단순 비교 논리로 촉진지구의 장점을 희석 시키지 마라.! 보라 장점을

[eagles]

1,시범지구의혜택

재정비촉진 시범지구는  특별법’상 용적률 완화, 도시기반시설 설치 등의 혜택을 받는 재정비 사업 지역을 뜻한다

재정비촉진 시범지구는 정비계획수립 때 용역비 와 행정적 지원을 받을 수 있다.

50∼60층짜리 주상복합 등 초고층 건물 건축이 가능해지고 중대형 아파트도 현재 전체 가구 수의 20%에서 40%까지 2배나 더 지을 수 있다. 더불어 과밀부담금이 면제되고 취득·등록세가 일부 감면되는 등 세제 혜택도 주어진다.
용적률도 현재 2종은 200%에서 250%로, 3종은 250%에서 300%로 각각 50%씩 더 늘어 그만큼 사업성이 좋아지고,1종주거지역은 2종주거지역으로 종변경이 가능하고, 난 개발을 막아 도시의 기능 회복과 지역 균형발전에도 큰 도움이 될 것으로 전망된다.

몇일 전에는 부천시에서 아예 용적율 및 층고 제한 에 규제를 두지 않는다고 하였다. 즉 촉진지구는 지차체 의 융통성으로 소유주 들의 이익을 최대한 보장할수 있게 조정이 가능하다는 것이다.

2.소사 재정비촉진지구 시범구역의 장점

첫째,사업대상면적이 넓다. 약75만평의 주거지역을 재개발하므로 도로와 공원및 근린생활시설을 충분히 확충할 수 있어 목동이나 분당과 같은 신도시보다 더좋은 조건으로 개발이 가능하다는 것이다.

둘째,일반분양할 아파트가 많다. 소사뉴타운은 일부 구역 을 제외 하고는 빌라나 다세대주택이 거의 없고 단독과 다가구주택 위주로 조합원이 구성되어 있어서 조합원 수가 적다.그러므로 개발구역에 따라 다소 차이는 있겠지만 일반분양분이 전체 분양물건의 60~70% 차지한다.조합원의 수익은 일반분양분에서 창출되므로 일반 분양아파트가 많다는 것은 그만큼 높은 수익률을 보장하는 것이다.

셋째,용적률이 높다.보통 재개발용적률은 일반적인 재개발지구는 용적률이 230퍼센트이하, 일반뉴타운은 250퍼센트이하, 재정비촉진지구 시범지구는 300퍼센트이하에서 결정된다.그러므로 소사뉴타운은 다른 재개발지구에 비해 용적률 측면에서만 50~100 퍼센트정도 더 수익을 거둘 수 있는 것이다.

지금은 아예 규정을 두지 않는다고 한다.

넷째,기반시설분담금이 적다. 대부분 재개발이나 재건축사업지의 조합원들은 위치와 수분양면적에 따라 수천만원에 이르는 기반시설분담금을 부담 하여야 한다. 그러나 이번에 재정비촉진지구 시범구역에 선정된 소사지구는 도시기반시설을 건설교통부가 국고부담으로 지원하기 때문에 소사지구 조합원은 기반시설분담금이 지원 받는 만큼 축소되어 그 만큼의 수익이 더 보장되는 것이다.

그러므로 더 많은 원주민이 정착할 것이다. 

다섯째,동.서와 남.북을 연결하는 지하철망이 형성된다. 지금은 남,북 을 연결해주는 경전철 소사 안산 간 전철만 사업지구에 연접하지만 2013년 에는 타지구와  연계되어 거미줄 같은 전철망이 완성될 계획이다. 따라서 소사뉴타운의 사업이 종료될 시점에는 명실상부한 서울과 인천의 교통중심지로 자리잡게 된다.

여섯째,우수학군이 형성된다. 소사뉴타운에는 외국어고,과학고및 영재고교를 유치할 계획이어서 향후 서울과 인천 사이의 교육중심지로 명성을 날리게 될 것이다.


3.소사뉴타운의 조합원지분 시세

재정비촉진지구 시범지구로 선정되었고 내년 4월 이후 기본계획 안이 주민공람 될때이면 평균적으로 그 이전 시세보다 평당 200-300만원 정도 상승한 가격으로 매물이 나올 것이다.

소사뉴타운에서 가장 사업시행이 빠를 1단계구역에  소재한 대지30평대 3층다가구주택은 평당 최저 1200만원, 대지30평대 1층단독주택은 평당 최저 1100만원, 20평이하 3층다가구주택은 평당 1300만원, 20평이하 단독주택은 평당 1200만원 정도의 시세가 형성될것으로 보고있다.

사업시행시기가 2년 정도 늦은 2단계 구역은. 1단계 구역보다 평당 200만원 정도 낮게 형성것으로 보고 있다.

4.소사뉴타운의 투자포인트

소사뉴타운은 사업대상면적이 매우 넓기 때문에 투자포인트를 어디에 맞추느냐에 따라 그것에 걸 맞는 매물을 찾아야 한다.

첫째,대상아파트에 입주가 목적이거나 투자금을 조기에 회수하고자 하는 투자자는  사업시행시기가 빠른 1단계구역 물건을 구입해야 좋다.

둘째,입주가 목적이 아니고 최고의 투자수익률을 원하는 투자자는 2단계 사업지역에 소재한 조합원 지분을 매입해야 한다.시세는 평당 200만원 정도 낮지만 늦어지는 시간 만큼 시세와 일반분양가가 높아지기 때문이다.

5.재정비촉진지구의 약점

재정비촉진지구인 소사뉴타운을 포함한 뉴타운지구에서는  6평 이상의 조합원 지분에 투자하려면 토지거래허가와 자금조달계획서를 제출해야 한다.
수익률이 높은 만큼 가수요가 많을 것으로 보고 정부에서 사전에 차단코자 함이다.

6.결론

투자수익면에서 볼 때 대중 모두가 아는 정확한 정보는 아무런 가치가 없다. 재정비촉진지구 시범지구로 선정된 소사뉴타운은 다른 여타의 뉴타운이나 재개발구역에서는 획득할 수 없는 높은 수익률을 보장할 것으로 보인다. 

용적률제한이 없고,층고제한 규제가 없고, 기반시설분담금으로부터 자유로움, 지하철신설 및 우수고등학교 유치 등이 증명해줄 것이다.

어차피 촉진지구의 개발로 가는 상황에서 단순한 비교의논리로 촉진지구장점을 희석 시키지 말것을 당부한다. 

출처 : 매스콤을 토대로 종합하여 본인작성

[잠띵]

좋은글 감사합니다. 힘나네여. 근데 넘 소사지구만 업~ 하신거 같아여

[야슬이]

시범지구라는 타이틀은 어쩔수 없는듯합니다.부천 자체내에서의 시범지구도 아니고 수도권에 한곳밖에 없는 시범지구라는것을 무슨말로 퇴색시키겠습니까...

[잠띵]

어디선가 이런 글을 봤네여..재개발은 참고인내하는 자들의 잔치라고.. 긴 개발기간과 그 기간동안 별별일이 다 생기지만 마지막에 웃는다고^^

[wpqkf]

타지구분들의 시셈(?)어린 댓글에 뭔가 소사지구가 좀더 장점이 있다고 말하고 싶었는데 워낙 지식이 짧아서 마음만 끓고 있었습니다.eagles님의 속 후련한 말씀 너무 좋습니다.

[잠띵]

사실 부천 3개 지구 모두 잘 되야 합니다. 부천내의 지구끼리 시기하거나 비방해서는 안될거구, 우리의 경쟁상대는 서울,구리 등 타지역일 겁니다. 사실 서울경기 타지역에 비해 부천이 소외된 느낌이랄까..? 일단 시세에서 넘 차이가 나구여. 카페님들 여기저기 부천뉴타운에 대해 홍보합시다~! 소사,원미,고강 모두 각각의 장점이 있으니 타지구 여러분들~ 위 글이 소사가 더 낫다는 것 보담은 소사의 특징이라 생각해주세여

[컨설팅]

소사지구가 잘 되야 부천 전체가 잘되는 지름길이 될 것입니다.먼저가는곳이 잘 되면 뒤따라 가는곳은 더욱 힘을 받아서 더 잘 되겠지요...그래서 소사구역은 아주 빨리 잘 되야 하는 것입니다.우리 모두의 부천시 입니다.어느 한분의 부천시가 아닌 것입니다. 서로 서로 도와서 빠른시간안에 좋은 결실을 보아야 할 것입니다. 부동산은 시간이 돈 입니다.10년~20년후에는 다른세상이 열리고 있을 텐데요....참고로 저는 약대 1구역 조합원입니다. 그곳은 지금 관리처분중에 있는 구역 입니다.10월경에 관리처분인가 신청을 할것으로 기대하고 있습니다. 여기까지 오는데 8년 정도가 걸렸어요....ㅠ.ㅠ

[루비콘]

좋은글.. 희망이 가득한 글 감사드립니다. 건강하시고 행복하세요...*^^*

[가자치타]

좋은 글 감사합니다. 쉽게 정리된 자료네요.. 국고지원되는 기반시설부담금의 규모나 액수 등의 근거나 자료등을 알 수 있을까요