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※ 아래의 내용은 참고용으로 사용해 주시기 바랍니다.
5. 재건축 조합의 불필요한 신탁등기(한신4지구 질의에 대한 답변 포함)
☞*****아파트구역 주택재건축정비사업조합 정관 제36조(이주대책) ⑧재건축사업의 원활한 추진을 위하여 조합원은 사업시행계획신청일 이전 또는 이후에 조합에서 정하여 통지한 기간내에 조합원의 소유로 되어 있는 사업시행구역안의 토지 또는 주ㅍ택등에 대하여 조합에 신탁등기를 완료하여야 하며, 등기기간 내에 신탁등기를 이행치 않을 경우 조합은 신탁등기 이행의 소를 제기할 수 있다. |
재건축조합 언제까지 신탁등기를 할 것인가 ?
신탁등기는 우선 법률의 규정에 따라 하여야 하는 법정신탁이 있고, 당사자의 필요에 의해 하는 임의신탁이 있다
그러면 우선 한신4지구 등 재건축 조합이 시행하고 있는 관행적 신탁행위가 법정신탁에 해당되는지의 여부부터 살펴보고, 만일 법정 신탁이 아니라면 임의신탁의 필요성은 있는 것인지의 여부를 살펴볼 필요가 있다
재개발, 재건축, 도시환경정비사업, 또는 가로 정비사업 등 정비사업을 총괄하는 도시정비법은 어디에도 신탁에 관한 규정은 없으며, 단지 도시정비법 제 8조에 의해 신탁업자를 사업시행자로 하거나 공동사업시행자로 하거나 또는 제 9조에 의해 신탁업자를 시행대행자로 하는 경우에는 신탁업자의 요구에 의해 신탁을 하는 것은 지극히 당연할 것이므로 이러한 경우는 당연해 토지등 소유자의 필요에 의해 하는 것이므로 임의신탁이 되는 것일뿐 법정신탁은 아니라는 점을 명심한 다음 신탁의 필요성 등에 대해 검토해 보아야 한다
그러면 신탁을 하는 경우는 과거에도 없었고, 현재도 없었는데 왜 굳이 재건축조합들은 신탁등기를 관행적으로 하고 있으며, 그 유래는 무엇인지 살펴볼 필요가 있다
아시다 시피 2003. 7. 1.부터 정비사업은 도시정비법에 의해 규율되고 있으며, 그 이전에는 재개발의 경우에는 도시재개발법, 재건축의 경우에는 주택건설촉진법, 주거환경개선사업은 도시저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법등이 각 적용되다가 이를 통합하게 되었다는 점은 아시는 바와 같다
그런데 당시에 도시재개발법이나 도시저소득 주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법등은 모두 도시정비법에 흡수되어 폐지되었으나 주택건설촉진법은 재건축조합을 제외한 나머지 주택조합(지역조합, 직장조합, 리모델링 조합 등) 등의 사업은 주택법으로 명칭이 바뀐 주택건설촉진법 적용을 받아야 했던 것이다.
그러면 과거 주택건설촉진법의 적용을 받던 재건축조합만이 유독 신탁등기를 하고 있음에 비추어 그 흔적을 주택건설촉진법에서 찾아보고자 한다
“토지 소유자, 주택조합 또는 고용자가 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 주택용 대지의 소유권을 확보하여(중략) 사업계획 승인 신청하여야 한다”(주택건설촉진법 시행령 제 34조의 4→현재는 주택법 시행령 제 16조)
즉 당시 재건축조합들의 경우 시공사와 지분제로 재건축을 추진하는 경우가 많았으며, 이 경우 시공사와 조합이 공동시행자로 신고하는 경우가 많았는데 이런 경우에 사업계획 승인을 받기 위해 신탁의 방법을 많이 이용했던 것이다
표준정관 제11조(시공자)
①본 사업을 공동으로 시행할 공동사업자는 주택건설촉진법에 의한 지정업자 중에서 선정하여야 하며, 총회의 결의를 거쳐 선정한다.
그리고 일반 주택조합의 경우에도 조합원 분양분이외에 일반 분양분에 대한 분양을 하기 위해서는 신탁사에 신탁을 함으로써 분양받을 자에게 사업완료에 대한 신뢰확보 수단으로 신탁등기를 하였다는 점이다
그런데 도시정비법이 시행되면서는 조합방식으로 진행하면서는 종전에 재개발 조합원이 조합에 신탁등기를 하지 않고 진행하였듯이 재건축조합등도 굳이 별도의 비용을 부담하여 가면서 신탁등기를 할 필요성이 없어졌다는 점이다.
도시정비법 시행과 동시에 국토부에서는 2003. 6. 30. 자로 표준정관을 각 보급하였으나 이 표준정관에 의하면 (등기절차)에 대해 “조합은 이전의 고시가 있는 때에는 지체 없이 토지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원 지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다” 라고 규정하고 있습니다.
따라서 재개발 조합이나 재건축 현행 도시정비법 체계하에서는 신탁을 하였다가 다시 등기이전을 위해서는 다시 신탁등기를 말소하여 다시 조합원에게 회복등기를 한 다음에 이를 기초로 등기를 각 촉탁하게 된다는 점이다
괜히 쓸데없는 비용을 들여 신탁등기를 하였다가 다시 비용을 들여 신탁말소를 하는 웃지못할 짓을 하고 있다는 것이다.
그러나 구 주택건설촉진법에서는 앞서 설명한 대로 시공사와 공동사업자로 할 경우에는 표준정관으로 신탁등기에 관한 사항을 규정하고 있었으나 현행 표준정관은 이를 삭제하였음에도 불구하고 임의로 이를 삽입하되, 공동사업자로 하는 경우에 대한 사항은 슬그머니 삭제하고 있어 어디를 보더라도 신탁등기의 필요성은 없다는 것이다
제37조(부동산의 신탁)
①조합원 상호간의 권리보호와 재건축사업의 원활한 추진 및 주택건설촉진법 시행령 제34조 규정에 따라 재건축사업지구내 조합원의 소유부동산을 조합에서 정하여 통지한 기한 (조합설립인가일로부터 6개월이내) 까지 조합에 신탁등기하여야 한다.
②조합은 수탁받은 재산권을 재건축사업 시행목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 종료하여 해당 조합원에게 신축건물의 전용면적 비율에 따라 확정된 토지지분권을 반환하여야 한다.
그러나 당시에는 대개의 재건축조합이 시공사와 공동사업자로 하였기 때문에 그러한 사유가 있는 경우에 신탁등기를 하도록 표준정관이 규정하고 있었던 것인데 현행 표준정관에서는 규정하지 않고 있음에도 신탁등기에 관한사항을 정관으로 규정하고 있는데 종전 정관처럼 신탁을 하여야 하는 법률규정에 대한 사항은 전혀 없이 그냥 신탁등기를 하도록 하고 있으며, 이 다음에 사업이 종료되면 쓸데없이 다시 등기를 환원하여야 함을 규정하고 있는 것이다.
최근 재미있는 조합의 사례를 하나 소개하자면 개포1단지 조합은 다행히도 표준정관을 그대로 베끼는 바람에 신탁등기에 관한 사항이 없었는데도 불구하고 신탁등기를 할 법무사는 미리 선정하였었는데 최근에 그것도 조합장의 임기가 종료된 이후에 무엇이 그리 급했는지 정관으로 신탁등기에 관한 사항을 삽입하였는데 정관 어디를 보아도 신탁등기의 필요성이 느껴지기 보다는 종전 정관 규정과 비교해 보면 불필요한 등기절차를 별도로 이행하려고 한다는 것을 알 수 있는 것이다
다른 여타의 재건축조합도 크게 다르지 않은 것이다
개포1동 주공아파트 재건축조합 정관
제 36조의 2(부동산의 신탁)
① 재건축정비사업조합의 원활한 추진을 위하여 조합원은 조합이 지정하는 날까지 조합원의 소유로 되어 있는 사업시행구역안의 건축물 또는 부속토지에 대하여 조합 앞으로 신탁등기를 완료하여야 하며, 조합이 정한 기한내에 신탁등기를 이행하지 아니한 경우 조합은 신탁등기 이행의 소를 제기할 수 있다(신설 2017. 7. 27)
② 조합은 신탁된 조합원의 재산을 재건축정비사업 시행목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축정비사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 위탁자와 조합원 또는 승계인이나 권리자에게 반환하여야 한다(신설 2017. 7. 27.)
최근 한신4지구 조합에서 신탁등기와 관련하여 마치 신탁등기가 필요한 것인양 장황한 질의가 있어 해당 질의를 그대로 옮긴 다음 각 사항별로 간략리 답변을 하고자 한다(답변은 붉은색으로 표시함)
신탁등기와 이주
신탁등기
1. 신탁등기의 내용
신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택 등 신탁재산을 일정기간 동안 사업시행자인 조합에게 관리처분하게 하는 것이다. 신탁등기를 하면 실질적인 소유권은 조합원이 갖고, 형식적인 소유권을 조합에게 신탁한 것이 된다.
신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실시한다.
조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 한다.
수탁자(조합)는 위탁자 겸 수익자(조합원)와 신탁 계약서에 명시된 재산과 관련된 신탁목적 범위내에서 권리를 행사할 수 있으며, 이를 벗어난 경우에는 위탁자인 조합원이 신탁계약을 해지할 수 있다.
2. 신탁등기의 필요성
o 신축아파트 면적이 종전 주택면적보다 클 경우 조합원의 대지지분이 변동(감소)
o 새로 증가된 면적을 취득하는 자(일반분양자)들에게 그 지분을 배당하는 절차(지분등기 이전 절차)가 매우 복잡하고 엄청난 비용 소요
o 조합 앞으로 신탁등기를 하지 않으면 조합원 개개인이 모두 사업시행자가 되므로 일반 분양자에 대하여 분양계약서를 작성하여 줄 때 조합원 모두의 날인이 필요
o 건물 준공 후 일반 분양자에게 소유권 이전등기를 해줄 때 전 조합원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 하는 등의 어려움이 있어 신탁등기의 절차를 밟음.
이상의 내용은 법무사 입장에서는 전혀 문제가 되지 않는 사항이고 종전에는 조합으로 보존등기를 하였다가 다시 조합원에게 등기를 하였으나 현재는 조합원 명의에서 다시 조합원 명의로 등기가 되며, 관리처분계획시에 배분한 토지 지분대로 등기를 하는데 별다른 어려움이 없는 사항으로서 이 질의는 등기에 관한 지식이 없는 사람이 자신이 알고 있는 상식선에서 문제를 제기한 것으로 보임
3. 신탁등기의 성질과 효력
조합규약 내에 신탁등기에 관한 규정이 명문화되어 있을 경우에는, 재건축조합이 신탁등기 의무를 이행하지 않는 조합원을 상대로 재건축 사업시행 지역내의 조합원 재산권에 대하여 조합명의로 신탁하여 줄 것을 청구할 수 있다. 이 경우 조합원들은 조합의 청구에 따라 조합에게 그 소유의 주택을 신탁목적으로 소유권 이전 등기절차를 이행할 의무가 있다.
실제로 대법원에서도 ‘재건축조합의 조합원은 조합의 재건축 사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합규약상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축 사업의 원활한 수행을 위하여 신탁목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다’고 판결했다.
또한 대법원은 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하면, 소정의 구분소유자의 경우 그들이 가지는 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르게 되어 있고, 그 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없게 되어 있는 데다가 재건축사업은 재건축 지역 내에 있는 주택의 철거를 전제로 하는 것이어서, 조합원은 주택부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 한다’고 정의했다.
따라서 조합원들은 대지사용권 외에 전유부분에 대한 소유 명의도 재건축조합 앞으로 신탁하여 줄 의무가 있으며, 재건축조합에게 주택에 관하여 조합설립인가로써 조합규약의 효력이 발생한 날짜에 신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기 절차를 이행할 의무가 있다.
제가 앞에서 설명을 하면서 법정신탁과 임의신탁으로 구분하였는데 굳이 하지 아니하여도 될 신탁등기를 돈 낭비를 목적으로 신탁하기로 규약(정관)을 만든 이상 정관도 자치 법규이니까 이 정관을 근거로 하면 당연히 신탁등기를 하라는 판결을 함은 지극히 당연하다
가락시영 아파트는 신탁등기의 시기를 사업시행인가후로 정하고 있어 도시정비법은 관리처분 계획 인가후에 비로소 종전 재산에 대해 더 이상 사용 수익할 수 없음을 규정하고 있으면 뭐하겠는가, 자신들이 별도의 규약을 만들어 사업시행인가후에 신탁하기로 했으니 법원에서도 그대로 판결을 할 수 밖에요
도대체 정비사업에 대한 전문성 확보를 목적으로 도시정비법 시행과 동시에 제도적으로 정한 정비사업전문관리업체가 아무 생각없이 이러한 정관을 만들어 주고 법무사는 자신들에게 수익이 생기니 심지어는 재개발도 그렇게 하자고 하고 있는 마당이니 ...... 눈이 모두 한 개인 사람들이 많으면 눈 두 개는 불구자일수도 있는 것을 ............그러나 이제는 이 정도는 시정될 때가 되었다고 보는데 아무도 말을 하지 않고 있는 사이에 이러한 관행이 정착되어 이제는 여기에 말도 안되는 논리까지 주장하고 있으니 말이다........
재건축 사업에 있어 신탁등기의 필요성 (법무사)
첫째, 교환등기용이
사업부지와 인근 토지 간에 종종 교환으로 지적을 정리하여야 하므로 조합원 소유 토지를 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기를 받아 놓아야 교환등기를 용이하게 할 수 있고,
둘째, 재산상 피해 방지
투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합설립인가 시부터 준공인가 시까지 전매가 제한됨에도 불구하고 이를 간과하여 전매가 이루어질 경우 조합 및 조합원에게 불측의 재산상 피해가 발생하고,
셋째, 경매기입등기 제한
이주에서 준공 및 이전고시까지 4~5년이 소요되는 바, 조합으로 신탁 및 소유권이전 등기를 하여 두지 아니하면 악성조합원들에 의하여 자신의 토지에 다액의 근저당권, 압류 등을 유발하더라도 조합으로서는 어쩔 수 없이 대법원의 도시 및 주거환경정비 등기처리 규칙에 따라 신축 아파트에 위 근저당권, 압류 등을 선순위로 등기하여 주어야 하므로 공사비, 조합 부담금 등을 우선적으로 확보할 수 없는 문제가 발생함으로써 조합 및 다수 조합원에게 피해를 주게 된다. 하지만 이러한 문제를 방지하기 위해 조합명의로 신탁등기를 해 두게 되면 위탁자인 조합원은 등기부상 현재의 소유자가 아니어서 등기의무자가 될 수 없는 것이 원칙이므로, 신탁법 제22조에 의하여 위탁자인 조합원을 등기의무자로 하는 압류·가압류의 처분제한의 등기와 강제집행 등의 경매기입등기는 할 수가 없으며,
도대체 말도 안되는 논리앞에 무어라 설명할 방법이 없는데 신탁등기 주장 논리중에 조합원 보호라는 말을 사용하는데 조합원을 보호하려면 조합원으로부터 불필요한 등기비를 징구하지 말았어야 하며, 재건축 조합정관 제 9조 제 4항은 소유권이전, 상속 양도등 모든 조합원의 권리 이전을 전제로 조합원의 지위는 변동되도록 하고 있음
넷째, 법인세 절감
재건축 조합은 도시정비법상의 법인으로서 일반분양분 등에 대하여 법인세를 납부하게 된다. 그런데 조합원의 재산 출연 시점은 조합설립인가일 또는 신탁등기일을 기준으로 하게 되는데, 조합설립인가일로부터 신탁등기일 까지는 상당한 시간의 경과로 인하여 사회경제적 변화에 따라 재건축 부지의 부동산 가격이 높아질 경우 조합명의로 신탁등기를 하고, 이 신탁등기일을 재산의 출연시점으로 삼으면 법인세를 절감할 수 있으며,
도시정비법상 재건축의 추진방식은 종전재산을 평가하고 종후재산을 평가하는 방법으로 진행하기 때문에 굳이 현물출자를 하지 않더라고 종전재산 평가액이 있으며, 종전 주택건설촉진법 시절에 현물출자 즉 신탁등기를 조합설립후에 즉시 하도록 하던 경우에 비추어 설명한 것으로 보이나 굳이 등기규칙상으로든 법규상으로든 신탁등기는 불필요하므로 이에 대해 논의할 필요가 있는 것인지 각자 판단할 사항임
다섯째, 주택분양보증서 발급
재건축 조합도 대부분 아파트 및 상가에 대하여 조합원분을 제외하고는 일반분양을 하여 그 수입금으로 공사비 일부를 충당하게 되므로, 조합에서 아파트 및 상가를 일반분양하려면 주택도시기금법 제26조에 의하여 주택도시보증 등으로부터 주택분양 보증서를 발급받아 행정기관으로부터 분양승인을 받게 됩니다. 그러므로 주택분양 보증서를 발급받기 위해서는 조합이 모든 사업부지의 소유권을 확보(주택법 제61조에 따라 주택건설 사업부지에 대하여「이 토지는 주택법에 따라 입주자를 모집한 토지로서 입주예정자의 동의를 얻지 아니하고는 당해 토지에 대하여 양도 또는 제한물권을 설정하거나 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등 소유권에 제한을 가하는 일체의 행위를 할 수 없음」이라는 부기등기 문구를 명시한 후 일반분양자에게 소유권 이전등기를 신청할 수 있는 날로부터 60일 이내에는 마음대로 말소할 수 없으므로 조합원 소유 건물에 대한 보존등기시 각 조합원 구분건물에 토지에「별도등기 있음」이라는 권리 제한적 부기등기가 기입되어 재산상 불이익을 받을 수 있음) 하거나 조합원 소유의 토지를 신탁등기(주택법시행령 제72조 제2항 제1호 다목의 규정에 의하여 조합원이 주택조합에 대지를 신탁할 경우는 부기등기 제외됨)하여야 주택분양보증서를 발급 받을 수 있습니다.
이와 같이 조합원 재산출연에 따라 조합명의로 신탁 및 소유권이전등기를 하면서 재건축 사업을 추진하는 것이 여러 가지 측면에서 조합 및 조합원에게 이익을 안겨다 주게 될 것이므로 재건축 사업에 있어서 신탁 및 소유권 이전 등기가 필요 합니다.
주택재개발조합, 도시환경정비사업조합도 모두 일반분양 보증서를 발급을 받는 것이며, 주택법을 적용받는 주택조합의 경우를 도시정비법을 적용받는 재건축조합에 계속 적용해야 하는 것처럼 설명하는 것만 보더라도 그 논리가 맞지 아니하며, 그럼에도 불구하고 재건축 조합이 신탁등기를 하는 이유에 대해서는 과거 주택건설촉진법(현 주택법) 적용을 받던 시절의 이유없는 못된 유물임은 이미 설명한 바와 같음
2017년 1월 과천2단지 이주계획 신탁등기 사례
1. 재건축 사업 신탁등기의 의미
신탁등기는 조합정관과 신탁법에 근거하여 이루어지는 것이며, 재건축의 신탁은 사업시행을 위한 조합원의 현물출자 행위로써 조합원 개별소유로 되어 있는 토지 등 재산권을 재건축사업 목적 범위 내에서 사업 종료시까지 한시적으로 조합에 위탁하는 것이며, 사업시행자인 조합이 관리·처분(현금청산자 등) 할 수 있게 하는 행위를 말합니다.
주택건설촉진법상 재건축조합 설립목적(정관)
제2조(목적)조합은 주택건설촉진법령과 이 규약이 정하는 바에 따라 기존의 주택을 철거하고, 그 대지위에 새로운 주택을 건설하여 도시의 건전한 발전과 쾌적한 주거환경을 조성함으로써, 조합원의 주거안정을 도모함을 목적으로 한다.
도시정비법상 재건축조합 설립목적(정관)
제2조(목적) 조합은 도시및주거환경정비법(이하 “법”이라 한다)과 이 정관이 정하는 바에 따라 제3조의 사업시행구역(이하 “사업시행구역”이라 한다)안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 한다.
이제 그만 이미 폐지된 주택건설촉진법으로부터 하루 빨리 벗어나시길 바람(법이 시행된지 어느덧 14년이 경과하였으므로)
2. 신탁등기를 하는 이유
➀ 일반적으로 신탁이란 자기의 재산을 제3자에게 위탁(명의신탁)하는 것으로, 재건축의 신탁은 사업시행을 위한 조합원의 현물출자 행위라 볼 수 있습니다.
② 재건축을 하면 각 조합원은 분양받은 주택 평형에 따라 기존 대지지분의 증감이 있게 됩니다. 건물 및 토지의 소유지분을 조합 앞으로 신탁등기를 해두지 않으면 이론상 조합원 각자가 사업시행자가 되므로,
가) 건물의 철거 및 멸실 신고 등을 각 조합원 개인이 각각 신고를 해야 하고,
나) 준공 후 소유권 이전등기 시에도 토지지분의 재분배를 위해 각 조합원 개인이 각각 매도용 인감증명서를 발부받아 첨부해야 하는데 그 비용은 뒤로 하더라도 절차가 복잡해 사실상 업무처리가 불가능하게 됩니다.
신탁등기를 해두면 조합이 이러한 모든 절차를 처리할 수 있어 그 비용은 물론 사업기간이 단축됩니다.
도시정비법 제 8조에 의해 조합이 시행자가 되는 방식이고, 제 16조에 의해 조합설립등기를 한 것인데 갑자기 무슨 토지등소유자 각자가 사업시행자가 된다는 그런 허무맹랑한 논리라는 말입니까 ? 다시 설명해야 할 일고의 가치도 없는 질문임
다시 설명하자면 “토지 소유자, 주택조합 또는 고용자가 등록업자와 공동으로 주택을 건설하고자 하는 경우에는 주택용 대지의 소유권을 확보하여(중략) 사업계획 승인 신청하여야 한다”(주택건설촉진법 시행령 제 34조의 4→현재는 주택법 시행령 제 16조) 와 같이 토지등소유자도 과거에는 등록업자 즉 시공사와 공동사업자가 될 수 있었으나 도시정비법하에서는 토지등소유자는 사업시행자가 될 수 없는 것이어서 말도 안되는 논리임
③ 도시 및 주거환경정비법 제45조제2항 『주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 인가일현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합 소유의 토지 또는 건축물로 본다.』및 동법 제48조제4항 『정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다』라고 규정하고 동법 제49조제6항은 『토지등 소유자는 관리처분계획인가 이후 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다』라고 규정하고 있습니다.
이는 조합의 원활한 사업시행을 보장하고자 하는 것이며 또한 현물출자 자산을 조합원 개인이 사용하거나 수익을 행사하게 되면 자칫 과다부채자가 발생할 수 있고 이는 전체 조합원 사업비 증가라는 부작용을 양산할 수 있기 때문에 이를 방지하기 위한 법률 규정입니다. 하지만 조합원이 신탁등기를 하지 않는다면 현실적으로 사용·수익을 제한할 수 없기 때문에 사업시행자 겸 법인인 조합은 출자주주인 조합원들의 재산권을 보호해야 할 의무가 있으므로 조합원은 반드시 신탁등기를 이행하여야 합니다
역으로 설명을 하였는데 굳이 신탁을 하지 않더라고 조합의 소유로 의제되고 이는 관리처분 계획에 의하여 처분하여야 하며, 관리처분 인가후에는 조합원은 더 이상 종전 재산을 사용수익할 수 없다 라는 법률규정이 있기 때문에 더 이상 신탁을 할 필요는 없답니다. 만일 신탁을 하려고 하면 굳이 이러한 의제조항이나 처분은 관리처분 계획에 의해서만 가능하도록 하거나 또는 사용수익권을 제한하는 규정을 둘 필요가 없는 것이지요...그냥 신탁등기만 하면 끝나는 일인데 왜 이렇게 복잡한 법률규정을 두었겠습니까 ? 아무튼 논리가 희한해서 답변을 하기가 어렵군요
3. 조합원의 신탁등기 이행 의무
조합의 원활한 사업의 추진을 위하여 조합정관 제37조(이주대책), 제42조의 2(부동산의 신탁)에 의하여 신탁등기를 의무사항으로 규정하고 있으며 (한신4지구는 37조2항 규정) , 또한 신탁등기 의무를 해태(지체)하면 신탁등기 이행청구의 소를 제기할 수 있도록 규정하고 있습니다.
모든 재건축조합이 그렇게 하고 있어서 문제라는 설명을 지금까지 하고 있는 것이므로 사업비 절감을 위해서라면 불필요한 신탁등기는 지금이라고 정관에서 삭제하심이 옳다고 사료됩니다
4. 신탁등기의 효력
신탁등기를 완료하면 형식적인 소유자는 조합이 되므로, 조합원이 임의로 사용·수익(담보제공 등)하거나 개인사정 때문에 제3자로부터 받을 수 있는 가압류, 가처분, 압류 등 재산권을 제한하는 모든 행위가 금지되므로(신탁법 제22조 강제집행 등의 금지) 조합원의 재산은 보호받게 되며 과다부채자의 양산을 사전에 차단하여 사업비 증가에 따른 조합원의 추가부담금 발생을 미연에 방지할수 있으므로 이는 조합원의 재산권을 보호하려는 사업시행자의 고유 업무에 부합하게 됩니다.
조합원의 사업비 부담을 수반하는 불필요한 행위일 뿐이며, 신탁등기시 위험요소에 대해 설명하고 싶은데 생략하고자 함(이 정도 설명이면 충분히 납득할 수 있도록 설명을 하였다고 판단됨)
5. 신탁등기한 재산은 조합에서 임의로 처분할 수 없습니다
신탁등기 절차를 완료하면 부동산 등기부상의 형식적인 소유자는 조합이 되지만 실질적 소유권은 조합원에게 유지되며, 조합이 신탁법에 의해 신탁된 재산을 처분하고자 할 때는 반드시 신탁계약서상의 신탁목적 범위 내에서만 처분해야 하므로 신탁목적을 벗어난 행위는 원인 무효 또는 취소가 됩니다.
다만, 신탁목적 범위 내에서는 관리 및 처분권을 갖습니다. (재건축사업을 위하여 신탁 받은 건물의 철거와 멸실 등기, 분할, 합병 등)
신탁법에 의해 신탁재산은 신탁전 행위 등에 대해서는 보호가 되나 신탁사무로 인한 행위는 제외하고 있어 제가 신탁시에 위험성이 있을 뿐이지 굳이 사업종료시까지 조합원명의로 등기가 된 행위에 대한 위험은 없는 것임
신탁법 제22조(강제집행 등의 금지) ① 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분(이하 "강제집행등"이라 한다) 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다.
② 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 강제집행등에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 「민사집행법」 제48조를 준용한다.
③ 위탁자, 수익자나 수탁자는 제1항을 위반한 국세 등 체납처분에 대하여 이의를 제기할 수 있다. 이 경우 국세 등 체납처분에 대한 불복절차를 준용한다.
6. 신탁등기를 이행한 후에도 소유권 변경을 할 수 있습니다
형식적 소유권은 조합에 있으나 실질적 소유권은 조합원에게 있기 때문에 조합원 의사에 따라소유권 변경(매매·증여 등)을 할 수 있으며, 이때에도 새롭게 소유권을 취득한 소유자는 신탁등기를 이행하여야 합니다.
단, 신탁등기 이후의 소유권 변경의 경우, 도시 및 주거환경정비법 제49조제6항에 따라 토지 및 건축물에 대한 사용⦁수익권을 갖는 사업시행자(조합)로부터 신탁에 대한 동의절차 후 조합의 위임을 받은 조합지정 법무사만이 관련 등기업무를 진행할 수 있습니다
이 질문 하나로 지금까지 모든 사항을 설명할 수 있습니다. 신탁등기는 법무사에게 이익을 보장하여 주는 이외에 어떠한 의미도 없는 사항입니다. 저도 법무사이지만 제가 평소 누누이 강조하는 내용입니다
7. 재산세
지방세법 제107조제1항제3호 “「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기‧등록된 신탁재산의 경우 : 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.”라는 규정에 의거 조합원들에게 부과되었던 재산세(멸실전: 주택 → 멸실후: 토지)가 조합으로 부과됨에 따라 조합에서는 각 조합원에게 고지서를 발급할 예정입니다.
정말 누가 질의한 것인지 못말릴 지경이네요. 아니 조합이 재산세를 내면 그것은 응당 조합원의 부담이 되는 것인데 조합의 비용부담은 조합원의 부담인 것임은 삼척동자도 알 것인데 이를 신탁등기의 논리로 주장을 하다니요. 아무리 눈감고 아웅을 한다고 하여도 이것은 너무 심하다는 생각이 듭니다
8. 지방세완납증명서
지방세기본법 제63조에 의거 신탁등기 시 지방세완납증명서를 첨부하여야 하므로 해당 조합원의 지방세 체납으로 인하여 신탁등기가 불가할 경우, 이주비에 대한 지급이 불가하오니 이점 유념하시기 바랍니다.
신탁등기와 지방세와 무슨 상관이 있다고 이러한 말을 하는지요. 이주시에는 이주비를 지급받고자 하는 각자가 자신의 재산을 출연하여 필요한 만큼의 이주비만을 대출받고 그 이자를 부담하면 되는 일인데 이제는 신탁등기와 이주비 대출까지 연결을 한다는 말입니까 ? 그러면 이주비 대출을 받지 않아도 되는 사람까지 다른 사람의 이주비 대출을 위해서는 신탁을 해 주어야 한다는 소리로 들릴 수 있는데 이에 동의하는 사람이 있을까요 ?
그리고 지방세 완납증명은 신탁등기와 관계없이 채무자의 신용상태를 보기 위해 금융기관이 징구하는 서류이므로 이주비를 받고자 하는 각자가 정리할 문제입니다
※ 신탁등기 이후 소유권 변경 (매매‧증여)을 하실 경우에는 반드시 이주비 승계에 따른 금융기관의 사전 동의 및 조합의 확인을 받은 후 진행하셔야 합니다_.
결 론
이상 각 항목별로 설명을 간략히 드렸는데 필요시에는 직접 구두로 설명을 드리는 것이 필요해 보입니다
결국 제가 서론에서 설명드린대로 이 질의의 대부분은 이미 소멸된 주택건설촉진법(현행 주택법)에 근거하여 주장을 하다 보니 전혀 논리적 근거가 없는 내용이였다는 말씀을 드립니다. 제가 귀찮아서 구두로만 설명을 드리려고 했는데 이왕 고생해서 서면으로 작성했으니 이 기회에 다른 조합원들도 참고하시도록 제 까페에도 게시하겠습니다
하루빨리 정비업체가 깨어나야 할 터인데 걱정입니다
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