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출처...
한국부동산서베이http://www.r-survey.co.kr/bbs_shop/read.htm?board_code=sub3_2&idx=2962&cate_sub_idx=0
1. 주택 및 오피스텔 중개보수(중개수수료) 요율 개편(시행예정 연초)
- 이르면 2015년 초부터 6억~9억원의 주택을 사고 팔거나 전·월세 비용이 3억~6억 원 인 집을
임차할 때 부담해야 하는 부동산 중개보수가 현행보다 절반 수준으로 변경된다.
주택 매매 거래 때 6억원 이상∼9억원 미만은 현행 0.9% 이하 협의에서 0.5%이하로,전·월세 거래
때 3억원 이상∼ 6억원 미만은 0.8%이하 협의에서 0.4% 이하로 변경. 또 오피스텔은 주거목적의
일정 설비(부엌, 화장실, 욕실 등)를 갖춘 경우 종전 0.9% (이하 에서 협의)에서 매매·교환은 0.5%
이하, 임대차는 0.4% 이하로 각각 인하된다.
※ 「공인중개사법 시행규칙」 개정을 완료하고, 6일 거래계약 체결 분부터 적용.(오피스텔 중개보수)
- 전용면적 85㎡ 이하로서 전용입식 부엌 등 일정설비*를 갖춘 경우 매매·교환 / 임대차가 각각 1천분의 5 / 1천분의 4
* 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식부엌, 전용 수세식화장실 및 목욕시설
* 그 외의 오피스텔은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의 유지
2. 국토교통부는 ① 주택 청약자격 중 무주택세대주 요건을 폐지하여 무주택세대구성원
으로 대체· 완화하고, 고용자인 기업에게 소속근로자에 대한 임대를 목적으로 민영주택
을 우선공급하며(이상 9·1부동산대책 후속조치), ② 고령자·장애인이 있는 세대의
당첨자에게 주택의 최하층을 우선배정하고, ③ 주택 분양 시 청약률 공개를 의무화하는
등의 내용을 담은 「주택공급에 관한 규칙」개정안을 2014년 12월 26일(금) 공포·시행한다.
개정안의 주요 내용은 다음과 같다.
3. 재건축 연한 10년 단축, 주거환경 나빠도 재건축 허용 등.(시행예정 4월)
① 재건축 연한 상한을 30년으로 단축
현행법은 재건축 연한에 대해 준공후 20년 이상 범위에서 조례로 규정하도록 하고 있어 지자체별로 20~40년까지 차이*가 있고 ‘90년 이전에 준공된 아파트는 재건축 연한까지는 기간이 많이 남아 있으나 주차장 부족**, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민불편은 지속되고 있는 현실을 감안하여, 재건축 연한 상한을 40년에서 30년으로 단축함으로써 1980년대 후반에 건설된 구조, 설비, 주거환경 측면에서 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있는 기회를 확대하고자 하려는 것이다.
* (연한 상한) 서울·경기·인천·대전·충북 등은 40년, 대구·경북·울산 등은 30년, 전북·강원·제주는 20년
** ‘91년부터 지하주차장 설치(전체 주차면적의 30%)가 의무화되어 그 이전에 준공된 아파트는 주차장 문제 심각
특히, 주거환경 비중을 강화하는 안전진단기준 개선과 함께 재건축 연한도 단축하여 주차장 부족, 층간 소음 등으로 주거환경이 불량한 곳에 거주하는 주민들의 불편 해소에 효과가 클 것으로 기대된다.
개정안에 따르면 서울시의 경우, ’87~’91년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축되는데, 세대수로는 강남지역(서초·강남·송파) 14.9%, 강남 외 지역이 85.1%를 차지하는 등 서울 지역 전체에 골고루 분포하고 있다.
② 재건축 안전진단 기준 합리화
현재 모든 재건축단지가 구조안전성에 중점을 두고 안전진단을 실시하고 있으나 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기에 미흡한 실정이다.
* (평가 비중) 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 4개 항목 중 구조안전성 비중이 40%로 가장 높음
따라서, 주택의 구조안전 제고와 주민불편 해소를 도모하기 위하여 종래 안전진단 기준을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 이원화하여 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우 구조안전성만 평가하여 최하위의 E등급 판정시 타 항목 평가 없이 재건축을 허용하고 재건축 연한이 도래한 경우 주민들의 주거생활 불편을 최소화하기 위해 주거환경 중심의 안전진단 기준을 적용한다.
* 주거환경 평가시에 층간 소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등도 반영할 계획
* (예시) 주거환경 비중: 15% → 40%
안전진단기준에 관한 세부 제도개선안은 「한국시설안전공단」 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 「주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준」에 반영할 계획이다.
③ 재건축 주택건설 규모제한 중 연면적 기준 폐지
현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율을 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있는데 연면적 규제는 시장과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입됐으나 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급*하고 있으므로, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하고 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지한다.
* 최근 재건축(’09~’14)에서 소형 주택(60㎡ 이하) 공급비율이 전체 세대수 기준으로 서울은 23~38%, 경기는 28~89%로 조례상 기준인 20%를 크게 넘고 있음
④ 재개발 임대주택 의무건설비율 5%p 완화
주택 시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택 의무건설비율은 오히려 상향*되어 사업추진에 애로가 있고 모든 지자체가 연면적 기준은 적용하고 있지 않으므로 주거환경이 열악한 지역의 재개발사업 활성화를 도모하기 위해 연면적 기준은 폐지하고, 세대수 기준으로 임대주택 의무건설비율을 5%p 완화한다.
* 수도권 과밀억제권역에서 재개발시 임대주택 비율 17%에서 20%로 상향(’11.6 「도시 및 주거환경정비법」 시행령 개정)
* (세대수) 서울 20%, 인천·경기 17%, 광주 8.5%, 부산·대구·대전 5%
다만, 지자체는 정비계획 수립시 기존 재개발사업에서 전체 세대수에 대한 임대주택 입주 세대수 비율이 지자체가 정하여 고시한 임대주택 비율보다 높을 경우 5%p 범위에서 상향할 수 있다.
또한, 지역별 구분도 수도권과 비수도권으로 단순화하고 임대주택 의무건설비율의 하한은 폐지(고시)한다
4. 택지개발촉진법 폐지 및 공공택지 신규지정 중단 (시행예정 연내)
- 2015년 내에 택지개발촉진법이 폐지된다. 또한 2015~2017년까지 3년 동안 LH(한국토지주택
공사) 주도의 대규모 공공택지 지정이 중단된다.
정부는 이를 통해 30년 이상 이어진 신도시 중심의 대량 주택공급 방식을 민간중심으로 전환할
방침이다.
- 아울러 공공 기부채납 관련규제도 완화될 예정이다.
5. 국토교통부는 「서민주거비 부담 완화방안」의 후속조치로 1월 2일부터 기존 근로자·
서민전세자금대출과 저소득가구 대출을 통합한 버팀목 전세대출과 저소득 계층의
월세대출을 지원하는 주거안정 월세대출을 시행한다고 밝혔다.
① (월세대출) 연 2%의 『주거안정 월세대출』신설·시행
* 매월 30만원 한도로 2년간 720만원 대출(2년 지급 후 1년 거치)
② (전세대출) 연 2.7~3.3%의 『버팀목 전세대출』시행
* 기존 주택기금 근로자서민전세자금 대출과 저소득가구 대출을 통합
월세대출과 관련하여 궁금한 사항은 우리은행에서, 전세대출은 국민주택기금을
취급하는6개 은행(우리, 국민, 기업, 농협, 신한, 하나)에서 사전상담이 가능하다
6. 주택기금 ‘유한책임대출’ 도입 (시행예정 연내)
- 주택기금대출에 한해 ‘유한책임(비소구) 대출’ 제도가 시범 도입된다.
유한책임대출은 집값이 하락해도 담보물(해당 주택)만으로만 대출상환 의무를한정하는 제도를
말한다. 2015년 상반기 중 국회 논의를 거쳐 7월 도입될 예정이다.
7. 상가임차권 강화되고 권리금 법으로 보호(시행예정 연내)
- 정부는 상가건물임대차보호법 개정을 통해 환산보증금 규모와 관련 없이 모든 임차인 에 대해
5년간의 계약갱신청구권을 부여하고, 임차인의 권리금을 법으로 규정해 합법 화할 방침이다.
아울러 권리금을 명시한 표준계약서를 도입한다.
8. 농어촌주택, 자경농지 양도세 완화 (시행예정 연내)
- 8년 이상 해당 농지소재지 등에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도할 때 양도소득세 를
100% 감면해주는 제도의 재촌 인정 거리기준을 20㎞에서 30㎞ 이내 거주로 확대한다.
- 1세대1주택자가 농어촌·고향주택을 취득 후 3년 이상 보유하면 주택 수 산정에서 제외해주는
농어촌주택 양도소득세 과세특례도 적용기한을 2017년 말까지 3년 연장할 방침이다.
9. 비사업용 토지 추가과세 1년 더 유예 (즉시 시행)
- 비사업용 토지 추가과세는 토지 소유기간 중 일정기간 사업에 사용하지 않은 토지를 비사업용
토지로 구분해 양도소득세를 추가 과세하고 장기보유특별공제 적용을 배제하는 제도다.
당초 2015년부터 시행예정이었으나 ‘2014년 세법개정안’에서 1년 더 유예하기로 했다.
따라서 2015년까지는 기본세율인 6~38%를, 그 이후에는 10%를 가산한 16~48%의
양도세율을 적용 받는다.
10. 고정금리 주택담보대출 소득공제 확대 (시행예정 연내)
- 만기 15년 이상 고정금리이면서 비거치식 분할상환 조건인 주택담보대출의 이자상환액소득
공제 최고한도를 현행 연 1천500만원에서 1천800만원으로 확대할 방침이다.
만기 10년 이상 고정금리 또는 비거치식 분할상환 조건의 주택담보대출 이자상환액도 300만원
한도 내에서 소득공제가 새롭게 적용된다.
11. 다주택자도 주택연금 가입할 수 있어 : 보유주택 합산가격 9억원 이하. (시행 2014.11~)
주거소유형태 | 연령 | 예시 |
---|---|---|
단독소유 | 소유자가 만 60세 이상이어야 가입가능 | - 소유자 62세, 배우자 58세 : 가입가능 - 소유자 52세, 배우자 62세 : 가입불가 |
부부 공동소유 | 소유자 중 한 사람만 60세 이상이어도 가입가능 | - 공동소유자 한 분이 62세, 다른 한 분이 58세 : 가입가능 - 공동소유자 한 분이 55세, 다른 한 분이 58세 : 가입불가 |
주택유형 및 지급방식 | 종신지급방식 | 확정기간방식 |
---|---|---|
일반주택 | 가입가능 | |
노인복지주택 (지자체에 신고 된 주택에 한함) |
가입가능 | 가입불가 |
복합용도주택(상가와 주택이 같이 있는 건물) | 가입가능 (단 등기사항증명서상 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상) |
12. 민간임대주택 세입자의 ‘전전세’ 허용 (시행 2014.11~)
- 민간임대주택 임차권의 양도·전대 기준을 완화하는 내용을 담은 임대주택법 시행령개정안이
시행에 들어가면서, 앞으로 민간임대주택에 입주한 세입자는 집주인의 동의를 얻으면
임차권을 다른 사람에게 넘기거나 전대를 할 수 있다.
단 국민주택기금이나 공공택지 지원을 받지 않은 순수 민간 임대주택에만 적용된다.
13. 주 택 공 급
- 수도권 입주
‘15.1월 화성동탄2(2,342세대), 화성향남2(2,788세대) 등 8,826세대,
’15.2월 수원호매실(1,428세대), 화성동탄2(1,100세대) 등 5,063세대,
‘15.3월 서울내곡(585세대), 인천서창2(2,186세대) 등 8,389세대가 입주 예정,
- 지방 입주
‘15.1월 대구월배(1,296세대), 천안백석(1,562세대) 등 10,895세대,
’15.2월 울산교동(1,540세대), 세종시(3,398세대) 등 11,686세대,
‘15.3월 부산정관(1,595세대), 대구옥포(1,366세대) 등 11,721세대 입주 예정.
14. 교 통
- 경의선(용산~문산) 48.6킬로미터 전구간 개통 : 2014.12.27
- 호남고속철 개통 : 3월중
- 서울지하철 9호선 2-1단계(신논현~종합운동장) : 상반기 개통
- 인천도시철도 2호선(서구 오류동~인천대공원), : 하반기 개통
- 수인선(송도~인천), : 12월 개통
- 대구지하철 3호선(칠곡~범물 구간) : 상반기 개통
- 도로는 충주~제천, 양재~기흥, 성산~담양 고속도로 : 연내 개통