대항력 있는 임차보증금에 대한 세무 상 쟁점

[토지정보]

대항력 있는 임차보증금은 세법 적으로 고려할 사항이 몇 가지가 됩니다. 우선 지난번 칼럼에 올린 당해세와 임차보증금에 대한 대항일자 보다 세금의 법정기일이 빠른 경우에는 대항력 있는 임차보증금의 배당액이 줄어들어 낙찰자가 추가 부담하여야 한다는 내용을 살펴봤습니다.

이에 덧붙여 고려해야 할 세금문제가 취득세와 양도소득세입니다. 취득세는 취득할 때 내는 것이고 양도소득세는 양도할 때 내는 세금입니다. 취득할 때는 취득세를 적게 부담하고 싶고 양도할 때는 양도소득세를 적게 부담하고 싶은 것이 모든 경매인들의 바람이지 않을 까 생각합니다.

그러나 취득세와 양도소득세는 동전의 양면과 같아서 취득세를 많이 부담하면 취득가액이 높아 양도소득세를 적게 부담하고 취득세를 적게 부담하면 취득가액이 낮아 양도소득세를 많이 부담하게 됩니다.

일반적으로 취득세가 세율이 낮기 때문에 정상적으로 취득세를 부담하여야 한다면 취득세를 부담하여 취득가액을 높이고 양도소득세를 낮추는 것이 절세의 지름길일 것입니다. 이렇듯 취득세를 부담하여야 하는 항목 중 하나가 대항력이 있는 임차보증금으로 배당되지 않고 인수되는 임차보증금입니다. 인수되는 대항력 있는 임차보증금에 대해 취득세를 내어야 한다는 사실을 인지하고 있는 경매인들도 있지만 대부분이 이러한 사실을 모르고 있는 실정이므로 추후에 취득세를 추징당하게 되고 부담하지 않아도 될 가산세 까지 부담하게 됩니다.

물론 아직 양도하지 않은 물건이라면 취득가액에 반영하여 양도소득세를 절감하면 되지만 만약 양도를 하였다면 어떻게 하여야 할 까요? 취득세를 부담하는 것도 억울한데 양도소득세도 줄일 수 없다면 억울함이 두 배가 될 것입니다. 이럴 때는 지난번 체납관리비에 대한 칼럼에서도 얘기하였듯이 이미 양도를 하였다면 경정청구를 통해 양도소득세를 돌려받아야 합니다. 경정청구는 3년 동안 할 수 있으므로 3년이 경과하지 않았다면 경정청구를 통해 양도소득세를 환급받을 수 있습니다.

대항력 있는 임차보증금에 대한 취득세 과세사례(조심2010지129, 2010.03.29)를 살펴보면 다음과 같습니다.

A는 2005.4.11. 강제경매개시결정으로 매각 공고된 주택을 법원의 강제경매절차에 참가하여 2006.6.13. 감정가 132,684,300원의 12.8%인 17,009,000원에 낙찰 받아 2006.7.20. 대금을 완납하여 주택을 취득하였으며, 2006.7.28. 소유권이전등기를 완료하였습니다.

법원은 2006.8.24. 위 매각대금 17,009,000원과 매각대금이자 29,168원을 합한 17,038,168원을 배당할 금액으로 하고, 집행비용 1,205,620원을 공제한 15,832,548원을 실제 배당할 금액으로 하여, 1순위 소액임차인 5인에게 실제 배당할 금액의 2분의 1에 해당하는 7,916,270원의 균등지분에 해당하는 1,583,254원을 우선하여 각각 배당하고, 2순위 교부권자인 처분청에 당해세 179,020원을, 3순위 확정 일자 부 임차인에게 7,737,258원을 배당하였습니다.

대항력 있는 임차인 5인은 위 배당에서 임차보증금 전액을 회수하지 못하자 A를 상대로 임대차보증금반환 소송을 제기하여 2008.3.27. 승소하는 등 모두 승소하여 임차보증금을 돌려받았습니다.

A는 2006.7.20. 주택을 강제경매로 낙찰대금 17,009,000원을 납입하여 취득한 후, 동 낙찰대금을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고납부 하였으나, 임차인 5인이 임차보증금을 변제받기 위하여 제출한 부동산강제경매 권리신고 및 배당 요구 신청서(주택임대자)에서 대항력 있는 임차보증금 115,500,000원이 설정되어 있는 사실이 확인되고 있고, 배당표에서 실제배당금액은 매각대금 17,0009,000원과 매각대금이자 29,168원을 포함한 배당할 금액 17,038,168원에서 집행비용 1,205,620원을 공제한 15,832,548원임이 확인되었으며, 동 배당금액에서 당해세로 배당한 179,020원과 확정 일자 부 임차인 배당액 7,737,258원과 나머지 7,916,270원이 주택의 임차인에게 배당되었으므로, 임차보증금 총액 115,500,000원 중 임차인 배당액 15,653,528원을 제외한 잔여 99,846,472원에 대하여 취득세 등으로 2009. 10.20.에 6,956,790원(가산세 포함)을 부과고지 하였습니다.

그렇다면 과세관청(관할 구청 취득세과)에서 3년이 지난 시점에 위와 같은 사실들을 어떻게 알 수 있었을까요? 우선 세무조사를 나가서 알 수도 있고, 경매 사이트에서 선순위 임차인에 대한 경매현황을 뽑아서 법원으로부터 배당신청서나 배당표를 제출받아서 알 수도 있습니다. 요즘은 경매 사이트 정보가 워낙 잘 돼 있어서 선순위 임차인에 대한 정보를 추출하는 데는 별 어려움이 없습니다.

따라서 인수되는 선순위 임차보증금이 있다면 취득세를 신고납부하고 양도소득세 신고시 필요경비로 인정받아야 할 것입니다. 위의 사례에서 보듯이 인수 보증금 99,846,472원에 대한 취득세는 6,956,790원이었지만 양도소득세 절감 세액은 14,676,970(15%의 세율 가정)과 부담한 취득세액 6,956,790원의 15%인 1,043,518원을 합한 15,720,488원을 절약할 수 있으므로 취득세액과 양도소득세액의 차액 8,763,698원의 세금을 절약할 수 있습니다.

선순위 임차인에 대한 경매를 할 경우에는 당해세 등 세금에 대한 배당 분석 뿐만 아니라 위와 같은 취득세 문제도 고려하여야 할 것입니다. 대항력 있는 임차보증금은 취득가액에 포함하여 취득세를 신고하고 양도소득세 신고 시에도 취득가액에 인수되는 임차보증금을 포함하여 신고할 수 있으므로 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 취득세 신고 시 취득가액에 인수되는 임차보증금을 포함하여 취득세를 신고․납부하는 것도 절세를 위한 하나의 방안 일 것입니다.

부동산매매업 전문세무사 이 한 우(010-7679-7608)

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[산들과바람]

좋은 정보감사드립니다.

[화랑대]

감사합니다.

[구운랑]

감사