간이과세자와 일반과세자 중 어느 유형이 좋을까?

[태화산(수용.대전)]

<질문>

수도권지역에서 지상3층의 상가건물 10억원(토지 5억원, 건물 5억원) 상당을 매입하려고 건물주와 협상하고 있는 중입니다.

취득하여 임대할 경우 연간 45백만원~50백만원 예상됩니다.

임대사업자로 사업자등록을 한다면 일반과세사업자와 간이과세사업자 중 어떤 유형이 사업에 좋을까요

<답변>

아래 표와 같이 5년간 납부해야 할 총세액은 간이과세자일 경우 5,400,000원 인데 반해, 일반과세자일 경우에는 환급(△) 27,500,000원이 발생하므로 32,900,000원 질문자님이 이득을 보게 됩니다.

질문자님의 경우 건물취득시 부담한 납부세액이 고액이므로 일반과세자로 사업자등록 하는 것이 부가가치세 측면에서 유리합니다.

연간 임대수입이 48백만원 이상이라면 일반과세자를 계속 유지하여야 하겠지만 미달된다면 간이과세자로 유형전환을 생각해볼 수도 있겠습니다만,

간이과세자로 전환될 때 재고납부세액을 납부하여야 하므로, 재고납부세액이 0이 되는 5년이 경과될 때 생각해 볼 수 있겠습니다.

(건물, 구축물의 경우)

재고납부세액 = 취득가액 ×(1 - 5% × 경과된 과세기간의 수 × 10/100 × (1-부가가치율)

부가가치세 부담 측면에서 대개의 경우 간이과세자가 유리한 측면이 있으나,

일반과세자와 간이과세자 중 어떤 것이 유리한지는 여건과 상황에 따라 천차만별이므로 전문가의 진단이 필요한 것으로 보입니다.

<간이과세자와 일반과세자의 세금부담 비교>

(단위 : 원)

간이과세자로 사업자등록 할 경우 <연간 임대수입 45백만원>
구분	2019년	2020년	2021년 ~ 2013년	2019년~ 2013년 (5개년)
매출 ①	45,000,000	45,000,000	45,000,000
매출세액	1,350,000 (①×10%×30%)	1,350,000 (①×10%×30%)	1,350,000×3년 (①×10%×30%)
매입세액	15,000,000 (5억원×10%×30%)	0 (없다고 가정)	0 (없다고 가정)
납부할세액	0 (환급없음)	1,350,000	4,050,000	5년 납부세액총계 5,400,000
일반과세자로 사업자등록 할 경우 <연간 임대수입 45백만원>
구분	2019년	2020년	2021년 ~ 2013년	2019년~ 2013년 (5개년)
매출 ①	45,000,000	45,000,000	45,000,000
매출세액	4,500,000 (①×10%)	4,500,000 (①×10%)	4,500,000 (①×10%)
매입세액	50,000,000 (5억원×10%)	0 (없다고 가정)	0 (없다고 가정)
납부할세액	△45,500,000 (환급발생)	4,500,000	13,500,000	납부세액 총계 △ 27,500,000

* 연간 공급대가가 48,000,000원 미만인 경우 2020.7.1.부터 간이과세자로 유형전환되므로 2020.6.30.까지 간이과세 포기신청을 해야 하며, 그렇지 않을 경우 2019년 환급받은 45,500,000원에 대하여 재고납부세액을 계산하여 납부하여야 합니다.

<해설>

부가가치세 사업자는 일반과세사업자와 간이과세사업자가 있습니다.

일반과세자는 10%의 세율이 적용되는 반면에 매입세액 공제는 매입세금계산서상 세액을 100% 공제받을 수 있습니다.

간이과세자는 0.5~3%의 낮은 세율이 적용하여 납부하는 반면, 매입세액 공제는 0.5~3%만 공제 받을 수 있으며 세금계산서는 발행할 수 없습니다.

직전년도 1개년의 매출액이 4800만원 이상이 되면 일반과세자로 전환이 됩니다.

간이과세자는 개인사업자 중에서 연간 매출액이 4800만원에 미달하는 영세한 사업자 중 서비스업, 소매점 음식점 이·미용업소 등이 해당되며,

연 매출액이 4800만원에 미달한다 하여도 도심에서 영업을 하는 사업자, 업종이 제조업, 부동산 매매업 등 사업자는 간이과세가 제외됩니다.

간이과세 사업을 하다 연간 매출액이 4800만원을 초과할 경우 일반과세 사업자로 유형이 전환되는데 이 때는 원자재 등 재고에 대하여 재고신고를 하면 일반과세 사업자와 똑같은 방식으로 10% 부가가치세액 공제를 받을 수 있습니다

일반과세사업자는 연간매출액 4800만원 이상사업자로 10%의 세율을 적용받습니다.

원자재, 비품, 기타 사업에 필요한 물품 등을 구입할 경우 세금계산서상의 매입세액 전액을 공제 받을 수 있습니다.

연간매출액 4800만원 미만의 소규모로 예상되는 경우 간이과세자로 사업자등록을 하면 유리합니다.

사업자등록을 하면서 간이과세자 또는 일반과세자로 등록 하였다 하여 그 유형이 변하지 않는 것은 아니며 매출액 4800만원 여하에 따라 그 유형은 바뀌게 됩니다.

일반과세자에서 간이과세자로 유형이 전환될 경우(간이과세 포기 신청가능)에는 재고납부세액으로 일반과세 사업기간 중 매입세액으로 공제 받은 금액을 납부세액에 가산(일반과세 간이과세 납부 차이금액)하여 납부하여야 하며,

반대로 간이과세 사업자가 일반과세자로 유형이 전환될 경우에는 신청에 의하며 재고매입세액을 공제 해주는데 이는 간이과세 사업자와 일반과세 사업자의 매입세액 공제율이 다른 것을 일치시키는 과정입니다.