그냥 떠버리 루이생각 입니다.( 테클 무서버요 ㅡ.,ㅡ)

저도 틈만 나면 이곳에 들와서 머 없나 하고 두리번 두리번 하다가 또 잼난글 있으면 웃다가고

정보도 얻어가고 좋은글있으면 감동 한방 먹고 가고 합니다.

오늘은 하두 탈도 많도 말도 많은 아파트 그리고 월드 메르디앙 그리고 구영리 천상지구..

토털로 함 끄적여 보겠습니다. 흠 흠.. (테클이 무섭긴 하지만 ㅡㅡ;;;;)

글이 무지 길듯합니다. 맺힌 한풀이 하듯이  함 쓰겄습니다.

제가 많이는 아니지만 외국을 한 6개국(?) 을 좀 돌아 다녔드랬습니다. 미국(학교때문에)

캐나다(미국옆나라라서 잠시 놀러) 멕시코(역시 캐나다와 상동)

 일본(친구집에 놀러) 홍콩(여행) 말레이시아 (신혼여행) 등등.. 중요한건 부동산과 국가경제 규모의

연관성이었습니다. 그리고 국민들의 소유개념 그리고  국토크기와 그 이용가능 토지비율등...

첫번째는 경제규모가 크고 소득 수준이 높은 나라의 집값은 비쌉니다. 비싼집은 상상을 초월하는

가격이고 싸다는 집도 우리 수준에서 보면 비쌉니다(ㅡㅡ;) 미국 해안가 좀 멋지네 하는집이면

300만불(30억) 훌쩍 합니다. 저기는 대문에서 집이 안보이네 하면 천만불(100억) 넘고 미국사람들은

주택에 대한 소유에 개념이 거의 없다고 봐도 괜찬을듯합니다 또한 전세란 개념도 없습니다.

세는 무조건 월세이고 보증금이라는게 랜트하우스 입주할때 3개월치 선불로 내고 들어가는 정도입니

다. 그런 랜트하우스에서 평생을 집을 안사고 인생을 즐기면서 살다가 그냥 죽는 사람도 부지기수입니

다.미국 연국민소득 3만불 좀 못됩니다 .

 일본 사람들 집을 소유하고 싶어하는 사고가 우리나라 만큼은 강하지 않아도 가지고 싶어합니다.

그렇지만 비싸서 엄두를 못내는것이 대부분입니다. 아파트 한채에 평생을 바칩니다. 그래봐야 17평 22

평입니다. 일본 국민당 소득 3만불입니다. 02년 부터 뒤로 10년 일본의 경제를 신문 보시는분들은 아시

죠? 경제의 암흑기였다고 표현들 합니다. 은행 또 기업의 줄도산과 부동산 시장에 떨어진 폭탄.

여기서 부동산과 관련된 부분만 좀 짚겠습니다. 우리나라 은행 구조가 일본 은행과 예전에 많이 비슷햇

습니다. 예금을 하면 이자주는 시스템 부터해서요. 대출은 부동산담보대출은 일본말로 이빠이 잡아

주는 모양까지도요. 일본은 예전에(경제 암흑기직전에) 부동산 담보대출을 100%는 기본이고 120%

까지도 잡아주고 대출을 했었다 합니다. 그렇게 빠져나간 경제가 좀 오르락 내리락 할때중

내리락 할때 회수가 불가능 해졌고  그러면서 은행들이 파산과 함께 은행에 담보로 잡혀있던

부동산들이 강제 매각이 들어가고 경매의 구조처럼 내놓으면 당연히 어려운 경제시점에

매각되는 부동산들은 평가절하되어 외국기업에 팔려나갔고 그렇게 폭탄을 맞았드랬습니다.

그렇게 부동산 가격이 폭락을 했다지만, 지금 역시 일반인들이 살려면 집값은 평생을 바쳐야 하는

선망의 대상입니다. 그리고 홍콩 땅이 좁다보니 30층짜리 건물속  19평 짜리 아파트가 한채에

7억 8억 합니다.

역시 지금은 중국령이지만 국민당 연소득 규모는 3만불이 넘습니다.  중국 사람들 내꺼되야 속편해 하는

건 우리 나라랑 비슷합니다. 반대로 상대적 빈국을 예로 하나만 더 말레이시아 쿠알라룸푸르 같은      

대도시를 제 외한  지역에 집값은 500만원이면 괜찬은 집을 구할수 있겠더군요 국민연소득5천불

이하입니다. 제가 이렇게  외국을 예로 든것은 부동산과 국가경제규모와 같은 선을 간다는 것입니다.

그리고 집값의 폭락을 걱정하시는분들 계시는데  물론  우리나라 은행들은 일본의은행들을 보고 미리

공부를 잘하여 구조를 개편하였습니다. 예로 부동산 대출규모를 절반이하로 줄여 버렸구요. 지금은

소액 예금은 이자를 주지 않습니다. 그리고 서방들 은행처럼 계좌유지비를 받는 은행도 있습니다.

경제의 내리막길로 인해 부동산가격이 연쇄 도산할 위험은 없다고 봐도 무관할것 같습니다.

그리고 우리나라는 국토면적 대비 보존녹지율을 유지 해야하는 국토를 제외하면 사실 개발할수 있는

토지는 한정되어 있습니다. 그리고 우리 나라 국민정서는 남의꺼 빌려쓰면 속이 안편한 국민정서를

가지고 있어서 언제가는 내집을 가져야 하는 하는것이 우리나라 국민들 정서입니다.

집에 있어서는 평생을 전세로 살아도 난 속편해 하시는분들 10%도 안되실듯합니다.

그런 우리나라속에서 울산 입니다. 신문에서 이런 뉴스 보신분들 있을줄로 압니다.

우리나라 속에서 울산 경제규모 얼마 울산시민 1인당 연소득 얼마 이런 뉴스요.

현재 울산시민의 연소득 평균이 4만불이 넘은지가 작년이라합니다. 결국  상위 하위계층 평균을

내면 1년에 적어도 4천만원은 넘는다는 얘기지요. 물론 상대적으로 빈곤감을 느끼시고 난 아니야

아이 속상해(ㅡㅜ) 하시는 분도 계시겠지만  제가 아는 선배 지금 에스오일 15년차 연봉 7000 넘더군요.

"나이 39이지 아마 형님 지송 형님을 예로 들어서 (ㅡㅡ;;;)"  이렇게만 봐도  여러분들이 많이들

예로 드시는 부산( 부산 시민연평균 우리나라 평균입니다 1만불 좀 넘는) 서울(상위 계층과 하위계층의

빈부격차가 가장 심한 우리나라의 대표적 도시 수도서울입니다. 2만불은 넘는다지만)에 비해서 울산은

소득의 평준화가 이루어 져 있는 도시입니다. 울산이 앞으로의 주택패턴이 타 도시들과 다르게

움직일수 있는 근거가 되는 자료이기도 합니다. 물론 모든 아파트가 다 가격이 오른다는건 절대 아닙니

다. 그렇지만 주목받는 지역의 아파트는 분명히 더 오를 여유를 가지고 있습니다. 대표적인 예가

지금은 옥동입니다. 대다수의 분들이 그렇게 들 생각 하실거구요.

그렇지만 모든 사람이 주목하는 곳이 포화상태에 이르면 다음 차선을 선택하게 되구요.

구영리 무차별적인 아파트공사가 짐 진행이 되고 있고 아파트 단지 우측으로 보이던 녹지들이 사라져

가고 있습니다. 곧 향후 10년 안쪽이면 구영리와 강변 그린빌 쪽이 붙지 않을까(이건 무조건 제생각입니

다) 제가 고속철 자료들을 좀 모으다 보니 안것이지만 고속철이란 그게 완공 되기 전까지는 그파급효과

를 아무도 모른답니다. 고속철이 부동산에 미치는 영향은 고속철이 운행되고 나서 2-3년이 지나면

피부로 느끼기 시작하는데 한10년쯤 지나면 고속철과 연관된 지역은 아주 딴도시가 되어 있다고 하더군

요. 부산이나 대구 서울등은 기존의 역사를 사용하고 있어 변화를 실감하는데 한계가 있고

특히 울산에 가까운 부산은 부산역을 개조하여 사용하고 있어 진입하는데 부산 시민들조차도 힘들어하

고 그외 양산은 물론 김해 마산쪽은 고속도로만 잠시 탔다 내리면 되는 울산역을,부산시내를 진입해서

교통혼잡에 시달리느니 더 선호 할거라는 연구자료도 있더군요. 울산 시민들또한 석유화학 공단이 아닌

고속철을 이용해야 하는 울산 시민들이 이용하는 24번 국도진입로가 될 무거동과  구영리가

앞으로는 옥동만큼은 안될지라도(대공원 때문에^^;) 그만큼 좋은 주거 단지가 될수 있지 않나 생각

해 봤습니다. 그리고 옥동도 10년후면 다시 노후화된 아파트들이 생길테고 넓고 공기좋은 새아파트들로

이주를 원하시는 분들도 생길테고 울산은 경제적 여건이 좋으니 그렇게 그렇게  우리나라와

그리고 울산에 경제 규모가 커져 갈수록 좋은 위치에 새아파트들은  또 좋은 가치를

형성하며 그렇게 그렇게 세월은 가겠죠^^

아이고 힘들어라 루이가요 오늘 그냥 기분도 꿀꿀하고 해서 제가 이때까지 제머리속으로만 담고 있던

내용을 좀 끄적끄적 해봤습니다.  도움은 안되시더라도 그냥 저렇게 생각하는 놈도 있구나 하고

보시면 감사하겠습니다.^^;;;

[guri]

아주 좋은 글인것 같습니다. 한번씩 이런 글을 공짜로(^^)구경하는 재미에 여기를 매일 들어오게 되는군요. ㅎㅎ

[duddo]

긴글 적는다고 수고하셨어요^^~ 잘 읽고 갑니다.

[파란]

도움이 많이 되었습니다 ..좋은 글 잘 읽고 갑니다^^

[사노라면™]

동감해요. 잘 읽고 갑니다.

[최경아]

오랜만에 정말 속이 후련해지는 글을 읽었습니다. 감사해요.

[호림]

글 잘 읽었습니다. 감사드립니다. 넓은 안목을 가져셨군요..언제 개인지도라도 좀 받을수 있으면 좋으련만..ㅎㅎ 근데 이건 절대 Never 테클 아닌데요... 위에 예시한 다른나라의 1인당 국민소득(미국,일본..)과 울산의 비교는 혹 오류가 있는것 아닌가요? 울산 4만불... 4만불이면 4인가족기준 1억6천이 되야되는데...

[호림]

근로자 1인당연봉기준 4만불이면 대충 맞을수도 있겠죠..저도 객관적 자료는 없으니... 제가 어느 매체에서 본 기억으로는 대한민국 만불,울산 2만불 뭐 대충 이정도로 기억하는데...

[호림]

제가 오류가 있다면(울산 1인당국민소득 4만불) 전 완전...거지네요... 암튼 루이님의 안목을 좀 배우고 싶네요.....즐거운하루되시기 바랍니다...참 동영상도 잘 보았습니다...꾸벅

[찰랑]

좋은글입니다.. .저도 이카페에보면은 처음엔 댓글보면 왜저런 부정적으로 생각할까 ㅡ.ㅡ 다른의견도 있을수있고 보는관점은 다를수도 있겠다고 생각하지만 이유없이 특정지역거론하면서 무조건 never입니다 이해할수없습니다..

[영원히]

좋은 글 감사합니다. *^^*

[지혜로운엄마]

감싸감싸^^ 경제와 부동산을 함께보는 안목은 어떻게 배우나요... 정말 장 읽어 보았읍니다.~~**

[케사르]

좋은글....울산에 갑짜기 부동산이 들어오는 이유는 글쓴이 말씀대로 울산시민 연 평균소득이 전국 최고입니다..그래서 집짓는사람들이 이미 울산은 2억~3억 부동산 소유할정도로 여유가 잇다고 예전에 다 조사끝냅죠..그러니 이런 지경까지 오게된 이유입니다..이런지경 이란 표현?잘못된 표현이 아니기를 바랍니다...

[anycall]

좋은글 잘 읽었습니다

[단비]

1인당 소득의 지표와 실제 소득과는 다소간의 괴리가있습니다. 울산의 1인당 소득이 높은것은 (울산의 총 생산량)/(울산의 인구수)의 계산에 의한 산술적인 것 뿐이지 실제로 1인당 그만큼 번다는 뜻은 아닙니다. 고로~ 호림님의 지적은 정확 합니다.

[단비]

예를 들어 인구가 적은 농촌에 고가의 제품을 생산하는 자동화된 대규모 공장이 있는 A지역과 생활환경이 좋고 인구가 밀집된 아파트가 있는 B지역이 있다고 하자. 이 경우 A지역의 1인당 지역내총생산이 더 높게 나타납니다. 즉, 울산에서 생산한 가치들이 100% 울산의 것 아니란 의미 입니다.

[단비]

물론 그 생산의 댓가가 임금으로 돌아와 타지역보다 약간은 높은 소득을 나타낼수는 있습니다. 그래서 소득수준을 나타낼 수 있는 대리지표중에 1인당 민간소비지출이란 것이 있는데 작년인가 제작년인가 울산 전국 8위 인 것으로 본 기억이 있습니다. 공업활동을 제외한 모든것이 열악한 울산이 8위를 한것은 그나마

[단비]

활발한 공업 생산에 따른 콩꼬물(임금) 탓이겠지요.부산,대구 그렇게 어렵다 어렵다해도 1인당 민간소비지출은 서울 다음으로 2,3위 입니다. 저도 절대 태클 아니구요^^; 분석 아주 재미있고 잘 정리해주셔서 감사합니다. 단지, 1인당 소득을 그대로 받아들이긴 어려울것 같아서 끄적여 봤습니다.

[돈붙어라]

루이님의 글 잘 읽었습니다.

[루이]

1인당 소득4만불은 제가 예전에 2001년 통계청 자료에 울산이 2600만원 이더군요. 지금 달러 대충900원 잡아서 ^^ 그리고 2005년에 3500만원이 넘었다는 얘기를 어느 뉴스페이지 봤는데.. 숫자에 큰 의미를 두는건 아니구요. 규모의 경제에서 울산은

[루이]

이미 우리나라 타 대도시에 비해 2-3배의 소득수준을 넘어섰다 그냥 이런의미로 이해해주세요^^

[갈바람]

글 잘읽었습니다...행복하세요..

[안솔]

좋은글 감사합니다. 와~ 울산이 앞으로 많이 발전하겠네요??..타 도시보다....부텍 열심히 해야 겠슴다...^^

[즐건]

루이님, 호림님, 단비님등 여러 고수분들의 객관적인 자료제시 및 의견 감사합니다. 한수 배웠읍니다. 저도 빨리 그정도의 내공을 쌓아야 할 텐데 여러분들의 좋은의견 및 분석이 많아서 더 자주들리게 되는 군요

[즐건]

울산의 경우 주목받는 지역은 더 오를 여유를 가지고 있다는 말씀 충분히 이해가 되고 동감합니다. 하지만, 제 개인적인 경험으로는 고속철이 시내에 있는 경우는 상당히 발전한 경우를 많이 봐 왔읍니다만, 시외곽지의 경우는 예상외로 발전가능성이 높지 않아 보입니다. 일본의 예를 들면요

[즐건]

제가 가본 교토 신칸센역 같은 경우에는 쇼핑몰, 식당가, 백화점등 상가등이 잘 발달해 있지만 일부 중소도시의 시외곽지역은 아주 조용한 곳도 많더군요, 딴지는 아니구요, 언양의 경우는 거리가 시가지와 그리 가깝지 않아서 실제 파급효과가 실제 예상치 만큼 될지 question 이다 이런 이야기입니다. 좋은 글 감사합니다

[타조]

루이님 말씀에 동감이 가는 부분이 많네요...잘 읽었습니다...또, 즐건님 말씀도 동감이 갑니다..일본의 예가 아니더라도 대표적 실패 사례는 광명역입니다...서울역 다음에 광명역이 지나가도록 고속철을 만들었지만 광명역은 시내와 동떨어져 있어 이용객이 불편이 증가되어 현재는 영등포역을 경유하도록 만든다는 군요

[조아모]

루이님... 좋은 글 잘 읽었습니다... 감사합니다.

[워아이니]

좋은글 감사합니다.. 잘읽었습니다. 향후 10년뒤 울산 모습이 궁금해지네요^^

[juniornbin]

좋은 글 잘 읽었습니다! 쓰신다고 고생 많으셨겠어요.. ^^; 저도 읽으면서 소득에 가서는 리플로 한 말씀 드릴랬더니 이미 다른 분들께서 다 얘기 하셨고, 루이님께서도 맥락만 짚어 달라셨으니.. ^^; 고맙게 잘 읽고 갑니다... ^^

[된장]

최소 5년 이상되어야 되겠죠...

[누리]

좋은글 잘 읽었습니다 ^^ 감사드려요

[대갈마치]

와....뜨거운 열기가 여기까징.... 루이님 글 읽고 많은 생각을 하게 만드네요. 잘 읽었습니다.

[회야강]

좋은 글 잘 보았습니다. 루이님 기분이 자주 꿀꿀(??) 했으면 좋겠습니다. ^^ 루이님 말씀에 많은 부분 공감하고 있습니다. 소득수준은 높아지고 있으며 상,하 차이가 심화되고 있습니다. 인구는 늘어나지 않는 문제점 또한 있고요.

[회야강]

아파트가구수 증대, 소득수준 향상, 소득수준 양극화, 인구 변화 없음 등을 고려하면 그 지역에서 최고인 아파트만이 살아 남을거라는 생각이 들더군요. 그래서 회야강은 최고(지역최고/단지내 로얄동,로얄층 등)만을 고집하고 있습니다. ^^

[비타민]

좋은글 잘 읽었습니다~~저 생각도 회야강님의 의견처럼 아파트는 양극화가 심할듯 싶습니다..저 갠적으로 독일에 좀 있었는데..진짜 부촌은 시내근교에 단독주택가들이 형성되어 있데요..시내는 대개 사무실 중심이고 퇴근후 정원을 가꾸면서 여유롭게 살아가는 모습이 인상적이데요.우리의 미래모습도 그러지 않을까 시퍼

[비타민]

요. 주5일제가 전반적으로 시행된다면 최소한 중소도시는 그러한 분위가 되지않을까 싶네요. 강남은 수도권의 특성상 당분간 불패신화가 지속되겠지만...여러 부동산 고수님앞에서 감히 제 갠적인 사견을 함 피력해 봤슴다.

[몽통]

지난번에도 속시원 글 쓰시더니 오늘 또 좋은 글 남겨 주시네요... 잘보고 갑ㄴ다

[짱아]

잘 모르는 제가 읽는 동안 이해하기 쉽고 재미있고 흥미롭게 써주셔서 감사합니다. 앞으로도 좋은 글 부탁드리구요~루이님 팬 자청합니다^^

[울산갈매기]

언양에 계룡리슈빌 가지고 있는데 부동산에서 팔으라고 하도 연락이 와서 물어 보니깐 부동산에서 팔지 말라더군요 입주하는 것이 오히려 낮다는 말을 하더군요 언양은 북구하고 비교하지 말라더군요 전 아이파크 때문에 북구에 그동안 관심이 많았는데 대우버스, 삼성 SDI, 무학 등의 기업들과 같이 이어져 있고

[울산갈매기]

울산역사가 들어서면 많은 변화가 있을것 같습니다 .언양울산역사가 들어서면 울산,부산의 해운대, 동래구, 북구 김해 양산에서 많은 사람이 이용할 것이고 그러면 백화점 금융가 등 많은 발전을 하지 않을까 합니다 하여튼 부동산에서 팔지말고 등기해서 살지 않더라도 전세나 세를 받는 것이 더 낮다고 하네요

[골뱅이 두접시]

역쉬...멋지십니다.부동산보는눈을 조금 다르게 보개되는군요.