[대법원 2021다238650 판결] 공동임차인 대항력과 보증금 반환채무 승계 여부

[고구마]

[대법원 2021다238650 판결] 공동임차인 대항력과 보증금 반환채무

승계 여부 핵심 정리

정우상 변호사 ・ 2026. 4. 11. 8:20

■ 사건 개요

원고는 보험회사이고, 공동임차인들과 임대차보증금 반환채권을 담보로 하는 보험계약을 체결한

자입니다. 공동임차인 중 A와 B는 2018년 임대인으로부터 아파트를 공동으로 임차하면서 보증

금을 총 2억 원으로 정하고, 각자의 지분을 나누어 부담하였습니다. 이후 A는 전입신고를 하여 대

항력을 취득한 상태에서 거주하였습니다.

그 후 임대인은 해당 아파트를 피고에게 양도하였고, 피고는 임대인의 지위를 승계하였습니다. 이

후 다시 제3자에게 소유권이 이전되는 등 소유관계가 변동되었습니다. 임대차기간이 종료되었으

나 공동임차인들은 보증금을 반환받지 못하였고, 이에 따라 원고는 보험계약에 따라 보험금을 지

급한 후 피고를 상대로 구상금 청구 소송을 제기하였습니다.

원심은 일부 판단에서 원고의 주장을 받아들이지 않았고, 이에 원고가 상고하여 사건이 대법원에

이르게 되었습니다.

■ 주요 쟁점

첫째, 공동임차인 중 1인만 대항력을 갖춘 경우 그 대항력이 공동임차 전체에 미치는지 여부

둘째, 임대차 목적물이 양도된 경우 공동임차인에 대한 보증금 반환채무 전부가 양수인에게 이전

되는지 여부

셋째, 공동임차인 간 보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 위와 같은 법리가 동일하게 적용되는지

여부

■ 대법원의 판단

첫째, ‘대항력의 범위’

대법원은 공동임차인 중 1인이라도 주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖추면 그 효력은 임대차

전체에 미친다고 판단하였습니다. 이는 공동임차라는 법률관계의 본질상 임대차계약이 하나의 통

일된 법률관계로 존재하기 때문입니다. 따라서 일부 임차인만 대항력을 갖추었다는 이유로 다른

임차인의 권리가 제한된다고 볼 수 없다고 보았습니다.

둘째, ‘보증금 반환채무의 승계’

대법원은 임대차 목적물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인 전체에 대한 보증금

반환채무가 양수인에게 일괄적으로 이전된다고 판단하였습니다. 이에 따라 기존 임대인의 채무는

소멸하게 됩니다. 이는 주택임대차보호법상 임대인 지위의 포괄적 승계를 인정하는 취지와 일치

하며, 거래 안정성과 임차인 보호를 동시에 고려한 해석입니다.

셋째, ‘지분 약정의 영향’

대법원은 공동임차인 사이에 보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 위 법리는 그대로 적용된다고

보았습니다. 지분 약정은 내부적인 부담관계를 정한 것에 불과하며, 임대차계약 자체를 분할하는

의미로 볼 수 없기 때문입니다. 따라서 지분이 존재하더라도 임대차보증금 반환채무는 분할되지

않고 전체적으로 승계된다고 판단하였습니다.

[출처] [대법원 2021다238650 판결] 공동임차인 대항력과 보증금 반환채무 승계 여부 핵심 정리|작성자 정우상 변호사