스크랩 아직도 수요공급의 법칙을 믿지 않는 분에게 드림

[몽절]

아래 기사는 오늘 아침 조선일보에 나온 글입니다. 

청라의 눈물 "아파트가 확 없어졌으면…"

• 인천=정한국 기자 korejung@chosun.com ▶기자의 다른 기사보기

입력 : 2012.05.22 03:02

수도권 살리기 대형 프로젝트 청라지구마저 주택 거래 마비 직격탄
살던 집도 분양권도 안팔려… 수천만원 날린채 매물 쏟아져
입주포기 속출 건설사도 고통… 각종 개발사업 줄줄이 좌초
"부동산 불황기에 볼 수 있는 모든 현상 한꺼번에 다 모여"
'부동산 거래 마비… 청라지구의 눈물'

"입주할 아파트가 하루아침에 확 없어졌으면 좋겠어요. 지금 일어나는 일이 현실이 아니었으면…."

김모(45)씨는 요즘 인천 청라국제도시에서 2010년 웃돈 1500만원을 주고 산 4억3000만원짜리 아파트 분양권(전용면적 129㎡) 때문에 요즘 밤잠을 설친다. 부동산 거래가 얼어붙으면서 김씨가 살던 인천 남구의 집이 팔리지 않아 아파트 잔금과 중도금 이자 1억6000만원가량을 마련할 방법이 없기 때문이다.

시세가 1억6000만원인 인천 집은 2000만원이나 싸게 내놨다. 하지만 석 달째 보러 오는 사람이 없다. 김씨는 매달 이자(100만원)를 감수하고 1억원을 더 빌릴 생각이다. 그는 "두 아이 교육비와 생활비까지 쓰면 남는 게 없는데…. 이게 하우스푸어네요"라며 한숨을 쉬었다.

부동산 시장침체로 아파트 거래가 뚝 끊기면서 청라국제도시 입주민들의 한숨이 깊어지고 있다. 입주를 앞두고 아파트 잔금 마련에 실패한 사람들이 수천만원의 손해를 감수하고 매물을 쏟아내는 중이다. 입주 포기로 건설사도 잔금을 제때 받지 못해 자금 융통에 어려움을 겪고 있다. 부동산 업계에서는 "불황기에 볼 수 있는 모든 현상이 청라에 한꺼번에 다 모였다"는 말까지 나온다.

청라국제도시는 '국제금융지구로 만들어 수도권과 국가경제에 새 활력을 불어넣겠다'며 2003년 송도·영종과 함께 국내 최초의 경제자유구역으로 지정된 곳이다. 1778만㎡ 면적에 3만여가구가 살 수 있는 사업비 6조원 규모의 대규모 개발사업이었다.

분양이 시작된 2009년만 해도 청라국제도시는 장밋빛 전망이 가득했다. 글로벌 금융위기를 무색케할 만큼 청약시장이 호황을 누렸다. 모델하우스마다 1만~2만명씩 인파가 몰렸다. 청약경쟁률이 최고 300대 1에 육박하는 단지도 나왔다. 속칭 '떴다방'(이동식 중개업소)까지 등장하며 분양권을 2~3개씩 사들이는 투자자도 많았다.

하지만 청라국제도시는 끔찍한 역풍을 맞고 있는 중이다. 건설경기 침체로 자금조달이 어려워지면서 국제금융단지 등 각종 개발사업이 줄줄이 지연되거나, 좌초했다. 당초 기대했던 외국인 투자유치도 거의 없다.

새 아파트 입주가 본격화했지만 주택거래가 꽁꽁 얼어붙어 잔금을 감당할 여력이 없는 입주자가 늘고 있다. 매물이 쌓이면서 한때 2000만~3000만원까지 웃돈이 붙었던 아파트 분양권은 이젠 분양가보다 10% 이상 떨어진 경우가 많다. 올해 입주할 아파트만 7000가구가 넘어 시장상황은 더 나빠질 수 있다는 전망도 나온다.

사정이 이렇다 보니 부동산 공인중개사무소에는 손해라는 걸 알면서도 이자나 잔금을 감당하지 못해 집을 팔아야 하는 사람들이 부부싸움을 하거나 울다 가는 경우가 부지기수다. 대부분 다른 지역에서 큰 집으로 이사 오려던 실수요자나 뒤늦게 투자한 중산층이다.

▲ 올해 초 입주가 시작된 인천시 서구 청라국제도시의 한 아파트 단지는 밤에도 불이 꺼져 있는 빈집이 많다. 아파트 분양을 받은 사람들이 현재 사는 집을 처분하지 못해 입주가 지연되고 있다. /김용국 기자 young@chosun.com

N공인중개사무소 이모(48) 대표는 "계 모임에서 주부 5명이 분양권을 같이 샀다가 처분 못 해 통곡하는 것도 봤다"고 말했다.

장모(60)씨는 2010년 아파트 분양권 2개를 샀다가 1억원을 날릴 판이다. 아파트 2채분 계약금 6000여만원과 웃돈 3000만원을 포기하고, 아파트 확장비도 줘야 겨우 거래가 되는 상황이라서다. 장씨는 "지금 사는 경기도 일산 아파트값도 1000만원 이상 떨어졌다"고 푸념했다.

입주 포기자가 늘면서 건설사도 발이 묶였다. 입주율이 낮아 잔금을 제때 못 받으면서 각종 금융비용 등으로 손해가 커지고 있다. 입주기간을 3개월에서 4개월로 늘리고, 이사비용이나 집 청소비도 공짜로 주고 있지만 역부족이다.

청라의 문제는 수도권 전반으로 확산될 조짐도 보인다. 국토해양부에 따르면 4월 아파트 거래량은 전국 6만7700건, 수도권 2만5900건으로 지난해 같은 기간보다 25~27%나 줄었다. 시중은행 주택담보대출 연체율도 지난 3월 0.64%로 작년 말보다 0.1% 올랐고, 아파트 집단대출 연체율(1.8%)도 작년 말(1.35%)보다 급등했다.

국민은행 박합수 부동산 팀장은 "아파트 거래가 계속 줄어들면 인천이나 수도권 2기 신도시의 입주 아파트에서도 청라국제도시와 유사한 상황이 벌어질 수 있다"며 "기반시설이나 개발계획이 현실화되거나 거래량을 늘리는 새 대책이 나와 실수요자를 끌어와야 한다"고 말했다. 

인천은 청라지구 외에도 송도지구, 영종 지구, 검단 신도시 등이 추가로 있습니다.

숫자를 대략 살펴보면, 

청라지구 : 3만1천 가구(9만명 거주)

송도지구 : 10만(25만명)

영종 지구 : 4만5천(12만명)

검단 신도시 : 9만2천(23만명)

이중 송도지구의 일부만 입주되었고, 청라지구와 영종지구는 올해 본격적으로 입주가 시작됩니다.

이외에도 용현학익지구(1만1천), 아시안게임 선수촌(6천), 서장2지구(1만4천), 가정지구(9천), 경서택지지구(1천5백), 금곡지구(5천5백), 무의지구(4만5천), 운북지구(4천7백), 구월지구(6천) 등을 합치면 약 10만호로, 송도지구와 비슷한 규모입니다.

모두 합치면, 36만 가구에 90만명이 살 수 있는 아파트가 만들어집니다. 2012년4월 인천인구는 281만 5천만명입니다. 입주할 아파트가 현재 인천 인구의 1/3 수준입니다.

인구 1천만명의 서울에 비유하면 300만명이 살 수 있는 아파트가 만들어지고 있습니다.

공급은 이쯤 하고요.

수요면에서 보면, 우리나라 현재 인구구조가 40대보다 30대 인구가 적고, 30대보다 20대 인구가 적습니다. 물론 10대는 20대보다 적고요. 인천이라고 예외는 아니겠지요.

새로 주택 시장에 진입하는 인구는 점차 줄어 드는데... 

더 나쁜(집없는 분은 좋겠지만) 상황은, 아파트의 실수요자인 3인 이상 가구는 줄어들고 1~2인 가구, 그 중에서도 아파트 실수요자와 거의 상관이 없는 1인가구가 급속히 늘어나고 있습니다. 

위의 기사에서는  '거래량을 늘리는 새 대책이 나와 실수요자를 끌어와야 한다'고 하는데, 과연 실수요자가 얼마나 있을지 저도 궁금합니다.

최근 아파트 거래량이 줄어드는 이유가 저는 인구 구조 때문이라고 믿습니다. 물론 일시적으로 회복될 수 있겠지만, 장기적으로는 거래량이 계속 줄어들겁니다. 거래량이 줄어들면 가격이 내리는 것은 당연한 이야기이고요.

인천에서 아파트 사신 분들에게는 진심으로 미안한 이야기지만, 정말 앞이 안보입니다. 제가 조언을 하고 싶어도 할말이 없습니다.

문제는 수도권에서 인천만 그렇다면 그나마 위안을 삼겠지만, 경기도도 만만치 않습니다. 신도시, 보금자리, 택지지구를 모두 합치면, 100만 가구 이상에 300만명이 살 수 있는 아파트가 지어집니다.

제가 아침부터 여러분들에게 너무 겁을 주는 것 같아 죄송합니다. 하지만 제가 숫자를 과장하거나 부풀린 것은 없습니다. 다만 지금 계획한 대로신도시나, 보금자리, 택지지구 등이 모두 지어지지 않을 거라는 것은 확신합니다. 수요가 없는 상황에서 계속 지을 수는 없으니까요.

아래의 글은 제 홈페이지에 있는 글입니다. 예전에 이 글에 대해 반대 견해를 가지신 분들이 있어서 위의 글을 썼습니다.

■ 일본의 부동산 붕괴의 원인이 다른데 있다고 주장하시는 분들에게...

일본의 부동산 붕괴에 대한 원인에 대해 인터넷에서 검색해보면 별의 별 이야기들이 많습니다.
2.56%의 기준 금리를 6%로 올린데에 원인이 있다고 하는 사람도 있고, 일본 엔화 환율을 떨어뜨리기 위한 선진국 정상들의 플라자 합의에 원인이 있다고도 하고, 세금으로 부동산을 잡으려려다 너무 세금을 많이 올린 것이 원인이라고 하며. 정책 당국의 낙관적인 경기 전망으로 때를 놓친 정책 개입이 그 원인이라고도 합니다. 또 어떤 사람들은 이 모든 것이 종합적으로 작용한 탓이라고 합니다.

모두 맞는 이야기입니다만, 근본적인 원인은 아니라고 봅니다. 예를 들어 금리가 6%까지 올랐지만 나중에는 1%까지 내렸습니다. 하지만 부동산 값은 돌아오지 않았습니다. 엔화 환율도 마찬가지이고, 세금이나 정부 정책도 마찬가지입니다. 반대로 우리나라에서는 1980년대 말과 1990년대 초 연 12∼16%의 높은 금리에도 아파트 값은 1988년부터 1990년까지 해마다 12∼20% 올랐습니다. 당시 베이비 붐세대들이 결혼적령기로 주택 시장에 대거 진입한 것이 그 원인이었습니다.

우리나라의 IMF도 격었고 카드 대란도 격었습니다. 물론 이전에는 이보다 더한 사태도 격었습니다. 광주 민주화 운동과 사북 탄광 사태가 일어 났던 해에는 마이너스 성장도 하였습니다. 하지만 이 모든 것은 한두해 만에 정상으로 돌아왔고 아파트 값도 덩달아 원위치로 돌아 왔습니다.

그런데 일본은 14년이나 지났는데에도 원상회복은 고사하고 아직도 1/3 수준입니다. 사실 14년간 예전 가격으로 돌아갔다고 해도 물가나 예금 금리를 따지면 엄청나게 내린 것이나 다름 없습니다.

인구의 고령화와 실질 생산 인구의 감소 외에는 어떤 다른 이유도 있을 수 없습니다.
다시 이야기하면 일본의 실질 생산 인구가 늘어나면 주택값을 오를 겁니다. 하지만 지금처럼 인구가 계속 줄어들면 집값은 오를 수 없습니다. 무엇을 근거로 이렇게 자신있게 단언 하냐고요? 자본주의 시장 경제의 가장 기본 법칙인 '수요 공급의 법칙'이 저의 이러한 확신의 근거입니다. 

[버블]

빨리 버블이 없어져야 할텐데 말입니다...^^

[몽절]

진퇴양난이네요. 오후 늦게 일 가면서 커피 마셨더니 잠을 못자고 있네요. ㅋㅋ

[버블]

오늘 많이 피곤하시겠어요..ㅎㅎ
푹 주무세요~^^

[몽절]

아침에 가족들 밥 챙겨주고 6시30분에 잤는데 낮12시 약간 벗어나서 일어났네요.