서울서만 5만가구 안전진단 통과… ‘재건축 과열’ 우려

[서광(올드보이)]

서울서만 5만가구 안전진단 통과… ‘재건축 과열’ 우려

파이낸셜뉴스 | 2023.03.16

25개구중 양천구 2만가구로 최다
송파 올림픽선수촌 등 대어도 가세
대단지 동시 진행땐 전세난 올수도
단지별 사업 진행시기 조절 불가피

올해 들어 재건축 첫 관문인 '안전진단'을 통과한 서울 아파트가 5만가구를 넘어섰다. 지난 1월 안전진단 규제가 완화된 이후 불과 2개월여 만이다. 향후 목동, 강남권 등 우량입지 공급물량 확대의 물꼬를 트게 됐다. 다만, '너도 나도 재건축'에 나서면서 단지간 경쟁이 과열되고, 리모델링이 소외되는 등 부작용도 우려하는 목소리도 만만치 않다.

■재건축 첫 관문 '안전진단' 통과 봇물

16일 파이낸셜뉴스가 서울 25개구 대상으로 규제가 완화된 1월 5일부터 3월 14일까지 안전진단을 통과한 곳을 취합한 결과 총 34개 단지 5만3663가구로 나타났다.

지난 1월 5일부터 재건축 안전진단 평가 항목 중 '구조 안전성' 비중이 50%에서 30%로 낮아졌다. 2차 정밀안전진단(적정성 검토)도 지방자치단체가 요청하는 경우에만 제한적으로 시행되는 등 규제가 완화됐다. 구별로는 양천구가 12개 단지 2만3898가구로 가장 많다. 목동신시가지 11개(2만1642가구) 단지와 신월시영(2256가구) 등이 재건축 사업의 첫발을 뗐다. 송파구가 5개 단지 1만1300가구로 뒤를 이었다. 올림픽선수기자촌, 한양, 풍납미성, 풍납극동, 올림픽훼밀리 등 재건축 대어들도 대열에 가세했다.

노원구에서도 노후 단지가 대거 안전진단 문턱을 넘었다. 상계주공 1·2·6단지, 상계한양, 상계미도, 하계장미 등 6개 단지 9711가구가 재건축 사업 본궤도에 오르게 됐다. 이 외에도 서초구(2개 단지, 751가구), 도봉구(2개 단지, 3863가구), 구로구(2개 단지, 1168가구) 등에서 안전진단 통과 단지가 나왔다.

안전진단을 통과하는 단지는 꾸준히 늘어날 전망이다. 노원구 관계자는 "추가로 5개 단지가 용역을 진행 중"이라며 "조만간 결론이 나올 것 같다"고 말했다. 강서구 관계자도 "아직 규제완화 혜택을 입은 단지는 없다"며 "하지만 현재 염창우성 1·2단지, 가양2단지 등이 안전진단 신청 접수를 준비 중에 있다"고 전했다.

수주 경쟁도 달아오르고 있다. 서울은 올 7월부터 시공사 선정 시기가 종전 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당겨진다. 건설사들은 안전진단이 통과된 주요 단지에 '환영 현수막'을 경쟁적으로 걸고 있다.

■단지간 경쟁 과열, 리모델링 기피 부작용 우려

전문가들은 대못 규제가 풀리면서 도심 주택공급의 핵심 역할을 하는 재건축 사업에 숨통이 트인 것으로 봤다.

김성환 건설산업연구원 부연구위원은 "재건축 초과이익환수제, 공사비 인상 등 여러 변수를 고려하면 사업추진이 쉽지 않을 수 있다"며 "하지만 소비자가 원하는 위치에 공급이 많아질 것이라는 기대감은 형성될 것으로 보인다"고 말했다.

이에 비해 부작용을 우려하는 시각도 있다. 대규모 아파트가 동시에 안전진단 문턱을 넘어 단지간 경쟁이 과열될 수 있어서다. 동시다발적으로 재건축 사업이 몰리면 전세난 완화를 위해 단지별 시기조절이 불가피해진다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "사업이 일시에 몰리면 지자체나 정부가 전세난 등을 고려해 속도조절에 나설 가능성이 높다"며 "결국 재건축 조합 입장에서는 가장 빨리 사업을 추진하는 게 중요해졌다"고 말했다. 이어 "사업이 마냥 늦춰지거나 무산되는 사례도 나올 것으로 보인다"며 "재건축 열풍이지만 묻지마 투자는 더 주의해야 한다"고 조언했다.

재건축에 비해 사업성인 낮은 리모델링을 기피하게 되는 것도 부작용으로 꼽힌다. 송파구 거여1단지 리모델링 추진위원회는 최근 임시총회를 열고 사업 철회를 결정했다. 이 외에도 여러 리모델링 단지에서 재건축으로 전환하자는 목소리가 커지고 있다.

대형 건설사 관계자는 "리모델링이 재건축보다 공사비도 많이 들고 무척 까다롭다"며 "(재건축 규제 완화로) 리모델링 수주는 보수적으로 접근하고 있다"고 말했다.

한편, 지난해 12월 말 기준으로 서울에서 재건축 연한이 도래한 아파트 중 안전진단을 통과하지 못한 곳은 389개 단지 약 30만가구로 추산되고 있다.

이종배 기자, 연지안 기자