땅 보는 안목을 키우는 요령

[미라클/임순식]

땅 보는 안목을 키우는 요령


1. 땅 보는 눈의 세가지 기초 - 입지 규제 전망
토지의 가격을 결정하는 6가지 요인을 정리하면 다음과 같다.
① 지역과 행정구역
② 입지와 접근성
③ 물리적 현황과 주변환경
④ 지목 용도지역 등 공법적 규제
⑤ 땅의 용도와 이용가능성
⑥ 땅값의 전망과 개발가능성의 변화
여기에서 1번에서 3번까지를 입지라고 할 수 있다면, 결국 땅은 입지-규제-전망으로 압축할 수 있다.
요약한다면 땅 보는 눈의 세가지 기초로서 입지 규제 전망을 곱을 수 있는 것이다.


2. 토지는 지역과 입지에서 출발한다.
상가투자에 있어서는 일반적으로 지역과 입지를 가장 중요시 한다. 전자가 상권분석이고 후자가 입지선정이다.
상권분석이란 상가가 위치하는 일단의 지역을 말하는 것으로 역세권, 배후단지, 입주업종, 주 통행인구 등이 그 분석 대상이 된다. 이에 대하여 입지분석이란 그 상권 내에서 나의 점포가 소재하는 개별위치를 기준으로 분석해 나가는 방법이다. 점포의 가시성과 접근성을 중심으로 하여 점포가 앉은 위치, 도로와의 관계, 일일 시간대별 점포 앞 통행인구, 목표가 되는 유동 잠재고객층의 수 등이 입지를 검토하는 재료가 된다.
그러나 토지의 입지론에 있어서는 토지의 지역과 입지를 구별하지 않고 혼용하여 쓴다. 거래의 대상이 되는 토지가 소재하는 지역이 전국이다 보니 그렇겠지만, 토지에도 같은 개념으로 지역과 입지를 구분해 보자.
지역은 넓게는 특별시, 광역시, 도가 되고 좁게는 읍, 면 동, 리나 마을, 아파트 단지 등이 될 것이다. 그러나 통상적으로는 행정구역상의 자치단체 시, 군, 구 단위를 기준으로 하게 된다. 많은 통계자료와 공법규제는 행정구역을 단위로 한다.
예컨대 외지인의 토지거래허가구역 내에서의 농지 임야의 구입허가 요건은 토지소재지 자치단체 시 군 구에서의 6월간의 주민등록과 거주를 전재로 한다. 2007년도부터 시행되는 부재지주의 양도세 60% 중과세도 토지 소재지와 동일 또는 연접한 지치단체 시 군 구에 주민등록 - 거주 여부를 기준으로 한다. 토지 및 주택투기지역도 주로 시 군 구 단위로 지정한다.
통계와 자료정보가 시, 군, 구 기준으로 작성되고 있다.
개발정보나, 도로개설 접근성, 인구변동 등은 당연히 지역과 밀접한 관련이 있는 것이다.
다음에 입지란 내가 소유하는 혹은 거래목표로 하는 구체적인 땅의 위치를 보는 것이다.
땅의 인접지는 물론 주변환경, 도로, 땅이 앉은 방향 등은 입지개념이다.
토지에 있어서는 지역과 입지가 모든 검토의 출발점이 된다. 따라서 토지투자에 있어서는 그 지역에 대해 잘 알수록 좋다. 현재의 땅값과 주민들의 움직임을 잘 파악할 수 있고 장래의 개발계획이나 정보를 신속하고 정확하게 입수할 수 있기 때문이다.
입지에서 가장 먼저 보아야 할 요소로는 접근성, 땅의 물리적 현황과 주변환경 그라고 진입도로 유무를 들 수 있다.


3. 거미줄 같은 공법규제에 묶여 있는 토지의 개발가능성을 본다.
토지에는 공법상 규제와 거래에 대한 제한이 대단히 많다.
많기만 한 것이 아니라 명쾌하게 잘 알아 볼 수도 없다.
토지에는 무수한 공법상 금지와 제한이 거미줄 같이 얽혀 있다.
토지거래는 그래서 힘들고 위험하기조차 하다.
아파트와 상가는 일단 건물이 올라서고 나면 건축법등 관리상의 문제와 사법상의 권리관계만 주의하면 된다.
건축 당시에 이미 그 부지가 되는 토지에 대한 공법적 검토가 끝나 있기 때문이다,
그러나 토지는 앞으로 어떻게 규제와 용도가 변할지 당장은 예측 할 수 없다.
그러한 변동은 오랜 시간이 소요되며 국가나 지방자치 단체 그리고 대기업과 민간 개발업자 등의 의지에 좌우되기 때문이다.
그래서 땅에 관하여는 내 토지가 지금 어떠한 용도로 당장 쓸 수 있는 것이며, 앞으로는 어떻게 주변이 변하여 규제가 변동되고 결과적으로 다른 용도로 활용되어 갈 것인지를 분석하고 예측하는 능력이 필요한 것이다.
그러나 규제의 해제와 완화를 점치고 예견하는 것은 대단히 어려운 일이다.
대개는 남보다 빨리 정책변경의 정보를 입하고, 변화의 움직임을 일찍 감지함으로서 남보다 한발 빨리 투자하는 요령이 필요한 것이다.
대체적으로 현재 그린벨트나 군사보호구역의 규제에 묶인 토지는 아무짝에도 쓸 수 없는 경우가 많다. 그러나 지역과 입지에 따라 이런 지역은 해제될 가능성은 항상 있다. 이런 것을 미리 에견하여 값이 쌀 때에 투자를 하는 방법도 있는 것이다.
그러나 오랜 동안 해제가 안 될 가능성이 없는 땅도 많다. 특히 팔당호 근처 상수원관리구역인 경우는 해제나 규제 완화의 가능성이 아주 희박하다. 이러한 땅을 잘 못 사는 경우에는 되팔기도 힘들어 원금 회수조차 힘든 불행한 사태가 발생한다.
실제로 개발제한구역에서 해제된다는 풍문만을 듣고, 그린벨트 내의 임야를 비싼 값에 샀으나.해제가 안 된 경우나, 혹은 책임지고 군 동의를 받아준다는 중개업소의 말만 믿고 군사보호구역 내의 땅을 샀으나 실제로 군 동의를 못 받아 건축허가가 나지 않아 낭패를 본 경우가 흔히 있다.


4. 토지의 전망에서는 개발가능성과 땅값 상승을 본다.
토지용도의 다양성, 장래성, 발전성
아파트는 대표적인 주거형 건물이고 사용수익을 목적으로 하며 1채 정도는 대개의 국민이 필수적으로 필요로 한다. 반면에 상가는 대표적인 수익형 건물로서 기본적으로 수익을 목표로 하기 때문에, 투자대비 수익률에 중점을 둔다. 그러나 토지는 이렇게 분명한 주거형도 수익형도 아니다.
토지는 오히려 장래의 개발 및 이용가능성과 발전성을 본다.
토지 자체에 농사나 수목시재, 그리고 물건의 야적 등 있는 그대로 쓰는 경우가 대부분이지만, 도로를 새로 내고 그 위에 아파트 건물을 짓고 공장이나 창고를 건설하고 레저단지를 만드는 등 다양한 용도로 쓰게 된다. 세월이 흐르면서 토지 주위가 변하고 토지의 용도는 점차 다양화 된다. 이것이 토지가격을 형성하는 가장 큰 요인이라고 볼 수 있으며, 투자가치는 이것에 집중 되고 있다고 하여도 과언이 아니다.
토지의 입지를 본다는 것도 개발가능성 등 땽의 장래 발전성을 보는 것이다.
정부정책과 트렌드 등 토지를 에워 싼 투자환경에 유의해야
지역에 있는 토지를 둘러싸고 주변환경이나 정부정책과 공법규제 세금정책, 투자자 그리고 그 지역 지방자치단체의 개발방향 등이 토지가격을 형성하는 영향력을 행사하고 있는 것이다. 내가 거래하고자 하는 구체적인 토지는 이러한 토지의 투자환경 속에서 특정지역 내의 특정장소에 입지한 하나의 상품이라고 이해하여야 한다.
따라서 토지투자를 하려면 기본적으로 이러한 투자환경을 잘 이해하고 그것들이 상호 어떠한 영향을 미치고 있는지를 알아 둘 필요가 있다. 토지의 가격상승이란 토지의 장래성과 발전성이며 토지의 장래성은 주로 이러한 주위 환경요소들이 상호작용을 해 나가면서 만들어 내는 것이기 때문이다.
부동산의 여러 가지 상품 중에서 토지만큼 직접적인 국가정책의 영향을 받는 것은 없다.
토지는 여러가지 측면에서 정부정책의 영향을 받는다.
첫째 국간 토지의 보존과 개발에 관한 기본적인 정책을 수립한다.
제4차 국토개발수정계획 등 국토기본법에 의한 토지정책은 토지거래의 큰 틀을 형성한다.
둘째 국가는 토지에 관한 기본적인 공법규제와 거래규제를 한다.
토지는 국가와 국민의 경제에 커다란 기반이 되고 있기 때문에 토지에 대하여는 민주국가라 할지라도 토지 공개념에 입각하여 많은 공법상 규제와 거래규제를 하게 된다.
셋째 국가는 토지거래의 세금과 부담금에 대한 정책을 결정한다.
토지거래 시 공법상규제에 못지않게 거래를 제약 하는 것은 세금 문제이다.
취득 시에 내는 취득세, 등록세부터 보유 시 재산세 종합부동산세며 양도, 상속 시 내는 양도 소득세 증여세, 상속세 등 모든 토지관련 세금의 과세대상과 세율, 감면은 정부가 정책적으로 결정한다. 개발부담금 농지보전부담금등 부담금에 대한 부과도 토지거래에 많은 영향을 준다.
넷째 정부는 직접 토지의 공급자가 되고 수요자도 된다.
정부는 군사보호구역이나 개발제한구역의 해제 등 규제지역 해제와 기업도시, 혁신도시 등 테마도시를 건설하면서 많은 토지규제를 풀어서 개발용 토지를 공급한다.
또 반대로 정부와 지자체는 신행정도시 산업단지, 물류단지며, 경제개발구역의 설정 등에 소요되는 많은 토지를 매수하고 수용한다. 토지수요의 가장 큰 손이 되는 셈이다.
다섯째 정부는 각종 국토개발을 추진하며 정보를 제공한다.
도로, 항만, 철도 비행장 등 굵직한 사회 간접 자본 시설은 정부에 의해 주도되고 계획되며, 추진된다. 이 과정에서 많은 정보가 쏟아져 나오고 땅값을 몇 차례씩 올리는 부작용을 낳기도 한다. 지금 토지정보의 가장 큰 부분은 정부와 지방자치단체의 개발뉴스가 아닐 수 없다.

토