 등은 개발허가가 어려운 경우가 있다.
② 토지 매매거래 시 체크 포인트 (상업용지, 주차장용지, 그린벨트내 토지)
Ⅲ. 상업용지 투자 포인트
1. 용도지역을 확인한다.
- 상업용지는 근린상업용지, 일반상업용지, 중심상업지 3가지 종류가 있다. 이 3가지 용도지역에 따라 목적하는 시설물의 건축허가 가능 여부를 판가름할 수 있다.
2. 필지 모양은 정사각형이나 직사각형을 고른다.
- 상업지역이 광범위한 곳은 도로 인접성에 따라 필지의 가치가 달라진다. 필지가 대로변과 접해있고 면적이 적당하며 형상이 정사각형이나 직사각형인 것이 좋다.
3. 보행여건과 도로조건을 살펴봐야 한다.
- 주변 주차시설, 정류장과의 관계, 횡단보도, 지하도 등과 부지내 건물이 들어섰을 때 연계가 잘 되는 지 등을 검토해야 한다.
4. 근린상업지역내 부지는 배후 아파트단지세대수를파악한다.
- 도시번화가나 유동인구가 많은 지역에서는 배후지역의 주민수가 전체 유동인구수와 비교할 수 없을 정도로 적기 때문에 잠재고객 으로서 큰 의미를 가지지 못하지만 근린상업 지역은 대부분 인근 단지내 주민들이 주고객층이다.
5. 중심상업지역에서는집객력이있는곳에부지가위치해야한다.
- 중심상업지역은 대부분 전철역 중심(일반상업지역은 역세권 사이의 주요 상업지역)으로 형성되지만 역세권이라고 모두 같은 집객력을 가지는 것은 아니다. 지하철 출입구에 위치한다고 해도 출퇴근시 동선 방향에 따라 고객의 접근양태가 달라질 수 있고, 전면도로에 접한 경우와 이면도로에 접했을 때의 유동인구수에 큰 차이가 있다. 이런 사정을 잘 파악해서 상업용지를 골라야 투자가치가 높다.
6. 관공서, 대기업체 사옥 등이 밀집된 곳이 좋다.
- 주위 건물의 성격에 따라 이용자에 대한 서비스 내용도 달라진다. 신축 건물의 분양 임대 수요와 직결되는 금융기관, 병원 등이 들어올 계획이 있는지 확인하는 것이 좋다. 이는 상업용 부지에 어떤 건물을, 어떤 규모로 지을 것인지를 파악하는 기초 자료가 되며, 향후 마케팅 계획을 수립한데도 유효한 자료로 활용할 수 있다.
7. 주차여건이 좋아야 한다.
- 요즘은 주차장 확보가 바로 매출과 연결된다. 물론 자기 건물에 충분한 주차공간을 확보할 수 있는 경우라면 좋겠지만 그렇지 못한 경우에는 인근 주차장 시설을 쉽게 이용할 수 있는 위치여야 한다.
8. 해당 지역의 도시설계 시행지침을 꼭 확인해야 한다.
- 지역마다 허가 규정이나 규제 사항이 다를 수 있으므로 잘못하면 원하는 위치에 원하는 업종을 못하는 경우가 생길 수 있다.
Ⅳ. 주차장용지 투자 포인트
1. 현재와 미래의 주차장 주변 인구수를 파악해야 한다.
- 인구의 절대적인 수와 자동차 이용자수는 일정한 함수관계를 갖고 있다. 그리고 주변지역의 거주자층과 생활수준, 라이프 스타일을 확인하는 것도 주차수요 예측에 도움이 된다.
2. 대형 상권과 연계성이 있어야 한다.
- 중심상업지역의 대형유통센타나 백화점 등은 자체 주차장을 확보하고 있지만 일반 집객시설은 자체 주차능력을 훨씬 초과 하는 주차수요가 발생하는 경우가 많다. 유동인구가 많은 집객시설 부근에 주차장이 있으면 어부지리()의 효과를 노릴 수 있다.
3. 공공청사 등 업무시설물이 집중돼 있어야 한다.
- 공공청사 등은 상업시설처럼 주차시설을 별도로 확보하지 않기 때문에 공용주차장을 이용하는 경우가 많다. 특히 민원인이 많은 공공시설물 근처에는 주차수요도 많다.그러나 공공시설물을 이용 하는 주차수요 대부분은 주간과 주중이므로 야간과 주말 이용객을 확보할 수 있는 입지가 되는지도 고려해야 한다.
4. 지하철역과 대중교통 수단의 접근성을 살펴야 한다.
- 지하철역 근처의 주차장은 주로 환승을 목적으로 설치된다. 따라서 주간 이용 율이 높다. 그러나 반대로 버스 등 대중교통 수단의 이용으로 쉽게 접근할 수 있는 곳은 주차장 입지로 좋지 않다.
5. 이용자의 용도에 따라 주차장 부지 면적도 달라진다.
- 잠깐 주차만으로 해결할 수 있는 곳이라면 굳이 주차면적을 많이 확보하지 않아도 주차 효율을 높일 수 있다. 그러나 장시간 주차를 요하는 시설이라면 넓은 공간을 확보해야 한다. 이밖에도 주차시설 이용효율을 높이려면 평일, 휴일, 월초, 월중, 월말, 계절과 날씨에 따른 수요 변화를 파악하고, 이에 따른 보완사항을 마련해야 실패를 줄일 수 있다.
Ⅴ. 그린벨트(개발제한구역)
1. 개발제한구역 (GREEN BELT)
도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연 환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을확보하기위하여,또는국방부장관의요청이있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 때에는 건설부장관이 그 도시의 주변지역에 대하여 도시개발을 제한할 구역의 지정을 도시계획으로결정할 수 있다. 이 구역 안에서는 주택지조성사업, 공업용지 조성사업과 기타 그 구역 지정의 목적에 위배되는 도시계획사업을 시행할 수 없다.
2. 개발제한구역(그린벨트)내 취락지구
그린벨트 내 취락지구는 일정규모 이상의 주택이 집단적으로 들어선 마을로 그린벨트에서 해제되지는 않지만 해제에 준할 정도로 건축규제가 완화된다. 그린벨트내 취락지구로 지정되면 기존 주택을 최고 90평까지 증 개축할 수 있게 된다. 또 신축의 경우 건폐율 40%범위내에서 3층까지 지을 수 있어 취락지구 밖의 건축규제(건폐율 20%용적률 100%)보다 완화된다. 취락지구 지정대상은 일단 3,000평당 주택의 수가 20가구 이상인 곳으로 지방자치단체의 판단에 따라 5가구 정도 가감될 수있다. 이 때 나대지도 1가구의 주택으로 간주된다. 한편 공익사업으로 철거되는 건축물과 재해로 인해 이축이 불가피한 건축물 등은 취락지구가 지정되기 이전이라도 지구지정 요건을 갖춘 곳으로 옮겨갈 수 있다.
3. 그린벨트 투자시 주의사항
① 그린벨트 해제 대상 지역에 포함됐는지 확인한다.
- 길 하나 사이로 해제되지 않는 곳이 나올수 있어 주의를 기울여야 한다. 이는 지방자치단체에 문의하면 쉽게 알 수 있다.
② 토지거래허가구역 지정 여부를 점검해야 한다.
- 토지거래허가구역 안에서는 해당지역에서 전 세대원이 1년 이상 거주해야 소유권을 이전받을 수 있다.
③ 대규모 취락지를 찾아라.
- 가장 안전한 투자처는 대규모 취락지다. 우선적으로 그린벨트 해제 대상 지역이 되는 1000명 이상 거주지역이 유리하다.
④ 현장답사는 필수다.
- 사전정보를 충분히 섭렵한 후 직접 현장을 들러 주변 여건이 해제 대상 지역으로 선정 될 것인지를 직접 확인해야 한다.
⑤ 자연환경 좋은 곳을 노려라.
- 그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지 를 염두에 두어야 한다. 그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다.
⑥ 교통이 좋아야 한다.
- 서울 및 도심과 인접한 지역에서는 지하철이나 대중교통편 이용이 편리한 그린벨트를 찾을 수 있고, 해제 가능성도 높아진다.
⑦ 교통이 좋아야 한다. - 서울 및 도심과 인접한 지역에서는 지하철이나 대중교통편 이용이 편리한 그린벨트를 찾을 수 있고, 해제 가능성도 높아진다.
⑧ 안전성에서는 전,답보다 주택이 낫다.
- 개발이 가능하다고 해서 무조건 전답을 사는 것은 금물이다. 농지는 구입이 어려울뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다. 따라서 기존 주택이나 지목이 대지인 곳을 고르는 것이 안전하다.
⑨ 활용가능성을 살펴야 한다.
- 투자자금이 작아 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위 로서 활용가능성이 높은 임야를 선택하는 것이 낫다. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸미거나 음식점이나 휴게소, 특용 작물 재배지로도 활용 가능한 곳이 좋다.
⑩ 지방자치단체의 개발계획을 숙지해야 한다.
- 지자체별로 그린벨트 해제 이후의 개발계획을 세워놓고 있다. 해당 지자체를 방문해 어떻게 개발 할 것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영개발지역, 용도별 구역 지정 등을 개략적 으로 확인해야 한다. 그린벨트내의 토지도 입지조건과 향후 개발 용도에 따라 가치가 천차만별이다.
4. 그린벨트 안에서 외지인이 전원주택을 마련하는 방법
① 그린벨트 안의 낡은 주택을 구입해서증개축하는방법
- 그린벨트안에서는 대지가 아무리 넓어도 외지인일 경우에는 집의 규모가 30평을 넘을 수 없지만, 원주민일 경우 건평 60평 까지 지을 수 있다. (원주민 증축은 총 면적 90평까지 허용)
② 그린벨트 안의 다른곳에새집을지을수있는이축권 (일명 용마루) 구입하는 방법
- 그린벨트안의 헌 집을 구입할 때는 그린 벨트 지정 이전부터 있던 집이나 지정 초기에 취락구조 개선사업으로 구역 내에 조성된 주택중에서 골라야 하며, 이축권을 구입할때는 해당 시군에 구입하려는 주택이 이축대상 주택인지를 확인한 후 매입해야 한다.
■ 이축권이 나오는 경우
-도로개발 등 공익사업으로 주택이 철거된 경우, -수해지역으로 이전 사유가 발생한 경우 -그린벨트 지정전에 임대후 토지 소유자가 임대를 줄 수 밖에 없는 상황에서 이주해야 하는 경우
■ 이축권 구입 시 주의사항
- 인접 시,군,구 지역 이축권 적용지역 여부 확인 (이는 시,군,구 지역의 나대지, 잡종지에만 이축권 사용 가능) - 원주민인지 확인 - 이축권 포함 총 매입가격이 너무 과다하지 않은지 확인
5. 그린벨트 내 자연녹지에서 허용되는 건축 행위
① 그린벨트 내에서 주택을 신축할 수 있는 토지
- 구역지정 이전부터 지목이 대지였던 나대지 - 구역지정 이전부터 기존 주택이 있는 토지 - 구역지정 당시 주택지 - 구역지정 당시 주택지 조성 목적으로 허가를 받아 조성됐거나 조성중인 토지
② 그린벨트 내에서 주택을 신축할 수 없는 토지
- 현재 지목이 전답인 경우 - 구역지정 전에는 대지였더라도 구역지정 후 지목이 전답으로 변경된 경우 - 원주민이 다른 곳으로 주택을 이축한 이후에 남은 대지
③ 그린벨트 내 근린생활시설 허용
- 그린벨트 내에서도 주택 신축 후 근린생활용도 전환 허용 및 근린생활시설이 허용된다. - 허용되는 시설은 슈퍼마켓, 정육점, 약국, 세탁소, 일반 목욕탕, 사진관, 목공소, 병원,부동산중개업소, 병원, 탁구장, 당구장, 체육도장, 장의사, 방앗간 등 26개 근린생활시설이다.
④ 그린벨트 내 증개축 허용 면적
- 대지면적이 150평 이하인 경우 기존 건물이 있으면 건폐율 60%, 연면적 90평, 2층 이내에서 증개축할 수 있다. - 신축은 원주민 60평까지, 5년 이상 거주자는 40평까지, 외지인은 30평까지 지을 수 있다. - 규모 60평 이하로 제한하던 음식적 규제도 풀리고, 주택을 음식점으로 용도변경 한 후 증축가능하며, 주차장 범위도 200㎡로 확대된다. |
출처: 그저 되는대로 살자 원문보기 글쓴이: 목눌
