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출처: (마로니에방송) 원문보기 글쓴이: 익명회원 입니다
[최창우의 주거토크 18]
“임대차보호법: 보증금을 잃는 30가지 방법(1)”
마로니에방송ㅣ입력 2016.4.26
안녕하십니까. 반갑습니다.
최창우의 주거토크 열여덟 번째 시간이 돌아왔습니다.
처음 시작한지가 얼마 안 되는 것 같은데 하나하나 쌓다가 보니까 열여덟 번째까지 올라왔습니다. 열여덟 번 하는 동안 계속 모두 보신 분이 혹 계실지 모르지만 열일곱 번째까지 보신 분이 계신다면 너무나 감사드린다는 말씀을 드리고 들어가 보겠습니다.
왔다네 왔다네... 무엇이 왔다네? 주거행복시대가 왔다네! 주거행복시대가 오면 사람이 행복한 겁니다. 사람이 행복해야 의미가 있는 거 아니겠습니까. 돈이 많이 쌓여서 돈이 행복한 세상, 돈을 많이 가진 사람만이 행복한 세상 이런 건 아니잖습니까. 사회 시스템이 잘 돼있다고 하는데 뭐 그건 좋습니다. 시스템이 좋은 세상... 이거도 아닙니다. 사람이 행복한 세상, 김구 선생 말씀 데로 네오 내오 없이 서로 간에 행복하게 살고 또 문화를 누리면서 정말 인간답게 사는 서로 공동체 속에서 사는 이런 세상이 아름답다 이렇게 생각을 해 보는 것이지요.
여러분도 잘 아시겠지만 대한민국에서 세입자로 산다는 것은 참으로 고통스럽습니다. 고통 그 자체다 이렇게 말한다면 지나친 말일까요. 세입자들이 왜 고통스러우냐... 한곳에 계속 살수가 없고 2년마다 이사 가라 하면 가야되고 4년마다 이사 가라... 4년 됐는데 이사 가라... 그 사람은 2년마다 이사 가라 이렇게 해서 2년마다 옮긴 사람에 비해서 조금 더 낳을 수는 있습니다. 하지만 금방 4년이 가잖습니까. 4년 되면 또 이사 가라 그리고 보증금을 마구 올려 달라, 이거 정말 고통스러운 일입니다.
보증금이 얼마나 올랐는지 자료를 보면서 말씀드리겠습니다.
자료에 표가 지역별 아파트 평균 전세가격 변화를 나타내고 있습니다. 2015년 3월에서 2016년 3월까지 딱 1년인데, 1년 동안 전세가격 아파트 전세 가격이 어떻게 변했나 하는 것을 이표에서 그래프로 보여주고 있습니다. 자료는 KB국민은행 자료입니다. 여기에 보면 이렇게 나와 있습니다. 서울은 1년 전에, 그러니까 2015년 3월 하면 딱 1년 1개월 전이지요. 그러니까 1년 전으로,,, 그리고 2016년 3월까지니까 딱 1년 전입니다. 1년 전에 서울지역 아파트 평균 전세 가격이 3억3천입니다. 그런데 이것이 4억 넘는 걸로 바뀌었습니다. 억 단위가 바뀌어버린 겁니다. 1년 사이에... 이래도 되는 겁니까. 대략 보면 이 사이에 한 7천만원 정도 평균 오른 걸로 이렇게 돼 있군요.
경기도는 1억9천만원, 약 2억입니다. 거의 2억인데요. 2억이었던 아파트 평균 전세 가격이 2억4천으로 올랐습니다. 그러니까 1년 사이에 4천만원이 오른 것이지요. 그리고 전국에 오른 것 이것도 평균 한 2천만원 정도 조금 넘게 올랐습니다. 2천 한 6백 5백 이렇게 올랐군요.
5대 광역시 한 3천 가까이 올랐습니다. 그러니까 1년 사이에 서울 기준으로 보면 7천만원이 올라버렸습니다. 경기도는 평균이 약 4천만원이 오르고 전국은 2천만원이 오르고... 중소도시까지 전부 다 합쳐서 계산하니까 그런 거지요. 5대광역시의 경우도 3천만원 가까이 올랐습니다. 2천, 3천, 4천, 7천 이렇게 올랐습니다. 이것이 무엇을 말하는 것입니까. 세입자들의 피눈물을 도표화했다 이렇게 봐야 될 것입니다. 그런데요 일명 주류 언론에서는 이런 걸 뭐라고 하느냐, 수급 불균형이다 라고 이야기를 합니다. 전세가 품기 현상을 빚는다. 왜 품기 현상을 빚는데 이런 이야기를 하지 못하는 것이지요. 물론 그렇게 말하는 기자 분들도 간혹 있습니다. 기자 분들은 그렇게 생각할 텐데 아마도 대다수가 편집 데스크에서 잘리거나 아니면 칼날이 무뎌지는 거 아닌 가 저는 그렇게 추측을 해 봅니다. 아무튼 1년 사이에 아파트 평균 전세 가격이 서울은 21% 상승했고요. 경기도는 20% 상승을 했습니다. 단 1년 만에 12개월 사이에, 그래서 전월세 상한제를 도입하라 이렇게 이야기하는 겁니다. 그것도 어떻게... 물가 기준으로 상한제를 도입해라, 그렇게 주장을 하는 것입니다. 그래서 이렇게 세입자들이 힘든데 보증금마저 마구 떼이고 있는 상황이다. 그리고 보증금 떼이는 그 시간들이 앞으로 많이 돌아 올 것 같은... 정말로 불길한 예감이 드는 상황입니다.
오늘은 보증금 잃는 30가지 방법을 쭈욱 이야기해 나갈 텐데요. 이 내용들은 또 많은 사람이 알고 있기도 하다 이렇게 추리는 해 봅니다. 하여간 그런데 어떤 건 정확히 모르는 항목도 있고 모르는 내용도 있고 희미하게 기억하는 것도 있고 그래서 나중에 문제가 될 때가 있습니다. 그러면 전세 또는 보증부 월세로 사는 반전세로 사는 많은 사람들이 어떻게 보증금을 떼일 수 있는가 하는 이야기를 오늘 해 보는 것입니다. 그래서 보증금을 지키는 30가지 방법 이렇게 이야기하지 않고 보증금을 잃는 30가지 방법 이렇게 한 것은 보증금을 잃지 않으려면 어떻게 하는가 이런 이야기를 해보려고 하는 그런 의도입니다.
보증금을 떼이는 것은 각자 책임이다 대한민국에서는 이렇게 돼 있습니다. 계약 자유의 원칙에 의해서 임대인과 임차인이 계약을 한 것이기 때문에 그들이 책임져야 된다. 단지 임대차 보호법에서 일부를 보호하고 있다 이런 것입니다.
그동안 최창호의 주거토크 들으면서 많이 느끼셨겠지만 저는 이런 질문을 그동안 쭉 해왔습니다. 대한민국에 주거권은 있는가? 임대차보호법 이것만 봐도 대한민국에 주거권이 사실상 없다. 근본적인 내용이 빠져있다 이걸 말씀드렸는데요. 그 핵심이 2년마다 이사 가게 만든 악법조항 때문에 그렇다는 겁니다. 그래서 악법을 폐지해야 됩니다. 악법은 인간들을 고통에 빠지게 만들고 특히 약자들 힘없는 사람들 대다수의 서민을 고통에 빠트리기 때문에 악법은 당연히 폐지해야 됩니다. 옛날에 군사독재 시절에 악법폐지운동이 많이 일어났었지요. 노동조합과 관련법률에서도 삼자개입금지 조항이 있었습니다. 제3자가 개입을 하면 안 된다는 것입니다. 그러니까 단위 사업장에 노동자 대표와... 그러니까 노동조합과 그리고 일명 사용자 대표끼리 해결해야 될 문제인데 뭐 상급단체라고 해서 개입을 하거나 또는 시민단체라고 개입하거나 어떤 인물이 개입하거나 이런 건 있을 수가 없다는 것이지요. 그런 건 엄격한 범죄행위다 이렇게 됐던 겁니다. 그러니까 이것이 노동자의 단결권 단체행동권을 제약하는 정말로 나쁜 악법이었지요. 그런데 이것을 깨뜨렸습니다. 어떻게... 어겨서 깨트렸습니다. 그래서 주거관련 법률 이 악법도 주거당사자가 또 그것을 지지하는 여러 사람이 손잡고 어겨서 깨트려야 되는 거 아닌가... 제가 그렇다고 불법을 막 저질러라 이렇게 말씀드리는 건 아닙니다. 하지만 가만히 있으면 되는 게 없다 여러분이 나서야 된다는 것입니다.
옆에 준비된 새로운 자료를 보겠습니다. 여기를 보면요 그동안 못 보던 천연색이 등장했습니다. 제가 컬러플 한 것 갔다 드린다고 했잖아요. 오늘 이렇게 갔다 드렸습니다. 그런데요. ‘선거 때만 반값드립! 더 이상은 안 속는다!’ 그리고 한국대학생연합... 한대련 이렇게 돼 있습니다. 대학생들이 얼마나 화가 났으면 이런 것을 가지고 왔겠습니까. 2006년 지자체 선거, 2007년 대선 직전에 이명박 박근혜 후보들이 반값등록금 이것을 주장을 하였습니다. 그래서 세상이 천지개벽하는 줄 알았던 거지요. 그러나 말만 하고 오랫동안 반값등록금 꺼내지도 않고 자기가 얘기한 약속도 다 까먹었는지 지키지도 않고 그렇게 됐는데 그 뒤에 또 선거는 거듭됐잖습니까. 거듭되면서 부담을 반을 줄이는 반값등록금을 하겠다는 요상한 얘기를 아무튼 했습니다. 그래서 등록금이 너무 높다고 하니까 그러면 부담을 반으로 줄인 거를 하겠다. 알고 보니까 장학금을 많이 확충을 하겠다 이런 논조입니다. 그런데 아무튼 간에 잘못 된 등록금 체계에 대해서 저항을 했고 저도 이 대열에 참가를 했습니다. 그렇게 했더니 지금은 국가 장학금이 그래도 옛날보다는...국가 장학금 제도라는 게 제도화 돼 가지고 그래도 혜택을 보는 사람들이 상당히 생겼다 그러니까 부담을 반으로 한다 이거는 평균적으로 반으로 한다 이런 논리였는데 그런데 실상은 그렇지 않습니다. 반의 반... 조금 넘는다 이렇게 봐야 되겠어요. 그런데요 대학생들이 또는 학부모들이 원하는 것은 고지서에 딱 반으로 돼야 그것이 반값 아니냐 이런 겁니다. 그런데 아무튼 이런 선전물 홍보물을 가지고 계속 주장하다 보니까 거리의 많은 사람들도 이걸 보고 박수를 치는 거지요. 내 아들이 지금 초등학생인데 얘가 대학교 가려고 하니까 너무 걱정이 된다 이런 분들도 공감을 하는 것이고 그리고 돈 없는 사람도 잘 배워야지 기회는 균등해야지 하는... 노인들도 공감을 하고 그 많은 공감이 반영이 돼서 그것이 선거 때 이런 정책이 조금씩 강화됐다고 할 수 있습니다. 반값등록금에는 아직 상당히 차이가 나는 것이고 진정한 의미의 반값등록금이 아닌데도... 지난 대선 때 박근혜 대통령도 자신이 훨씬 전에 이야기 한 것이지만 하여간에 반값등록금 딱 하겠다. 뭐 적어도 표현을 그렇게까지 하게 됐습니다. 제가 이 말씀 드리는 거는 주거 쪽에서도 자꾸 주장을 하지 않으면 바꿀 수가 없다 이런 말씀을 드리는 것입니다. 그래서 오늘 드리는 말씀은 보증금 어떻게 잃지 않나 이런 말씀을 드리는 건데 보증금을 잃지 않도록 정부 또는 국회에 제도화해라, 보증금 전액 보장책을 내놔라... 이 인간들아 니네들이 뭐를 하는 거냐... 이렇게 얘기해야 되는 것이 문제라는 것입니다. 왜냐면 그 사이에서 주거약자가 보증금을 내고 전세를 사는데 그 전세를 사는 사람들이 안심하고 그 보증금을 보장받고 나중에 이사 가고 싶을 때 다른 데로 이사 가게 해야 그것이 주거권을 지키는 당연한 방법 아니냐는 거죠. 우리 사호에서 보증금이 없다고 하는 것은 세입자의 인생이 마구 망가진다고 하는 것입니다. 보증금이 팍팍 줄거나 또는 떼어먹히거나 이러면 정말 고통스럽지요. 팍팍 준다는 것은 뭡니까. 전세가가 마구 오르면 상대적으로 팍팍 줄어서 너무 적은 돈이 되는 것이지요. 그렇게 돼서 그 보증금은 고정돼 있잖아요. 내 보증금은 갔다 보태지 않는 한 이런 문제가 있습니다.
원래 이야기로 다시 돌아와서요. 보증금 제도화 하라고 하는 이 이야기는 다른 과제입니다. 보증금 보장 제도화 하라 그랬더니 각자가 보증보험에 가입하라고 합니다. 1년에 40만원 60만원 80만원 이렇게 내고 가입을 할 수 있습니까. 그거 큰 돈이거든요. 그렇게 잘 가입 못합니다. 최근에는 조금 늘었다고 합니다. 그동안에 뭐 2% 정도가 가입했었는데 이제는 약3%정도가 된다는 뜻인 거 같습니다.
자료를 보면서 말씀을 나눠보겠습니다.
실질적으로 세입자가 살면서 어떻게 떼이지 않느냐 어떻게 하면 떼이느냐 이 얘기를 지금 하고자 합니다. 저는 임대차보호법이나 관련 법률, 주거관련 법률을 공부하고 또 이 문제에 대해서 고민하면서 보니까 보증금 떼이는 방법이 한 30가지 더 부류하면 더 많을 것입니다. 그렇게 많이 있습니다. 그래서 그 떼이는 길로 안 가야 되잖아요. 그래서 여러분이 오늘 제가 드리는 말씀을 듣고 또 다른 이야기도 좀 해 달라 빠진 게 있다 이러면 전화번호로 전화 해 주시기 바랍니다.
첫 째, ‘임대인과 직접 계약하지 않는다’, 이런 경우가 흔합니다. 임대인을 대리하는 사람이 있는 경우도 있습니다. 법적 대리인이 있는 경우도 있고 어떤 때는 부인으로 돼 있는데 남편이 와서 계약을 하겠다는 경우도 있고요. 그리고 가장 위험한 것 중의 하나가 부동산 사무소에 있는 사람하고 계약하는 이런 경우도 있는데 이게 가장 위험한 것 중의 하나입니다. 본인하고 계약하지 않으면 그러면 인감을 확인하라 이렇게 되는 건데요. 그러면 인감은 첨부할 수 있는 것이지요. 그런데 상담하면서 그러면 뭘 또 확인하느냐 주민등록증도 확인하라 이렇게 얘기합니다. 그런데 주민등록증을 임대인이 다른 사람한테 당신이 계약해라 이렇게 얘기하면서 주민등록을 잘 넘겨주질 않지요. 세입자가 주민등록을 꼭 가지고 오세요. 임대인의 주민등록을 이렇게 말하면 무슨 소리... 이럽니다. 왜 주민등록을 봐야 되느냐. 거기에 주소가 일치를 하는가... 등기부등본하고... 그리고 사람하고 일치하는가 이런 여러 가지 정보를 확인해 본다는 것입니다. 그래서 그 사람 이름, 주소 이런 것을 동시에 확인을 하면 조금 더 안심이 되지 않느냐 이런 것입니다. 주민등록을 보면 조금은 안심이 되긴 하지만 주민등록을 위조하면 어떻게 될까요. 이것도 소용없는 것이지요. 주민등록을 위조해 가지고... 그래서 전세보증금 사기를 치는 경우도 종종 등장합니다. 그리고 인감증명도 위조합니다. 도장파고 그럴 듯하게 해서 위조하는 거 요즘엔 일도 아닌가 봅니다. 그래서 전문가가 제대로 감별하지 않으면 알 수 없다는 것입니다. 그래서 이 두 가지를 위조해 가지고 아무튼 사기를 치는데 그래도 인감이 있고 또 위임장이 있고 그러면 인감도장과 인감증명서에 인감도장도 있잖아요. 그러면 인감증명서 그리고 인감도장을 찍어야 위임장이 성립되니까 그런 게 있고 그리고 주민등록도 볼 수 있고 그리고 또 하나 이야기하는 거는 임대인 하고 통화를 해 봐라 거기에 전화번호를 계약서에 적잖아요. 그러면 통화를 해서 당신이 임대인이 맞느냐... 그런데 이런 건 다 간접적인 방법입니다. 그래서 임대인 하고 직접 계약하는 거 이것을 해야 안심이다. 그렇게 계약하지 않고 이렇게 떼이면 나중에 그 보증금을 회수하기가 굉장히 어렵고 또 사기에 당한다는 것입니다.
제가 아는 분이 지금은 고인이 되셨습니다만 제 나이 또래인데 고인이 되셨어요. 그런데 그 분이 허름한 집, 무허가 집이지요. 무허가 집을 4천만원에 계약을 했는데 그런데 임대인이 멀리서 사놓고 4천만원 이거 계약서 쓰러 안 온다는 겁니다. 그래서 노인 분들이 운영하는... 옛날엔 중계인 사무소가 있었어요. 공인중계사 자격증 없어도 옛날부터 해 왔던 분... 국가기관에서 인정해서 해 오셨던 거지요. 해 오셨던 분에게는 중계인 사무소라는 이름으로... 공인중계사사무소 라는 이름을 쓸 수 없고 중계인사무소 라는 이름으로 중계를 하는데 그런데 그 노인 분들이 70세 80세 가까이 되셨는데 이런 연세 많은 분들 이런 분들이 대게 운영을 하는데 그것도 연세 많으신 분이 운영을 하고 있었는데 그 분하고 서류를 꾸몄던 것입니다. 그렇게 됐는데 어떻게 해서 사단이 났느냐 하면 그 집을 어떤 사람이 샀어요. 4천만원 전세 내 놓은 집을 샀습니다. 거의 찌그러지는 그런 집인데 그 집을 샀어요. 그런데 산 사람이 나중에 이렇게 보니까 보증금 내 달라 이렇게 얘기하는 거 보니까 이전에 임대인이 이걸 계약한 것도 아니다 라는 걸 발견하게 된 거에요. 그래서 나는 못 준다 이렇게 된 겁니다. 왜 당신이 못 주냐 이렇게 해서 소송을 하게 됐는데 졌습니다. 그래서 소송비용이 들어가고 변호사 비용이 들어가고 그러니까 이 분은 그렇게 해서 4천만원 잃고 또 소송하면서 잃고... 소송하면서 잃은 게 아마도 3천만원 정도 되는 걸로 알고 있습니다. 그러니까 이렇게 해서 잃고 나니까 정말로 세상 살기 싫지요. 그 분이 돈이 많은 분이 아닙니다. 옛날에는 많이 있던 때도 있었지만 자꾸자꾸 힘들어져서 힘든 상황이었는데 그 돈을 잃게 됐습니다. 벌써 한 10년 이정도 된 이야기입니다. 지금도 그 부동산 사무소 중계인 사무소가 있어요. 그냥 간판만 있고 이건 팔려서 다른 쪽으로 쓰이고 있는데 거기를 지날 때마다 그 집을 사진을 찍기도 하고 그렇게 합니다. 중계인 사무소 이렇게 돼 있는데요. 그러니까 그 노인 분들한테 뭘 내놔라 하기도 힘들고 동네에 한집 걸러 한집 다 아는 사람들이지 아니잖습니까.
첫 번째 임대인과 직접 계약을 해야 된다. 그러니까 보증금을 잃으려면 임대인과 직접 계약하지 않는다 이건 굉장히 중요한 겁니다. 들어갈 때요.
둘째, 만약에 임대인과 계약을 하지 못한 경우 즉 소유주와 계약을 하지 못한 경우 위험하지요. 위험한데 임대인과 계약서를 작성하더라고 현금을 직접 지불하지 말라. 계좌송금을 해라. 계자송금을 하면 그 사람 주소와 이름과 신상명세가 다 들어 있잖습니까. 그래서 송금을 하게 되면 기록이 증거로 남는 거지요. 그러니까 나중에라도 어떻게 어떻게 따져서 회수할 가능성인 그만큼 높아질 수가 있는데 그냥 돈을 몽땅 주고 그러고 잔금 지급하고 영수증 받고 이렇게 하긴 하지요. 물론 공인중계사가 중간에서 증인 역할을 할 수는 있습니다. 하여간 특히 제3자, 임대인이 아닌 제3자하고 계약을 할 때는 임대인에게 직접 지불하는 것... 이렇게 해야 된다. 그런데 지불하는 방법이 뭐다... 현금으로 하지를 말고 계좌송금을 해라 이런 말씀을 드립니다. 그러니까 현금으로 직접 지불을 하면 보증금 잃는 방법이 되는 경우가 많다. 보증금 잃으려면 현금을 직접 지불을 해라. 특히 임대인하고 직접 계약하지 않고 다른 사람하고 계약할 때 이때는 계좌송금을 반드시 해라 그러면 상대방 등기부등본에 나와 있는 이름과 주소와 여러 가지... 지번 등등 이런 게 다 나와 있기 때문에, 나중에 확인할 수 있기 때문에, 그러니까 은행에서는 적어도 계좌송금하면 이름하고 주소는 확일 할 수 있잖습니까.
세 번째, 주민등록을 하지 않는다. 즉 주민등록을 옮겨야 되는데... 이사를 하면 주민등록을 옮겨야 되는데 그러니까 전세입자 또는 보증부 월세로 들어가는 거기도 보증금이 상당히 많이 끼지요. 그런데 그 사람이 들어갈 때는 어떻게 합니까. 주민등록을 반드시 해야 된다 이렇게 됩니다. 주민등록을 안 하면 모든 게 허사입니다.
임대차보호법에서요 대항력이라고 하는 그런 내용이 나와 있는데 세입자가 제3자에 대해서 이건 내가 살 권리가 있는 집이다. 이 보증금은 내 것이다. 이렇게 주장할 수 있는 걸 대항력이라고 하는데 제3자라고 하는 거는 확정일자 순서 또는 근저당 잡은 사람이 나 보다 뒷 순서에 있는 사람 그리고 경매 받은 사람에게 자기 권리가 되는 한에서 선순위 쪽은 주장할 수 없고 후 순위쪽에 주장할 수 있는 이런 권리를 말합니다. 그런 것을 어려운 말로 대항력이라고 하는데 대항력의 3대 요건이 있습니다. 제가 그동안 말씀도 드렸지만 이전 것 보지 않은 분을 생각해서 다시 한 번 반복을 합니다. 계약서, 점유, 주민등록, 계점주... 계약서, 점유, 주민등록... 계약서가 있어야 되고... 물론 구두계약도 계약이다라는 말도 있습니다. 그러나 나중에 입증하기가 보통 어려운게 아닙니다. 그래서 계약서가 있는 게 좋고요. 계약서가 있어야 확정일자도 받습니다. 다음에 점유는 그 집에 자기가 열쇠를 받아서 들어가고 거기에다 이불하나라도 놓아뒀다는 것입니다. 그리고 그 집에 들어가서 산다는 것이지요. 그게 점유입니다. 점유권 이런 말도 있지만... 들어가서 살아야 될 거 아닙니까. 그런데 살지 않고 계약서만 있고 주민등록만 옮겨 놓으면 나중에 경매 받은 상대방이 너는 권리가 없다고 하면 꼼짝 못합니다. 그러니까 점유를 하셔야 됩니다. 가서 점유를 안 하고 다른데 가서 살고 하면 나중에 문제가 됩니다. 아무튼 열쇠를 받는 것 이거를 구체적으로 이야기를 합니다. 그래서 열쇠를 넘겨받고 그 집에 문 따고 들어가서 짐을 넣어 놓는 것. 농짝이든지 아무튼 가져다가 집어넣어 놓는 겁니다. 그 다음에 주민등록 이것을 해야 국가기관에서 너 거기서 사는 거 맞다. 당신 국민으로서 거기에 사는 거 맞다 그렇게 되는 거잖습니까. 주민등록 말소 이렇게 되면요 국민은 국민인데 국민취급을 못 받는다. 이거도 뭐 문제는 문제인거 같습니다. 주민등록 없는 나라도 선진국 중에 많잖습니까. 아무튼 간에 계약서 점유 주민등록 이거를 합쳐서 계점주 잊지 마십시오. 이 세 가지 요건이 있어야 대항력이 있습니다. 그런데 문제는 주민등록하고 점유하고 그 다음날 임대차보호법은 효력이 발생한다는 거 그건 있다가 또 이야기를 하겠습니다. 아무튼 간에 주민등록을 해야만 그 다음날 효력을 발휘한다 이걸 기억하십시오. 주민등록 안 하면 어떻게 됩니까. 나까 말씀드린 대항력을 인정받지 못함으로 인해서 최우선 변제자격도 없고요. 소액보증금 보장받는 이 자격도 없고 나중에 확정일자 이걸 받았다고 하더라고 주민등록이 안 돼 있으면 말짱 황입니다. 주민등록이 돼 있는 이 조건하에서만 계점주가 성립되는 한에서만 확정일자도 의미가 있고 그렇기 때문에 계점주가 필요하고 그중에서도 가장 중요한 게 주민등록이다. 주민등록, 국가기관이 요거 하나는 어쨌거나 좀 분명하게 제도화 했다고 볼 수 있다고 할 수 있는데 그런데 다음날 효력을 발휘하는 정말 말도 안 되는 이런 문제가 있습니다. 그래서 계점주 이걸 말씀드립니다.
입주한 뒤 시간이 지나서 주민등록을 한다 이것은 3번에서 말씀드린 것의 연장인데요. 주민등록을 이사 가자마자 계약하자마자 해야 되는데 그때 안하고 언제합니까 어휴 나 바뻐.. .이러면서 또는 외국에 갔다 와야 한다고 하면서 석달 뒤에 한다, 다섯달 뒤에 한다 아니면 이틀 뒤에 한다 삼일 뒤에 한다 하루 뒤에 한다 이렇게 합니다. 그렇게 되면 어떻게 되겠습니까. 그 사이에 임대인이 근저당을 잡아요. 아니면 그 임대인한테 빚 받을 사람이 압류를 한다거나 이렇게 하면 어떻게 됩니까 순위가 밀리는 것이지요. 그러면 나 보다 그 집에 경매되고 나서 남은 재산 이 재산을 먼저 빼 갈 사람이 새로 생겼다 이런 뜻입니다. 그러면 나는 뭐냐... 나중에 경매되고 그래도 남은 재산이 있으면 나에게 돌아오지만 그렇지 않으면 다 떼일 수도 있다. 다 떼이면 어떻게 됩니까. 거리에 나 앉는다. 그러니까 죽는 거에요. 사실상 주거생명이 끊기는 겁니다. 주거생명이... 보증금을 잃어 보세요. 그러면 정말로 고통스럽습니다. 그리고 누구한테 따질 사람도 없어요. 누구한테 따집니까. 따질 대상이 명확하지 않다는 것이지요. 국가가 책임져야 되는 문제이니까 구가한테 따져야 됩니다. 그리고 국회에다 따져야 되는데 국회도 4년마다 의원이 자꾸 바뀌고 그러잖습니까. 의장도 바뀌고 그래서 그러면 왜 나한테 와서 그러냐 그렇게 하는 겁니다. 그러니까 어떻게 해야 되요. 주거당사자 또는 세입자 뉴타운 지역에서 집 빼는 이 사람 저 사람들이 뭉쳐서 목소리를 내야 된다는 것입니다. 그리고 으쌰으쌰 해야지요. 자기 권리 자기가 나서지 않으면 안 지켜지는 세상입니다. 지금 권리가 안 지켜지는... 그러니까 주거권이 제가 없다고 하는 여러 가지 이유 중에 하나도 바로 보증금 떼이는 방법이 이렇게 많다 하는 거에서 그렇습니다.
그 다음 말씀 드리면요. 임대인이 잠시 주민등록을 옮겨 줄 것을 요구한다. 이런 경우 있습니다. 그래서 예를 들어서 이런 겁니다. 지금 중간에 이사를 간다. 이런 경우도 있을 수 있지만 중간에 이사를 간다고 임대인이 잘 빼주질 않지요. 그런데 기한이 됐는데 빼 달라고 하니까 새로운 사람 들어오면 그때 빼가지고 나가라 나 돈 없다 이렇게 임대인이 이야기를 합니다. 그러니까 우리 소위 하는 말로 배 째라 이렇게 되는... 그런데 영세한 임대인은 사실 내줄 돈이 없는 경우도 없지 않아 있긴 있습니다. 그러니까 이런 경우는 시스템이 미비 됐다고 볼 수 있는데요. 이건 고쳐야 됩니다. 임대인이 보증금으로 받고 있는 그 돈은 사실은 빚이거든요. 빚이면 그 빚에 대해서 기한이 끝나면 당연히 내줘야 되는 것이지요. 그런데 우리는 그것을 그냥 임대인이 이렇게 써버렸다고 할 수 있습니다. 그러니까 새로운 사람이 들어오지 않으면 어떤 대책이 없게 되는 경우도 아무튼 있습니다. 하여간에 그런 때에 빼주지 않으면 내가 법적으로 하겠다 이렇게 나오면 어떤 때 임대인이 이렇게 말합니다. 그러면 잠시 주민등록을 다른 데로 옮겨주지 않겠느냐 그러면 내가 대출을 받아서 주겠다. 그러니까 지금 주민등록이 있는 상태면 대출이 안 된다 왜냐면 보증금이 얼마인가를 은행이 다 알기 때문에 그러니까 대항권이 있는 상황이면 대출이 안 된다 지금 가득 찼다 이렇게 이야기하면서 잠시 옮겨주면 그 사이에 내가 대출을 해서 줄 테니까 그러고 나서 주민등록을 불안하면 옮겨도 되지 않느냐 내가 줄 때까지 그러니까 이틀만 삼일만 이렇게 얘기를 합니다. 그런 경우 말고 다른 또 어떤 경우도 있어요. 우리 집에 문제가 생겨서 이거 잠시 대출을 받아야 되는데 우리 집에 누가 아파서 이럴 수도 있고 급전이 필요해서 나 좀 봐줘라 우리 그동안 잘 지내지 않았냐 이러면서 잠시 주민등록을 좀 옮겨달라고 합니다. 그러면 마음이 약해져서 옮겨주는 사람이 있어요. 그동안 격어 보니까 참 착하더라 이러면서요. 그런데요 사람 마음은 믿을 수가 없는 겁니다. 세입자의 보증금은 너무나 소중한 건데 그렇게 주민등록을 옮겨준 그 상황에서 대출을 받았잖아요. 그러면 대출을 해준 은행이 선순위가 되는 겁니다. 그래서 자신은 후순위로 바뀌어 버린 거 에요. 그래서 정말 정직한 사람은 그렇게 해서 주는 사람이 있겠지만 그렇게 해서 주는 사람이 열 중에 7명 8명 또는 9명일지라도 마음이 변해서 안줘버리는 사람이 한 사람이 생긴다. 또는 두 사람이 생긴다. 아니면 한 열명 중에 다섯명이 그런다 이렇게 되면 그러면 세입자는 보증금을 거의 다 날릴 판인데 이거 어떻게 할 겁니다. 또 악용을 하겠지요. 그러니까 어떻게 합니까. 주민등록을 임대인이 잠시 주민등록을 옮겨줄 것을 요구할 때 옮긴다. 옮기시겠습니까? 안 옮기시겠습니까? 옮기면 어떻게 됩니까. 보증금을 잃을 확률이 매우 높아진다. 전부다 떼일 수도 있다. 악의적으로 이용을 하는 사람도 있을 테니까요. 이 사이에 제3자에게 팔아버릴 수가 있습니다. 제3자에게 파고 자기는 손 털고 가버리는 거지요. 아니면 제3자하고 짜고 그 사람한테 팔고 어딜 떠버리는 거 에요. 그러면 대면할 일이 없어졌잖습니까. 그러면 새로운 임대인하고 대면해야 되는데 임대인한테 말하면, 새로운 임대인한테 말하면 그건 내 소관이 아니다 그 이전 사람하고 얘기한 거 아니냐 당신이 왜 옮겼느냐 당신이... 당신 책임이지 우리는 거기에 합당한 가격을 주고 들어왔다. 은행 대출이 돼 있다고 해서 우리는 그것만 보고 들어왔다. 우리는 대출된 거 갚아야 되는데 당신 것까지 주면 우린 뭐가 되냐, 우리한테 왜 손해를 끼치려고 하느냐 당신이 못나서 주민등록을 옮겨줘서 당신이 잃어 놓고 어디 와서 하소연하느냐? 이렇게 하면 좋은데 어디 와서 행패야 이렇게 하겠지요. 슬픈 얘기입니다. 그러니까 어떻게 합니까. 임대인 잠시 주민등록을 옮겨 줄 것을 요구할 때 절대로 안 옮긴다. 그런데요. 만약에 가족이 세 명이 있었는데 두 명만 옮기고 한명만 남아 있다면 어떻게 될까요. 그러면 대항력이 유지가 됩니다. 그렇게 되면 대출이 안 되겠지요. 추가대출이... 그러니까 금방 임대인이 알겠지요. 와서 화를 내겠지요. 그렇다고 하더라고 어쨌거나 늦게라도 NO라고 해야 됩니다. 나의 생존권이 걸려 있는 문제잖습니까. 그러니까 우리가 주거권하면 약간 추상적으로 들리는데 사실은 생존권입니다. 이문제가 생명권하고 관계가 있습니다.
너무나 열악해져가지고 지상이 살던 사람이 지하에 가서 살아보십시오. 지하에 사는 사람들은 지금 너무나 상태가 안 좋은 그런 상황에 있어서 어떤 사람들이 이야기합니다. 지하에 사는 우리 어머니 아버지 할아버지 할머니 또 어린 아동들 그리고 임산부 임신부 그리고 또 많은 힘들게 사는 시림들을 지상으로 구출해야 된다 우리에게 그런 사명이 있다. 저도 그렇게 생각하는 사람 중에 한명입니다. 그런데요 세상을 바꾸는 사회복지사라는 그런 단체가 있습니다. ‘세바사’... 들어 보셨나 모르지만 인터넷 검색하면 세바사 이렇게 검색하면 나옵니다. 그런데 활동이 상당히 활발한 그런 좋은 모임이 있는데요. 그 모임에서 지하 거주를 없애는 걸로 운동을 하겠다. 자기들 조직 방침에 그렇게 나와 있어서 저하고 완전 마음이 통했는데 그러면 지하를 대책 없이 없애면 집수가 살 수 있는 사람의 수가 줄어드는 거지요. 그래서 공공주택을 확보하면서 순차적으로 폐쇄하는 쪽으로 가야되지 않나 이런 생각을 하는 것입니다.
임대인이 잠시 주민등록을 옮겨 줄 것을 요청한다고 해서 옮겨준다 안 옮겨준다. 안 옮겨줍니다. 주민등록을 옮겨달라고 할 때 옮긴다 안 옮긴다 안 옮깁니다. 잠시 거절하기가 힘들더라도 아!~ 저 화장실 좀 갔다 오겠습니다. 이러고서 어디 멀리 다녀오세요. 그동안에 관계가 있는데 그 부탁을 들어 드려야 되지 않나 그리고 나도 받아가야 되지 않나 그런 생각에 조급함에 들어 줬다가는 변심을 하거나 또 그분이 사정이 생길 수 있어요. 그 대출 받은 돈을 급하게 써야 될 상황일 발생할 수 있습니다. 그렇게 되면 거기다 써버리겠지요. 그리고 어떤 때는 주식해서 날릴 수도 있고요. 하여간에 그런 경우도 있다는 것입니다. 임대인이 모두 그렇다는 얘기가 결코 아닙니다. 하여간에 자기 자신의 생명줄인 보증금을 지키기 위해서는 굉장히 치밀해야 되고 그리고 양보란 있을 수가 없다 이런 생각을 가져야 된다는 것입니다.
그래서 이번에 말씀드린 것은 다섯 가지를 말씀드렸는데요. 요약을 해 보겠습니다.
첫째, 임대인과 직접 계약을 해야된다하는 것이 첫 번째의 취지입니다. 임대인과 직접계약하지 않으면 보증금을 잃는다.
두 번째, 현금을 직접 지불한다. 그렇게 하지 말고 계좌송금을 한다 특히 임대인과 직접계약하지 않을 때 설령 위임장을 갖고 왔을 지라도 그것이 위조 될 가능성은 항상 있고 또 부동산 업자하고 짜고 그런 경우도 있을 수가 있다는 것입니다. 그러니까 어느 부동산의 거기 공인중계사 사장은 그렇지 않을 수 있는데 그 직원은 그럴 수도 있습니다. 그런데 대다수 공인중계사는 그렇게 하지 않습니다. 그런데 그런 것만 노리고 이곳저곳 옮겨다는 사람도 없지 않아 있다는 이야기가 많이 있습니다.
셋째, 주민등록을 하지 않는다 그러면 보증금을 잃는다는 말씀을 드렸고요.
네 번째, 입주한 뒤 시간이 지나서 주민등록을 하지 말고 바로 들어가자마자 한다. 어떤 분은 이런 조언을 합니다. 다음날 효력을 발생하니까 이틀 전에 해 버려라 이렇게 이야기도 합니다. 그건 여러분이 알아서 판단하십시오.
다섯 번째, 임대인이 잠시 주민등록을 옮겨줄 것을 요구할 때 옮기지 않는다. 그렇게 해야 나의 권리가 보장된다. 이런 말씀을 드리고 나의 보증금을 지키려면 끊기와 고집과 그리고 자기 권리 확보에 대한 눈을 둥그렇게 뜨고 그걸 지키려는 의지 그런 눈빛을 가지고 내 권리를 확실하게 지켜야 된다 이런 말씀입니다.
오늘은 1번에서 5번까지 말씀을 드렸는데 다음에는 6번부터 쭉 진행을 하겠습니다.
감사합니다.-녹취록: 박찬남 기자-
최종입력: 2016.4.26 Ⅰ 편집: ⓒ 마로니에방송
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